البناء غير القانوني في أرمينيا: قواعد جديدة لهدم الشرفات والإضافات غير المصرح بها خلال شهر واحد (2026)

تستعد أرمينيا لتشديد القواعد المتعلقة بالبناء غير المرخص، وهو ما يؤثر بشكل مباشر على مالكي الشقق العاديين، وليس فقط على المطورين العقاريين. اعتبارًا من 30 أغسطس/آب 2026، سيُمنح المالك الذي يتلقى طلبًا كتابيًا بالهدم من رئيس الحي السكني مهلة شهر واحد للتصرف على نفقته الخاصة، ولن يكون أحد الحلول القانونية التي اعتمد عليها الملاك تاريخيًا لإيقاف التنفيذ متاحًا للمباني المقامة على أراضي الأحياء السكنية أو أراضي الدولة.

إذا كنت تملك أو تشتري أو ترث شقة في يريفان أو أي مكان آخر في أرمينيا تحتوي على شرفة مغلقة أو تراس مبني أو أي إضافة لم تتحقق من سجل تراخيصها، فهذه فرصتك لمعرفة وضعك القانوني. فيما يلي التغييرات، ومن ينطبق عليه كل إجراء، وما يجب فعله قبل نهاية أغسطس.

ما هي التغييرات التي ستطرأ في 30 أغسطس 2026؟

ثلاثة قوانين منفصلة تدخل حيز التنفيذ في نفس اليوم. تم اعتمادها مجتمعة في 3 يوليو 2026 ونُشرت في الجريدة الرسمية في 29 يوليو 2026. كل قانون على حدة محدود الأثر؛ أما مجتمعة فتُغير موازين القوى بين مالك العقار والبلدية.

HO-405-N — طلب الهدم لمدة شهر واحد

يُعدّل هذا القانون أحكام القانون المدني الأرميني المتعلقة بالمنشآت غير المرخصة. ويتمثل أثره العملي في تحديد مهلة زمنية: ففي حال انطباق إجراءات الهدم على المالك مباشرةً، يجب عليه هدم المنشأة أو إعادة العقار إلى حالته السابقة، على نفقته الخاصة، في غضون شهر واحد من استلامه الطلب الخطي من رئيس المجمع السكني، ما لم يُحدد الطلب فترة أطول. ومن الأهمية بمكان أن التعديل يفصل أيضًا الملكية المشتركة في المجمعات السكنية ويُعيد توجيهها بشكل مختلف. للاطلاع على النص المنشور للقانون HO-405-N ، انظر هنا.

HO-398-N — الحد الأقصى لتدابير أمن المطالبات

يُعدّل هذا القانون قواعد الإجراءات الإدارية في أرمينيا ليمنع المحاكم من إصدار أي تدبير ضماني يمنع هدم أي مبنى غير مرخص يقع على أرض تابعة للمجتمع المحلي، أو على أرض تابعة للدولة داخل حدود المجتمع المحلي. كما أن له أثراً انتقالياً: إذ تنتهي صلاحية التدابير الضمانية من هذا النوع التي مُنحت قبل تاريخ نفاذ القانون في ذلك التاريخ، ويتعين على المحكمة إخطار دائرة التنفيذ الإلزامي في غضون ثلاثة أيام. للاطلاع على النص المنشور للقرار HO-398-N ، انظر هنا.

HO-406-N — فترة فحص القضية التي تستغرق شهرين

لقد أُسيء فهم هذا الأمر على نطاق واسع. فهو يمدد، من 15 يومًا إلى شهرين، المدة الممنوحة للهيئة الإدارية لدراسة بعض قضايا المخالفات الإدارية واتخاذ قرار بشأنها بعد استلام المحضر. إنه موعد نهائي لاتخاذ القرار من قبل السلطة، وليس فترة استئناف أطول لك. تبقى فترة الثلاثين يومًا لتقديم شكوى ضد القرار، وفترة الثلاثين يومًا لمراجعة تلك الشكوى، دون تغيير. كما يُلزم القانون نفسه، في بعض المخالفات المحددة، بالطعن في القرار إداريًا قبل اللجوء إلى المحكمة. راجع النص المنشور للائحة HO-406-N.

من المتضرر؟ مساران مختلفان

الخطأ الأكثر شيوعًا في التغطية المبكرة لهذه الحزمة هو التعامل معها كآلية موحدة. فهي ليست كذلك. ينص قانون الإجراءات المدنية المعدل على مسارين مختلفين، والمسار الذي تسلكه هو الذي يحدد ما إذا كان ينطبق عليك شرط الشهر الواحد أم لا.

المسار 1 - أرض مملوكة ملكية خاصة وإضافات إلى وحدتك الخاصة

إذا كان البناء غير المرخص قائمًا على أرض تملكها، أو كان إضافة غير قانونية ملحقة بالشقة أو الوحدة التي تملكها بشكل فردي، فإنّ المطالبة تُوجّه إليك، ويُحتسب عليك شهر واحد كحد أقصى للامتثال. تتحمّل أنت تكلفة الهدم أو الترميم. يشمل هذا الإجراء الشرفات المغلقة، والغرف المضافة، وتوسعات الأسطح، وتحويلات الشرفات في الوحدات المملوكة بشكل فردي.

هناك شرط هام بخصوص الشرفات. لا يُعرّف القانون المدني، ولا تعديل عام ٢٠٢٦، "الشرفة المغلقة" ضمن فئة المنشآت غير المرخصة. مع ذلك، تُدرج قواعد مخططات الطوابق العقارية الشرفة كمثال على ما يُمكن اعتباره ملحقًا غير مرخص، ولذا تُعدّ الشرفات نقطة خلاف عملية، لكن تحديد ما إذا كانت شرفتك تُصنّف ضمن هذه الفئة يعتمد على ظروف كل حالة. يتوقف الأمر على سجل التراخيص، وما إذا كان العمل قد لامس عناصر مشتركة أو حاملة للأحمال، وعلى حدود وحدتك المسجلة فعليًا. لا تفترض أي شيء بناءً على كون الشرفة مغلقة لسنوات.

المسار 2 - المباني غير المصرح بها على الملكية المشتركة للمجمع السكني

في حال وجود بناء غير مرخص على أرض مشتركة لمبنى سكني متعدد الشقق - كالسلالم والممرات والسطح والجدران الخارجية والأرضية أسفل المبنى - فإن التعديل يُخرجه صراحةً من مسار طلب المالك خلال شهر واحد. وبدلاً من ذلك، يخضع لقرار هدم منفصل تتخذه السلطة المختصة، ولا يحدد القانون مهلة شهر واحد ثابتة لهذا المسار.

هذا التمييز ليس ثغرة قانونية ولا إعفاءً من المسؤولية. إنه ببساطة يعني اختلاف الإجراءات، والجهة المُوجَّه إليها القرار، والتوقيت. لطالما حمى القانون الأرميني حقوق الملاك المشتركين على الأجزاء المشتركة والحاملة للمبنى، واعتبر البناء في هذه الأجزاء دون موافقة الملاك الآخرين غير قانوني. وتستند حزمة عام 2026 إلى هذا المبدأ القائم بدلاً من استبداله.

الطلب لمدة شهر واحد: ما الذي يحدث بالفعل

لا يصدر طلب هدم كتابي من فراغ. ففي الممارسة البلدية الحالية، عادةً ما يكون التسلسل كالتالي: معاينة لتحديد المبنى؛ إعداد بروتوكول إداري؛ تلقي المالك إشعارًا وفرصة للاستماع إليه؛ إذا كان المبنى مؤهلًا بموجب قواعد التقنين المعمول بها، تُتاح له فرصة تقنينه؛ وفقط في حال فشل ذلك، يُصدر طلب هدم كتابي كإجراء إداري نهائي.

ما يتغير في 30 أغسطس هو الجزء الأخير من هذه العملية. فبمجرد تسليم الطلب، يبدأ احتساب مهلة الشهر من تاريخ استلامه، وليس من التاريخ المطبوع عليه، مما يجعل إثبات التسليم مسألة حيوية تستحق التوثيق. وإذا منح الطلب مهلة أطول، تُعتمد تلك المهلة. أما إذا لم تتخذ أي إجراء وانقضت المهلة، يصبح الطلب نافذًا، وقد دأبت المحاكم الأرمينية على رفض إعادة النظر في قانونية قرارات الهدم والغرامات البلدية بعد انقضاء مهلة الطعن.

بصرف النظر عن الهدم، يُفرض القانون الأرميني غرامات إدارية على البناء غير المرخص منذ فترة طويلة، ويتوقف مقدار الغرامة على ما إذا كان الشخص يملك حقوق استخدام الأرض. وتُطبق هذه الغرامات بالتوازي مع إجراءات الهدم، لا بدلاً منها.

لماذا ستجد المحاكم صعوبة أكبر في وقف الهدم

حتى الآن، كان بإمكان مالك العقار المُهدد بالهدم أن يطلب من المحكمة إجراءً مؤقتًا لحماية حقوقه، وهو أمرٌ يُجمّد العقار ريثما يُبتّ في النزاع القائم. وقد كان هذا الإجراء عمليًا هو الوسيلة التي تُتيح كسب الوقت. اعتبارًا من 30 أغسطس، سيُمنع على المحاكم إصدار أي إجراء مؤقت لحماية حقوق الملكية يمنع هدم أي مبنى غير مُرخص على أرض تابعة للمجتمع أو على أرض تابعة للدولة داخل حدود المجتمع. وتُلغى الأوامر الحالية من هذا النوع اعتبارًا من تاريخ نفاذ هذا القرار.

من المهم تحديد نطاق هذا التغيير بدقة، لأنه يُبالغ فيه. يقتصر الحظر على تدابير ضمان حقوق الملكية والمنشآت المقامة على أراضي المجتمعات المحلية أو أراضي الدولة داخل حدودها. ولا يُعدّ هذا قاعدة عامة تمنع المحكمة من إيقاف الهدم نهائيًا. تتضمن قواعد الإجراءات الإدارية في أرمينيا صلاحية منفصلة، ​​تُمنح بناءً على طلب، لتعليق تنفيذ أي إجراء إداري، ولم تُعدّل هذه الصلاحية بموجب هذه الحزمة. يبقى مدى إمكانية استخدام هذه الصلاحية جنبًا إلى جنب مع الحظر الجديد، وكيفية ذلك، أمرًا غير محسوم - فالقانون لم يدخل حيز التنفيذ بعد، لذا لم تختبر أي محكمة هذا التفاعل، ولا توجد سوابق قضائية يُستند إليها. إذا كان وضعك يعتمد على هذا السؤال، فتعامل معه على أنه مفتوح، واطلب تقييمه بناءً على الوقائع بدلًا من افتراض إجابة مسبقة.

في سياق متصل: حتى أوائل أغسطس 2026، لم يُسجّل أي طعن دستوري علني على القرار HO-398-N في فهارس قرارات المحكمة الدستورية المنشورة. ولأن هذه الفهارس ليست سجلاً فورياً للطعون، فمن الأنسب قراءة هذا على أنه "لم يُسجّل شيء بعد" بدلاً من "لم يُقدّم شيء".

ما الذي يجب على المشترين التحقق منه قبل إتمام عملية الشراء؟

يتحمل المشتري الذي يُتمّ صفقة شراء شقة بها إضافة غير قانونية مسؤولية المشكلة، بما في ذلك تكلفة الهدم. ولن يكشف فحص سند الملكية الورقي وحده عن ذلك، إذ يؤكد مستخرج السجل العقاري الحقوق والقيود، لكنه لا يضمن مطابقة المبنى لتراخيصه. وهذا هو السبب الأهم الذي يدفع المشترين من المغتربين والأجانب إلى عدم إتمام عمليات الشراء عن بُعد بالاعتماد على المستندات فقط.

• استعن بمرجع موحد جديد من لجنة السجل العقاري. يسرد هذا القسم الحقوق والقيود المسجلة، وقد يشير أحيانًا إلى وجود هيكل مسجل ولكنه غير قانوني.
• قارن المخطط الرسمي للطابق مع الوحدة الفعلية. تجول في الشقة ومعك مخطط الطابق الخاص بالعقار. وجود شرفة أو غرفة أو تراس في الشقة ولكنه غير موجود في المخطط هو أوضح مؤشر مبكر.
• ابحث في البوابة القضائية. تحقق من موقع datalex.am باستخدام اسم البائع وعنوانه للاطلاع على الدعاوى الإدارية المعلقة أو الأوامر المؤقتة - بما في ذلك الأوامر التي ستنتهي صلاحيتها في 30 أغسطس.
• اطلب من البلدية ذلك كتابياً. يمكن أن يكشف الاستفسار الكتابي، أو التحقق من خلال موقع e-gov.am، عن الإجراءات الجارية، أو الغرامات غير المدفوعة، أو قرار الهدم الصادر بالفعل.
• تحدث إلى إدارة المبنى أو إدارة المجمع السكني. عادة ما تظهر الإشعارات البلدية الحديثة والنزاعات المتعلقة بالمناطق المشتركة هناك أولاً، وهي التي تندرج على المسار الثاني.

للاطلاع على الإطار الأوسع الذي تندرج ضمنه هذه الفحوصات، يُرجى مراجعة دليلنا لقانون البناء والعقارات في أرمينيا ونظرتنا العامة على ممارسات العقارات . إذا كنت تشتري عقارًا بصفتك غير مقيم، فإن ملاحظتنا حول ضريبة العقارات الأرمينية لغير المقيمين تغطي الجانب الضريبي من هذه المعاملة.

الأسئلة المتكررة

ما يجب فعله قبل 30 أغسطس

لم يتبقَّ سوى مهلة قصيرة. إليك ثلاث خطوات عملية، مرتبة حسب الأهمية. أولًا، إذا كنتَ تتمتع حاليًا بحماية بموجب أمر قضائي يُوقف الهدم، فتحقق الآن مما إذا كان هذا الأمر من النوع الذي ينتهي في 30 أغسطس - فهذه هي المجموعة التي لديها أقصر وقت. ثانيًا، إذا كان لديك شرفة مغلقة أو ملحق أو بناء إضافي ولم تتحقق من حالة ترخيصه، فاستخرج مخطط الطابق من السجل العقاري وقارنه بالوحدة؛ هذه المراجعة السريعة التي تستغرق عشر دقائق ستُخبرك ما إذا كان لديك أي استفسار. ثالثًا، إذا كنتَ في منتصف عملية الشراء، فلا تُتمّ الصفقة بناءً على سند الملكية الورقي فقط.

إذا انطبق عليك أيٌّ من هذه الشروط، فإنّ إجراء مراجعة للامتثال والتدقيق اللازم قبل نهاية أغسطس يُعدّ أقل تكلفة بكثير من الهدم بعد ذلك. تواصل معنا وأرسل لنا وصفًا موجزًا ​​للعقار، وسنساعدك في تحديد المسار الأنسب لك.

آخر تحديث: 9 أغسطس 2026