إذا كنتَ شريكًا في ملكية شقة في أرمينيا، وكان أحد أقاربك يسكنها أو يؤجرها أو يحتفظ بوثائقها، فإن القانون الأرميني يمنحك أربعة حقوق: حق الاعتراض على كيفية استخدام الشقة، والمطالبة بحصتك النسبية من أي إيجار يتم تحصيله فعليًا، وحق الأولوية في الشراء لمدة شهر واحد في حال بيع الشريك الآخر للشقة، والحق في طلب فصل حصتك من المحكمة. يمكنك استخدام كل هذه الحقوق من خارج البلاد من خلال توكيل رسمي موثق.
في لمحة
- يتطلب امتلاك واستخدام شقة مملوكة ملكية مشتركة موافقة جميع المالكين المشتركين. وفي حال عدم وجود موافقة، تحدد المحكمة الترتيبات؛ ولا يحق لأي مالك مشترك اتخاذ القرار بمفرده.
- الإيجار المحصل فعلياً من الشقة ملك لجميع الملاك المشتركين ويتم تقسيمه بما يتناسب مع حصصهم، ما لم يتفقوا على خلاف ذلك.
- يجب على الشريك الذي يرغب في بيع حصته أن يعرضها أولاً على الشركاء الآخرين كتابياً، مع ذكر السعر والشروط. ويحق لهم شراء الحصة خلال شهر واحد من تاريخ استلام الإشعار، وبنفس الشروط.
- إذا تم تجاهل الإشعار، فيمكن لمالك مشترك آخر أن يطلب من المحكمة، في غضون ثلاثة أشهر، أن يحل محل المشتري.
- لن تأمر المحكمة الشركاء الآخرين بشراء حصتك إلا إذا وافقوا على الدفع.
الخطوة 1: تحقق مما هو مكتوب في السجل بالفعل
ابدأ باستخراج مستخرج السجل العقاري للشقة. يمكن لممثلنا في أرمينيا طلبه نيابةً عنك. يوضح هذا المستخرج هوية المالك المسجل، ونسبة كل حصة، وأي رهن عقاري أو حجز أو أي قيود أخرى، بالإضافة إلى المعاملات المسجلة. يشرح دليلنا للتحقق من الرهونات والقيود على شقة في أرمينيا كيفية قراءة هذا المستخرج.
انظر أولاً إلى كيفية تسجيل الملكية. يوجد في القانون الأرميني شكلان للملكية المشتركة:
- ملكية مشتركةتُحدد حصة كل مالك على سبيل المثال بالنصف أو الثلث. وهذا هو الشكل الافتراضي ما لم ينص القانون أو الاتفاق على خلاف ذلك.
- ملكية مشتركةلم يتم تحديد الحصص بعد. قبل تقسيم الشقة، يجب تحديد الحصص أولاً.
لهذا الاختلاف آثار عملية. فحق الشفعة المذكور في الخطوة الثالثة ينطبق على الملكية المشتركة فقط. وقد قضت محكمة النقض في عام ٢٠٠٩ بأنه لا ينطبق على بيع العقارات المملوكة ملكية مشتركة.
لا يُظهر المستخرج كل شيء. شهادة السجل العقاري صالحة لمدة 15 يوم عمل، وقد لا تكشف عن مطالبات الورثة، أو التعديلات غير المصرح بها، أو ما إذا كان أحد الشركاء الذين باعوا حصة قد أرسل إشعارًا بالاستباق. يمتلك الوارث الذي قبل الميراث الحصة الموروثة من تاريخ بدء الميراث، حتى لو لم يتم تسجيل الحق. لذا، إذا أظهر السجل قريبك فقط، فقد يظل حقك قائمًا؛ راجع دليلنا حول مهلة الستة أشهر لقبول الميراث وتسجيل حقوقك.
تتمتع الحقوق المسجلة بقوة قانونية ملزمة للجميع، ويُفترض أن الجميع على دراية بما هو مسجل. وتُعتبر بيانات السجل صحيحة إلى أن تُبطلها المحكمة أو أمين السجل، ولذلك ينبغي الطعن في أي بيانات خاطئة في وقت مبكر.
الخطوة الثانية: عندما يكون أحد الأقارب محتفظاً بالمفاتيح أو الإيجار أو المستندات
يتطلب استخدام الشقة موافقة الجميع
بموجب القانون المدني، تُملك وتُستخدم العقارات المشتركة باتفاق جميع الشركاء. ولا يمنح امتلاك أغلبية الأسهم حق اتخاذ القرار منفرداً. وفي حال تعذر اتفاق الشركاء، تتولى المحكمة تحديد كيفية استخدام الشقة.
يحق لكل مالك مشترك المطالبة بجزء من العقار يتناسب مع حصته لاستخدامه الشخصي. وفي حال تعذر ذلك، يحق للمالك المشترك المطالبة بتعويض من الملاك المشتركين الذين يستخدمون العقار. وللحصول على هذا التعويض، يجب إثبات الخسارة؛ ولا تُطبق أي صيغة ثابتة كنسبة إيجار السوق. وفي حال المطالبة بخسارة دخل الإيجار، يجب إثبات أن الشقة كانت ستُؤجر، وبأي إيجار.
يجوز للمالك أيضاً أن يطالب بإزالة أي تدخل في حقوقه، حتى في حالة عدم طرده من العقار.
حصتك من الإيجار
يُعتبر الدخل الناتج عن الملكية المشتركة، بما في ذلك الإيجار، جزءًا من الملكية المشتركة، ويُوزّع بنسبة حصص المالكين المشتركين ما لم يتفقوا على خلاف ذلك. إذا كان قريبك يحصل على إيجار الشقة بأكملها، يحق للمالك الذي يملك نصفها الحصول على نصف هذا الدخل. أما كيفية خصم النفقات، مثل تكاليف الصيانة والمرافق، من الإيجار، فلم تُحددها المصادر التي راجعناها.
إذا استولى مستأجر أو شركة تابعة لقريبك على الشقة دون موافقتك، يحق للمالك المشترك رفع دعوى قضائية لاستردادها من الحيازة غير القانونية. في قضية عام ٢٠١٥، أعادت محكمة النقض العمل بقرار إخلاء شركة من هذا القبيل. أما بطلان عقد الإيجار فيعتمد على بنوده وكيفية إبرامه.
حدود الوقت
مدة التقادم العامة ثلاث سنوات، تبدأ من تاريخ علمك أو كان من المفترض أن تعلم بانتهاك حقك. ولا تطبق المحكمة هذه المدة إلا إذا أثارها الطرف الآخر. ويُستثنى من التقادم الدعاوى الرامية إلى وقف التدخل في حال عدم إخلاء العقار. أما الدعاوى المتعلقة بالمال، أو استعادة الحيازة، أو الاعتراض على التسجيل، فلا تُستثنى. ولم يُحسم في السوابق القضائية التي اطلعنا عليها كيفية تطبيق هذه المدة على كل شهر من الإيجار غير المدفوع، لذا فإن الإيجارات المتأخرة معرضة لخطر أكبر مع كل شهر تأخير.
ما يجب جمعه قبل اتخاذ القرار
- مستخرج السجل العقاري ووثيقة الملكية الخاصة بك (شهادة الملكية، شهادة الميراث، عقد الهبة أو البيع).
- أي عقد إيجار للشقة، والإعلانات المتعلقة بها، وأي دليل على دفع الإيجار من قبل المستأجرين.
- الرسائل التي طلبت فيها المفاتيح أو الوصول أو المستندات أو حصتك من الإيجار، والردود عليها.
- فواتير الخدمات والصيانة، ومن قام بدفعها.
يتضمن الطلب الخطي، الذي يُرسل عبر ممثلك، تحديد حصتك، وما تريده (حق الوصول، أو كشف حساب الإيجار، أو اتفاقية استخدام متفق عليها، أو شراء العقار)، وتاريخ الرد. ويحدد تاريخ علم قريبك بالطلب.
الخطوة الثالثة: شراء حصتك أو بيعها
أسرع طريقة للخروج عادةً ما تكون عن طريق التفاوض على شراء الحصة: يشتري قريبك حصتك، أو تشتري حصته، بسعر متفق عليه. أما بيع الشقة بالكامل فيتطلب موافقة جميع المالكين المشتركين، ولكن يحق لكل مالك بيع حصته فقط.
حق الشفعة
عندما يبيع أحد الشركاء حصته لشخص من خارج الشركة، يكون للشركاء الآخرين الأولوية في شرائها بنفس السعر والشروط. ويُستثنى من ذلك البيع بالمزاد العلني. ويتعين على البائع إخطار جميع الشركاء الآخرين كتابيًا بنيته البيع، مع بيان السعر والشروط الأخرى.
بالنسبة للشقة، تكون المدة شهرًا واحدًا من تاريخ استلام الإشعار . إذا رفض الملاك الآخرون، أو لم يشتروا الحصة خلال هذا الشهر، يحق للبائع بيعها لأي شخص. هذا الشهر مخصص لشراء الحصة؛ فالرد وحده قد لا يُبقي الحق ساريًا، لذا كن مستعدًا لإتمام عملية الشراء. لم يتسنَّ التأكد من المصادر الرسمية بشأن طريقة تسليم الإشعار، وما إذا كان يجب توثيقه.
إذا باع قريبك حصةً دون إخطارك، فإن البيع لا يُعتبر باطلاً تلقائياً. يمكنك طلب نقل حقوق والتزامات المشتري إليك من المحكمة، ما يعني أنك ستتحمل أيضاً التزام دفع الثمن. يجب رفع الدعوى خلال ثلاثة أشهر. لم يحدد القانون تاريخ بدء هذه الأشهر الثلاثة، لذا اعتبرها تبدأ من أقرب تاريخ علمت فيه بالبيع.
لا يُعدّ تسجيل عملية البيع دليلاً على إرسال الإشعار، ولا يُعالج غيابه. ولم يتسنَّ التأكد مما إذا كانت دائرة السجل العقاري تتحقق من إشعار حق الشفعة قبل تسجيل بيع الأسهم.
الخطوة الرابعة: خيارات التقسيم والمحكمة
يجوز للمالكين المشتركين تقسيم العقار بالاتفاق، ويحق لأي منهم المطالبة بفصل حصته. ولا يحتاج المالك الأقلية إلى إذن من أحد لرفع دعوى قضائية. وفي حال عدم وجود اتفاق، يجوز للمحكمة فصل الحصة عينياً.
يتمثل معيار المحكمة في إمكانية استخدام الأجزاء الناتجة بشكل مستقل. في قرار صدر عام ٢٠١٦، قضت محكمة النقض بأن إبقاء بعض المناطق للاستخدام المشترك لا يمنع الفصل بحد ذاته، وأن الجزء لا يشترط أن يطابق الحصة تمامًا، إذ يمكن سداد الفرق نقدًا. أما الجدوى فهي مسألة فنية، لذا يُتوقع الحصول على رأي متخصص بشأن التصميم.
عندما يتعذر تقسيم الشقة
- الحصول على أجر مقابل حصتك. في حال حظر القانون الفصل أو استحالته دون إلحاق ضرر جسيم، يحق للشريك المطالبة بقيمة حصته. ومنذ عام ٢٠١١، اشترطت محكمة النقض موافقة الشركاء المسددين للرسوم: فمجرد عدم إمكانية تقسيم الشقة لا يُجيز للمحكمة إجبار قريبك على شراء حصتك.
- أن يتم الاستحواذ عليك رغماً عن إرادتك. لا يجوز للمالكين الآخرين سداد مستحقاتك دون موافقتك إلا إذا كانت حصتك ضئيلة، ولا يمكن فصلها عينياً، وليس لديك مصلحة جوهرية في استخدام العقار. يجب استيفاء الشروط الثلاثة جميعها. في عام ٢٠٢٢، رفضت محكمة النقض اعتبار ربع الحصة ضئيلاً لمجرد أن الملاك الثلاثة الآخرين تواطؤوا ضده.
- عندما تنتهي ملكيتك. لا تنتقل حصة الشريك إلا عند استلام التعويض.
- بيع الشقة بأكملها. إذا كان التقسيم أو الفصل غير مناسب بشكل واضح، يجوز للمحكمة أن تأمر ببيع الشقة في مزاد علني أو مناقصة وتقسيم العائدات بالتساوي. هذا إجراء تقديري.
لا يُلزم الحكم إلا الأشخاص الذين شاركوا في القضية، لذا يجب ضم كل مالك مشترك تتأثر حقوقه بالدعوى. ويُعدّ الحكم نفسه وثيقة ملكية تُسجّل عليها التغييرات في السجل العقاري.
التصرف من الخارج: التوكيل الرسمي
لا داعي للسفر. يمكن لممثل في أرمينيا طلب استخراج السجل العقاري، وإرسال الطلب، والتفاوض، وتوقيع عقد البيع، وتقديم الدعوى، شريطة أن يغطي التوكيل الرسمي جميع هذه الإجراءات. في مسائل الملكية، يجب توثيق التوكيل الرسمي. يمكنك توقيعه بإحدى الطريقتين التاليتين:
- في سفارة أو قنصلية أرمينية، والتي تصادق على توكيلات المحاماة لاستخدامها في أرمينيا.
- أمام كاتب عدل في بلد إقامتك. إذا كان ذلك البلد طرفًا في اتفاقية لاهاي بشأن إلغاء التصديق (السارية في أرمينيا منذ 14 أغسطس 1994)، فإن الوثيقة تحتاج إلى تصديق أبوستيل؛ وإلا فإنها تحتاج إلى تصديق قنصلي.
يجب ترجمة أي وثيقة موقعة في الخارج إلى اللغة الأرمنية، وتصديق الترجمة من قبل كاتب عدل. يجب تحديد الصلاحيات بوضوح ودقة، لذا يُرجى ذكر اسم الشقة وعنوانها، وسرد كل إجراء يُمكن للممثل القيام به. تختلف الإجراءات المطلوبة من جانبكم باختلاف البلد الذي تُوقعون فيه. يُغطي دليلنا لاستخدام التوكيل الرسمي لشراء أو بيع العقارات في أرمينيا من الخارج هذه الخطوات بالتفصيل.
إذا قررت لاحقًا شراء حصة قريبك أو شقة أخرى، فراجع دليلنا لغير المقيمين الذين يشترون عقارات في يريفان وخدماتنا العقارية.
الأسئلة المتكررة
هل يستطيع قريبي تأجير الشقة دون موافقتي؟
هل يمكنني بيع حصتي دون إخبار الشركاء الآخرين؟
هل يمكنني أن أجعل قريبي يشتري حصتي؟
هل يحق لمالك الأغلبية تحديد كيفية استخدام الشقة؟
هل يجب عليّ السفر إلى أرمينيا؟
لا يظهر في السجل سوى قريبي. هل فقدت حصتي؟
إلى أي مدى يمكنني المطالبة بحصتي من الإيجار؟
آخر تحديث: 11 أكتوبر 2026
