Armeniens Gesetz zur Legalisierung ungenehmigter Bauten: Der HO-331-N-Weg und seine Kosten

Die Legalisierung eines Gebäudes auf Privatgrundstück in Armenien ohne Baugenehmigung ist nun mit einer lokalen Gebühr verbunden, die sich aus dem Dreifachen der Gebühr für die Planungsgenehmigung, dem Dreifachen der Gebühr für die Baugenehmigung und einer Pauschale von 100,000,000 AMD (ca. 275,000 USD zum offiziellen Wechselkurs der Zentralbank Armeniens von 364.19 am 3. September 2026) in Jerewan und den vier angrenzenden Marzen zusammensetzt. In anderen Gebieten beträgt die Gebühr 50,000,000 AMD (ca. 137,000 USD). Die entsprechende Regelung, Artikel 2(3.2) des Gesetzes HO-397-N, wurde durch Artikel 1(7) des Gesetzes HO-331-N vom 3. Juli 2026 eingefügt und gilt seit dem 18. Juli 2026. Eigentümer haben bis zum 30. Dezember 2027 Zeit, ihr Gebäude in die Regelung einzutragen. Die Frist bezieht sich auf die Einreichung beim Ministerium, nicht auf die Zahlung an die Gemeinde.

Zwei Wege, zwei Fristen, zwei Beweispakete

Das armenische Recht sieht seit dem 18. Juli 2026 zwei separate Übergangsmechanismen vor, die häufig fälschlicherweise als ein einziger Mechanismus dargestellt werden. Artikel 2(3.1) des Gesetzes HO-397-N stellt eine Erweiterung des älteren Katasterbuchhaltungssystems dar. Er findet Anwendung, wenn die gemäß Artikel 2(3)(1) bis (4) geforderten Informationen und Dokumente nicht eingereicht wurden. Bei Privatgrundstücken muss das Gebäude in der Regel auf den Orthofotos von 2021 sichtbar sein; für Gebäude auf staatlichem und kommunalem Grund gelten weitergehende Ausnahmen.

Das nach Artikel 2(3.1) geforderte Paket umfasst Fotografien, Daten aus öffentlich zugänglichen Quellen, das Gutachten eines Sachverständigen, die schriftliche Erklärung des Eigentümers zum Baujahr sowie alle weiteren von der Regierung vorgeschriebenen Unterlagen. Es ist bis zum 31. Dezember 2026 dem Katasterausschuss vorzulegen , der die Abrechnung entweder bestätigt oder ablehnt.

Artikel 2(3.2) ist die neue Bestimmung. Sie gilt für vollständig ungenehmigte Bauwerke auf Grundstücken im Eigentum natürlicher oder juristischer Personen und erfasst ausdrücklich Bauwerke, die nach dem bisherigen gesetzlichen Stichtag errichtet wurden. Die Frist bis zum 30. Dezember 2027 umfasst zwei Punkte: die Katastererfassung durch den Katasterausschuss und die Einreichung der Unterlagen zur Aufnahme in die Liste beim Ministerium für Gebietsverwaltung und Infrastruktur.

Die armenische Berichterstattung über das Maßnahmenpaket vom Juli 2026 nennt als einzige Frist den 31. Dezember 2026. Nach diesem Datum sollen alle nicht registrierten Gebäude abgerissen werden. Dieses Datum ist verbindlich und in Artikel 2(3.1) geregelt. Ein Eigentümer, dessen Gebäude keine Genehmigung besitzt, muss mit den Maßnahmen ab 2027 rechnen. Die in der Presse veröffentlichte Liste der erforderlichen Nachweise (Fotos und Erklärungen) bezieht sich auf Artikel 2(3.1), nicht auf Artikel 2(3.2).

Was muss eingereicht werden und bei wem?

Schritt eins: Katasterbuchhaltung

Die Buchhaltung läuft über den Katasterausschuss und erstellt einen Messcode, der die Grundlage für alle weiteren Schritte bildet. Gemäß Regierungsbeschluss Nr. 14-N vom 5. Januar 2022 muss der Vermesser über eine Qualifikationsbescheinigung für geodätische und bergbauliche Vermessungstätigkeiten oder für kartographische, landwirtschaftliche, Vermessungs- und Buchhaltungstätigkeiten gemäß dem Gesetz über geodätische und kartographische Tätigkeiten verfügen. Es handelt sich hierbei um einen Kataster- und Geodäsiespezialisten; der unten beschriebene Sachverständige für den technischen Zustand ist ein separater, zugelassener Fachmann.

Nach der aktuellen Fassung von N 14-N führt der Vermesser die Grundstücksvermessung und die Gebäudevermessung durch, dokumentiert die Ergebnisse gemäß Regierungsbeschluss N 1028-N, fügt vier bis sechs Farbfotos bei, die alle Seiten des Gebäudes und die Anzahl der Stockwerke zeigen, stimmt das vollständige Paket mit dem Kunden ab und lädt es über das Online-Vermessungsbüro hoch. Im Vertragsformular wird auch das Jahr vermerkt, in dem das Gebäude laut Angaben des Eigentümers errichtet wurde. Regierungsbeschluss N 14-N soll im Oktober 2026 geändert werden, daher sind die spezifischen Rechnungslegungsvorschriften für das Verfahren nach Artikel 2(3.2) noch nicht endgültig.

Schritt zwei: das Paket zur Aufnahme in die Liste

Artikel 2(3.2) verpflichtet die Personen, die die ungenehmigten Bauarbeiten durchgeführt haben, dem Ministerium für Territorialverwaltung und Infrastruktur vier Angaben zu übermitteln:

• Der Messcode bestätigt die Katasterbuchhaltung.
• Ein positiver technischer Zustandsbericht, ausgestellt von einer Person oder Organisation mit städtebaulicher Genehmigung, einschließlich des Anhangs zur technischen Zustandsprüfung und zur Erstellung des Gebäudepasses. Der Bericht muss den technischen Zustand des Bauwerks, die Zuverlässigkeit und Festigkeit seiner tragenden Bauteile, seine Erdbebensicherheit und die Möglichkeit eines sicheren Betriebs behandeln.
• Ein positiver Brandschutzbefund der städtischen Entwicklungs-, Technik- und Brandschutzinspektion bestätigt die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen.
• Eine schriftliche vorläufige Bewertung der zuständigen Legalisierungsbehörde, die bestätigt, dass keine wesentlichen städtebaulichen Verstöße, keine Verletzungen oder Gefährdungen der Rechte und gesetzlich geschützten Interessen Dritter, des Staates oder der Gemeinschaft sowie keine der in den Legalisierungs- und Entsorgungsverfahren der Regierung vorgeschriebenen Ablehnungsgründe vorliegen.

Die statische und seismische Bewertung ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Aufnahme in die Denkmalliste, ebenso wie die Brandschutzprüfung. Beide müssen vorliegen, bevor das Ministerium den Antrag prüft. Dies bedeutet, dass zwei Gutachten deutlich vor 2027 in Auftrag gegeben werden müssen.

Nach Eingang der Unterlagen beim Ministerium genehmigt die Regierung die Liste der förderfähigen Bauwerke bis spätestens 20. Februar 2028. Nur ein gelistetes Bauwerk kann anschließend nach dem Regierungsverfahren und gegen Zahlung der lokalen Abgabe legalisiert werden. Gemäß Regierungsbeschluss Nr. 912-N vom 18. Mai 2006 muss der Grundstückseigentümer einen Antrag beim zuständigen Gemeindevorsteher stellen, der über die Legalisierung oder Ablehnung entscheidet.

Was die Zollkosten

Mit dem Gesetz HO-332-N wurde Artikel 12(1) des Gesetzes über lokale Abgaben und Gebühren um Punkt 24 ergänzt und Artikel 9(1)(2.1) eingefügt. Dieser Artikel legt fest, dass die Abgabe nur für Bauwerke zu entrichten ist, die nach dem staatlichen Verfahren erfasst und in die von der Regierung genehmigte Liste aufgenommen wurden. Die Berechnungsformel setzt sich aus drei Komponenten zusammen: der zum Zeitpunkt der Zahlung geltenden lokalen Gebühr für die Erstellung der Baugenehmigung oder des architektonischen Planungsauftrags, der gemäß dem entsprechenden Beschluss des Gemeinderats berechneten lokalen Abgabe für die Baugenehmigung und einem Pauschalbetrag. Die nachfolgenden USD-Angaben basieren auf dem offiziellen Wechselkurs der Zentralbank Armeniens von 364.19 vom 3. September 2026.

Ausnahmen und Ermäßigungen gibt es.

Artikel 2(3.2) enthält eine ausdrückliche Ausnahme für aufgeführte, nicht genehmigte Bauwerke, die mit Mitteln aus dem Staatshaushalt oder mit staatlicher Kofinanzierung errichtet wurden. Für diese Bauwerke fallen keine Gebühren gemäß diesem Absatz an.

Artikel 16 des Gesetzes über lokale Abgaben und Gebühren ermächtigt einen Gemeinderat, auf Antrag des Gemeindevorstehers und nach Vorlage der vom Rat vorgeschriebenen Unterlagen eine prozentuale Ermäßigung, einen Nullsatz oder eine vollständige Befreiung von der berechneten lokalen Abgabe zu gewähren. Artikel 16 schließt den neuen Punkt 24 nicht aus. Die Gewährung der Ermäßigung liegt im Ermessen des Rates: Er muss den Mechanismus eingeführt haben und über dessen Anwendung entscheiden.

Warum Ihnen noch niemand eine endgültige Zahl nennen kann

Artikel 12 Absatz 2 erlaubt es den Gemeinderäten, die in Artikel 12 für ländliche und städtische Siedlungen festgelegten Sätze mit Reduktionskoeffizienten zu versehen, und Artikel 12 Absatz 3 erlaubt höhere Sätze in städtischen Siedlungen und in Jerewan. Punkt 24 ist von keiner der beiden Bestimmungen ausdrücklich ausgenommen. Ob diese Koeffizienten den gesamten Gesamtbetrag einschließlich der pauschalen Komponente von 100,000,000 AMD bzw. 50,000,000 AMD, nur die variablen Genehmigungskomponenten oder gar nichts betreffen, ist in keiner erlassenen Durchführungsverordnung geklärt. Angesichts der Summen muss der für ein bestimmtes Bauwerk zu zahlende Betrag anhand des entsprechenden Beschlusses des Gemeinderats und etwaiger späterer behördlicher Richtlinien ermittelt werden.

Hinsichtlich des Zahlungszeitpunkts sieht Artikel 15 vor, dass die lokale Gebühr vor Durchführung oder Bestätigung der betreffenden Maßnahme und vor Erteilung der Genehmigung erhoben wird. Weder HO-332-N noch die Artikel 15 und 16 sehen einen gesetzlichen Anspruch auf Ratenzahlung vor. Ob eine Gemeinde eine Zahlungsvereinbarung auf Grundlage einer anderen Haushaltsbefugnis genehmigen kann, ist ungeklärt.

Was verhindert, dass eine Struktur auf der Liste steht?

Gemäß Regierungsbeschluss N 912-N sind derzeit alle Bauwerke von der Legalisierung ausgeschlossen, deren Erhaltung die Rechte oder gesetzlich geschützten Interessen anderer Personen verletzt oder Leben oder Gesundheit gefährdet; alle Bauwerke auf Grundstücken, die unter Artikel 60 des Landgesetzbuches fallen; alle Bauwerke innerhalb von technischen oder verkehrstechnischen Sperr- oder Sicherheitszonen; alle Bauwerke, die unter erheblichen städtebaulichen Verstößen errichtet wurden, die ein Recht auf Zwangsdienstbarkeit begründen; und alle Bauwerke, die nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen erfasst wurden.

Artikel 60 des Landgesetzes ist enger gefasst als eine allgemeine Bezugnahme auf Verstöße gegen die Landnutzungsbestimmungen. Er definiert staatliches oder kommunales Land, das nicht in Privateigentum überführt werden darf, und seine Kategorien umfassen historische und kulturelle Objekte, besonders geschützte Naturgebiete, Staatswälder, bestimmte Wasserfondsflächen, öffentliche Straßen und Parks sowie Verkehrs- oder Versorgungskorridore.

Für ein Bauwerk, das nach Artikel 2(3.2) genehmigt werden soll, gelten folgende praktische Hindernisse: eine nicht bestandene technische, tragfähige oder seismische Prüfung, eine nicht bestandene Brandschutzprüfung, eine Gefährdung von Leben oder Gesundheit, wesentliche städtebauliche Verstöße (im Gegensatz zu geringfügigen technischen Verstößen) sowie die Beeinträchtigung von Rechten Dritter, des Staates oder der Gemeinde. Die Regierungsentscheidung N 912-N soll im Dezember 2026 geändert werden, sodass die endgültigen Ablehnungsgründe für dieses Verfahren von der obigen Liste abweichen können.

Die Abrissbefugnisse laufen parallel

Mit dem Gesetz HO-405-N wurde Artikel 188(3) des Bürgerlichen Gesetzbuches mit Wirkung vom 30. August 2026 geändert. Für ungenehmigte und nicht legalisierte Bauwerke auf Privatgrundstücken sowie für ungenehmigte und nicht legalisierte Anbauten an rechtmäßigen Bauwerken kann der Gemeindevorsteher oder ein bevollmächtigter Beamter dem Eigentümer eine schriftliche Aufforderung ausstellen, das Bauwerk abzureißen und den vorherigen Zustand auf eigene Kosten innerhalb eines Monats nach Erhalt wiederherzustellen, es sei denn, die Aufforderung sieht eine längere Frist vor.

Mit dem Gesetz HO-406-N wurde am selben Tag Artikel 154.6 in das Gesetz über Ordnungswidrigkeiten aufgenommen. Die Nichtbeachtung dieser Aufforderung wird mit einer Geldbuße in Höhe des 2,000- bis 2,500-Fachen des gesetzlichen Mindestlohns geahndet. Bei fortgesetztem Verstoß nach der ersten Verwarnung erhöht sich die Geldbuße auf 2,500 bis 3,000 Einheiten.

Das Gesetz HO-398-N hat die Rechtslage in zweierlei Hinsicht verändert. Anfechtungen der Weigerung eines Gemeindevorstehers, ein Bauwerk auf Privatgrundstück zu legalisieren, sowie Anfechtungen der gesetzlichen schriftlichen Aufforderungen fallen nun unter die Ausnahmen in Artikel 83(1) der Verwaltungsverfahrensordnung. Daher hat die Einreichung einer Verwaltungsklage nicht mehr die übliche automatische aufschiebende Wirkung. Der neue Artikel 91(6) verbietet Gerichten die Gewährung einer einstweiligen Verfügung, die einen Abriss verhindern würde. Dieses Verbot beschränkt sich laut Wortlaut auf Bauwerke auf staatlichem oder kommunalem Grund. Es erstreckt sich nicht auf Bauwerke gemäß Artikel 2(3.2), die definitionsgemäß auf Privatgrundstücken stehen. Das Gesetz HO-397-N vom 3. Juli 2026 nahm die entsprechende Änderung an Artikel 129(4) der Zivilprozessordnung vor, die ebenfalls seit dem 30. August 2026 in Kraft ist.

Das Versäumen einer Frist führt nicht automatisch zum Abriss. Der Fristablauf kann dazu führen, dass ein Bauwerk außerhalb der zulässigen Route liegt oder ein Ablehnungsgrund vorliegt. Es handelt sich dabei nicht um die in Artikel 188 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches geforderte schriftliche Aufforderung. Für Abrisse auf Privatgrundstücken ist weiterhin das gesonderte Verfahren der schriftlichen Aufforderung gemäß HO-405-N erforderlich.

Ob ein anhängiger Antrag ein Bauwerk schützt, ist noch ungeklärt. Weder die Verordnungen HO-331-N, HO-405-N, HO-398-N noch HO-406-N legen fest, dass die Katastervermessung, die Einreichung der Unterlagen des Ministeriums, die laufende Prüfung der Denkmalliste oder ein anhängiger Legalisierungsantrag eine bereits ergangene Abrissverfügung aufschieben, aussetzen oder deren Vollzug verhindern. Wörtlich betrachtet gilt ein Bauwerk, für das sich die Unterlagen noch im Transit befinden, weiterhin als nicht genehmigt und nicht legalisiert im Sinne der Verordnung HO-405-N. Die diesbezüglichen Anforderungen könnten durch die anstehenden Änderungen der Regierungsentscheidungen N 14-N und N 912-N oder durch die Verwaltungs- und Rechtsprechung geklärt werden. Die Rechtslage für ein bestimmtes Bauwerk sollte daher vor der Inanspruchnahme eines Antrags als Schutzmaßnahme geprüft werden.

Der Vorgang ist noch nicht abgeschlossen.

Mit Beschluss Nr. 852-A des Premierministers vom 2. September 2026, der am 3. September 2026 in Kraft tritt, wird die Änderung des Regierungsbeschlusses Nr. 14-N zur Rechnungslegung für Oktober 2026 und die Änderung des Regierungsbeschlusses Nr. 912-N zur Legalisierung für Dezember 2026 festgelegt. Die Regierungsliste ist bis zum 20. Februar 2028 einzureichen.

Drei Punkte sind zu beachten. Die für Artikel 2(3.2) erforderlichen Buchhaltungsnachweise sind noch nicht vorgeschrieben. Der Ablauf nach der Listung, einschließlich des Antragsformulars, der Entscheidungsfrist und des Zahlungsverfahrens, ist noch nicht festgelegt. Und HO-331-N sieht keine gesonderte Frist für den Eigentümer hinsichtlich des Gemeindeantrags oder der Zahlung der Abgabe vor; der einzige verbindliche Termin für den Eigentümer ist daher der 30. Dezember 2027.

Wie sich dies vom Katasterkorrekturgesetz unterscheidet

Das Gesetz HO-319-N ergänzt das Gesetz über die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten um die Artikel 34.1 und 34.2 und tritt am 18. Oktober 2026 in Kraft. Es regelt die Eintragung von Grundstücken im Kataster, die im Kataster fehlen, sowie fehlerhafte Lage-, Maß-, Flächen- oder Geometrieangaben, Nutzungsbestimmungen und Eigentümer- oder Rechteinhaberinformationen. Zudem sieht es eine Überprüfung der Katasterviertel vor, wenn die tatsächlichen Grenzen nicht mit den Eintragungsdokumenten übereinstimmen. Das Gesetz korrigiert die Einträge, kann aber keine Baugenehmigung nachträglich erteilen.

Die Verordnungen HO-331-N und HO-332-N befassen sich mit dem Fehlen einer Baugenehmigung. Die Verordnungen HO-405-N, HO-398-N und HO-406-N regeln Abrissforderungen, deren aufschiebende Wirkung und Strafen und sehen keine alternative Legalisierungsmöglichkeit vor. Eine damit zusammenhängende Reform aus demselben Paket vom Juli 2026, die das Schweigen der Verwaltung im armenischen Eigentumsrecht betrifft , ändert die Behandlung des Nichtreagierens einer Gemeinde.

Was Käufer und Kreditgeber prüfen sollten

Ein nicht erfasstes Gebäude auf einem ansonsten unbebauten Grundstück birgt nun ein quantifizierbares Risiko: die Möglichkeit eines einmonatigen Abrissantrags für den Gemeindevorsteher, eine Strafe von 2,000 bis 2,500 Mindestlohneinheiten bei Nichtbeachtung und Sanierungskosten ab 50,000,000 AMD, bevor die verdreifachten Genehmigungsgebühren hinzukommen. Dies muss im Preis und in der Sicherheitsbewertung eines Kreditgebers berücksichtigt werden.

• Vergleichen Sie die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude mit denen im Katasterauszug. Eigentums- und Belastungsprüfung im Kataster Genau dort zeigt sich diese Lücke.
• Fragen Sie den Verkäufer nach dem Messcode für jedes Bauwerk. Fehlt ein Code, erfolgt keine Abrechnung, und die Frist gemäß Artikel 2(3.2) findet Anwendung.
• Ermitteln Sie, für welchen Weg eine Struktur in Frage kommt. Eine Struktur, die lediglich eine frühere Bilanzierungsfrist verpasst hat, kann dennoch Artikel 2(3.1) und dessen Anmeldefrist am 31. Dezember 2026 erfüllen, was eine wesentlich kostengünstigere Lösung darstellt.
• Prüfen Sie den Beschluss des Gemeinderats, der die Gebühr für die Baugenehmigung in der betreffenden Gemeinde festlegt, da zwei der drei Komponenten der Legalisierungsgebühr anhand lokaler Sätze berechnet werden.
• Bei einem Bauwerk ohne jegliche Registrierungshistorie gilt Folgendes: erstmaliges Verfahren zur Eigentumsregistrierung beschreibt, wie das Katasterregister eröffnet wird.

Häufig gestellte Fragen

Reihenfolge für die Frist 2027

1. Ziehen Sie den Katasterauszug heran und ermitteln Sie, welche Gebäude auf dem Grundstück keinen Eintrag haben.
2. Beauftragen Sie einen zertifizierten Vermessungsingenieur mit der Vermessung und Erfassung des Bauwerks gemäß Regierungsentscheidung N 14-N und erhalten Sie den Vermessungscode.
3. Auftrag zur Ausstellung des technischen Zustandsberichts an einen Inhaber der städtebaulichen Genehmigung mit dem Prüf- und Passierungsanhang.
4. Holen Sie die Brandschutzbescheinigung von der Inspektionsbehörde für Stadtentwicklung, Technik und Brandschutz ein.
5. Bitten Sie den Gemeindevorsteher als Legalisierungsbehörde um eine schriftliche vorläufige Beurteilung.
6. Reichen Sie alle vier Dokumente vor dem 30. Dezember 2027 beim Ministerium für Territorialverwaltung und Infrastruktur ein.
7. Den Beschluss des Gemeinderats zur Festlegung der Baugenehmigungsgebühr einholen, damit der zu zahlende Betrag vor der Genehmigung der Regierungsliste im Februar 2028 modelliert werden kann.

Letzte Aktualisierung: 4 September 2026