- In Europa geht man weg von immobilienbasierten Golden Visa hin zu unternehmens-, fonds- und talentorientierten Programmen in Portugal, Spanien und Frankreich.
- Der rechtliche Druck der EU nimmt zu: Der Europäische Gerichtshof erklärte Maltas Investoren-Staatsbürgerschaftsprogramm für illegal und signalisierte damit das Ende des „Geld-für-Pässe“-Systems. [Quelle]
- Spanien hat sein Immobilienvisum im Wert von 500,000 € abgeschafft, um dem Druck auf den Wohnungsmarkt entgegenzuwirken; Portugal hat die Immobilienoptionen abgeschafft und lenkt das Kapital in Fonds und gemeinnützige Wohnungsbauprojekte. [Spanien] [Portugal]
- Der französische Talentpass ist ein tätigkeitsbasiertes Aufenthaltsgenehmigungsprogramm für Investoren, Unternehmer und Innovatoren – kein Weg über Immobilien. [Quelle]
- Anwaltskanzleien sollten sich von Immobilienerwerb hin zu Unternehmensgründung, genehmigten Fonds und Talent-/Innovationswegen verlagern, unterstützt durch neue Compliance-Checklisten und Vergleichsmatrizen.
Die Aufenthaltsgenehmigungsprogramme in Europa befinden sich im Wandel. Nach dem Ende des Goldenen Visums rücken innovationsgetriebene Aufenthaltsgenehmigungen – Unternehmensgründungen, genehmigte Investmentfonds und Fachkräftemobilität – in den Hintergrund, während passive Immobilienkäufe an Bedeutung verlieren. Zwar wünschen sich Klienten weiterhin Zugang zu Europa, doch der Weg dorthin ist nun unternehmensorientiert, insbesondere in Portugal, Spanien und Frankreich.
EU-Rechtsvorschriften und die Abkehr von Modellen, bei denen man die Staatsbürgerschaft gegen Geld erhält
Die europäische Politik verschärft sich gegen den Kauf von Pässen gegen Bezahlung und passive Aufenthaltsgenehmigungsmodelle. Im April 2025 erklärte der Europäische Gerichtshof Maltas Investoren-Staatsbürgerschaftsregelung für rechtswidrig – ein deutliches Zeichen dafür, dass der direkte Erwerb eines Aufenthaltsstatus gegen EU-Rechtsstandards und das öffentliche Interesse verstößt. [The Guardian] Diese Entscheidung unterstreicht einen umfassenderen Wandel: Nationale Programme werden neu gestaltet, um messbaren Beiträgen – Unternehmertum, Innovation und Talent – Vorrang vor einfachen Kapitalzuflüssen in den Immobiliensektor einzuräumen.
Spanien schafft die immobilienbezogenen Goldenen Visa ab, um den Wohnungsdruck zu verringern
Im April 2024 kündigte der spanische Ministerpräsident das Ende des „Goldenen Visums“ für Immobilienkäufer im Wert von 500,000 Euro an, um den Druck auf die lokalen Wohnungsmärkte zu verringern. [Investing.com] Ende 2024 berichteten nationale Medien, dass Spanien die auf Immobilien basierende Einwanderungsroute einschränken werde, und verwiesen dabei auf Zusammenhänge zwischen den Visa und dem rasanten Anstieg der Immobilienpreise. [Die Welt]
Um das Ausmaß zu verdeutlichen: Bis November 2024 wurden im Rahmen des spanischen Golden-Visa-Programms rund 14,500 Genehmigungen erteilt. [Die Welt] Da die Option des Immobilienerwerbs wegfällt, zielt der Wohnungsmarkt darauf ab, spekulative Nachfrage abzubauen. Beratungsempfehlung: Klienten sollten anstelle von Immobilienerwerben eher zu Unternehmensgründungen, arbeitsplatzbezogenen oder innovationsbezogenen Ansätzen gelenkt und fundiertere Unterlagen zur Arbeitsplatzschaffung, zum Businessplan und zur Substanz erstellt werden.
Portugal verlagert seinen Fokus von Immobiliengeschäften hin zu genehmigten Fonds und Investitionen in den sozialen Wohnungsbau.
Portugal hat im Jahr 2023 im Rahmen des „Mais Habitação“-Pakets den Kauf von Immobilien aus dem Goldenen Visum gestrichen und das Programm auf förderfähige Fondsinvestitionen und Projekte von öffentlichem Interesse umgestellt. [CS Global Partners] Die juristische Kommentierung bestätigt das Ende des Immobilienmarktes und stellt klar, dass Anleger nun geeignete Alternativen wie zugelassene Fonds in Betracht ziehen sollten. [National Law Review]
Das portugiesische Programm war von beträchtlichem Ausmaß: Bis Ende 2023 wurden etwa 12,700 Genehmigungen erteilt, wodurch Investitionen in Höhe von insgesamt rund 7.3 Milliarden US-Dollar flossen, was gleichzeitig eine Debatte über die Bezahlbarkeit von Wohnraum vor Ort auslöste. [Außenpolitik] Die Neugestaltung zielt ausdrücklich darauf ab, Kapital in wirkungsvollere Bereiche wie genehmigte Investmentfonds und sozial nützliche Wohnungsbauinitiativen umzuleiten und so den Wohnsitz der Investoren mit übergeordneten gesellschaftspolitischen Zielen in Einklang zu bringen. [CS Global Partners]
Frankreichs Talentpass: ein aktivitäts- und innovationsorientiertes Residenzmodell
Frankreich hat nie ein Immobilien-Goldenes Visum angeboten. Stattdessen setzt das Land auf einen mehrjährigen „Talentpass“ für wirtschaftlich aktive Personengruppen – Geschäftsinvestoren, Unternehmer mit innovativen Projekten, Gründer von Startups, Forscher, hochqualifizierte Mitarbeiter und konzerninterne Versetzungen. [France‐Visas, Gov] Dieses Rahmenwerk verdeutlicht Europas Ausrichtung nach dem Ende des Goldenen Visums: Aufenthaltsgenehmigung ist an einen aktiven wirtschaftlichen Beitrag und Innovationsergebnisse geknüpft, nicht an passive Immobilienkäufe.
Die wirtschaftlichen Argumente gegen vermögensbasierte Golden Visa (Beweise und wichtige Kennzahlen)
Es gibt zunehmend Zweifel am makroökonomischen Nutzen von immobilienbasierten Goldenen Visa. Studien, die von internationalen Medien zitiert werden, kommen zu dem Schluss, dass diese Programme einen verschwindend geringen Anteil an ausländischen Investitionen mit vernachlässigbaren Auswirkungen auf das BIP ausmachen. [Ekathimerini] Die Erfahrungen Portugals – Tausende von Genehmigungen und Milliardeninvestitionen – führten dennoch zu politischem Druck, um die Verzerrungen auf dem Wohnungsmarkt zu mildern, was schließlich zur Abschaffung der Eigentumsoption führte. [Außenpolitik] Spanien kam zu ähnlichen Schlussfolgerungen, als es seinen Immobilienweg im Jahr 2024 aufgab. [Investing.com] [Die Welt]
Wie sich Einwanderungsrechtskanzleien und Berater neu ausrichten müssen: Geschäftsmöglichkeiten, Fonds, Startups und Talentförderung
Die auf dem Golden Visa basierenden Immobilienstrategien weichen innovationsgetriebenen Residenzprogrammen. Unternehmen sollten ihre Strategie von akquisitionsgetriebenen Vorhaben hin zu Unternehmensgründungen, sorgfältiger Fondsprüfung und Talentmobilitätsmanagement verlagern und Prozesskontrollen implementieren, die einer verstärkten Überprüfung standhalten.
Prioritäre Maßnahmen für Beratungsteams
- Die Vertriebspipeline sollte weg von Immobilienkäufern hin zu Unternehmern, Fondsinvestoren und Schlüsselkräften umstrukturiert werden.
- Erstellen Sie Vergleichsmatrizen für Portugal, Spanien und Frankreich, die die Förderfähigkeit, den Finanzierungsnachweis, Innovationskennzahlen und laufende Verpflichtungen erfassen.
- Aktualisierung der Dokumentation: Geschäftspläne, Prognosen zur Schaffung von Arbeitsplätzen, Fondszeichnungsvereinbarungen, ESG-/Gemeinwohl-Auswirkungsberichte und Nachweise zur Herkunft des Vermögens, abgestimmt auf die Ziele der einzelnen Programme.
- Institutionalisierung von Compliance-Checklisten und AML/KYC-Standards, die auf Fondsinvestitionen und Startup-Beteiligungen abgestimmt sind.
- Koordinieren Sie grenzüberschreitende Steuer- und Unternehmensstrukturen frühzeitig, um Betriebsstätten und Inkonsistenzen bei Sozialversicherungsbeiträgen, Lohnsteuer und Wegzugssteuern zu vermeiden. Für eine grundlegende Planung konsultieren Sie unsere Ressourcen unter [Link einfügen]. Steuern, Geschäftsanmeldung und Investition.
- Suchen Sie nach Ausweichmöglichkeiten (Arbeitsgenehmigungen, Startup-Visa, Forschervisa), wenn Investitionsschwellen oder Finanzierungskapazitäten begrenzt sind. Grundlagen zur Visastrategie finden Sie auf unserer Website. Visa , Residenz Seiten.
Kompakter Vergleich: Richtung nach dem Golden-Visa-Programm
| Land auswählen | Status der Immobilienroute | Neue Richtung | Hauptquelle |
|---|---|---|---|
| Spanien | Abschaffung im Jahr 2024 (Immobilienoption) | Verlagerung hin zu unternehmens-/arbeitsbezogenen Wegen; Entlastung des Wohnungsmarktes | Investing.com; Le Monde |
| Portugal | Im Jahr 2023 entfernt („Mais Habitação“) | Genehmigte Fonds und sozial nützliche Investitionen | Globale CS-Partner; Nationale Gesetzesüberprüfung |
| Frankreich | Kein immobilienbezogenes Golden Visa | Talentpass für Investoren, Unternehmer und Innovatoren | France‐Visas (Gov) |
Checkliste zur Einhaltung der Vorschriften für innovationsorientierte Residenzakten
- Kundenprofilierung: unternehmerische Erfolgsbilanz, Branchenexpertise und Innovationsbegründung.
- Nachweis der finanziellen Mittel und der Herkunft des Vermögens gemäß den AML-Anforderungen.
- Geschäftsplan oder Fondsthese: Markt, Unternehmensführung, ESG-/öffentliches Interesse (Wohnen, Forschung & Entwicklung, Arbeitsplätze).
- Substanzielle Nachweise: Büroräume, Personalplanung, Budget, Lieferantenverträge und IP-Strategie, sofern relevant.
- Risikoanalyse: Sanktionsprüfung, PEP-Status, Auswirkungen auf den steuerlichen Wohnsitz und Ausstiegsszenarien.
- Monitoring: KPIs für die Schaffung von Arbeitsplätzen, das Tempo des Kapitaleinsatzes und die Erneuerungskriterien.
Erstellung der Vergleichsmatrix, die Ihr Team benötigt
Strukturieren Sie Ihre interne Ländermatrix wie folgt:
- Teilnahmevoraussetzungen: Investitionsart/Schwellenwerte (Fonds, Startups, Forschung), Mindesthaltedauer, Innovationskriterien.
- Dokumentation: Fondszeichnung/LPAs, Term Sheets, Cap Tables, Bewertungsmemoranden, geprüfte Jahresabschlüsse.
- Compliance: AML-, CRS/FATCA-Überlegungen, Zuordnung öffentlicher Vorteile (Wohnungsbau, Forschung und Entwicklung, Regionalentwicklung).
- Lebenszyklus: Bearbeitungszeiten, Verlängerungsbedingungen, physischer Aufenthalt, Weg zu einer langfristigen Aufenthaltsgenehmigung oder Staatsbürgerschaft. Informationen zur Strategieplanung für die Einbürgerung finden Sie in unserem Staatsbürgerschaft -Guide.
Hinweis: Die Nutzung von Immobilien als primärer Qualifizierungsweg verliert in den großen europäischen Aufenthaltsgenehmigungsprogrammen an Bedeutung. Wenn Immobilien im Plan eines Kunden vorkommen (z. B. Büros, Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen), sollten diese als operative Infrastruktur und nicht als passive Investition dargestellt werden. Für Fragen zum Markteintritt und zum Vermögensschutz wenden Sie sich bitte an unsere Immobilien Die Ressource bietet praktische Anleitungen.
Fazit. Die Ära nach dem Goldenen Visum in Europa hat begonnen: Innovationsgetriebene Aufenthaltsgenehmigungen ersetzen in Portugal, Spanien und Frankreich den Immobilienerwerb. Um in diesem Umfeld erfolgreich zu sein, müssen Unternehmen auf Unternehmensgründung, genehmigte Fonds und Talentförderung setzen, untermauert durch strenge Dokumentations- und Compliance-Vorgaben. Für maßgeschneiderte Strategien in ganz Europa bieten wir Aufenthaltsgenehmigungsprogramme und eine abgestimmte steuerliche Unternehmensplanung an. Kontakt aufnehmen.
FAQ
Werden die Goldenen Visa in Europa eingestellt?
Der Trend geht hin zu Einschränkungen oder Neugestaltungen. Spanien schaffte sein Immobilien-Golden-Visum im Jahr 2024 ab, während Portugal Immobilienbesitz bereits 2023 von der Visumsberechtigung ausschloss. [Spanien] [Portugal] Mit dem Urteil des Gerichts gegen die Investorenbürgerschaft Maltas erhöhte sich auch der rechtliche Druck der EU. [Gerichtshof der Europäischen Union]
Was hat Portugals immobilienbasierte Golden-Visa-Option ersetzt?
Portugal hat die Förderkriterien auf Alternativen wie genehmigte Investitionsfonds und Projekte von öffentlichem Interesse (z. B. Initiativen im Wohnungsbau) verlagert und den Erwerb von Immobilien als Förderkriterium ausgeschlossen. [CS Global Partners] [National Law Review]
Gibt es in Frankreich ein goldenes Visum für Immobilien?
Nein. Frankreich setzt auf den Talentpass – eine mehrjährige Aufenthaltsgenehmigung für Investoren, Unternehmer, Innovatoren, Forscher und Fachkräfte – mit dem Ziel, einen aktiven wirtschaftlichen Beitrag zu leisten. [France‐Visas, Gov]
Hat das Goldene Visum das BIP des Gastlandes wesentlich gesteigert?
Laut von internationalen Medien zitierten Belegen macht das Kapital aus dem Golden-Visa-Programm nur einen „minimalen“ Anteil der ausländischen Direktinvestitionen aus und hat einen „vernachlässigbaren“ Einfluss auf das BIP, was die Argumentation für immobilienbasierte Wege schwächt. [Ekathimerini]
Wie umfangreich waren die Projekte in Portugal und Spanien?
Portugal hat bis Ende 2023 rund 12,700 Genehmigungen mit einem Investitionsvolumen von etwa 7.3 Milliarden US-Dollar erteilt. [Außenpolitik] Spanien hatte im November 2024 etwa 14,500 Genehmigungen. [Die Welt]
