Im Überblick
- Spanien hat am 3. April 2025 alle Golden-Visa-Programme gemäß dem spanischen Organgesetz 1/2025 eingestellt. Anträge, die vor diesem Stichtag gestellt wurden, werden weiterhin bearbeitet.
- In Griechenland wird nun ein gestaffeltes System angewendet: 800,000 € für Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin; 400,000 € für andere Regionen; 250,000 € nur für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohngebäude und die Restaurierung von Kulturerbe.
- Portugals Einbürgerungsweg ist ausschließlich über finanzielle Mittel (mindestens 500,000 €) möglich. Es gibt einen Antragsstau von über 55,000 Anträgen. Ein neues Gesetz verdoppelt die Bearbeitungszeit für die Staatsbürgerschaft auf 10 Jahre für Antragsteller, die nach Juni 2025 einreisen.
- Ungarn, Malta und Italien sind nun aktive EU-Alternativen mit Schwellenwerten von 250,000 € bis 500,000 €.
- Eine erfolgreiche Neupositionierung hängt von einer frühzeitigen Dokumentation, realistischen Zeitplänen und einer auf das Risiko- und Mobilitätsprofil jedes Kunden abgestimmten Anlagenauswahl ab.
Spanien schafft das Goldene Visum ab
Spanien hat die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren mit Wirkung vom 3. April 2025 gemäß dem spanischen Organgesetz 1/2025 formell abgeschafft. Die 21. Schlussbestimmung des Gesetzes streicht die Artikel 63–67 des Gesetzes 14/2013 und beseitigt damit die gesamte Kategorie der Investorenaufenthaltsgenehmigung. Seitdem werden keine neuen Anträge auf Immobilien- oder Kapitalerträge mehr angenommen.
Anträge, die vor dem Stichtag eingegangen sind, werden nach den alten Bestimmungen bearbeitet, und bestehende Genehmigungsinhaber können ihre Genehmigung weiterhin verlängern. Eine Verfassungsklage wurde eingereicht, jedoch wurde bis Mitte 2026 keine Aussetzung oder Aufhebung der Regelung angeordnet.
Während seiner zwölfjährigen Laufzeit wurden im Rahmen des spanischen Goldenen Visums rund 16,000 Genehmigungen erteilt – etwa 0.3 % aller Immobilientransaktionen im Land. Die Auswirkungen der Abschaffung auf den Markt waren gering und lokal begrenzt. Antragstellern, die sich zuvor auf Spanien konzentriert hatten, stehen nun mehrere Alternativen zur Verfügung, darunter das Visum für digitale Nomaden, das Visum für Nichterwerbstätige und das Unternehmervisum. Keine dieser Optionen bietet jedoch ein vergleichbares Modell wie das Visum für Investitionen im Gegenzug für eine Aufenthaltsgenehmigung.
Goldenes Visum für Griechenland: gestaffelte Schwellenwerte für 2026
Das Goldene Visum Griechenlands basiert nicht mehr auf einer einheitlichen Investitionsschwelle. Seit dem Gesetz 5100/2024, das ein gestaffeltes System eingeführt hat, hängt die Mindestinvestition sowohl vom Standort als auch von der Art der Immobilie ab.
Investitionsstufen (Immobilien)
800,000 € – Top-Lagen. Die Region Attika (Athen und Piräus), Thessaloniki, Mykonos, Santorin und alle Inseln mit mehr als 3,100 Einwohnern. Freistehendes Wohnobjekt, mindestens 120 m².
400,000 € – andere Regionen. Ganz Griechenland (Festland und kleinere Inseln). Einzelne Wohnimmobilie, mindestens 120 m².
250,000 € – nur in Sonderkategorien. Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum und Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude. Es gilt keine Mindestfläche von 120 m².
Immobilien, die unter 400,000 € bzw. 800,000 € erworben wurden, dürfen nicht für Kurzzeitvermietungen wie Airbnb genutzt werden. Zuwiderhandlungen werden mit einer Geldstrafe von 50,000 € und dem möglichen Entzug der Genehmigung geahndet. Langfristige Vermietungen ab sechs Monaten und die Eigennutzung sind zulässig.
Nicht-Immobilienrouten
Griechenland bietet auch förderfähige Investitionsmöglichkeiten ohne direkten Immobilienkauf: ca. 350,000 € in qualifizierten Investmentfonds, 500,000 € als Festgeldanlage bei einer griechischen Bank (12 Monate Laufzeit) oder 500,000 € als Kapitaleinlage in ein griechisches Unternehmen mit mindestens fünf Mitarbeitern. Mit Gesetz 5162/2024 wurde ein neuerer Weg für Startups mit einem Startkapital von 250,000 € über das Register „Elevate Greece“ eingeführt, der sich an Unternehmen in den Bereichen Immobilientechnologie, Finanzen und Verteidigungstechnologie richtet.
Wichtige Programmdetails
Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer – die Investition muss lediglich aufrechterhalten werden. Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis erhalten visumfreies Reisen innerhalb des Schengen-Raums für 90 bzw. 180 Tage, jedoch keine Arbeitserlaubnis in anderen EU-Staaten. Zu den Familienangehörigen zählen Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, Kinder bis 21 Jahre (bzw. bis 24 Jahre, wenn sie finanziell abhängig sind und Vollzeit studieren) sowie die Eltern sowohl des Investors als auch seines Ehepartners. Für die Eltern gibt es keine Altersgrenze oder Voraussetzung der finanziellen Abhängigkeit.
Die realistische Bearbeitungszeit beträgt drei bis neun Monate. In den letzten zwölf Monaten wurden in Griechenland rund 3,500 neue Aufenthaltsgenehmigungen erteilt. Der Antragsrückstand liegt bei etwa 42,390, sinkt aber monatlich um etwa 3–4 %. Mit dem Gesetz 5275/2026 wurde der Gültigkeitsbeginn der Aufenthaltsgenehmigung vom Investitionsdatum auf das Ausstellungsdatum der Karte verlegt. Für die Einbürgerung sind sieben Jahre rechtmäßiger Aufenthalt sowie eine Griechischprüfung auf B1-Niveau und ein Integrationstest erforderlich.
Portugal: Nur-Finanzierungs-Weg mit neuem Staatsbürgerschafts-Zeitplan
Portugal hat im Oktober 2023 mit dem Gesetz „Mais Habitação“ alle Möglichkeiten zum Immobilienerwerb abgeschafft. Der wichtigste qualifizierende Weg ist nun eine Investition von 500,000 € in einen Private-Equity- oder Venture-Capital-Fonds mit einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren, der zu mindestens 60 % in portugiesische Unternehmen investiert sein muss und keine Immobilienbeteiligung vorsieht.
Alternative Wege umfassen 500,000 € bei der Gründung einer Gesellschaft plus mindestens fünf dauerhafte Arbeitsplätze (die über drei oder mehr Jahre erhalten bleiben), die Schaffung von mindestens 10 Arbeitsplätzen ohne Mindestkapital, 500,000 € in öffentliche oder private wissenschaftliche Forschungseinrichtungen und 250,000 € (bzw. 200,000 € in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte) als Spende für Kultur oder Erbe.
Bearbeitungsrückstand und Zeitpläne
Der Antragsstau ist auf über 55,000 Anträge angewachsen, mehr als 20,000 davon hängen in der Biometriephase fest. Die gesetzliche Bearbeitungszeit beträgt zwar 90 Tage, die tatsächliche durchschnittliche Bearbeitungszeit liegt jedoch laut einer Studie aus dem Jahr 2026, die 127 Anträge umfasste, bei etwa 34 Monaten. Das ursprüngliche Ziel der Regierung, den Antragsstau bis 2025 abzubauen, wurde verfehlt. Realistisch betrachtet dauert es für einen neuen Antrag zwei bis drei Jahre bis zur Genehmigung und sechs bis sieben Jahre bis zur Einbürgerung.
Wichtig: Neuer Zeitplan für die Staatsbürgerschaft
Das neue portugiesische Staatsangehörigkeitsgesetz, das am 3. Mai 2026 in Kraft trat, verdoppelt die Wartezeit für Inhaber eines Goldenen Visums. Anträge, die nach dem 19. Juni 2025 eingereicht werden, erfordern nun zehn Jahre rechtmäßigen Aufenthalt für die Einbürgerung, statt bisher fünf Jahre. Die Daueraufenthaltsdauer bleibt bei fünf Jahren. Auch die Anforderungen an die Strafregisterauskunft wurden verschärft: Eine zweijährige Verurteilung führt nun zum Ausschluss, statt bisher drei Jahren. Antragsteller, die ihre Anträge vor dem 19. Juni 2025 eingereicht haben, fallen weiterhin unter die bisherige fünfjährige Wartezeit für die Einbürgerung.
Die Mindestaufenthaltsdauer beträgt sieben Tage pro Jahr (14 Tage pro zweijähriger Verlängerungsperiode). Zu den berechtigten Familienmitgliedern zählen Ehepartner oder Lebenspartner, minderjährige Kinder, volljährige, volljährige Kinder in Vollzeitausbildung sowie unterhaltsberechtigte Eltern ab 65 Jahren. Portugals Golden-Visa-Programm wird nicht eingestellt – der Rahmen für die Zeit nach 2023 bleibt unverändert, ein Abschaffungsplan ist nicht in Kraft getreten.
Weitere EU-Programme – Ungarn, Malta und Italien
Neben Griechenland und Portugal bieten drei weitere EU-Mitgliedstaaten mittlerweile attraktive Aufenthaltsgenehmigungsprogramme durch Investitionen an, die in einem Portfolio nach dem Ausscheiden Spaniens Beachtung verdienen.
Ungarn – Gastinvestorenprogramm
Das 2024 neu aufgelegte ungarische Investitionsprogramm (GIP) bietet eine Aufenthaltserlaubnis für 10+10 Jahre auf zwei Wegen: entweder durch eine Immobilieninvestition von 250,000 € oder durch eine Bildungsspende von 1,000,000 €. Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer, und die Bearbeitung dauert in der Regel vier bis sechs Monate. Die Familienerlaubnis umfasst Ehepartner, minderjährige Kinder und volljährige Kinder bis 25 Jahre, sofern diese ein Vollzeitstudium absolvieren. Die Erlaubnis berechtigt zum Reisen in den Schengen-Raum. Die Einbürgerung erfolgt nach den üblichen ungarischen Regeln – mindestens acht Jahre ununterbrochener Aufenthalt sowie Prüfungen in ungarischer Sprache und Verfassungskunde. Es gibt kein beschleunigtes Verfahren für Investoren zur Einbürgerung.
Malta – Permanent Residence Program (MPRP)
Das maltesische MPRP-Programm gewährt von Anfang an eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung. Für den Wohnungserwerb ist entweder der Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 375,000 € oder eine jährliche Mietverpflichtung von 14,000 € für mindestens fünf Jahre erforderlich. Die Nebenkosten belaufen sich auf insgesamt ca. 99,000 €: eine Verwaltungsgebühr von 60,000 € (aufgeteilt in 15,000 € bei Antragstellung und 45,000 € nach Genehmigung), ein staatlicher Zuschuss von 37,000 € und eine Spende an eine Nichtregierungsorganisation (NGO) in Höhe von 2,000 €. Die Bearbeitung dauert etwa vier bis acht Monate. Familienangehörige – einschließlich Ehepartner, Kinder und Vorfahren – sind miteinbezogen. Die Schengen-Reiserechte gelten. Für diejenigen, die die maltesische Staatsbürgerschaft anstreben, erfordert das separate MEIN-Programm zusätzliche Investitionen in Höhe von 600,000 € bis 750,000 € zuzüglich Immobilien und Spenden. Die Bearbeitungszeit beträgt 12 bis 36 Monate. Maltas RBI-Rahmen gilt als der stabilste in der EU.
Italien – Investorenvisum
Das italienische Investorenvisum, das seit den Aktualisierungen im Januar 2025 gilt, bietet vier Investitionsmöglichkeiten: 250,000 € für ein innovatives Startup, 500,000 € für Unternehmensanteile, 1,000,000 € als philanthropische Spende oder 2,000,000 € in Staatsanleihen. Das anfängliche zweijährige Visum kann in eine Aufenthaltserlaubnis umgewandelt werden. Das gleichzeitige Verfahren für „begleitende Familienmitglieder“ ermöglicht die Familienzusammenführung ohne die übliche zweijährige Wartezeit. Die Schengen-Reiserechte gelten. Die unbefristete Aufenthaltserlaubnis kann nach fünf Jahren und die Staatsbürgerschaft nach zehn Jahren gemäß den üblichen Bestimmungen erworben werden. Bitte beachten Sie, dass die italienische Pauschalsteuer für neue Einwohner (Artikel 24-bis) zum 1. Januar 2026 von 100,000 € auf 300,000 € pro Jahr erhöht wurde.
Vergleich der EU-Aufenthaltsgenehmigungen durch Investitionen
| Programm | Mindestinvestition | Asset-Typ | Verarbeitung | Mindestaufenthalt | Staatsbürgerschaftsweg |
|---|---|---|---|---|---|
| Griechenland | 250 € – 800 € (gestaffelt nach Standort) | Immobilien, Fonds, Einlagen, Startups | 3 – 9 Monate | Keine Präsentation | 7 Jahre + B1 Griechisch |
| Portugal | 500 € (Fonds/Unternehmen) | Private-Equity-/Venture-Capital-Fonds, Unternehmen, Forschung, Spenden | Durchschnittlich etwa 34 Monate. | 7 Tage/Jahr | 10 Jahre (nach Juni 2025) |
| Ungarn | 250 € (Fonds) oder 1 Mio. € (Spende) | Immobilien-Investitionsfonds, Bildungsspende | 4 – 6 Monate | Keine Präsentation | 8+ Jahre normale Regeln |
| Malta | 375 € (Kaufpreis) + 99 € Gebühren | Immobilien (oder 14 €/Jahr Miete) + staatliche Gebühren | 4 – 8 Monate | Keine Präsentation | Über MEIN (separates Programm) |
| Italien | 250 € – 2 Mio. € (streckenabhängig) | Startups, Eigenkapital, Anleihen, Philanthropie | 2 – 4 Monate | Keine Präsentation | 10 Jahre Standard |
| Spanien | Abgeschafft am 3. April 2025 (Organisches Gesetz 1/2025). Bestehende Inhaber können ihre Lizenz verlängern. | ||||
Alle Programme ermöglichen visumfreies Reisen gemäß Schengen 90/180. Die Einbeziehung von Familienangehörigen variiert je nach Programm. Keines der Programme gewährt eine EU-weite Daueraufenthaltsgenehmigung oder Arbeitserlaubnis. Die Gebühren der Regierung können sich ändern.
Wie Sie Ihr Portfolio für 2026 neu ausrichten
Da Spanien nicht mehr zur Verfügung steht und sich die verbleibenden Programme rasant weiterentwickeln, ist ein strukturierter Ansatz zur Neuausrichtung unerlässlich. Beginnen Sie mit der Festlegung der regionalen Aufteilung – griechische Immobilien, portugiesische Fonds oder neuere Programme in Ungarn, Malta oder Italien – basierend auf den Zielen, der Risikotoleranz und dem Liquiditätsprofil jedes einzelnen Kunden.
Die erforderlichen Unterlagen sollten frühzeitig zusammengetragen werden. Vor der Auswahl eines Objekts sind Nachweise über die Herkunft der Mittel, Kontoauszüge, Steuererklärungen und Zahlungsbelege zu sammeln. In Portugal dauert die Bearbeitung oft mehrere Jahre, weshalb die Dokumente über einen längeren Zeitraum gültig bleiben müssen; in Griechenland erfordert der kürzere Zeitrahmen eine engere Abstimmung bei Immobilienabschlüssen.
Prüfen Sie die förderfähigen Vermögenswerte sorgfältig im Voraus. Stellen Sie für Griechenland sicher, dass die Immobilie die entsprechende Schwelle und die Mindestfläche von 120 m² für die Zielregion erfüllt. Prüfen Sie für Portugal das Fondsvehikel sorgfältig, um sicherzustellen, dass es die Regelungen nach 2023 einhält – insbesondere die Anforderung, dass kein Immobilienbesitz gehalten werden darf, und die Mindestlaufzeit von fünf Jahren. Prüfen Sie für Ungarn, Malta und Italien die spezifischen Förderbedingungen für den gewählten Weg.
Planen Sie Ihre Steuer- und Vermögensstrukturen frühzeitig. Die Erhöhung der Pauschalsteuer in Italien auf 300,000 € pro Jahr für Neuansässige wirkt sich auf die Planung vermögender Privatpersonen aus. Klären Sie die Auswirkungen von Immobilien- und Fondsvermögen mit einem auf grenzüberschreitendes Steuerrecht spezialisierten Berater. Planen Sie Ihre Anträge so, dass sie den Bedürfnissen Ihrer Familie gerecht werden, und prüfen Sie parallele Wege für Ihre Aufenthaltsplanung und Ihre Schengen-Visastrategie.
Für Mandanten, die Armenien als ergänzenden Standort in Betracht ziehen – sei es für einen Wohnsitz durch Investition , eine Unternehmensregistrierung oder eine Steuerplanung – kann ein Ansatz mit mehreren Jurisdiktionen sowohl die Einhaltung der Vorschriften als auch die Mobilitätsoptionen stärken.
Häufig gestellte Fragen
Hat Spanien sein Golden-Visa-Programm tatsächlich eingestellt?
Wie hoch sind die tatsächlichen Schwellenwerte für das Goldene Visum in Griechenland im Jahr 2026?
Kann ich in Portugal noch die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Einbürgerung erfüllen, indem ich eine Immobilie kaufe?
Wie lange dauert die Bearbeitung eines portugiesischen Goldenen Visums tatsächlich?
Was hat sich am Weg zur portugiesischen Staatsbürgerschaft für Inhaber eines Goldenen Visums geändert?
Welche EU-Programme erlauben noch Immobilieninvestitionen?
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