- Spanien hat sein Immobilien-Goldenes Visum mit dem Organgesetz 1/2025 am 3. April 2025 abgeschafft und damit die Möglichkeit neuer immobilienbasierter Anträge ausgeschlossen.
- Die Investorennachfrage verlagert sich nach Portugal und Griechenland; Portugal konzentriert sich nun auf Fonds-/Unternehmensinvestitionen ab 500 €, während Griechenland weiterhin auf Immobilieninvestitionen ab 250,000 € setzt.
- Portugal bearbeitet derzeit schätzungsweise 45,000 bis 50,000 offene Fälle und beschleunigt die elektronische Bearbeitung, sodass die Bearbeitungszeiten weiterhin unvorhersehbar sind.
- Griechenland zeichnet sich im Jahr 2026 durch seine vergleichsweise niedrige Schwelle von 250 € und die gemeldete Programmstabilität aus, obwohl eine gründliche Dokumentation weiterhin unerlässlich ist.
- Anwaltskanzleien sollten ihre Portfolios auf griechische oder geprüfte portugiesische Fonds ausrichten, die Zeitpläne ihrer Mandanten anpassen und die Unterlagen zur Herkunft der Gelder sowie zur Einhaltung der Vorschriften verschärfen.
Spaniens Abschaffung des Goldenen Visums für Immobilien hat die EU-Strategie für Goldene Visa bis 2026 neu gestaltet. Da Spanien nicht mehr zur Verfügung steht und Portugal angesichts von Bearbeitungsverzögerungen verstärkt auf Fonds setzt, rückt die Option Griechenlands in Höhe von 250,000 € immer mehr in den Fokus. Die richtige Reaktion besteht darin, Portfolios neu auszurichten, Zeitpläne anzupassen und die Dokumentation für eine strengere Prüfung vorzubereiten.
Spanien schafft das Immobilien-Goldene Visum ab (Organisches Gesetz 1/2025): Gesetzesänderung
Spanien hat mit dem Organgesetz 1/2025, das am 3. April 2025 in Kraft trat, die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren (Goldenes Visum) formell abgeschafft. Die Maßnahme beseitigt die Möglichkeit von Immobilieninvestitionen für neue Antragsteller und markiert eine klare Abkehr von immobilienbasierten Aufenthaltsgenehmigungen. Die Änderung und ihre Auswirkungen wurden durch die offizielle Mitteilung der spanischen Regierung und die Berichterstattung der nationalen Presse über das Inkrafttreten der Reform am selben Tag bestätigt.Regierung von Spanien; El País).
Wohin sich die Nachfrage verlagert: Portugal und Griechenland als Hauptempfänger umgeleiteter spanischer Investitionsströme
Da Spanien für neue Immobilienbewerber geschlossen ist, verlagert sich die Aufmerksamkeit der Investoren auf zwei Bereiche:
- Portugal, das die entstandene Nachfrage öffentlich begrüßt hat und weiterhin erhebliches Kapital anzieht, wobei die Gesamteinnahmen des Programms bisher in Milliardenhöhe liegen und Anstrengungen unternommen werden, die Bearbeitung zu optimieren (HuffPost Spanien).
- Griechenland, das über Immobilien einen leicht zugänglichen Zugang bietet und in Branchenberichten als relativ stabiles „letztes verbliebenes Visum“ unter den EU-Programmen mit einer Schwelle von 250,000 € dargestellt wird (IMI täglich).
Für Unternehmen, die im Jahr 2026 zu EU-Golden-Visa beraten, bedeutet dies in der Praxis, dass Kunden, die nach Spanien reisen möchten, entweder in portugiesische Fonds-/Unternehmensstrukturen oder in qualifizierende Immobilienvermögen in Griechenland umgeleitet werden müssen – verbunden mit einer früheren und strengeren Zusammenstellung der Dokumentation, um der verstärkten Prüfung und dem Warteschlangenrisiko standzuhalten.SchengenVisaInfo).
Wie Sie EU-RBI-Anträge für 2026 neu positionieren können: Ein kurzer Leitfaden
- Definition der Zuständigkeitstrennung: Griechische Immobilien vs. portugiesische Fonds/Unternehmen, abgestimmt auf die Ziele und die Risikotoleranz des Kunden.
- Vorzeitige Einhaltung der Vorschriften: Herkunftsnachweise der Mittel, Bankbelege, Steuererklärungen und Abrechnungsnachweise vor der Auswahl der Vermögenswerte zusammenstellen (Bearbeitungsrückstände bedeuten längere Aufbewahrungszeiten für Dokumente.).
- Auswahl geeigneter Vermögenswerte: Vorprüfung griechischer Immobilien auf Eignung; für Portugal: Due-Diligence-Fonds/Gesellschaften, die den geltenden Vorschriften entsprechen (Reformen nach 2023).
- Anträge sollten so geordnet werden, dass Zeitpläne und familiäre Bedürfnisse berücksichtigt werden; parallele Wege für Aufenthalts- und Reiseplanung sollten unter Verwendung robuster Visastrategien in Betracht gezogen werden (Schengen- und nationale Visaplanung).
- Steuern, Holdingstruktur und Exit bewerten: Abstimmung mit Beratern hinsichtlich grenzüberschreitender Steuerrisiken und Exit-Horizonten für Vermögenswerte (Berührungspunkte für die internationale Steuerplanung).
Portugals Reform von 2023: Abschaffung der Immobilienwege und die neue Anforderung von mindestens 500 € an Eigenkapital/Unternehmensinvestitionen
In Portugal ist der Kauf von Immobilien nicht mehr als förderfähige Option vorgesehen. Gesetzesänderungen, die im Oktober 2023 in Kraft traten, strichen die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, und verlagerten das Programm hin zu Unternehmensfinanzierungen und regulierten Anlageinstrumenten. Der vorherrschende Weg basiert nun auf einer Mindestinvestition von 500,000 € in genehmigte Fonds oder Unternehmensprojekte, anstatt auf dem Kauf von Wohnimmobilien.Connaught Law analysiert die Reform von 2023).
Operative Realität in Portugal: Bearbeitungsrückstände und Zeitrisiken
Trotz der Kontinuität der Politik nach der Reform bleibt das Umsetzungsrisiko erheblich. Anfang 2025 waren in Portugal etwa 45,000 bis 50,000 Anträge auf ein Goldenes Visum anhängig, was die Behörden veranlasste, eine Umstellung auf eine schnellere digitale Bearbeitung anzukündigen, um die Warteschlangen zu verkürzen. Dies deutet darauf hin, dass sich die Bearbeitungszeiten trotz laufender Anträge verlängern können und Antragsteller mit Schwankungen bei Terminvergabe und Genehmigung rechnen sollten.SchengenVisaInfo).
Portugal gegen Griechenland im Überblick
| Programm | Minimale Investition | Anrechenbare Vermögenswerte | Verarbeitungsumgebung (2025–26) |
|---|---|---|---|
| Portugal Goldenes Visum | € 500,000 + | Genehmigte Mittel/Unternehmensprojekte (keine Immobilien) | Bearbeitungsrückstand ca. 45,000–50,000; Behörde stellt auf schnellere elektronische Bearbeitung um |
| Griechenland Goldenes Visum | €250,000 | Es stehen weiterhin geeignete Immobilienoptionen zur Verfügung. | Berichten zufolge stabile Rahmenbedingungen und ein wettbewerbsfähiger Markteintritt |
Quellen: Reform in Portugal und Fonds ab 500 €/Unternehmensweg (Connacht-Gesetz); Portugals Bearbeitungsrückstand und elektronische Bearbeitung (SchengenVisaInfo); Griechenland 250,000 € und Stabilitätskommentar (IMI täglich).
Griechenlands 250 €
Griechenland bietet derzeit eines der zugänglichsten EU-Golden-Visa über Immobilieninvestitionen ab einer Schwelle von 250,000 € an. Branchenberichte heben dies als einen stabilen und preisgünstigen Weg im Vergleich zu anderen Ländern hervor, nachdem Spanien ausgetreten ist und Portugal sich 2023 vom Immobiliensektor abgewandt hat.IMI täglich).
Für Portfolios bis 2026 ergibt sich daraus ein klarer Entscheidungsbaum: Kunden, die einen materiellen Vermögenswert und potenziell reibungslosere operative Zeitpläne suchen, könnten griechischen Immobilien Priorität einräumen; diejenigen, die mit Finanzinstrumenten und höheren Mindestanlagen vertraut sind, könnten portugiesische Fonds oder Unternehmensbeteiligungen in Betracht ziehen und dabei zeitliche Schwankungen in Kauf nehmen (SchengenVisaInfo; Connacht-Gesetz).
Tipps zur Portfoliogestaltung und -dokumentation
- Bestätigen Sie die Eignung der Vermögenswerte: Stellen Sie sicher, dass griechische Immobilien die Förderkriterien erfüllen und portugiesische Vehikel die Fonds-/Unternehmensanforderungen nach 2023 erfüllen (Zusammenfassung der Reformen in Portugal; Griechenland im Überblick).
- Bereiten Sie einen umfassenden Finanzierungsnachweis vor, der den verlängerten Prüfzyklen in Portugal und der standardmäßigen Due-Diligence-Prüfung in Griechenland standhält (Kontext des Arbeitsrückstands in Portugal).
- Frühzeitig Steuer- und Holdingstrukturen modellieren; sich mit grenzüberschreitenden Steuerberatern über die Auswirkungen von Immobilien- vs. Fondsbeteiligungen abstimmen (Überlegungen zur Steuerplanung).
- Strategien für Wohnsitz, Staatsbürgerschaft und Reisen mit Investitionshorizont und Familienzielen in Einklang bringen (Staatsbürgerschaftsplanung; Aufenthaltsoptionen).
Fazit zur RBI-Strategie 2026: Nach der Abschaffung des spanischen Golden-Visa-Programms begünstigt die EU-Landschaft den griechischen Immobilienmarkt mit einem Investitionsvolumen von 250 € und sorgfältig strukturierte portugiesische Fonds. Der Erfolg hängt von einer frühzeitigen und soliden Dokumentation, einem realistischen Zeitplan und einer Anlageauswahl ab, die den Risiko-, Liquiditäts- und Mobilitätszielen jedes Kunden entspricht.Regierung von Spanien; SchengenVisaInfo; IMI täglich).
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FAQ
Hat Spanien sein Immobilien-Golden-Visum tatsächlich abgeschafft, und wenn ja, wann?
Ja. Spanien hat seine Aufenthaltserlaubnis für Investoren (Goldenes Visum) mit Wirkung vom 3. April 2025 gemäß Organgesetz 1/2025 abgeschafft.Regierung von Spanien; El País).
Kann ich in Portugal noch die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Einbürgerung erfüllen, indem ich eine Immobilie kaufe?
Nein. Portugal hat die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung im Jahr 2023 abgeschafft. Die aktuelle Qualifizierung konzentriert sich auf Investitionen von mindestens 500,000 € in zugelassene Fonds oder Unternehmensprojekte (Connacht-Gesetz).
Wie lange dauert die Bearbeitung von Entscheidungen über das portugiesische Goldene Visum?
Die Bearbeitungszeiten sind variabel. Anfang 2025 waren etwa 45,000 bis 50,000 Anträge anhängig, und die Regierung kündigte eine beschleunigte elektronische Bearbeitung an, um den Antragsstau abzubauen.SchengenVisaInfo).
Wie hoch ist die Mindestinvestition für das Goldene Visum Griechenlands?
250,000 € für förderfähige Immobilien, was nach wie vor eine der niedrigsten Schwellenwerte unter den EU-Programmen darstellt und als relativ stabile Alternative gilt (IMI täglich).
Wohin gehen die ehemaligen spanischen Investoren jetzt?
Vorwiegend nach Portugal (über Fonds/Unternehmenswege) und Griechenland (über Immobilien), laut Marktberichten zu den Trends nach dem spanischen Rückzug (HuffPost Spanien; IMI täglich).
