- Ziehen Sie immer den offiziellen Kadastri Teghekank vom armenischen Katasteramt, um den Titel des Verkäufers und die vollständige Eigentumskette zu bestätigen, bevor Sie etwas unterschreiben.
- Suchen Sie im Register nach Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten) und klären Sie diese vor dem Abschluss.
- Verify Bau- und Nutzungsgenehmigungen, und stellen Sie sicher, dass die Zoneneinteilung Ihre beabsichtigte Nutzung zulässt, um Bußgelder oder Abrissverfügungen zu vermeiden.
- Einblick in das Landnutzungskategorie und Beschränkungen für ausländisches Eigentum: Der Zugang zu landwirtschaftlichen Flächen ist für Ausländer grundsätzlich verboten.
- Armenien ist ein hohes Erdbebenrisiko Land; beauftragen Sie eine strukturelle/seismische Due Diligence – etwa 70 % der Gebäude entsprachen den Erdbebennormen nicht.
Der armenische Immobilienmarkt ist aktiv und wettbewerbsintensiv. Monatlich werden Tausende von Transaktionen durchgeführt, auch von ausländischen Käufern. Fehler bei Eigentumstiteln, Genehmigungen, Erdbebensicherheit und Landnutzung können jedoch weitaus mehr kosten als eine gründliche Due-Diligence-Prüfung. Nutzen Sie diese Due-Diligence-Checkliste von Armenia-first, um stets das Wesentliche zu überprüfen.
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Entdecken Sie InvestitionsressourcenInhaltsverzeichnis
- Bestätigung des Rechtstitels und der vollständigen Eigentumskette (Kadastri Teghekank)
- Suche nach Belastungen: Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Dienstbarkeiten
- Überprüfen Sie Baugenehmigungen, Zoneneinteilung und zukünftige Entwicklungsbeschränkungen
- Überprüfen Sie die Landnutzungskategorie und die Beschränkungen für ausländisches Eigentum (einschließlich des Verbots landwirtschaftlicher Flächen).
- Bewerten Sie die seismische und strukturelle Sicherheit sowie die Einhaltung von Vorschriften
1. Bestätigung des Rechtstitels und der vollständigen Eigentumskette (Kadastri Teghekank)
Beginnen Sie mit dem offiziellen Grundbuchauszug ( Kadastri Teghekank ) des armenischen Staatskatasters. Dieses Dokument bestätigt den eingetragenen Eigentümer, die Grundstücksgrenzen und wichtige Grundstücksdaten; es ist der grundlegende Nachweis dafür, dass der Verkäufer das rechtmäßige Eigentumsrecht zur Übertragung besitzt.
Was in der Titelkette zu überprüfen ist:
- Titelkette: Überprüfen Sie frühere Übertragungen, um Brüche oder nicht registrierte Erbschaften zu erkennen, die zu Streitigkeiten führen könnten.
- Befugnisse des Verkäufers: Bei einem Verkauf per Vollmacht oder als Unternehmensvertreter sind die Vollmachtsunterlagen und die Übereinstimmung mit dem Register zu bestätigen.
- Miteigentum: Prüfen Sie, ob es sich bei dem Vermögenswert um ein gemeinschaftliches Eigentum handelt und ob für den Verkauf die Zustimmung des Ehepartners oder Miteigentümers erforderlich ist.
So verifizieren Sie den Titel effizient
- Fordern Sie den aktuellen Kadastri Teghekank und historische Auszüge aus dem Kataster an (online oder persönlich).
- Ordnen Sie den Ausweis/die Firmenunterlagen des Verkäufers dem eingetragenen Eigentümer zu und überprüfen Sie etwaige Vollmachten anhand des Registers.
- Vergleichen Sie den Grundstücksplan mit den Grundstücksgrenzen, um vor Vertragsunterzeichnung Unstimmigkeiten zu erkennen.
2. Suche nach Belastungen: Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Servituten
Belastungen schränken Ihre Rechte ein oder führen zu versteckten Verbindlichkeiten. Typische Belastungen sind Hypotheken, gerichtliche Pfandrechte, Dienstbarkeiten und andere Rechte Dritter. Diese sollten gelöscht, bei Vertragsabschluss freigegeben oder im Preis und den Vertragsbedingungen berücksichtigt werden.
- Hypothek/Pfandrecht: Bestätigen Sie die Angaben zum Kreditgeber und den ausstehenden Betrag. Vereinbaren Sie die Entlastung bei oder vor Geschäftsschluss.
- Pfandrechte/Gerichtsbeschlüsse: Prüfen Sie, ob gerichtliche Belastungen oder Pfändungsverbote vorliegen, die die Übertragung verhindern würden.
- Dienstbarkeiten/Lastschriften: Identifizieren Sie Wegerechte, Dienstbarkeiten oder Nutzungsbeschränkungen, die sich auf die Entwicklung oder die Privatsphäre auswirken.
So prüfen Sie Belastungen
- Beauftragen Sie eine Belastungsabfrage/einen Belastungsauszug aus dem Grundbuchamt und prüfen Sie alle Eintragungen und deren Rechtswirksamkeit.
- Besorgen Sie sich Ablöseschreiben oder Freigabeurkunden für Hypotheken; knüpfen Sie den Abschluss an die Registrierung der Freigaben.
- Behandeln Sie Dienstbarkeiten im Vertrag und im Lageplan, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.
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Unser Team kann Ihnen bei der Überprüfung von Eigentumstiteln, der Suche nach Belastungen und der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften in Armenien behilflich sein.
Erfahren Sie mehr über unsere Dienstleistungen3. Überprüfen Sie Baugenehmigungen, Zoneneinteilung und zukünftige Entwicklungsbeschränkungen
Unbefugter Bau oder Nutzung können zu Verwaltungsstrafen, kostspieligen nachträglichen Genehmigungen oder sogar Abrissverfügungen führen. Vergewissern Sie sich immer, dass alle erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen vorliegen und die Bebauungspläne Ihre beabsichtigte Nutzung zulassen.
- Bau-/Renovierungsgenehmigungen: Fragen Sie gegebenenfalls nach Genehmigungsnummern, genehmigten Zeichnungen und Endabnahme-/Belegungsdokumenten.
- Zoneneinteilung: Überprüfen Sie die aktuelle Zoneneinteilung und alle Überlagerungen oder Schutzzonen, die sich auf Höhe, Dichte oder Nutzung auswirken.
- Zukünftige Entwicklung: Überprüfen Sie kommunale Pläne und die benachbarte Landnutzung, die sich auf die Aussicht, den Zugang oder den Wert auswirken könnten.
praktische Schritte
- Fordern Sie Kopien aller Genehmigungen und der Nutzungsbescheinigung an und gleichen Sie diese bei einer Ortsbesichtigung mit der baulichen Realität ab.
- Klären Sie die Zoneneinteilung mit der Gemeinde ab; dokumentieren Sie etwaige Abweichungen oder Nichtkonformitäten im Kaufvertrag.
4. Überprüfen Sie die Landnutzungskategorie und die Grenzen des ausländischen Eigentums (einschließlich des Verbots landwirtschaftlicher Flächen).
Die Nutzungsart des Grundstücks bestimmt, was Sie mit der Immobilie tun dürfen und ob Sie als Ausländer überhaupt Eigentum daran erwerben dürfen. Nach dem armenischen Bodengesetz dürfen Ausländer grundsätzlich kein Land besitzen. Ackerland ist ausdrücklich verboten; Gebäude (z. B. Wohnungen) sind nicht mit Landbesitz gleichzusetzen. Informieren Sie sich vor Vertragsabschluss über die genaue Grundstückskategorie und die Kaufberechtigung.
- Landkategorie: Überprüfen Sie anhand des Katasterauszugs und der Gemeindeunterlagen, ob es sich bei dem Grundstück um ein landwirtschaftliches, Wohn-, Industrie- oder gemischt genutztes Grundstück handelt.
- Ausländisches Eigentum: Bewerten Sie Ihre Eigentumsform (z. B. Unternehmensstrukturen oder langfristige Mietverträge), wenn das direkte Eigentum eingeschränkt ist.
Tipp für internationale Käufer
Planen Sie Ihre Holdingstruktur frühzeitig – insbesondere, wenn Sie in Armenien zur Vermietung oder Entwicklung investieren möchten. Eine gute Strukturierung hilft Ihnen auch, die Steuern in Armenien und die Finanzierungsmöglichkeiten im Voraus zu planen.
5. Bewerten Sie die seismische und strukturelle Sicherheit sowie die Einhaltung der Vorschriften
Armenien liegt in einer Zone mit hohem Erdbebenrisiko. Das Staatliche Komitee für Stadtentwicklung berichtete, dass rund 70 Prozent der Gebäude nicht den Erdbebennormen entsprachen. Dies unterstreicht die Dringlichkeit einer sorgfältigen Bauprüfung.
- Beauftragen Sie insbesondere bei älteren oder umgebauten Gebäuden eine unabhängige bauliche und seismische Prüfung durch einen qualifizierten Ingenieur.
- Überprüfen Sie die Einhaltung der geltenden Erdbebennormen und fordern Sie Nachweise für etwaige Nachrüstungs- oder Verstärkungsarbeiten an.
- Verknüpfen Sie technische Erkenntnisse mit Vertragsbedingungen (Preisanpassungen, Reparaturen vor Vertragsabschluss oder Rücktrittsrechte).
Bauqualität und Verarbeitung: Worauf Sie achten sollten
- Struktur und Hülle: Hinweise auf Risse, Setzungen, Wasserdichtigkeit und Dämmqualität.
- MEP-Systeme: elektrische Sicherheit, Wasserdruck/-abfluss, Heizungs-/Lüftungsleistung und dokumentierte Wartungshistorie, sofern verfügbar.
- Innenausstattung: Feuchtigkeitsflecken, Fliesenausrichtung, Fenster-/Türdichtungen, akustische Leistung; fordern Sie Garantien für Geräte/Einrichtungen an, falls enthalten.
Kurze Checkliste für Käufer (Dokumente und wer sie bereitstellt)
| Was zu überprüfen ist | Bezugsquellen / Wer prüft | Literaturhinweis |
|---|---|---|
| Kadastri Teghekank (Titel & Plan) | Staatliches Kataster | Katasterausschuss |
| Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten) | Suche im staatlichen Kataster | Staatliches Kataster |
| Bau- und Nutzungsgenehmigungen | Verkäufer- und Gemeinderegister | Gemeinde |
| Landnutzungskategorie | Katasterauszug | Katasterausschuss |
| Berechtigung zum ausländischen Eigentum | Rechtliche Überprüfung | Landcode |
| Erdbeben-/Strukturbericht | Unabhängiger Ingenieur | Ingenieurbericht |
Warnsignale, die eine Pause rechtfertigen
- Jegliche Nichtübereinstimmung zwischen errichteten Strukturen und genehmigten Plänen/Genehmigungen.
- Nicht freigegebene Grundpfandrechte oder gerichtlich angeordnete Belastungen im Grundbuchauszug.
- Als landwirtschaftliche Flächen registrierte Parzellen werden ausländischen Privatpersonen zum direkten Eigentum angeboten.
- Der Verkäufer ist nicht bereit, eine strukturelle/seismische Inspektion in einem Hochrisikogebiet zuzulassen.
Sie erwägen eine Immobilie als Möglichkeit, sich langfristig in Armenien niederzulassen? Informieren Sie sich über Aufenthalts- und Einbürgerungsmöglichkeiten, die Ihren Investitionszielen entsprechen: Aufenthaltsgenehmigungen und Staatsbürgerschaft. Wenn Sie auch ein Entwicklungs- oder Vermietungsunternehmen planen, informieren Sie sich über die Möglichkeiten der Unternehmensregistrierung und die steuerliche Behandlung von Einkünften in Armenien.
Fazit
Eine Due-Diligence-Checkliste für Armenien schützt Ihr Kapital und Ihre Pläne. Überprüfen Sie den Eigentumstitel über das Kadastri Teghekank, klären Sie Belastungen, stellen Sie sicher, dass Genehmigungen und Zoneneinteilung mit Ihrer beabsichtigten Nutzung übereinstimmen, bestätigen Sie die Eignung für Landnutzung und ausländisches Eigentum und legen Sie Wert auf seismische und bauliche Qualitätsprüfungen. Mit diesen Schritten – basierend auf offiziellen Aufzeichnungen – können Sie sicher kaufen.
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Beginnen Sie noch heuteFAQ
Was ist das Kadastri Teghekank und wie bekomme ich es?
Es handelt sich um den offiziellen Katasterauszug mit Angaben zum eingetragenen Eigentümer, den Grundstücksdetails und den eingetragenen Rechten. Sie können ihn online beim armenischen staatlichen Katasterausschuss oder persönlich über dessen Informationsdienst anfordern.
Wie überprüfe ich, ob eine Immobilie mit Hypotheken, Pfandrechten oder Dienstbarkeiten belastet ist?
Fordern Sie eine Belastungssuche/einen Belastungsauszug aus dem staatlichen Kataster an. Überprüfen Sie Einträge für Hypotheken/Pfandrechte, gerichtliche Pfandrechte und Dienstbarkeiten/Servituten. Stellen Sie sicher, dass Entlastungen/Freigaben vor dem Abschluss registriert werden.
Können Ausländer in Armenien Land besitzen, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen?
Ausländische Privatpersonen dürfen grundsätzlich kein Land direkt besitzen, und landwirtschaftliche Flächen sind ausdrücklich verboten. Erwägen Sie alternative Strukturen oder Pachtverträge mit rechtlicher Beratung. Überprüfen Sie stets die Landnutzungskategorie im Katasterauszug.
Was passiert, wenn für ein Gebäude die entsprechenden Genehmigungen fehlen?
Nicht genehmigte Arbeiten können zu Geldstrafen, nachträglichen Genehmigungskosten oder der Anordnung zur Beseitigung/Änderung der Konstruktion führen. Überprüfen Sie vor dem Kauf alle Bau- und Nutzungsgenehmigungen und stimmen Sie die Nutzung mit der Flächennutzungsplanung ab.
Wie wichtig ist die seismische Sorgfaltspflicht in Armenien?
Wichtig. Armenien ist ein Land mit hohem Erdbebenrisiko. Berichten zufolge entsprechen viele Gebäude nicht den Erdbebennormen. Beauftragen Sie vor dem Kauf eine unabhängige Bau- und Erdbebenprüfung.
