Können Ausländer in Armenien Land erwerben? Erläuterungen zu Steueridentifikationsnummer, Beschränkungen für landwirtschaftliche Flächen und Abschlusskosten.

Können Ausländer in Armenien Land kaufen? Regeln, Steuernummer, Kosten (2025)

Können Ausländer in Armenien Land kaufen? Ja – sofern es sich um nichtlandwirtschaftliches Land oder bebaute Immobilien handelt. Die Bestimmungen für landwirtschaftliche Flächen in Armenien sind jedoch streng, und Käufer müssen sich im Voraus um eine Steueridentifikationsnummer (TIN), eine notarielle Beglaubigung und die Eintragung im Kataster kümmern. Dieser Leitfaden erklärt, wie man Land klassifiziert, Transaktionen mit landwirtschaftlichen Flächen strukturiert und eine rechtskonforme Transaktion in Armenien abwickelt.

Kurzantwort: Was Ausländer in Armenien kaufen dürfen und was nicht.

Ausländer können in Armenien Wohnungen, Häuser, Büros, Ladenlokale und andere nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben und registrieren lassen. Diese Übertragungen werden routinemäßig notariell beglaubigt und im Kataster auf den Namen des Käufers eingetragen.Quelle).

Direkter ausländischer Besitz von landwirtschaftlichen Flächen (Ackerland) ist nach armenischem Recht nicht zulässig (QuelleWenn ein Grundstück als landwirtschaftlich eingestuft ist, sollten Sie als Ausländer nicht versuchen, es persönlich zu erwerben; ziehen Sie stattdessen die unten erläuterten zulässigen Alternativen in Betracht.

Landwirtschaftliche Flächen: das gesetzliche Verbot

Armenisches Recht verbietet ausländischen Staatsbürgern den Besitz von landwirtschaftlichen Flächen. Ziel der Politik ist es, den Besitz von Ackerland in armenischer Hand zu halten und gleichzeitig ausländische Investitionen durch andere Instrumente zu ermöglichen (Quelle).

In der Praxis ist der wichtigste Schritt für jeden Käufer die Überprüfung der Grundstücksklassifizierung – landwirtschaftlich oder nicht-landwirtschaftlich – vor der Anzahlung. Die Klassifizierung bestimmt, ob ein Ausländer das Grundstück persönlich erwerben kann oder eine andere Struktur verwenden muss. Ihr Notar oder Anwalt kann im Rahmen der Sorgfaltspflicht den offiziellen Katasterauszug und die Zoneneinteilung vom Katasteramt einholen.Quelle).

Größe der landwirtschaftlichen Nutzfläche und warum sie wichtig ist

Armenien hat eine bedeutende landwirtschaftliche Prägung: Rund 58.9 % der Landesfläche wurden im Jahr 2018 als landwirtschaftliche Nutzfläche eingestuft.QuelleDas bedeutet, dass ein großer Teil der Grundstücke außerhalb von Städten und Gemeinden der Beschränkung für landwirtschaftliche Flächen unterliegen kann – und deshalb ist eine frühzeitige Klassifizierung und Strukturierung für ausländische Käufer und Investoren aus der Diaspora unerlässlich.

Legale Umgehungsmöglichkeiten für Ackerland: Pachtverträge

Obwohl Ausländer kein landwirtschaftliches Land direkt besitzen können, können sie es in der Regel pachten. Das armenische Auslandsinvestitionsgesetz schützt die Rechte ausländischer Investoren, zu investieren und zivilrechtliche Transaktionen wie Pachtverträge nach armenischem Recht abzuschließen (Quelle).

Typische Schritte bei einem Pachtvertrag für landwirtschaftliche Flächen sind: die Bestätigung des Eigentums des Verpächters, die Aushandlung der Pachtdauer und der zulässigen Nutzungen, die notarielle Beglaubigung des Pachtvertrags, falls gesetzlich vorgeschrieben oder von den Parteien vereinbart, und die Eintragung des Pachtvertrags beim Kataster, sobald die Laufzeit die Eintragung erforderlich macht. Eine ordnungsgemäße Eintragung sichert Ihre Rechte gegenüber Dritten.Quelle).

Armenische Unternehmen und das Gesetz über ausländische Investitionen

Viele ausländische Investoren entscheiden sich dafür, über eine armenische Gesellschaft zu agieren, um nichtlandwirtschaftliche Vermögenswerte zu halten, Personal einzustellen und Verträge vor Ort abzuschließen. Das armenische Auslandsinvestitionsgesetz gewährt Inländerbehandlung und Schutzmaßnahmen für Investitionen, die über lokale juristische Personen getätigt werden, vorbehaltlich branchenspezifischer Beschränkungen (Quelle).

Wichtig: Das Verbot des Besitzes von landwirtschaftlichen Flächen gilt weiterhin. Ob eine armenische juristische Person landwirtschaftliche Flächen besitzen kann, hängt von der Eigentumsstruktur der juristischen Person und den armenischen Landgesetzen ab; Ausländer sollten generell nicht davon ausgehen, dass ein neu gegründetes Unternehmen die Beschränkungen für landwirtschaftliche Flächen ohne sorgfältige Strukturierung und rechtliche Bestätigung umgehen kann.Quelle).

Ressourcen, falls Sie die Strukturierung über ein lokales Unternehmen planen:

• Registrierung eines armenischen Unternehmens für Immobilien oder Geschäftstätigkeiten: Gewerbeanmeldung in Armenien.
• Investitionswege und -schutz verstehen: Investieren Sie in Armenien.
• Unternehmens- und Grundsteuerkontext: Steuern in Armenien.

Kauf von urbanen Immobilien

Für Ausländer, die in armenischen Städten wie Jerewan, Gjumri oder Wanadsor Immobilien erwerben möchten, ist der Prozess unkompliziert. Ausländische Käufer erwerben regelmäßig Wohnungen, Penthäuser, Einzelhandelsflächen, Büros und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke, die für Bau- oder gewerbliche Zwecke vorgesehen sind. Diese Transaktionen werden anerkannt und können im Kataster registriert werden.Quelle).

Bevor Sie unterschreiben, besorgen Sie sich Ihre armenische Steueridentifikationsnummer (TIN). Notare und das Katasteramt benötigen diese, um Sie im Registersystem zu identifizieren (QuelleWenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu vermieten oder ein Geschäft vor Ort zu betreiben, sollten Sie überlegen, ob Sie für den Geschäftsbetrieb und aus steuerlichen Gründen eine armenische Gesellschaft gründen müssen (Quelle).

Einen umfassenderen Überblick über den Markt und den Käuferschutz finden Sie in unserem Hub auf Immobilien in Armenien.

Gewerbe- und Wohnimmobilien: Notar

Kaufverträge für Immobilien werden in einem Notariat beurkundet. Bei einem typischen Abschluss überprüfen die Parteien ihre Identität (einschließlich der Steueridentifikationsnummer des Käufers), prüfen den Grundbuchauszug, unterzeichnen den Kaufvertrag, und der Notar beglaubigt ihn. Der notariell beglaubigte Vertrag wird dann dem Katasteramt zur Eintragung des Eigentumsübergangs vorgelegt.Quelle; Quelle).

Fremdsprachige Dokumente müssen unter Umständen übersetzt und gegebenenfalls legalisiert/mit einer Apostille versehen werden, bevor der Notar sie annimmt. Planen Sie Übersetzung und Dokumentenvorbereitung frühzeitig, um Verzögerungen zu vermeiden (Quelle).

Kataster- und Eigentumsübertragungsschritte

In Armenien wird der Eigentumsübergang vollzogen, sobald Sie im Kataster als neuer Eigentümer eingetragen sind. Dieser Schritt ist obligatorisch; wird er versäumt, kann das Eigentum im Namen des Verkäufers verbleiben und Sie einem Risiko aussetzen (Quelle).

So bewerben Sie sich: Schritt für Schritt für ausländische Käufer

1. Beantragen Sie Ihre armenische Steueridentifikationsnummer (TIN). Beantragen Sie diese vor der Unterzeichnung; die TIN wird beim Notar und beim Katasteramt benötigt.Quelle).
2. Klassifizieren Sie das Grundstück. Bestätigen Sie beim Katasteramt, ob es sich um ein landwirtschaftliches oder nichtlandwirtschaftliches Grundstück handelt, um sicherzustellen, dass der Käufer das Eigentum erwerben kann (Quelle; Quelle).
3. Führen Sie eine sorgfältige Prüfung durch. Bestellen Sie einen Grundbuchauszug, prüfen Sie Belastungen, Grundstücksgrenzen und die Befugnisse des Verkäufers; bereiten Sie gegebenenfalls Übersetzungen/Legalisierungen vor (Quelle).
4. Lassen Sie den Kaufvertrag notariell beglaubigen. Unterschreiben Sie beim Notar mit den erforderlichen Ausweisdokumenten, der Steueridentifikationsnummer und den entsprechenden Unterlagen; der Notar beglaubigt den Vertrag (Quelle).
5. Registrieren Sie die Übertragung im Kataster. Reichen Sie die notariell beglaubigte Vereinbarung ein und erhalten Sie die aktualisierte Eigentumsurkunde, in der Sie als Eigentümer aufgeführt sind (Quelle).

Käuferkosten und laufende Steuern

Planen Sie beim Kauf einer Immobilie in Armenien folgende Budgets ein:

Wenn Sie planen, zu vermieten oder zu bebauen, sollten Sie Ihre Struktur frühzeitig an die armenischen Steuervorschriften anpassen: Steuern in Armenien.

Abschließende Checkliste für Ausländer, um beim Kauf von Immobilien in Armenien die gesetzlichen Bestimmungen einzuhalten:

• Vor der Zahlung einer Anzahlung sollten Sie die Landklassifizierung (landwirtschaftlich vs. nichtlandwirtschaftlich) anhand eines Katasterauszugs bestätigen (Quelle).
• Besorgen Sie sich Ihre Steueridentifikationsnummer (TIN) vor dem Notartermin (Quelle).
• Für landwirtschaftliche Flächen Pachtverträge oder genehmigte Bauvorhaben nutzen; als Ausländer keinen direkten Eigentumserwerb anstreben (Quelle; Quelle).
• Lassen Sie den Verkauf notariell beglaubigen und die Eigentumsübertragung im Kataster eintragen, um den Eigentumsnachweis zu sichern (Quelle).

Der Kauf von nichtlandwirtschaftlichen Immobilien ist für Ausländer in Armenien unkompliziert, doch die Beschränkungen und Registrierungsformalitäten für landwirtschaftliche Flächen erfordern besondere Aufmerksamkeit. Für maßgeschneiderte Unterstützung bei der Due-Diligence-Prüfung, der Überprüfung der Zoneneinteilung, der Beantragung der Steueridentifikationsnummer (TIN) und sicheren Abschlüssen – oder für Hilfe bei der Strukturierung von Investitionen in landwirtschaftliche Flächen – kontaktieren Sie noch heute unser Team. Kontakt.

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