Ausländer, die in Armenien ein Haus kaufen: Notarielle Beglaubigung, Katastereintragung und Abschlusskosten

• Ausländer können in Armenien Wohnungen und Häuser kaufen; die Hauptbeschränkung liegt bei landwirtschaftlichen Flächen.
• Jeder Verkauf muss notariell beglaubigt und anschließend beim staatlichen Katasteramt eingetragen werden, um das Eigentum zu übertragen.
• Die Katasterregistrierung ist in der Regel innerhalb von 2 bis 5 Werktagen abgeschlossen.
• Um Verzögerungen zu vermeiden, halten Sie bitte einen gültigen Ausweis, einen aktuellen Katasterauszug und apostillierte/übersetzte ausländische Dokumente bereit.
• Eigentumsurkunden, die seit Juli 2019 ausgestellt wurden, können online auf ihre Echtheit überprüft werden.

Der armenische Immobilienmarkt ist für internationale Käufer unkompliziert: Sie können eine Wohnung oder ein Haus als vollwertiges Eigentum erwerben, ohne an einen Wohnsitz gebunden zu sein. Wichtig ist ein ordnungsgemäßer Abschluss vor einem Notar und die anschließende Sicherung des Eigentums durch die Katasterregistrierung. Dieser Leitfaden erklärt Ausländern den Immobilienerwerb in Armenien, den Ablauf der notariellen Beurkundung und der elektronischen Katasterregistrierung, die erforderlichen Fristen und was Sie vorbereiten sollten.

Können Ausländer in Armenien Immobilien erwerben? (Rechte)

Ja. Ausländische Staatsangehörige können in Armenien Wohnungen, Häuser und die meisten Gewerbeimmobilien erwerben und uneingeschränkt besitzen. Der Kaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet und ist erst nach der Eintragung im staatlichen Kataster, die den Eigentumsübergang auf Ihren Namen bewirkt, gegenüber Dritten rechtskräftig. Diese Bestimmungen gelten gleichermaßen für Einheimische und Ausländer, sodass internationale Käufer im Wesentlichen die gleichen Eigentumsrechte haben, mit der bemerkenswerten Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen, die weiter unten erläutert werden. [Quelle].

Das bedeutet praktisch, dass Sie als Ausländer in Jerewan oder anderen Städten ohne besondere Genehmigungen eine Wohnung kaufen können. Um Ihre Rechte abzusichern, lassen Sie den Kaufvertrag notariell beglaubigen und umgehend beim Kataster eintragen, da das Eigentum erst mit der Eintragung – und nicht mit der Unterzeichnung – übergeht. [Quelle].

Grenzen und Trends bis 2023)

Die größte Einschränkung für ausländische Käufer auf dem armenischen Immobilienmarkt stellt der Erwerb von Agrarland dar (siehe nächster Abschnitt). Ansonsten ist der Markt offen und aktiv. Laut FINPORT schlossen ausländische Käufer im Jahr 2023 4,479 Immobilientransaktionen ab und erwarben dabei 1,645 Objekte, was die starke internationale Beteiligung am Markt unterstreicht. [Quelle].

Für die meisten Wohnungen und Häuser in der Stadt gibt es keine Nationalitätsbeschränkungen. Die gleichen Formalitäten beim Eigentumsübergang – notarielle Beurkundung und anschließende Eintragung im Kataster – gelten für alle. [Quelle].

Welche Landarten sind für Ausländer gesperrt (Regelungen für landwirtschaftliche Flächen)?

Ausländer können in Armenien kein landwirtschaftliches Land direkt erwerben. Diese Einschränkung betrifft nicht typische Wohnungen und viele städtische Grundstücke, wohl aber Ackerland. Sollte Ihr Zielobjekt landwirtschaftlich genutzte Flächen umfassen, lassen Sie sich vor einer endgültigen Entscheidung von einem Rechtsanwalt beraten, um die Landkategorie und die möglichen Bebauungsmöglichkeiten zu prüfen. [Quelle].

Notarielle Beglaubigung erforderlich: Der Verkauf muss vor einem armenischen Notar abgeschlossen werden.

Nach armenischem Recht müssen Kaufverträge für Immobilien vor einem armenischen Notar abgeschlossen werden. Der Notar überprüft die Identität der Vertragsparteien, prüft die Urkunde und beglaubigt die Unterschriften. Eine notarielle Beglaubigung allein überträgt jedoch noch nicht das Eigentum; Sie müssen die Transaktion anschließend beim staatlichen Katasteramt eintragen lassen, um den Eigentumsnachweis zu erhalten. [Quelle].

Gebühren und Abschlusskosten (auf einen Blick)

Informationen zur Steuer- und Eigentumsplanung im Zusammenhang mit Ihren Kauf- und Mieteinnahmen finden Sie in unserem Armenien-Newsletter. Steuerübersicht und unsere entsprechenden Seiten über Immobilienwesen und Investition.

Grundbucheintragung und Zeitrahmen für die Eigentumsübertragung (2–5 Werktage)

Nach der notariellen Beglaubigung reichen Sie die Urkunde und die dazugehörigen Unterlagen beim Katasteramt ein. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel vier Werktage, in der Praxis ist die Eigentumsübertragung jedoch oft innerhalb von zwei bis fünf Werktagen abgeschlossen. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Katasteramt auf Sie über, und Sie erhalten eine aktualisierte Eigentumsurkunde auf Ihren Namen. [Quelle].

Seit dem 1. Juli 2019 haben Eigentumsurkunden ein neues Format und können online über das E-Registrierungsportal des Katasters auf ihre Echtheit überprüft werden, was Käufern und Kreditgebern Vertrauen in die Rechtmäßigkeit des Dokuments gibt. [Quelle].

So bewerben Sie sich: Schritt für Schritt

1. Sorgfältige Prüfung: Besorgen Sie sich einen aktuellen Katasterauszug, aus dem der eingetragene Eigentümer und etwaige Belastungen hervorgehen, und überprüfen Sie die grundlegenden Parameter des Grundstücks. [Quelle].
2. Dokumente vorbereiten: Sicherstellen, dass Ausweise und alle ausländischen Dokumente die Anforderungen an die Apostille und die armenische Übersetzung erfüllen (siehe Abschnitte unten). [Quelle].
3. Beglaubigen Sie den Kaufvertrag: Lassen Sie den Kaufvertrag vor einem armenischen Notar unterzeichnen; regeln Sie die Zahlung gemäß dem vereinbarten Ablauf. [Quelle].
4. Eintragung beim Katasteramt: Notariell beglaubigte Urkunde und Belege einreichen; staatliche Gebühr entrichten. [Quelle].
5. Holen Sie sich Ihr Zertifikat: Sie erhalten das aktualisierte Eigentumszertifikat und können es optional online über das Katasterportal überprüfen. [Quelle].

Unsere Rolle: Wir können die Eigentumsprüfung durchführen, den Notartermin koordinieren, zweisprachige Dokumente erstellen und die elektronische Katasteranmeldung in Ihrem Namen vornehmen, um den Abschluss zu beschleunigen. [Quelle].

Erforderliche Unterlagen

Bereiten Sie Folgendes vor, um Verzögerungen beim Kauf einer Wohnung in Armenien als Ausländer zu vermeiden:

• Gültiger amtlicher Ausweis für jede Partei (Reisepass für ausländische Käufer). [Quelle].
• Entwurf eines Kaufvertrags in armenischer (oder zweisprachiger) Sprache, der beim Notar finalisiert werden soll [Quelle].
• Aktueller Katasterauszug für das Grundstück (zeigt Eigentümer, Belastungen/Pfandrechte; in der Regel ca. 15 Tage gültig) [Quelle].
• Die dem Verkäufer beigefügten Unterlagen, einschließlich Eigentumsnachweis und gegebenenfalls Löschungsbewilligungen von Pfandrechten. [Quelle].
• Armenische Übersetzung aller fremdsprachigen Dokumente, die in der Beglaubigungs-/Registrierungsakte verwendet werden [Quelle].

Apostillen

Ausländische Dokumente, die im Rahmen der Transaktion eingereicht werden (z. B. eine ausländische Vollmacht oder ein Personenstandsurkunde, sofern relevant), müssen in der Regel je nach Ausstellungsland und anwendbaren Übereinkommen durch eine Apostille oder eine konsularische Legalisation beglaubigt werden. Notare benötigen zudem eine armenische Übersetzung dieser Dokumente für die Unterzeichnung oder die Eintragung im Kataster. [Quelle].

Übersetzungen und Erstellung eines Katasterauszugs

Armenisch ist die Arbeitssprache beim Notar und beim Katasteramt. Alle fremdsprachigen Dokumente, die Sie einreichen, müssen in armenischer Sprache übersetzt sein und den notariellen Standards entsprechen. Dies gilt für Pässe, Firmendokumente (falls Sie über ein Unternehmen kaufen) und alle von Ihnen eingereichten Bescheinigungen. [Quelle].

Im Rahmen der Sorgfaltspflicht sollten Sie kurz vor dem Kaufabschluss einen Katasterauszug anfordern. Dieser Auszug weist den offiziell eingetragenen Eigentümer und alle Belastungen (Hypotheken, Verbote) aus und ist in der Regel etwa 15 Tage lang gültig. Die Prüfung eines aktuellen Auszugs hilft Ihnen sicherzustellen, dass Sie einen lastenfreien Titel erwerben, bevor Sie zum Notar gehen und die Katastereintragung in Armenien vornehmen. [Quelle].

Praktische Checkliste vor der Unterschrift

• Vergleichen Sie die Adresse und die Fläche des Grundstücks mit dem aktuellen Katasterauszug. [Quelle].
• Prüfen Sie, ob keine eingetragenen Pfandrechte oder Veräußerungsverbote bestehen. [Quelle].
• Stellen Sie sicher, dass alle ausländischen Dokumente mit einer Apostille versehen/legalisiert und ins Armenische übersetzt werden. [Quelle].
• Vereinbaren Sie einen Notartermin und reichen Sie die Unterlagen direkt nach der Unterzeichnung beim Katasteramt ein. [Quelle].

Zeitliche Momentaufnahme

Wenn Sie nach dem Kauf einen Umzug planen, lesen Sie unsere Ratgeber zu diesem Thema. Aufenthaltsoptionen und Visa.

Fazit

Für Ausländer ist der Kauf von Immobilien in Armenien ein unkomplizierter, zweistufiger Prozess: die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags und die Eintragung im Kataster. Die meisten Wohnimmobilienkäufe werden innerhalb von 2–5 Werktagen nach der Einreichung reibungslos abgewickelt, und die Gesamtkosten sind in der Regel moderat. Halten Sie Ihre Ausweisdokumente, beglaubigte/übersetzte Dokumente und einen aktuellen Katasterauszug bereit, um den Zeitplan einzuhalten. Für eine reibungslose Abwicklung – von der Due-Diligence-Prüfung bis zur elektronischen Katastereintragung – kontaktieren Sie noch heute unser Team.

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Ausländer, die in Armenien Immobilien erwerben (2025): Notar, Kataster, Kosten