Hauskauf in Jerewan aus dem Ausland: Ein Leitfaden für Nicht-Einwohner zur Immobiliensuche, Finanzierung und rechtlichen Prüfung

Wer als Nichtansässiger eine Wohnung in Jerewan mit einer armenischen Bankfinanzierung erwirbt, sollte mit mindestens 30 Prozent des Kaufpreises in bar zuzüglich Gebühren rechnen. Die beiden Banken, die vollständige Hypothekenkonditionen für Nichtansässige veröffentlichen, begrenzen den Kreditbetrag nämlich auf 50 bis 70 Prozent eines Schätzwertes, der unter dem ausgehandelten Preis liegt. Der Kaufprozess umfasst anschließend eine Maklersuche, bei der niemand formell in Ihrem Namen handelt, eine Bankbewertung mit umfangreichem Dokumentationsaufwand, eine unabhängige Prüfung des Grundbuchs und die Eintragung ins Grundbuch mit einer strikten Frist von 30 Werktagen.

Immobiliensuche aus dem Ausland: So funktionieren lokale Agenturen tatsächlich

Die Angebote finden Sie auf estate.am, myrealty.am, bnakaran.com und list.am. Die Provision beträgt 2 % für Käufer und 2 % für Verkäufer, sodass bei einem abgeschlossenen Kaufvertrag insgesamt 4 % des Kaufpreises anfallen. Die 2 % Käuferprovision werden zusätzlich zum Kaufpreis berechnet. Bei einer Wohnung im Wert von 60,000 USD erhöht sich Ihr Eigenkapital dadurch um etwa 1,200 USD, zuzüglich eventueller Bank- oder Notargebühren.

Der Immobilienmarkt in Jerewan ist fragmentiert und verfügt über kein zentrales Immobilienportal. Eine Agentur präsentiert Ihnen möglicherweise nur ihr eigenes Portfolio, sodass ein Käufer, der aus der Ferne über einen einzigen Ansprechpartner agiert, nur einen Bruchteil des verfügbaren Angebots sieht. Die Kontaktaufnahme mit mehreren Agenturen gleichzeitig ist die einzige Möglichkeit, sich aus dem Ausland einen Überblick über den Markt zu verschaffen.

Behandeln Sie den Makler als gewerblichen Vermittler, der die Transaktion abwickelt. Recherchen für diesen Artikel ergaben, dass es in Armenien kein Gesetz gibt, das einem Makler gegenüber einem Käufer eine allgemeine, immobilienbezogene Treuepflicht auferlegt. Die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches zur allgemeinen Handelsvertretung und zur Provisionsvertretung versetzen einen Makler nicht automatisch in diese Lage. Auch existiert derzeit kein branchenspezifisches Lizenzierungssystem: Ein Gesetzentwurf über Immobilientätigkeiten befand sich im September 2025 noch im Beratungsstadium der Nationalversammlung, und der Vorsitzende des Katasterausschusses bezeichnete das Feld als völlig unreguliert.

Die praktische Lösung ist ein kurzes schriftliches Mandatsschreiben in Englisch und Armenisch, in dem dargelegt wird, welche Partei die Agentur vertritt, welche Aufgaben sie übernimmt und wer die Provision zahlt. Die gängige Praxis für Online-Besichtigungen in Jerewan ist in keiner uns bekannten Quelle dokumentiert. Daher sollten Sie auch die Details schriftlich festhalten: Video-Rundgänge, wer persönlich anwesend ist und ob ein Vertreter mit einer Vollmacht handelt. Falls Sie sich nicht in Armenien aufhalten, finden Sie Informationen zu Apostille, Übersetzung und notarieller Beglaubigung unter „ Nutzung einer Vollmacht zum Kauf oder Verkauf von Immobilien in Armenien aus dem Ausland“ .

Finanzierung des Kaufs: Hypothekenoptionen für Nichtansässige in Armenien

„Nichtansässiger“ ist hier eine Bankenkategorie, die von jedem Kreditgeber in seinen eigenen Produktbedingungen definiert wird. Die Staatsangehörigkeit spielt dabei keine Rolle: Ein im Ausland lebender armenischer Staatsbürger kann darunter fallen, ein in Jerewan ansässiger Ausländer hingegen nicht. Das armenische Bankrecht beschränkt die Vergabe von Fremdwährungskrediten an Privatkunden auf Einwohner. Ausländische Nichtansässige sind von dieser Beschränkung in der Regel ausgenommen, weshalb ihnen überhaupt Produkte in US-Dollar angeboten werden.

Evocabank

Das Darlehen steht ausländischen Kreditnehmern zwischen 18 und 63 Jahren in Dram, Dollar oder Euro zur Verfügung. Die Darlehenshöhe beträgt bis zu 70 % des niedrigeren Wertes von Verkehrswert und Kaufpreis, wodurch eine Anzahlung von mindestens 30 % erforderlich ist. Die Laufzeit beträgt 60 bis 180 Monate. Der veröffentlichte feste Dollar-Zinssatz liegt nominal zwischen 9.2 und 11 %, was einem effektiven Jahreszins von 9.8 bis 11.8 % entspricht. Die variable Alternative beginnt bei 9.2 % (in Dollar) und wird nach 36 Monaten, danach halbjährlich, angepasst. Zahlt die Bank die Gebäudeversicherung, erhöht sich der Versicherungsbeitrag ab dem zweiten Jahr um 0.2 Prozentpunkte. Eine Bürgschaft mit Wohnsitz in Armenien ist nicht zwingend erforderlich. Die Produktbedingungen wurden am 4. September 2026 und die Tarifseite am 18. August 2026 aktualisiert.

AraratBank

Das Darlehen steht ausländischen Staatsbürgern und armenischen Nichtansässigen im Alter von 20 bis 70 Jahren offen und kann ausschließlich in US-Dollar von 10,000 bis 200,000 US-Dollar beantragt werden. Die Darlehenshöhe beträgt 70 % des geschätzten Liquidationswerts bei nachgewiesenem Einkommen und 50 % ohne Einkommensnachweis. Die Laufzeit beträgt 60 bis 300 Monate. Der Zinssatz ist für die ersten 36 Monate fest bei 9.5 % und wird anschließend an den Referenzzinssatz der Zentralbank für Dollar-Einlagen angepasst, mit einem effektiven Jahreszins von 9.52 bis 10.85 %. Für eine vorzeitige Rückzahlung können in den ersten drei Jahren Gebühren anfallen. Die Seiten wurden am 1. April 2026 aktualisiert.

Ein wichtiger Hinweis zu diesem Produkt: Die englischen und armenischen Seiten der AraratBank weichen voneinander ab. Die Bank gibt an, dass der armenische Text maßgebend ist. Die oben genannten Zahlen basieren auf der armenischen Seite. Die englische Seite weist eine feste Laufzeit von 60 Monaten, eine Laufzeit von 60 bis 180 Monaten und keine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Wer sich bei der Planung an der englischen Version orientiert, plant daher mit Bedingungen, die die Bank nicht als verbindlich ansieht. Bitten Sie Ihre Filiale, jede Zahl mit den armenischen Bedingungen abzugleichen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Bezüglich Mitkreditnehmern beschreiben die maßgeblichen armenischen Bedingungen einen Familienmitglied-Mitkreditnehmer, der weder Armenier noch Staatsbürger sein muss, mindestens 22 Jahre alt und bei Fälligkeit nicht älter als 70 Jahre sein darf. Ob ein Mitkreditnehmer für jeden Antrag erforderlich ist, geht aus den veröffentlichten Bedingungen nicht hervor. Klären Sie dies daher am besten mit der Filiale, bevor Sie Ihre Planung darauf ausrichten.

Andere Kreditgeber und was sie veröffentlichen

IDBank vergibt Kredite an Nichtansässige im Alter von 21 bis 65 Jahren in Dram, Dollar oder Euro. Die Beträge werden zu 80 % in Dram und zu 70 % in Dollar oder Euro beglichen, die Laufzeit beträgt 120 bis 240 Monate. Die Zinssätze für Dram liegen fest zwischen 13 und 14.5 %, für Dollar zwischen 8.9 und 10.5 % und für Euro zwischen 7.9 und 9.5 % und sind ab dem sechsten Monat variabel. Auf der Webseite der Bank ist kein verlässliches Aktualisierungsdatum angegeben. Ameriabank vergibt Kredite an ausländische Staatsbürger ohne armenische Staatsbürgerschaft, die Bewertungsmethode wird auf der Kampagnenseite jedoch nicht offengelegt. Ardshinbank bestätigt die Kreditwürdigkeit und die erforderlichen Dokumente, ohne jedoch Preise oder Beleihungswerte in verständlicher Form zu veröffentlichen. Sowohl die Byblos Bank Armenia als auch IDBank bieten Produkte für die Wohnungswirtschaft der Diaspora an, was belegt, dass dies ein aktives Kreditsegment für mehrere Banken ist.

In keiner der Quellen für diesen Artikel konnte eine einheitliche Obergrenze der Zentralbank für die Beleihung von Nichtansässigen ermittelt werden. Jede Bank legt ihre eigene Obergrenze fest, die zwischen 50 und 80 Prozent liegt. Daher rühren die großen Unterschiede zwischen den Kreditgebern. Die Zentralbank erhöhte 2026 die Eigenkapitalanforderungen für risikoreichere Immobilienkredite, und Banken verlangen von ausländischen Kreditnehmern umfassende Nachweise über Einkommen und Herkunft der Mittel.

Der Liquidationswert ist der Wert, der Ihren Bargeldbedarf beeinflusst.

Der Liquidationswert ist ein reduzierter Schätzwert, nicht der mit dem Verkäufer vereinbarte Preis. Siebzig Prozent des Liquidationswerts können deutlich unter 70 Prozent Ihres Kaufpreises liegen, und die Differenz müssen Sie selbst tragen. Bevor Sie sich auf einen Prozentsatz verlassen, lassen Sie sich die Bewertungsgrundlage schriftlich bestätigen: Verkehrswert, der niedrigere Wert aus Wert und Preis oder der Liquidationswert. Bei einem Kauf vor Baubeginn gelten andere Berechnungsregeln, und die Finanzierung von Immobilien vom Plan in Armenien legt die dort geltenden Zinssätze, Beleihungsausläufe und Bedingungen fest.

Was die Hypothek mit Ihrem Eigentumstitel macht

Eine Hypothek in Armenien stellt gemäß dem Zivilgesetzbuch eine Verpfändung des Eigentums dar. Die Hypothekenurkunde wird notariell beglaubigt und im Kataster eingetragen. Sie sind Eigentümer, die Bank hält die Verpfändung. Im Falle einer Insolvenz hat die Hypothekenschuld Vorrang vor ungesicherten Gläubigern. Vor der Unterzeichnung ist eine Klausel besonders zu beachten: Enthält der Hypothekenvertrag eine notariell beglaubigte, unbestrittene Vollstreckungsklausel, kann der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung ohne Gerichtsverfahren einleiten. Fragen Sie nach, ob Ihr Vertrag eine solche Klausel enthält, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Warum eine unabhängige Rechtsprüfung vor der Unterzeichnung erfolgen sollte

Das Eigentum geht mit der Eintragung im Kataster über. Die Unterschrift beim Notar bewirkt keine Eigentumsübertragung, und ein unterzeichneter Vertrag mit einem Mangel stellt ab diesem Zeitpunkt ein Problem dar, für das Sie verantwortlich sind. In Armenien gibt es keine Widerrufsfrist für Immobilienverkäufe; der Vertrag muss daher bei Unterzeichnung vollständig sein. Unterlagen von Maklern sind nicht rechtsverbindlich, und ein schriftlicher Vertrag ist ohne notarielle Beglaubigung nicht durchsetzbar, mit einer engen Ausnahme für den staatlich genehmigten Mustervertrag ohne zusätzliche Bedingungen.

Die Prüfung des Grundbuchs beginnt mit dem einheitlichen Grundbuchauszug des Katasters. Dieser weist Eigentumsverhältnisse, Pfandrechte, Hypotheken, Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen aus und ist 15 Werktage gültig. Ausgestellte Auszüge aus dem Jahr 2019 können elektronisch verifiziert werden. Der Grundbuchauszug hat jedoch seine Grenzen: Er gibt unter Umständen keine Auskunft über Erbrechte, bestimmte Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte oder ungenehmigte Umbauten und bietet keine Garantie für Baugenehmigungen oder Bauabnahmen. Daher werden zusätzlich rechtliche Prüfungen und eine Besichtigung vor Ort durchgeführt.

Die Prüfungen, die ein Anwalt für einen Fernkäufer durchführt, umfassen:

• Die Eigentumsidentität wurde mit den Katasterdaten abgeglichen und die Daten des Eigentumszertifikats mit dem einheitlichen Zertifikat abgeglichen; etwaige Diskrepanzen wurden vor der Unterzeichnung behoben.
• Handlungsfähigkeit des Verkäufers: Alter und Vormundschaft bei einer natürlichen Person, Handelsregistereintrag und Zeichnungsbefugnis bei einem Unternehmen sowie Umfang, Legalisierung und Übersetzung einer etwaigen Vollmacht.
• Familienstand und Zustimmung des Ehepartners, Zustimmungen für Gemeinschaftsräume und geschützte Interessen. Ein Vormund darf das Eigentum eines Mündels nicht ohne die Zustimmung des Vormundschaftsorgans verkaufen.
• Die obligatorische Bescheinigung über die Befreiung von der Grundsteuer, der Nachweis der Herkunft der Mittel und die Suche nach Streitigkeiten und Ansprüchen Dritter.
• Risikofaktoren in der Eigentumsgeschichte: eine Schenkungs- oder Erbschaftsursprung, die von Verwandten angefochten werden könnte, ein Insolvenzrisiko bei einem dreijährigen Betrachtungszeitraum, bei dem der Abschlag ungewöhnlich hoch ist, und rasch aufeinanderfolgende Eigentumsübertragungen.

Gebäudevermessungen sind in Armenien nicht vorgeschrieben, werden aber dennoch dringend empfohlen. Da es keinen spezialisierten Vermessungsberuf gibt, übernehmen Architekten oder Ingenieure diese Aufgabe. Unabhängige Messungen sind insbesondere bei Grundstücken wichtig, da Katasterdaten ungenau sein können. Vorverträge sind erst nach notarieller Beglaubigung rechtskräftig, und die aufschiebende Bedingung sollte die Hypothekenzusage beinhalten. Notare lehnen in der Praxis häufig umfangreiche Vorverträge ab, daher sollten Sie mit Verhandlungen über das Format rechnen. Zahlen Sie keine Anzahlung bei der Angebotsabgabe. Auf unserer Seite zum Thema Immobilienrecht finden Sie Informationen zum Umfang der Käuferprüfung.

Bezahlen, Melden und Registrieren des Kaufs

Der Kauf einer Immobilie im Inland über 300,000 AMD (ca. 827 USD zum offiziellen Wechselkurs der Zentralbank von AMD von 362.83 Dram pro Dollar am 30. September 2026) muss bargeldlos in Dram bezahlt werden. Eine Barzahlung macht die Transaktion ungültig; dies ist eine Vertragsbedingung und keine Bankvorgabe.

Sie können Geld direkt von einer ausländischen Bank überweisen, ohne vorher ein armenisches Konto zu besitzen. Die empfangende armenische Bank tauscht die Überweisung in Dram um und schreibt sie einem Dram-Konto gut. Der Notar, der den Vertrag beglaubigt, muss diese Überweisung als Zahlungsnachweis akzeptieren. Jeder Notar hat seine eigenen Dokumentationsanforderungen. Klären Sie daher vor der Überweisung ab, welche Unterlagen Ihr Notar benötigt. Alternativ können Sie ein armenisches Treuhandkonto nutzen, das die Gelder nach erfolgter Registrierung freigibt. Bis zur vollständigen Bezahlung ist die Immobilie automatisch zugunsten des Verkäufers verpfändet. Informationen zur Kontoeröffnung für Nichtansässige finden Sie auf unserer Bankseite .

Meldeschwellenwerte sind für Notare, das Katasteramt und Ihre Bank verbindlich. Notare und das Katasteramt melden Immobilienverkäufe ab 50,000,000 AMD (ca. 137,800 USD), Banken bargeldlose Transaktionen ab 20,000,000 AMD (ca. 55,100 USD). Verdächtige Transaktionen sind unabhängig von der Höhe meldepflichtig. Makler und Notare führen zudem Identitätsprüfungen von Kunden und wirtschaftlich Berechtigten sowie risikobasierte Herkunftsprüfungen der Gelder durch. Daher ist eine lückenlose Dokumentation Ihrer Einzahlung von der ersten Überweisung an wichtig.

Der Registrierungsantrag muss innerhalb von 30 Werktagen nach der notariellen Beurkundung beim Kataster eingereicht werden. Wird diese Frist versäumt, ist der Kaufvertrag in der Regel ungültig; eine Wiederherstellung ist nur in wenigen gesetzlich festgelegten Fällen möglich. Die Frist gilt für die Einreichung des Antrags; die Bearbeitungszeit des Katasters selbst ist davon unabhängig. Üblicherweise reicht der Notar den Antrag im Namen der Parteien ein, dies kann jedoch auch jede andere Partei tun. Eine Ausnahme besteht darin, dass ein Kaufvertrag mit einer Bank über die elektronische Plattform des Katasters ohne notarielle Beurkundung abgeschlossen werden kann, allerdings nur auf Basis von Musterformularen. Sekundärquellen deuten darauf hin, dass dieser Weg in der Praxis derzeit nicht möglich ist. Planen Sie daher mit einer notariellen Beurkundung, sofern Ihre Bank Ihnen nicht schriftlich etwas anderes bestätigt. Die vollständige Vorgehensweise zur Einreichung finden Sie in unserem Leitfaden zur Registrierung eines Immobilienkaufs über das elektronische Kataster.

Kosten und Zeitplan

Die unten angegebenen Dram-Beträge werden zum offiziellen Wechselkurs der CBA von 362.83 Dram pro Dollar am 30. September 2026 umgerechnet.

• Notar: eine staatliche Gebühr von 5,000 AMD (ca. 14 USD) pro Grundstückseinheit zuzüglich einer Servicegebühr von 10,000 bis 15,000 AMD, was Grundkosten von 15,000 bis 20,000 AMD (ca. 41 bis 55 USD) ergibt. Für die Einreichung des Registrierungsantrags durch den Notar fallen zusätzlich 3,000 AMD (ca. 8 USD) an.
• Einheitliches Katasterzertifikat: 10,000 AMD (ca. 28 USD) oder 60,000 AMD (ca. 165 USD) für eine Bearbeitungszeit von zwei Stunden.
• Registrierung einer Wohnung oder eines Hauses: 45,000 AMD (ca. 124 USD) für den vierten Werktag, 70,000 AMD (ca. 193 USD) für den dritten, 95,000 AMD (ca. 262 USD) für den zweiten und 170,000 AMD (ca. 469 USD) für eine Bearbeitung am selben Tag innerhalb von zwei Werktagen. Der Bearbeitungszuschlag wird auf die Servicegebühr erhoben; die staatliche Gebühr beträgt pauschal 20,000 AMD (ca. 55 USD).
• Maklerprovision: 2 Prozent vom Käufer, zusätzlich zum Kaufpreis.
• Übersetzung, beglaubigtes Dolmetschen beim Notar und Gutachten werden separat in Rechnung gestellt.

Rechnen Sie mit 3 bis 7 Tagen für die Zusammenstellung der Dokumente durch den Verkäufer, 1 bis 7 Tagen für die Vereinbarung eines Notartermins, einem Tag für die Unterzeichnung und der standardmäßigen Eintragung am vierten Werktag. Ohne Expressgebühren ist eine Dauer von ein bis zwei Wochen von der Unterzeichnung bis zur Eigentumsregistrierung realistisch. Eine Abwicklung am selben Tag ist möglich, wenn Sie in jedem Schritt die beschleunigte Bearbeitung wählen.

Im steuerlichen Bereich ist der Verkauf einer Immobilie an eine andere Privatperson, die kein Unternehmer ist, in der Regel von der Steuer auf den Verkaufserlös befreit. Ein Verkauf an ein Unternehmen unterliegt hingegen in der Regel einer Steuer von 10 Prozent des gesamten verfügbaren Einkommens, die vom Verkäufer zu tragen ist. Die jährliche Grundsteuer beträgt 0 bis 1 Prozent des Katasterwerts, wobei der volle Steuersatz ab dem 1. Januar 2026 gilt. Armenien erhebt keine Stempelsteuer, Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer. Die am 30. August 2026 in Kraft getretene Grundsteueränderung betrifft die Bearbeitung durch das Katasteramt und verlängert die 30-tägige Frist für die Meldung eines neuen Kaufs nicht.

Eine wichtige Information vorab: Der Besitz von Immobilien in Armenien berechtigt nicht automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis. Die gangbaren Wege werden in unserem Leitfaden zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis in Armenien über Geschäftstätigkeit oder Immobilien erläutert.

Häufig gestellte Fragen

Stand: Oktober 1, 2026