Portugal und Griechenland bleiben für das EU-Golden-Visa-Programm offen, während das spanische Programm am 3. April 2025 auslief, was Investoren dazu veranlasste, ihr Kapital auf die verbleibenden Programme umzuschichten.
Portugals Goldenes Visum hat in der Vergangenheit mehr als 7.3 Milliarden Euro angezogen und leitet das Kapital heute hauptsächlich über regulierte Investmentfonds in Höhe von rund 500,000 Euro weiter, wobei strengere Anforderungen an die Bekämpfung von Geldwäsche gelten.
Griechenland bietet mit 250,000 € einen der niedrigsten Einstiegspreise in der EU und berichtet von Genehmigungen in nur etwa 60 Tagen, was einen Geschwindigkeits- und Kostenvorteil mit sich bringt.
Bedenken auf EU-Ebene hinsichtlich Geldwäsche und Sicherheit bedeuten, dass Anwaltskanzleien bei der Immobilienbeschaffung, der Due-Diligence-Prüfung von Fonds und der strengen Dokumentenkontrolle eine Vorreiterrolle einnehmen müssen.
Warum das wichtig ist: Die Nachfrage nach EU-Golden-Visa steigt, da Investoren von Spanien nach Portugal und Griechenland wechseln. Um die Bearbeitung zu beschleunigen und die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten, sollten Unternehmen die grenzüberschreitende Dokumentation standardisieren, Vermögenswerte und Fonds vorab prüfen und die Einreichung von Unterlagen an den jeweiligen Investitionsmeilensteinen ausrichten – insbesondere bei Immobilienalternativen im Rahmen des Golden-Visa-Programms für Portugal und Immobilienkäufen im Wert von 250 € im Rahmen des Golden-Visa-Programms für Griechenland.
Inhaltsverzeichnis
- EU-Golden-Visa-Landschaft und erneute Nachfrage – wer ist offen, wer schließt und warum (Marktsignale + politische Einflussfaktoren)
- Portugals Golden-Visa-Strategie – 500 € Immobilien- oder Fondsoptionen und der Kapitalzufluss von 7.3 Milliarden € (Struktur, Nachweispflichten)
- Vorteile des Goldenen Visums für Griechenland – Einreisebonus von 250 € und schnelle Aufenthaltsgenehmigung (ca. 60 Tage) (Zeitpunkt und Wettbewerbsposition)
- Schließung Spaniens (wirksam ab 3. April 2025) und sofortige Umschichtung der Investoren nach Portugal/Griechenland (Politikänderung, Risiko von überstürzten Anmeldungen)
- Anlageentscheidung im Bereich Sachwerte: Direktinvestitionen in Immobilien vs. regulierte Fonds – Investitionsreihenfolge
- So bewerben Sie sich: Leitfaden für grenzüberschreitende Projekte
EU-Golden-Visa-Landschaft und erneute Nachfrage – Wer ist offen, wer schließt und warum
Das Interesse der Investoren richtet sich nun verstärkt auf EU-Programme, die nach dem Brexit weiterhin bestehen. Portugal und Griechenland gelten in den internationalen Medien als die wichtigsten EU-Eintrittskarten für Investoren, die eine Aufenthaltsgenehmigung erwerben möchten. Griechenland bietet dabei einen der niedrigsten Einstiegspreise, während Portugal über Fonds erhebliche Kapitalströme lenkt.
Gleichzeitig hat sich die Überprüfung von Investorenvisa auf EU-Ebene intensiviert, wodurch die Anforderungen an Geldwäschebekämpfung, Identitätsprüfung und Sicherheitsüberprüfungen gestiegen sind – und die Dokumentenkontrolle sowie die Überwachung der Lieferanten entscheidend für die Einhaltung der Fristen geworden sind.
Wer schließt und warum (Marktsignal + politische Einflussfaktoren)
Spanien beendete sein Golden-Visa-Programm am 3. April 2025 und schaffte damit die immobilienbasierte Aufenthaltsgenehmigung ab, die eine Investition von mindestens 500,000 € pro Immobilie voraussetzte. Die Entscheidung ist Teil einer Agenda zur Verbesserung der Wohnsituation und eines umfassenderen EU-Politikrahmens, der das Risikomanagement bei Investorenvisa in den Vordergrund stellt.
Marktsignal: Es ist mit einer fortgesetzten Umverteilung von Kapital hin zu den verbleibenden EU-Programmen (insbesondere Portugal und Griechenland) zu rechnen, da Investoren nach alternativen Wegen suchen, um in der EU Fuß zu fassen.
Portugals Strategie für das Goldene Visum – Immobilien- oder Fondsoptionen bis zu 500 € und der Kapitalzufluss von 7.3 Mrd. €
Portugals Programm hat beträchtliches internationales Kapital aufgenommen – über 7.3 Milliarden Euro seit seinem Bestehen – was die Größe und die Sensibilität dieses Marktes gegenüber Compliance-Vorgaben unterstreicht.
Die aktuelle Routenkalibrierung konzentriert sich auf regulierte Investmentfonds mit einem Anlagebetrag von üblicherweise rund 500,000 € als Hauptweg zum portugiesischen Golden Visa; Immobilieninvestitionen wurden in den letzten Reformen eingeschränkt. Für Anleger, die in Sachwerte investieren möchten, kann die indirekte Beteiligung über zugelassene Fonds den direkten Immobilienerwerb ersetzen und gleichzeitig die Programmteilnahmeberechtigung erhalten.
Struktur und Nachweisbedarf
- Geldfluss: Rechnen Sie mit einem Term Sheet, einer Zeichnungsvereinbarung, einem Überweisungsnachweis und Bestätigungen der Depotbank eines regulierten Fonds; orientieren Sie sich an den verstärkten AML/KYC-Vorschriften angesichts der Bedenken auf EU-Ebene hinsichtlich Investorenvisa.
- Datei zur Herkunft der Mittel: Geprüfte Finanzberichte oder Kontoauszüge, Kaufverträge für Vermögenswerte und Steuererklärungen; eine klare Darstellung der Vermögensherkunft im Einklang mit verstärkter Überprüfung gewährleisten.
- Hintergrundkontrollen: Unbedenklichkeitsbescheinigungen aus den jeweiligen Gerichtsbarkeiten und gegebenenfalls beglaubigte Übersetzungen, um den Integritätsanforderungen des Programms zu entsprechen.
Ausführungstipp: Um das Risiko von Richtlinienänderungen und Bearbeitungsengpässen zu minimieren, sollten die Fondszeichnung und die Überweisung zeitlich mit den Einreichungsfristen abgestimmt werden – Investitionszusagen werden gesichert, während gleichzeitig Flexibilität erhalten bleibt, bis die Dokumentation vollständig AML-geprüft ist.
Vorteile des Goldenen Visums für Griechenland – Einreisebonus ab 250 € und schnelle Aufenthaltsgenehmigung (ca. 60 Tage)
Griechenland wirbt mit einer der niedrigsten Einstiegshürden in der EU für förderfähige Immobilien ab 250,000 €, was das Land für kostenbewusste Antragsteller äußerst attraktiv macht. Medienberichten zufolge können Genehmigungen zudem innerhalb von nur etwa 60 Tagen erteilt werden, was im aktuellen Förderzyklus einen entscheidenden Zeitvorteil darstellt.
Positionierung für Investoren: Griechenland bietet attraktive Möglichkeiten für direkte Investitionen in Sachwerte mit relativ geringem Investitionsvolumen und schneller Abwicklung. Dies begünstigt Käufer, die die Geldwäscheprüfung vorab abschließen, einen rechtsgültigen Kaufvertrag sichern und den Abschluss mit der Einreichung der Unterlagen synchronisieren können, um die Zeit bis zum Aufenthaltstitel zu verkürzen.
Spaniens Schließung (wirksam ab 3. April 2025) und sofortige Umschichtung der Investoren nach Portugal/Griechenland
Die spanische Regierung bestätigte das Ende des Goldenen Visums zum 3. April 2025; zuvor war eine Immobilieninvestition in Höhe von 500,000 € erforderlich. Da diese Möglichkeit nun wegfällt, verlagern Investoren ihren Fokus laut Presseberichten auf Portugal und Griechenland, was das Risiko von Engpässen bei den Anträgen und zeitkritischen Fristen in diesen Ländern erhöht.
Praktische Auswirkungen: Bereiten Sie die Dokumente vor und prüfen Sie Investitionen im Voraus, um übereilte Anträge zu vermeiden, die gegen die Geldwäschebestimmungen verstoßen oder Fristen verpassen könnten. Ziehen Sie parallele Strategien (z. B. portugiesische Fonds + griechische Immobilien) in Betracht, um zeitliche und regulatorische Änderungen abzusichern.
Immobilienentscheidung: Direkte Immobilieninvestitionen vs. regulierte Fonds – Investitionsreihenfolge
Die Entscheidung zwischen Direktinvestitionen in Immobilien und regulierten Fonds hängt von der Greifbarkeit, dem Aufwand für die Einhaltung regulatorischer Vorgaben und der Kontrolle über die Durchführung ab. Die untenstehende Matrix unterstützt Teams dabei, die Strategie an die Risiko-, Liquiditäts- und Zeitvorgaben des Kunden anzupassen – unter Berücksichtigung der verstärkten Geldwäscheprävention bei EU-Investorenvisa.
| Faktor | Direktes Eigentum (z. B. Griechenland) | Regulierte Fonds (z. B. Portugal) |
|---|---|---|
| Belichtung | Sachwerte; Markt-/Mieterrisiko | Diversifizierte Basiswerte; Managerrisiko |
| AML/KYC-Reibung | Herkunftsnachweis, Bewertung, Grundbucheinträge, Sorgfaltspflicht des Verkäufers | Überprüfung des Fondsmanagers/der Depotbank; Nachverfolgung von Zeichnungen und Kapitalflüssen |
| Zeitleistensteuerung | Abhängig von der Vorbereitung des Geschäfts (Verträge, Notar, Registrierung) | Die Dokumentation geht oft schneller, sobald ein geprüfter Fonds ausgewählt wurde. |
| Liquidität/Ausstieg | Der Verkauf/die Entsorgung kann sich verzögern; marktzyklusabhängig | Rücknahme/Sekundärmarkt vorbehaltlich der Fondsbedingungen und der Marktnachfrage |
Sequenzielle Investitionen für Geschwindigkeit und Compliance:
- Führen Sie die Due-Diligence-Prüfung des Fonds und die Immobiliensuche parallel durch, um sich Handlungsoptionen zu erhalten.
- Vorläufige Zusagen unterliegen der Genehmigung durch die Anti-Geldwäsche-Behörde und der Vorlage der erforderlichen Dokumente.
- Stufenweise Überweisungen: Treuhandkonten oder bedingte Zeichnungen, abgestimmt auf Meilensteine der Einreichung.
- Erstellen Sie einen Notfallzweig (z. B. Umschichtung in Immobilien in Griechenland, falls es zu Verzögerungen bei der Finanzierung in Portugal kommt).
Programmübersicht auf einen Blick
| Gerichtsstand & Anwendbares Recht | Minimale Investition | Hauptroute heute | Status | Vorläufige Zustimmung |
|---|---|---|---|---|
| Portugal | ~500,000 € | Regulierte Investmentfonds | Öffne | Variiert |
| Griechenland | €250,000 | Immobilien | Öffne | ~ 60 Tage |
| Spanien | 500,000 € (ehemalig) | Immobilien (ehemalig) | Geschlossen (3. April 2025) | N / A |
So bewerben Sie sich: Leitfaden für grenzüberschreitende Anfragen
- Profil- und Routenauswahl: Ziele (Budget, Zeitplanung, Assetpräferenz) auf portugiesische Fonds oder griechische Immobilien übertragen – unter Berücksichtigung der Schließung Spaniens.
- AML-konforme Dokumentation: Zusammenstellung von KYC-Dokumenten, Führungszeugnissen, Vermögensquellennachweisen und beglaubigten Übersetzungen gemäß den höheren Prüfstandards der EU.
- Due-Diligence-Prüfung von Vermögenswerten/Fonds: Für Griechenland: Vorabprüfung von Eigentumsrechten, Belastungen und Vertragspartnern des Verkäufers; für Portugal: Überprüfung der Fondsregulierung, der Depotbankstruktur und des Berichtsrhythmus.
- Ausführungsreihenfolge: Richten Sie Einzahlungen/Zeichnungen an den Einreichungszeiträumen aus; nutzen Sie Treuhandkonten oder bedingte Abschlüsse, um das Risiko von Richtlinienänderungen zu reduzieren.
- Ablage und Biometrie: Reichen Sie den Antrag mit allen erforderlichen Nachweisen ein und nehmen Sie wie geplant an der biometrischen Datenerfassung teil; verfolgen Sie den Bearbeitungsstatus Ihres Falls und beantworten Sie alle Anfragen umgehend.
- Nach der Genehmigung: Investitionen für den gesetzlichen Zeitraum und die kalenderkonformen Erneuerungen aufrechterhalten; sich auf steuerliche und melderechtliche Auswirkungen in verschiedenen Jurisdiktionen vorbereiten.
Wesentliche Aspekte der Umsetzung in Anwaltskanzleien: Zentralisieren Sie die Lieferantenüberwachung, standardisieren Sie Checklisten und halten Sie einen Notfallplan für Richtlinienänderungen bereit. Für Investoren, die Sachwerte bevorzugen, koordiniert unser Immobilienteam die AML-konforme Beschaffung; für Fondsinvestoren übernimmt unsere Investmentabteilung die Due-Diligence-Prüfung und Dokumentation der Vermögensverwalter.
Fazit: Da Spanien geschlossen ist, bietet sich nun die Möglichkeit, über Portugals Visumroute für Investmentfonds und Griechenlands Option für Immobilieninvestitionen ab 250 € einzureisen. Steigende Nachfrage und verschärfte Geldwäschebestimmungen begünstigen Unternehmen, die Nachweise vorab prüfen, Kapitalabrufe sequenzieren und schnell zwischen Immobilien- und Fondsinvestitionen wechseln können.
Um einen konformen, beschleunigten Plan zu erstellen, der auf Ihre Ziele zugeschnitten ist, kontaktieren Sie uns.
Kontaktieren Sie unser Rechtsteam