- Spaniens auf Immobilien basierendes Golden-Visa-Programm endete am 3. April 2025. Damit fiel ein wichtiger Migrationsweg für Immobilien in der EU weg und die Anzahl der zwischen 2014 und 2023 ausgestellten Golden Visas wurde auf 22,430 begrenzt.
- Griechenland verdoppelte 2023 den Mindestwert der Immobilie auf 500,000 €; Portugal schaffte 2023 die direkte Immobilienförderberechtigung ab; Malta erhöhte 2025 die Mindestwerte für Immobilien und die Gebühren.
- Rechnen Sie mit höheren Kapitalanforderungen, längeren Vorlaufzeiten und strengeren Sorgfaltsprüfungen bei den Aufenthaltsgenehmigungen für Investoren in der EU.
- Anwaltskanzleien sollten ihre bestehenden Projekte priorisieren, sich auf Alternativen zum Immobiliengeschäft (Fonds, Unternehmens-/Arbeitsplatzschaffung) konzentrieren und ihre Partnerschaften mit Projektentwicklern sowie ihre Kundenkommunikation neu ausrichten.
- Erwägen Sie, die Kundenpläne durch stabile, wertorientierte Alternativen zu diversifizieren, darunter Wohnsitz, Investitionen und Steuerplanung in Armenien.
Das Auslaufen des spanischen, immobilienbasierten Goldenen Visums schließt einen der beliebtesten Wege für die Migration von Immobilieninvestoren in die EU. Da Griechenland, Portugal und Malta ihre Regeln oder Preise verschärfen, müssen immobilienbasierte Strategien grundlegend überarbeitet werden – und Investoren müssen auf alternative Optionen ausweichen, um eine Aufenthaltsgenehmigung in der EU oder eine alternative Investorenresidenz zu erhalten.
Inhaltsverzeichnis
- Spanien beendet sein Immobilien-Goldenes Visum (gültig ab 3. April) – Umfang und Betroffene
- EU-Streik: Griechenland, Portugal und Malta erhöhen die Freigrenzen, verlegen Umleitungen und erhöhen die Gebühren
- Warum die Regierungen handelten: Wohnungsnot, soziale Kosten und schwache makroökonomische Renditen
- Unmittelbare Auswirkungen auf den Markt: Verlust des Vertriebskanals
- Handlungscheckliste für Anwaltskanzleien und Investoren
- Praktische Weichenstellungen für die Planung bis 2026
- Wo Armenien hineinpasst
- Fazit
- FAQ
Spanien beendet sein Immobilien-Golden-Visum (gültig ab 3. April)
Die spanische Regierung hat die Möglichkeit, durch Immobilieninvestitionen eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft. Damit endete der Weg zur Aufenthaltsgenehmigung, der den Kauf einer Immobilie im Wert von 500,000 € voraussetzte. Im Zeitraum von 2014 bis 2023 wurden in Spanien 22,430 Goldene Visa ausgestellt, was die Bedeutung des Programms vor seiner Einstellung verdeutlicht.
Ausmaß und Betroffene
Der Immobilienweg stieß auf anhaltende Nachfrage, vor allem in stark nachgefragten urbanen Märkten, mit einer signifikanten Beteiligung von Investoren aus Nicht-EU-Ländern, darunter chinesische und russische Staatsangehörige, wie spanische Presseberichte belegen. Die Schließung dieses Weges beseitigt somit eine wichtige Möglichkeit für immobiliengetriebene Investoren, sich in der EU niederzulassen, und schränkt die Optionen für Käufer ein, die eine immobilienbasierte Migrationsstrategie verfolgen.
EU-Regulierungen verschärfen: Griechenland, Portugal und Malta erhöhen Schwellenwerte, ändern Routen und erhöhen Gebühren
Griechenland
Griechenland erhöhte im August 2023 die Mindestinvestitionssumme für das Golden Visa mit Immobilienbesitz auf 500,000 €, wodurch sich die bisherige Untergrenze von 250,000 € in wichtigen Bereichen faktisch verdoppelte und die immobilienbasierte Berechtigung erheblich verteuerte.
Portugal und Malta erhöhen die Schwellenwerte
Portugals Reform von 2023 strich direkte Immobilieninvestitionen aus dem Golden-Visa-Programm und lenkte die Antragsteller auf Alternativen wie Fondsanteile. Gleichzeitig wurden die Kriterien für Unternehmensgründung und Arbeitsplatzschaffung verschärft. Konkret wurde mit Gesetz 56/2023 die Option auf Immobilieninvestitionen mit Wirkung zum 7. Oktober 2023 abgeschafft und die Schwelle für die Sicherung von Arbeitsplätzen für die entsprechenden Programme von fünf auf zehn Stellen erhöht.
Malta hat die Kosten für den Daueraufenthalt erhöht: Ab Januar 2025 beträgt die Mindestanforderung für den Immobilienerwerb 375,000 € und die Hauptantragsgebühren 50,000 €, wodurch sich der gesamte Kapitalaufwand für immobilienbasierte Anträge erhöht.
Routen umleiten und Gebühren erhöhen
EU-weit verlagern sich die Wege zum Aufenthaltstitel für Investoren weg von passiven Immobilienkäufen hin zu Instrumenten mit klarerer wirtschaftlicher Wirkung – Private Equity/Venture-Capital-Fonds, Unternehmensgründungen und Arbeitsplatzsicherung –, während gleichzeitig Gebühren und Mindestanforderungen steigen. Portugals Gesetz hat die Anspruchsberechtigung explizit vom Immobiliensektor weg verlagert, und Malta hat seinen immobilienbezogenen Weg durch höhere Schwellenwerte und Gebühren verteuert.
Überblick über den EU-Investorenweg (2025–2026)
| Gerichtsstand & Anwendbares Recht | Immobilienbezogene Anspruchsberechtigung | Minimum/Notizen | Gültigkeitsdatum/Quelle |
|---|---|---|---|
| Spanien | Beendet (Immobilienroute geschlossen) | Die 500,000 € teure Route wurde eingestellt. | 3 April 2025 |
| Griechenland | Verfügbar, höherer Schwellenwert | 500,000 € in ausgewiesenen Bereichen | August 2023 |
| Portugal | Ausgeschieden | Immobilien sind nicht förderfähig; Finanzierungs-/Geschäftswege bleiben bestehen; Arbeitsplatzsicherung auf 10 erhöht | Oktober 2023 |
| Malta | Verfügbar, teurer | Mindestwert der Immobilie: 375,000 €; Hauptgebühr: 50,000 € | Jan 2025 |
Warum Regierungen umgesiedelt sind: Wohnungsnot, soziale Kosten und schwache makroökonomische Erträge
Gehäusedrücke
Spanien begründete die Abschaffung seines Immobilien-Goldenen-Visums im Rahmen seiner Wohnungspolitik und signalisierte damit, dass der Schutz des Zugangs zu Wohnraum angesichts des zunehmenden Drucks auf die Bezahlbarkeit Priorität habe. Ähnliche Bedenken führten auch zu Reformen in anderen EU-Ländern, wo politische Entscheidungsträger zu dem Schluss kamen, dass der immobilienbasierte Investorenwohnsitz nur wenig zum langfristigen Angebot oder zur Produktivität beiträgt, sondern vielmehr die Spannungen auf den lokalen Märkten verschärft.
Soziale Kosten und schwache makroökonomische Erträge
Unabhängige Analysen deuten darauf hin, dass die Einnahmen aus dem Golden-Visa-Programm nur geringe nationale Erträge generieren – in Spanien weniger als 0.1 % und in Portugal rund 0.4 % des BIP –, was die wirtschaftliche Argumentation für Programme, die soziale und politische Gegenreaktionen riskieren, untergräbt. Dieses makroökonomische Bild, verbunden mit Sorgen um bezahlbaren Wohnraum, verstärkte den politischen Kurswechsel weg von Immobilien hin zu gezielteren, leistungsbezogenen Investitionskriterien.
Unmittelbare Marktauswirkungen: Verlust des Vertriebskanals
Der Wegfall des spanischen Immobilienwegs, kombiniert mit den höheren Schwellenwerten in Griechenland, dem Wegfall des Immobilienstatus in Portugal und den Preis- und Gebührenerhöhungen in Malta, verringert die Anzahl der EU-Investoren, die auf Immobilienbesitz basieren. Für Unternehmen und Investoren bedeutet dies höhere Kapitalanforderungen, mehr Dokumentation und längere Due-Diligence-Prüfungen auf den verbleibenden Wegen.
Handlungscheckliste für Anwaltskanzleien und Investoren
- Pipeline-Triage: Identifizieren Sie Kunden, deren EU-Pläne von der spanischen Immobilienroute abhingen, und bewerten Sie die Durchführbarkeit von Griechenland (höheres Minimum), Portugal (Finanzmittel/Erhalt von Arbeitsplätzen) oder Malta (teurer) unter Berücksichtigung aktualisierter Annahmen.
- Hinwendung zu Alternativen zu Immobilien: Vorrang haben regulierte Fondszeichnungen, Unternehmensgründungen oder Maßnahmen zur Arbeitsplatzsicherung, sofern verfügbar und im Einklang mit der jüngsten gesetzgeberischen Absicht.
- Entwicklerpartnerschaften neu ausrichten: Neubewertung der Umsatzbeteiligung und des Marketings im Zusammenhang mit der durch Immobilien bedingten Migration; Verlagerung hin zu institutionellen Produktanbietern und Instrumenten zur Schaffung von Arbeitsplätzen.
- Kundenkommunikation überarbeiten: Setzen Sie auf höhere Prüferquoten und längere Bearbeitungszeiten; betonen Sie die Widerstandsfähigkeit gegenüber Compliance-Anforderungen und die Diversifizierung des Portfolios.
- Geographische Vielfalt: Um den Bedürfnissen nach Mobilität, Vermögenssicherung und Lebensstil gerecht zu werden, sollten auch Alternativen außerhalb der EU in Betracht gezogen werden. Armenien bietet attraktive Möglichkeiten für Aufenthaltsgenehmigungen, strategische Investitionen, unkomplizierte Unternehmensregistrierung, wettbewerbsfähige Steuern und Immobilien.
Praktische Weichenstellungen für die Planung bis 2026
- Höhere Kapitalbudgets absichern: Modell: 500 €+ für Griechenland, Mindestanlagesummen für Portugal und erhöhte Ausgaben für Malta.
- Arbeitsabläufe für die Schichtdokumentation: Stärkung der AML/KYC- und Herkunftsnachweispakete, um den erhöhten Sorgfaltspflichten gegenüber Investoren mit Wohnsitz in der EU gerecht zu werden.
- Mobilitätsplanung ausweiten: Kombinieren Sie EU-Routen mit alternativen Wohnsitzen oder Zweitwohnsitzen, wie zum Beispiel Armenien für den Investorenwohnsitz und den Zugang zur Region.
Wo Armenien hineinpasst
Während die Aufenthaltsbestimmungen für EU-Investoren verschärft werden, bleibt Armenien ein kostengünstiger Standort für die Etablierung einer regionalen Präsenz. Das Land bietet flexible Aufenthaltsgenehmigungen, Wege zur Staatsbürgerschaft, unkomplizierte Unternehmensgründungen sowie diversifizierte Investitions- und Steuerplanungsmöglichkeiten. Für Kunden, die sich eine immobilienbasierte Migration in die EU nicht leisten können, bietet Armenien eine stabile, nicht-immobilienbasierte Strategie, die die bestehenden EU-Investitionsmöglichkeiten ergänzt.
Fazit
Die Schließung des spanischen Golden-Visa-Programms für Immobilieninvestitionen markiert einen strukturellen Wandel in der EU-Immobilienmigration. Angesichts steigender Schwellenwerte, der Umorientierung der Programme hin zu Alternativen zum Immobilienerwerb und zunehmender Gebühren sollten Investoren bei ihrer Aufenthaltsplanung für 2026 Fonds, Unternehmen und Instrumente zur Schaffung von Arbeitsplätzen priorisieren – ergänzt durch kostengünstige Alternativen wie Armenien.
Für einen maßgeschneiderten Plan, der den neuen Regeln und Ihren Mobilitätszielen entspricht, wenden Sie sich an unser Team.
Holen Sie sich fachkundige AnleitungFAQ
Im Überblick
- Spain’s property-based Golden Visa ended 3 April 2025 via Organic Law 1/2025, closing all investor-residence routes under Law 14/2013. Existing holders retain renewal rights. Over the programme’s run, 22,430 Golden Visas were issued between 2014 and 2023.
- Greece moved to zone-based thresholds: EUR 800,000 in Attica, Thessaloniki, and popular islands; EUR 400,000 elsewhere; niche options from EUR 250,000 for qualifying conversions.
- Portugal’s fund-subscription routes remain active at EUR 500,000 (venture capital/PE and R&D) and EUR 250,000 (cultural heritage). The citizenship pathway was extended from 5 to 10 years.
- Malta’s permanent-residence costs rose in January 2025 (EUR 375,000 property minimum, EUR 80,000 government fees). Its citizenship-by-investment programme was struck down by the EU Court of Justice in April 2025.
- Hungary and Cyprus offer active investor-residence programmes from EUR 250,000 and EUR 300,000 respectively.
- Armenia remains a cost-effective base with flexible Aufenthaltsgenehmigungenschnell Geschäftsanmeldung, und wettbewerbsfähig Steuersätze.
The end of Spain’s property-based Golden Visa closes one of the EU’s most popular real-estate migration channels. With Greece restructuring thresholds, Portugal redirecting to fund-based routes, and Malta raising costs, property-anchored strategies face a structural reset. Investors and advisors must shift toward non-property instruments to secure EU residence — or consider cost-effective alternatives outside the bloc.
Inhalte
- Spain ends its property Golden Visa — what changed and who is affected
- EU tightening: Greece, Portugal, Malta and beyond
- Why governments moved: housing pressures and weak returns
- Immediate market impacts
- Handlungscheckliste für Anwaltskanzleien und Investoren
- Praktische Weichenstellungen für die Planung bis 2026
- Wo Armenien hineinpasst
- Häufig gestellte Fragen
Spain Ends Its Property Golden Visa (Effective 3 April 2025)
Spain terminated all investor-residence routes under Law 14/2013 through Organic Law 1/2025, published in the Official State Gazette (BOE) on 3 January 2025 and effective from 3 April 2025. The EUR 500,000 property purchase pathway — along with shares, bonds, and bank deposit routes — is no longer available for new applicants.
Over the 2014–2023 period, Spain issued 22,430 Golden Visas according to the Ministry of Inclusion, Social Security and Migration, underscoring the programme’s scale before the closure. The property route drew sustained demand concentrated in high-demand urban markets, with significant participation from non-EU investors.
Übergangsbestimmungen
Applications submitted before 3 April 2025 are processed under the original rules. Existing Golden Visa holders retain their right to renew — the repeal is not retroactive. The three-month transition window from publication to effective date gave investors time to finalize pending applications.
Post-repeal, Spain still offers non-investor residence routes: the entrepreneur/startup visa for innovative business projects and the digital nomad visa for non-EU remote workers.
EU Tightening: Greece, Portugal, Malta and Beyond
Across the EU, investor-residence pathways are shifting away from passive property purchases toward instruments with clearer economic impact — private equity and venture funds, business creation, and job support — while minimum investments and fees continue to rise.
Greece — zone-based thresholds replace flat minimum
Greece initially raised its Golden Visa minimum from EUR 250,000 to EUR 500,000 in select municipalities in August 2023. Subsequent reforms in 2024 and 2026 introduced a zone-based system under Law 5038/2023 (as amended by Law 5100/2024):
- Tier 1 (Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, and islands with more than 3,100 residents): EUR 800,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Tier 2 (rest of Greece): EUR 400,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Nischenkategorie: EUR 250,000 for commercial-to-residential conversions and listed building restorations (exempt from the 120 square metre requirement).
Portugal — fund and job-creation routes replace real estate
Law 56/2023 (“Mais Habitação”) removed direct real-estate eligibility from Portugal’s Golden Visa effective 7 October 2023. The remaining investment routes include:
- Venture capital / private equity fund subscription: EUR 500,000 (CMVM-regulated, 5+ year maturity, 60% Portugal allocation, no real-estate exposure)
- R&D institution investment: 500,000 EUR
- Cultural and arts heritage: EUR 250,000 (EUR 200,000 in low-density areas)
- Unternehmensgründung: job-sustainment threshold raised to 10 full-time positions (8 in low-density areas)
Portugal also extended its citizenship pathway from 5 to 10 years for most Golden Visa holders — affecting the timeline to naturalisation but not residency rights or investment requirements.
Malta — higher costs and CBI struck down
Effective January 2025, Malta’s Permanent Residence Programme (MPRP) requires:
- Property purchase minimum: EUR 375,000 (5-year holding period)
- Government fees (purchase route): EUR 80,000 total (EUR 50,000 administrative + EUR 30,000 government contribution)
- Government fees (rental route): EUR 110,000 total
- NGO donation: EUR 2,000
- Asset requirement: EUR 500,000 total, of which EUR 150,000 must be financial
Separately, the EU Court of Justice struck down Malta’s citizenship-by-investment (CBI) scheme in April 2025, finding that the commercialisation of EU citizenship breached treaty obligations. Malta’s residency programme remains available.
Hungary, Cyprus and other active programmes
Beyond the four main markets, other EU investor-residence programmes remain active in 2026:
- Ungarn (Guest Investor Programme): EUR 250,000 invested in a government-accredited real-estate investment fund (registered with the Hungarian National Bank) or a EUR 1,000,000 non-refundable donation to a public trust. Direct property purchase was removed in January 2025. The permit is renewable for 10 years.
- Zypern: EUR 300,000 in new residential property, commercial real estate, Cypriot company shares, or licensed investment funds, plus EUR 50,000 in annual income from abroad. Grants permanent residency.
- Italien (Investor Visa): EUR 250,000 for innovative startups, EUR 500,000 for Italian company shares, EUR 1,000,000 for philanthropic purposes, or EUR 2,000,000 for government bonds.
EU investor-route snapshot (2025–2026)
| Gerichtsstand & Anwendbares Recht | Grundstücksroute | Minimum / notes | Status |
|---|---|---|---|
| Spanien | Ended | All investor routes closed (property, shares, bonds, deposits) | 3 April 2025 |
| Griechenland | Available (tiered) | EUR 800,000 (Tier 1) / EUR 400,000 (Tier 2) / EUR 250,000 (niche); 120 m² min | Reformen 2024–2026 |
| Portugal | Ausgeschieden | Fund routes: EUR 500,000 (VC/PE, R&D); EUR 250,000 (cultural). Jobs: 10 positions | Oktober 2023 |
| Malta | Available (MPRP) | EUR 375,000 property; EUR 80,000 govt fees (purchase); CBI struck down Apr 2025 | Jan 2025 |
| Ungarn | Removed (Jan 2025) | EUR 250,000 (govt fund) or EUR 1,000,000 (donation). 10-year renewable | 2025-2026 |
| Zypern | Verfügbar | EUR 300,000 + EUR 50,000/yr foreign income. Permanent residency | Aktives |
| Italien | No (investor visa) | EUR 250,000 (startup) to EUR 2,000,000 (govt bonds) | Aktives |
Why Governments Moved: Housing Pressures and Weak Returns
Spain framed the termination within its housing policy agenda, signalling a priority to protect affordability amid sustained price increases in cities such as Madrid, Barcelona, and Málaga. Similar concerns drove reforms in Greece, Portugal, and Malta, where policymakers concluded that property-led investor residence inflated local markets without contributing meaningfully to long-term productivity or housing supply.
Macroeconomic assessments support this view. Portugal’s Golden Visa programme generated approximately EUR 7.3 billion in gross investment, with its actual impact on national GDP estimated at around 0.4%. For Spain, some analyses suggest the figure may have been below 0.1% of GDP, although no official government or central bank report has confirmed a specific percentage. These modest returns, combined with housing affordability pressures, sharpened the shift toward performance-linked investment criteria across the bloc.
Unmittelbare Auswirkungen auf den Markt
The removal of Spain’s property route, combined with Greece’s sharply higher tiered thresholds, Portugal’s elimination of real estate, and Malta’s cost increases, compresses the EU pipeline for property-anchored investor residence. For investors and advisors, this means higher capital requirements, more complex documentation, longer due-diligence cycles, and a structural shift toward fund-based and job-creation instruments across remaining routes.
Handlungscheckliste für Anwaltskanzleien und Investoren
- Pipeline-Triage: Identify clients whose EU plans depended on Spain’s property route and reassess viability under Greece’s tiered system (EUR 800,000 or EUR 400,000), Portugal’s fund routes (EUR 500,000), or Malta’s MPRP (EUR 375,000+).
- Hinwendung zu Alternativen zu Immobilien: Prioritise regulated fund subscriptions, business creation, or job-support pathways that align with current legislative intent across the EU.
- Entwicklerpartnerschaften neu ausrichten: Reassess revenue-sharing tied to property-led migration and shift toward institutional product providers and job-creation vehicles.
- Kundenkommunikation überarbeiten: Set expectations for higher costs, longer timelines, and portfolio diversification across multiple jurisdictions.
- Geographische Vielfalt: Include non-EU alternatives for mobility, asset protection, and lifestyle objectives. Armenia offers pathways for Residenz, Unternehmensgründungwettbewerbsfähig Steuerplanung und Immobilien.
Praktische Weichenstellungen für die Planung bis 2026
- Model higher capital budgets: EUR 800,000 for Greece Tier 1, EUR 500,000 for Portugal funds, EUR 375,000+ for Malta, or EUR 250,000 for Hungary’s fund route.
- Strengthen documentation workflows: Enhanced AML/KYC and source-of-funds packages are now standard across EU investor-residence applications.
- Mobilitätsplanung ausweiten: Combine EU routes with alternative residency bases. Armenia provides cost-effective Aufenthaltsgenehmigungenschnell Firmengründung, and a regional hub for clients managing cross-border interests.
Wo Armenien hineinpasst
While EU investor residence is tightening and costs are rising, Armenia remains a cost-effective option for establishing a regional base. Key advantages include:
- Flexibel Aufenthaltsgenehmigungen with a straightforward application process
- Residence-by-investment pathways for qualifying investors
- Schnell Geschäftsanmeldung — typically 1–3 business days for most structures
- Konkurrenzfähig Steuersätze, including a flat 20% personal income tax for residents
- Ein klarer Weg zu Staatsbürgerschaft through sustained residency
- persönlichem Wachstum Immobilien opportunities in a developing market
For clients priced out of EU property-led migration or seeking to diversify their residency portfolio, Armenia can anchor a resilient, non-property strategy alongside EU fund or business-creation options.
The Spain Golden Visa closure marks a structural turn in EU property-based migration. With thresholds rising, routes redirecting to fund and job-creation instruments, and fees increasing, investor-residence planning for 2026 requires a broader and more flexible approach — supplemented by cost-effective alternative bases such as Armenia.
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