Besteuerung von Immobilientransaktionen in Armenien 2018-11-30T05: 50: 40 + 04: 00

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Ausländisches Eigentum an Immobilien

Ausländer dürfen in Armenien Immobilien besitzen. Es ist nicht erforderlich, eine Aufenthaltserlaubnis zu haben oder anderweitig Verbindungen nach Armenien aufzuzeigen. Auf der anderen Seite kann der Besitz von Immobilien in Armenien eine Rechtsgrundlage für die Erlangung eines Eigentums sein vorübergehende oder dauerhafte Aufenthaltserlaubnis. Ausländer können ihr Eigentum erwerben, halten, leasen, verkaufen, vererben und anderweitig veräußern.

Die einzige Einschränkung gilt für das ausländische Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen. Um landwirtschaftliche Flächen in Armenien zu besitzen, muss ein Ausländer eine juristische Person gründen und im Namen dieser Einheit Land erwerben. Ackerland kann auch im Besitz von Ausländern sein, die haben besonderer Aufenthaltsstatus in Armenien.

Kauf- / Verkaufsprozess

Die Übertragung des Eigentums erfolgt durch Unterzeichnung eines schriftlichen Kaufvertrags mit detaillierter Beschreibung der Immobilie und des Kaufpreises. Normalerweise muss der Vertrag von einem Notar überprüft und beglaubigt werden. In bestimmten Fällen kann ein Mitarbeiter des Katasters (das Register) den Vertrag authentifizieren. Der Käufer hat dann 30 Tage Zeit, um seine Eigentumsrechte beim Kataster zu registrieren. Wenn diese Rechte nicht innerhalb von 30 Tagen registriert werden, wird die Transaktion ungültig.

Es ist üblich, eine vorläufige Vereinbarung zu unterzeichnen, durch die der Verkäufer sich bereit erklärt, die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum gegen eine geringe Vorauszahlung vom Markt zu nehmen. Wenn der Käufer den Hauptvertrag nicht unterschreibt, verfällt die Vorauszahlung. Bei Zahlungsverzug des Verkäufers ist er verpflichtet, die Vorauszahlung zurückzugeben und eine Vertragsstrafe zu zahlen.

Käufer und Verkäufer können sich durch Anwälte vertreten lassen, ihre physische Präsenz in Armenien ist nicht erforderlich, um die Formalitäten zu erledigen.

Armenien rangiert - das 13. - unter 190 Ländern auf der "Registering Property" der Weltbank Index, der sowohl die Effizienz als auch die Qualität des Immobilienregistrierungssystems misst. Zum Vergleich: Die USA belegen den 36. Platz, Großbritannien den 47. Platz, Frankreich den 100. Platz.

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Umgang mit rechtlichen Risiken

Da alle Urkunden in einer einzigen Datenbank und im Computerformat gespeichert sind, sind Titelsuche und Eigentumsversicherung in Armenien nicht üblich. Der Kaufvertrag kann jedoch erst beglaubigt werden, nachdem das Kataster eine Bescheinigung ausgestellt hat, aus der hervorgeht, dass die betreffende Immobilie nicht verpfändet, verhaftet oder anderweitig durch Rechte Dritter belastet ist.

Mehrere Banken bieten Treuhandkontodienste an, mit denen der Käufer das Geld bei der Bank einzahlen und erst nach Abschluss der Transaktion und Ausstellung einer neuen Eigentumsbescheinigung an den Käufer an den Verkäufer überweisen kann.

Wenn der Verkäufer verheiratet oder geschieden ist, ist es wahrscheinlich, dass der Verkauf der Immobilie die Zustimmung des Ehepartners oder des Ex-Ehepartners erfordert. Auch wenn das Eigentum nicht in der Ehe erworben wurde, müssen Sie dennoch vorsichtig sein, da der Ehegatte behaupten kann, er habe zur Verbesserung des Eigentums beigetragen und damit Rechte daran erworben. Armenien erkennt Ehen nach dem Common Law nicht an. Es reicht jedoch möglicherweise nicht aus, sich ausschließlich auf öffentliche Aufzeichnungen zu stützen, da die Ehe im Ausland geschlossen werden könnte.

Wenn der Verkäufer das Eigentum geerbt oder als Geschenk erhalten hat, ist es besser sicherzustellen, dass es keine anderen Familienmitglieder gibt, die wahrscheinlich den Willen oder das Geschenk anfechten. Es ist möglich, dass ein Erbe nach dem Verkauf erscheint und Rechte an der Immobilie beansprucht. In Armenien haben Erben in der Regel 6 Monate Zeit, um ihre Ansprüche dem Notar vorzulegen, und es ist nicht ratsam, Immobilien zu kaufen, die vor weniger als 6 Monaten geerbt wurden.

Wenn Kinder (dh Personen unter 18 Jahren) am Verkauf beteiligt sind, muss dies von der Vormundschaftsbehörde (Leiter der örtlichen Gemeinde) genehmigt werden. Letzteres ist gesetzlich vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass der Verkauf im besten Interesse des Kindes ist. Kinder unter 14 Jahren werden von ihren Eltern vertreten und müssen keine Dokumente unterschreiben, während Kinder im Alter von 14 bis 18 Jahren die Dokumente selbst unterschreiben, jedoch mit Genehmigung ihrer Eltern.

Nach armenischem Recht können Menschen mit geistiger Behinderung durch einen Gerichtsbeschluss außer Gefecht gesetzt werden, während Menschen, die von Drogen, Alkohol oder sogar Glücksspiel abhängig sind, in ihrer Kapazität eingeschränkt sein können. Vereinbarungen mit solchen Personen können von ihren Vormündern oder anderen interessierten Parteien leicht angefochten und für ungültig erklärt werden. Möglicherweise möchten Sie die Gerichtsakten überprüfen oder eine Bescheinigung anfordern, aus der hervorgeht, dass der Verkäufer nicht bei psychiatrischen Einrichtungen registriert ist.

Befindet sich der Verkäufer in einer schwierigen finanziellen Situation und verkauft die Immobilie unter dem Marktwert, ist es möglich, dass er kurz nach dem Verkauf für bankrott erklärt wird und der Insolvenzverwalter den Verkauf innerhalb von drei Jahren vor Gericht anfechten kann. Wenn Sie also eine Immobilie zu einem reduzierten Preis kaufen, stellen Sie sicher, dass die Wahrscheinlichkeit eines Konkurses gering ist.

Vor der Unterzeichnung des Verkaufsvertrags stellt die Regierung eine kostenlose Eigentumsbescheinigung aus, aus der hervorgeht, dass die Immobilie nicht verpfändet, verhaftet oder anderweitig mit Rechten Dritter belastet ist. Es wird jedoch weiterhin empfohlen, dass Sie herausfinden, ob der Verkäufer in einen Rechtsstreit verwickelt ist, der sich auf die Immobilie auswirken kann.

Selbst wenn keine Belastungen registriert sind und keine Streitigkeiten anhängig sind, sollten Sie die Geschichte der Immobilie sorgfältig überprüfen, um sicherzustellen, dass in der Vergangenheit keine verdächtigen Aktivitäten stattgefunden haben. Beispielsweise kann eine Anzahl von Übertragungen über einen kurzen Zeitraum ein Zeichen für potenzielle Probleme sein. Die Verjährungsfrist in Armenien beträgt normalerweise nicht mehr als 10 Jahre, aber auch ältere Transaktionen müssen überprüft werden. Besonderes Augenmerk muss auf den Erwerb von Eigentum durch Spenden, Erbschaft oder Privatisierung gelegt werden.

Nach armenischem Recht übernimmt der neue Eigentümer die Grundsteuerverbindlichkeiten. Wenn der Verkäufer über einen längeren Zeitraum keine Steuern gezahlt hat, haben sich möglicherweise erhebliche Strafen angesammelt. Es ist daher ratsam, eine Bescheinigung anzufordern, aus der hervorgeht, dass für die betreffende Immobilie keine Steuerverbindlichkeiten bestehen.

Laut Gesetz übernimmt der neue Eigentümer keine unbezahlten Stromrechnungen. In der Praxis kann es jedoch schwierig sein, neue Verträge in Ihrem Namen mit den Versorgungsunternehmen zu unterzeichnen, wenn der alte Eigentümer diese schuldet. Um Zeit und Nerven zu sparen, wird empfohlen, Aussagen anzufordern, die die vollständige Zahlung aller Stromrechnungen bestätigen.

Während viele Verkäufe keine Beglaubigung erfordern, sollten Sie dennoch in Betracht ziehen, den Vertrag vor einem Notar ausführen zu lassen. Ein Notar haftet persönlich für Fehlverhalten und hat die Anreize, alle erforderlichen Überprüfungen durchzuführen, z. B. sicherzustellen, dass alle Zustimmungen vorliegen, die Vollmachten gültig sind und nicht widerrufen werden, der Verkäufer bei Verstand ist usw. Die Beglaubigung der Vereinbarung zeigt Ihre Treu und Glauben, wenn es in Zukunft zu Streitigkeiten kommt.

Zahlungen müssen in lokaler Währung erfolgen: der armenische Dram. Wenn Sie in bar bezahlen, können Sie das Geld über einen Safe bei einer Bank einzahlen und die Bank anweisen, dem Verkäufer nach Erhalt einer Eigentumsbescheinigung Zugriff darauf zu gewähren (dies kann schnell erfolgen, wenn Sie für Fast-Track-Dienste bezahlen ). Wenn Sie sich für eine Überweisung entscheiden, wird empfohlen, ein Treuhandkonto bei der Bank zu eröffnen und die Bank erneut anzuweisen, das Geld an den Verkäufer freizugeben, wenn Ihre Eigentumsrechte registriert sind. Entgegen der üblichen Praxis wird nicht empfohlen, den vollen Betrag bei der Unterzeichnung des Vertrags im Büro des Notars zu zahlen, da die Möglichkeit (wenn auch nicht hoch) besteht, dass zwischen der Beglaubigung und der Eintragung des Eigentums ein Fehler auftritt.

Why real estate in Armenia

Besteuerung

Stempelsteuer

Für Immobilientransaktionen in Armenien gibt es keine Stempelsteuer.

Einkommensteuer

Normalerweise ist die Übertragung von Immobilien zwischen Einzelpersonen nicht steuerpflichtig, sofern sowohl der Käufer als auch der Verkäufer Einzelpersonen sind und nicht als Privatunternehmer registriert sind. Somit beträgt die Steuer auf Kapitalgewinne, die von Einzelpersonen aus dem Verkauf von Immobilien erzielt werden, 0%. Wenn jedoch eine Partei eine juristische Person oder ein privater Unternehmer ist, wird eine Quellensteuer von 10% erhoben.

Darüber hinaus gilt eine 10%-Steuer für den Weiterverkauf („Flipping“) einer Immobilie, wenn diese innerhalb eines Jahres nach ihrem Erwerb verkauft wird. Der Verkauf von Immobilien für gewerbliche, industrielle oder öffentliche Zwecke wird mit einem Steuersatz von 10% oder, wenn der Käufer eine juristische Person oder ein privater Unternehmer ist, mit einem Steuersatz von 20% besteuert.

Einzelne Immobilienentwickler sind mit 20% des Verkaufspreises steuerpflichtig.

Körperschaftssteuer

Eine juristische Person, die Immobilien mit Gewinn verkauft, unterliegt der Gewinnsteuer. Der einheitliche Gewinnsteuersatz in Armenien beträgt 20%. Daher werden Kapitalgewinne aus dem Verkauf geschätzter Immobilien in der Regel mit 20% besteuert.

Kleine und mittlere Unternehmen mit einem Jahresumsatz von höchstens 58,35 Mio. AMD (ca. 120.000 USD) können sich dafür entscheiden, mit Umsatzsteuer besteuert zu werden. Der Umsatzsteuersatz für den Verkauf von Immobilien beträgt 10%.

Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer (MwSt.) Gilt nur für juristische Personen und Privatunternehmer. Der Verkauf von Immobilien wird als Warenlieferung behandelt und unterliegt daher der Mehrwertsteuer von 20%. Juristische Personen und Privatunternehmer sind normalerweise von der Mehrwertsteuer befreit, wenn ihr Jahresumsatz 58,35 Mio. AMD (ca. 120.000 USD) nicht überschreitet und sie sich dafür entscheiden, mit Umsatzsteuer besteuert zu werden.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist jährlich vom Eigentümer oder der Immobilie zu zahlen. Die Steuersätze liegen im Bereich von 0% bis 1% des Katasterwerts, der normalerweise erheblich unter dem Marktwert liegt. Wird die Immobilie von einer Einzelperson verkauft, übernimmt der neue Eigentümer die Haftung für nicht bezahlte Grundsteuern.

Sonstige Steuern

Steuer auf Mieteinnahmen - 10%

Geschenksteuer - 0%

Erbschaftssteuer - 0%

Notar- und Regierungsgebühren

Der Käufer und der Verkäufer vereinbaren, wer die Registrierungskosten trägt, die in der Regel bei $200 liegen. Die offiziellen Gebühren sind fest und hängen nicht vom Wert der Immobilie ab. Gegen zusätzliche Gebühren sind auch Fast-Track-Dienste verfügbar.

  Regelmäßige Gebühr Überholspur (am selben Tag)Überholspur (nächster Werktag)Fast-Track (dritte Werktage)
Notargebühr$21-31
Notarielle staatliche Pflicht$10
Ausstellung einer Bescheinigung über den freien Titel$21$125$41
Ausstellung einer neuen Eigentumsbescheinigung$52$313$156$105
Registrierungsstaatspflicht$41

FAQ

Kann man in Fremdwährung bezahlen? 2017-05-16T09: 00: 27 + 04: 00

Das Gesetz schreibt vor, dass Verkäufer und Käufer Zahlungen in armenischen Drams leisten müssen. In der Praxis erfolgen Barzahlungen normalerweise in US-Dollar.

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Welche Dokumente brauche ich, um eine Immobilie in Armenien zu kaufen? 2017-05-16T09: 03: 03 + 04: 00

Normalerweise reicht ein gültiger Ausweis (zB Reisepass) aus. Wenn Sie verheiratet sind, benötigen Sie möglicherweise auch Ihre Heiratsurkunde.

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Wie lange dauert es, einen Verkauf abzuschließen? 2017-05-16T08: 51: 28 + 04: 00

Technisch ist es möglich, alle Formalitäten an einem Tag zu erledigen, wenn Sie zusätzliche Gebühren für den Fast-Track-Service zahlen. Normalerweise dauern die rechtlichen Formalitäten etwa eine Woche.

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