- Ausländische Privatpersonen können in Armenien die meisten Grundstücke nicht direkt besitzen; das Verbot ist im Landgesetzbuch festgelegt und gilt für Nicht-Staatsbürger und Staatenlose.
- Einige Grundstückskategorien sind von dieser Regelung ausgenommen und erlauben ausländischen Direktbesitz (z. B. private Hausgrundstücke, Gartenland und bestimmte Grundstücke für den Wohnungsbau).
- Ausländer können uneingeschränkt Eigentümer einer armenischen GmbH sein; das Unternehmen kann beschränktes Land (einschließlich landwirtschaftlicher Flächen) erwerben.
- Der Kauf einer Immobilie gewährt keinen Aufenthaltstitel; für eine Aufenthaltserlaubnis sind gesonderte Rechtsgrundlagen gemäß dem Ausländergesetz erforderlich.
Der armenische Immobilienmarkt ist offen, stabil und für internationale Investoren zunehmend attraktiv – die Eigentumsregeln für ausländische Käufer sind jedoch spezifisch. Um Immobiliengeschäfte sicher und steuereffizient zu strukturieren, ist es unerlässlich zu verstehen, was Ausländer erwerben dürfen und was nicht, wann die Nutzung einer armenischen LLC sinnvoll ist und wie die Wegzugssteuern funktionieren.
Dieser Leitfaden erläutert den rechtlichen Rahmen, räumt mit Mythen rund um den Wohnsitz auf und bietet eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Erwerb von Land über ein lokales Unternehmen, falls erforderlich.
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Entdecken Sie InvestitionsmöglichkeitenInhaltsverzeichnis
- Armeniens Rechtsrahmen: das verfassungsrechtliche Verbot ausländischen Landbesitzes und seine Rechtsgrundlage
- Welche Landkategorien Ausländer nicht erwerben können (Ackerland, Baugrundstücke) und warum diese Beschränkung für Investoren relevant ist
- Ausnahmen: Ausländer können Grundstücke direkt erwerben (private Hausgrundstücke, Gartenland, Baugrundstücke für Wohnanlagen).
- Nutzung armenischer LLCs und anderer Unternehmensvehikel zum Erwerb von beschränktem Land – rechtliche Wege und gängige Strukturen
- Schritt für Schritt: Wie man eine armenische LLC gründet und Land auf den Firmennamen registriert (Dokumentation)
Armeniens Rechtsrahmen: Das verfassungsrechtliche Verbot ausländischen Landbesitzes und seine Rechtsgrundlage
Armenisches Recht schränkt den Landerwerb durch Ausländer und Staatenlose ein. Das Verbot und seine Ausnahmen sind im Landgesetz der Republik Armenien festgelegt. Dieses regelt, welche Landkategorien von Nicht-Staatsangehörigen direkt erworben werden dürfen und welche nicht. In der Praxis bedeutet dies, dass ausländische Käufer die jeweilige Landkategorie vor einem direkten Kaufversuch prüfen müssen.
Gleichzeitig erlaubt Armenien Ausländern den vollständigen Besitz lokaler Unternehmen. Eine armenische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder eine ähnliche armenische juristische Person, die sich vollständig in ausländischem Besitz befindet, kann Grundstücke erwerben – darunter auch solche, die Privatpersonen nicht kaufen können – und bietet damit einen legalen Weg für Investitionen in eingeschränkten Bereichen.
Welche Landkategorien Ausländer nicht kaufen können (Ackerland, Baugrundstücke)
Ackerland
Ausländische Privatpersonen können landwirtschaftliche Flächen nicht direkt erwerben. Landwirtschaftliche Grundstücke fallen unter die Kategorien, die Nicht-Staatsangehörigen gemäß dem armenischen Landgesetz als Privatbesitzer grundsätzlich nicht zugänglich sind. Wenn die Strategie eines Investors die Kontrolle über landwirtschaftliche Flächen erfordert (z. B. Obstplantagen, Weinberge oder großflächige Agrarbetriebe), erfolgt der Erwerb üblicherweise über eine armenische Gesellschaft, die sich im Besitz des ausländischen Investors befindet.
Baugrundstücke und warum diese Beschränkung für Investoren wichtig ist
Abgesehen von Ackerland sind Baugrundstücke (für die Bebauung vorgesehene Flächen) häufig beschränkt, es sei denn, sie fallen unter bestimmte Ausnahmen des Landgesetzes. Ausländische Privatpersonen können solche Grundstücke in der Regel nicht direkt erwerben; sie müssen entweder eine entsprechende Ausnahme in Anspruch nehmen oder das Land über eine armenische juristische Person erwerben.
Warum es darauf ankommt: Die Beschränkung beeinflusst Akquisitionen, Finanzierungen und Exit-Strategien. Die Kenntnis der Grundstückskategorie im Vorfeld hilft, fehlerhafte Eintragungen im Kataster zu vermeiden und gibt Aufschluss darüber, ob eine lokale Zweckgesellschaft (SPV) gegründet werden sollte.
Kurzübersicht: Ausländische Einzelbeteiligung vs. Beteiligung über eine armenische LLC
| Landtyp | Können ausländische Privatpersonen direkt kaufen? | Über Armenian LLC? | Notizen |
|---|---|---|---|
| Landwirtschaftliche Flächen (Ackerland) | Nein | Ja | Für den Erwerb sollte eine armenische LLC, die sich vollständig in ausländischem Besitz befindet, genutzt werden. |
| Allgemeine Baugrundstücke | Nein (sofern keine Ausnahme vorliegt) | Ja | Prüfen Sie vor dem Direktkauf die Ausnahmen im Grundstücksgesetz. |
| Private Hausgrundstücke (Ausnahme) | Ja | Ja | Eine der Kategorien, die für Ausländer von der Regelung ausgenommen sind. |
| Gartenland (Ausnahme) | Ja | Ja | Ausnahmekategorie gemäß Landgesetz. |
| Wohnbaugrundstücke (Ausnahme) | Ja | Ja | Erlaubt den direkten Erwerb für Entwicklungsprojekte, die unter die Ausnahme fallen. |
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Holen Sie sich RechtsbeistandAusnahmen: Grundstücke, die Ausländer direkt erwerben können
Privatgrundstücke
Das Bodengesetz sieht Ausnahmen vor, die es Ausländern ermöglichen, bestimmte Grundstücksarten direkt zu erwerben, darunter auch Grundstücke für den Bau von Einfamilienhäusern. Dies erlaubt es einem ausländischen Käufer, ein Haus zusammen mit dem dazugehörigen Grundstück zu erwerben, sofern die Katasterklassifizierung der Ausnahme entspricht.
Gartenland
Gartenland – das häufig für den kleinbäuerlichen Gartenbau oder private Gärten genutzt wird – wird ebenfalls als Ausnahme behandelt, wodurch der direkte Besitz durch ausländische Personen möglich ist, sofern die Katasterbezeichnung dies zulässt.
Grundstücke für die Bebauung von Wohnanlagen
Grundstücke, die für den Bau von Wohnungen vorgesehen sind, können ebenfalls unter die Ausnahmeregelungen des Grundstücksgesetzes fallen. Dies ermöglicht es ausländischen Privatpersonen, geeignete Grundstücke für Mehrfamilienhausprojekte direkt zu erwerben. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss unbedingt die genaue Grundstückskategorie und die Zoneneinteilung, um sicherzustellen, dass die Ausnahme zutrifft.
Hinweis: Ausländer erwerben in der Regel problemlos fertige Wohnungen oder Gewerbeimmobilien. Die wichtigste Prüfungsgrundlage ist der Status des Grundstücks und ob eine Ausnahmeregelung gilt oder ob ein armenisches Unternehmen Eigentümer sein muss.
Nutzung armenischer LLCs und anderer Gesellschaftsformen zum Erwerb von gesperrtem Land – Rechtliche Wege und gängige Strukturen
Ist ein direkter Kauf nicht möglich, erfolgt der übliche Weg über den Erwerb des Vermögenswerts durch eine armenische Gesellschaft. Das armenische Recht erlaubt ausländischen Eigentümern hundertprozentiges Eigentum an lokalen Gesellschaften mit beschränkter Haftung (LLCs); die Gesellschaft kann landwirtschaftliche Flächen und andere beschränkte Grundstücksarten in eigenem Namen erwerben.
Gängige Investitionsstrukturen
- SPV mit einem einzigen Vermögenswert: Gründen Sie eine neue armenische LLC, die ein Grundstück oder Projekt hält, um Verbindlichkeiten abzusichern und den Ausstieg durch einen Aktienverkauf zu vereinfachen.
- Betreibergesellschaft: Nutzen Sie eine armenische LLC, die auch vor Ort tätig ist (z. B. Landwirtschaft, Entwicklung) und über das für das Geschäft benötigte Land verfügt.
- Konzernholding: Die Muttergesellschaft hält armenische Zweckgesellschaften; Dividenden, die an nichtansässige Aktionäre gezahlt werden, unterliegen in der Regel einem Quellensteuerabzug von 5 % (Vertragsausnahmen können gelten).
Mythos Residenz, aufgeklärt: Der Besitz von Immobilien (oder einer GmbH, die Grundstücke besitzt) berechtigt nicht automatisch zu einer armenischen Aufenthaltsgenehmigung oder einem Visum. Für eine Aufenthaltserlaubnis sind gemäß dem Ausländergesetz gesonderte rechtliche Gründe erforderlich (z. B. Arbeit, Studium, Heirat, Investition oder armenische Herkunft). Weitere Informationen finden Sie in unserer Übersicht. Aufenthaltsgenehmigungen für Armenien.
Auch die Steuerplanung ist entscheidend. Verkäufer können beim Verkauf armenischer Immobilien einer Kapitalertragsteuer von 10 % unterliegen. Laufende Grundsteuern können ebenfalls anfallen, abhängig vom Katasterwert der Immobilie und den kommunalen Vorschriften. Weitere Informationen zu steuerlichen Aspekten finden Sie in unserem Leitfaden. Steuern in Armenien.
Schritt für Schritt: Wie man eine armenische LLC gründet und Land auf den Firmennamen registriert (Dokumentation)
Die folgenden Schritte beschreiben einen typischen Weg zum Erwerb von beschränktem Land in Armenien über eine vollständig in ausländischem Besitz befindliche LLC.
- Strategie für Fahrzeug und Vertragsstruktur entwickeln: Ermitteln Sie, ob eine Projektgesellschaft (SPV) für ein einzelnes Projekt oder eine breiter aufgestellte operative Gesellschaft besser zu Ihren Zielen passt (Abgrenzung von Vermögenswerten, Finanzierung, Ausstieg durch Aktienverkauf).
- Bereiten Sie die Angaben zu Aktionären und Geschäftsführern vor: Pässe und erforderliche persönliche Daten von Gründern und Geschäftsführern einholen; gegebenenfalls armenische Übersetzungen und Beglaubigungen für die Einreichung veranlassen.
- Registrierung der armenischen LLC: Reichen Sie die Gründungsdokumente beim Handelsregister ein, beschaffen Sie sich die Unternehmensdaten und beantragen Sie eine Steuernummer (TIN). Ausländer können 100 % des Stammkapitals besitzen. Siehe auch unseren praktischen Leitfaden zu Unternehmensregistrierung in Armenien.
- Eröffnen Sie ein Firmenbankkonto: Einrichten eines lokalen Bankkontos für die Kaufgelder und den laufenden Geschäftsverkehr.
- Rechtliche und technische Due-Diligence-Prüfung des Grundstücks: Überprüfen Sie die Katasterklassifizierung, die Zoneneinteilung, Belastungen, Grenzen und den Eigentumsnachweis des Verkäufers; bestätigen Sie, ob ein direkter Kauf möglich ist oder ob gemäß dem Grundstücksgesetz der Weg über eine LLC erforderlich ist.
- Notariell beglaubigte Kaufverträge ausfertigen: Den Kaufvertrag abschließen und die Eintragung im Kataster/Grundbuch auf den Namen des Unternehmens vornehmen.
- Anmeldungen nach Anmeldeschluss: Aktualisieren Sie die Steuer- und Gemeindeunterlagen und stellen Sie sicher, dass die Buchhaltung des Unternehmens die Akquisition widerspiegelt. Beachten Sie gegebenenfalls die Grundsteuerpflichten.
- Planen Sie Ausstieg und Cashflows im Voraus: Modell der Kapitalertragsteuer auf einen zukünftigen Verkauf und Bestätigung der Quellensteuer auf Dividendenausschüttungen an ausländische Aktionäre (in der Regel 5 %, vorbehaltlich der Abkommenserleichterungen).
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Wir übernehmen den gesamten Prozess – von der Firmengründung bis zur Grundbucheintragung – unter vollständiger Einhaltung aller gesetzlichen Bestimmungen.
Starten Sie Ihre InvestitionRelevante Unterlagen
- Immobilien- und Grundstückstransaktionen in Armenien
- Investitionswege und -optionen
- Visa- und Aufenthaltsmöglichkeiten für ausländische Staatsangehörige
- Überblick über die Wege zur armenischen Staatsbürgerschaft
Fazit
Ausländische Käufer in Armenien können Land entweder unter bestimmten Ausnahmen direkt besitzen oder benötigen eine armenische Gesellschaft. Die Nutzung einer lokal eingetragenen LLC bietet Investoren einen konformen Weg zum Erwerb von Ackerland und allgemeinen Baugrundstücken und gleichzeitig Flexibilität bei Finanzierung und Ausstieg. Für maßgeschneiderte Strukturierung, Due Diligence und Einreichungen: unser Team zu kontaktieren..
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