De un vistazo
- Vigente a partir del 30 de agosto de 2026. Tres leyes — HO-405-N, HO-398-N y HO-406-N — fueron aprobadas el 3 de julio de 2026 y publicadas el 29 de julio de 2026. Ninguna de ellas está aún en vigor.
- Una pista: tu propia propiedad. En el caso de una construcción no autorizada en un terreno de propiedad privada, o una ampliación ilegal adosada a un apartamento de propiedad individual, el propietario debe demolerla o restaurar la propiedad a su propio costo dentro del plazo de un mes a partir de la recepción del requerimiento por escrito del jefe de la comunidad, a menos que el propio requerimiento permita un plazo mayor.
- Pista dos: propiedad común del condominio. Las estructuras no autorizadas en las zonas comunes de un edificio quedan expresamente excluidas del procedimiento de reclamación del propietario que dura un mes. Para ellas, se aplica un procedimiento de demolición independiente a cargo de la autoridad competente, sin un plazo fijo de un mes.
- Las medidas cautelares se vuelven más restrictivas. Los tribunales tendrán prohibido otorgar medidas cautelares que impidan la demolición de estructuras no autorizadas en terrenos comunitarios o en terrenos estatales dentro de los límites de la comunidad. Las órdenes judiciales vigentes de este tipo caducarán cuando la ley entre en vigor, y el tribunal notificará al Servicio de Ejecución en un plazo de tres días.
- Los “dos meses” de los que quizás haya leído no corresponden al plazo para presentar una apelación. Una enmienda relacionada amplía una infracción administrativa. examen de caso El plazo oscila entre 15 días y dos meses. El plazo de 30 días para presentar una reclamación contra una decisión permanece sin cambios, y nada de esto crea un plazo general de apelación de dos meses para las denegaciones de Catastro o inmigración.
Armenia está a punto de endurecer las normas sobre construcciones no autorizadas, lo que afectará directamente a los propietarios de apartamentos, no solo a los promotores inmobiliarios. A partir del 30 de agosto de 2026, el propietario que reciba una orden de demolición por escrito del jefe de su comunidad tendrá, por lo general, un mes para actuar por su cuenta, y uno de los recursos judiciales a los que los propietarios han recurrido históricamente para suspender la ejecución de la orden ya no estará disponible para las estructuras construidas en terrenos comunitarios o estatales.
Si usted es propietario, está comprando o hereda un apartamento en Ereván o en cualquier otro lugar de Armenia que tenga un balcón cerrado, una terraza construida o cualquier ampliación cuyo historial de permisos desconozca, esta es la oportunidad para saber cuál es su situación. A continuación, se detallan los cambios, a quién se aplica cada medida y qué debe hacer antes de que finalice agosto.
¿Qué cambios se producirán el 30 de agosto de 2026?
Tres leyes distintas entraron en vigor el mismo día. Fueron aprobadas conjuntamente el 3 de julio de 2026 y publicadas en el boletín oficial el 29 de julio de 2026. Leídas individualmente, cada una tiene un alcance limitado; leídas en conjunto, modifican el equilibrio entre el propietario y el municipio.
HO-405-N — la demanda de demolición de un mes
Esta ley modifica las disposiciones del Código Civil armenio relativas a las construcciones no autorizadas. Su efecto práctico es un plazo: cuando la demolición recae directamente sobre el propietario, este debe demoler la construcción o restaurar la propiedad a su estado anterior, a su propio costo, dentro del plazo de un mes a partir de la recepción de la notificación escrita del administrador de la comunidad, a menos que dicha notificación especifique un plazo mayor. Es fundamental destacar que la modificación también distingue la propiedad común de los condominios y la regula de manera diferente. Véase el texto publicado de HO-405-N.
HO-398-N — el límite de las medidas de seguridad de las reclamaciones
Esta ley modifica las normas de procedimiento administrativo de Armenia para prohibir que los tribunales otorguen medidas cautelares que impidan la demolición de estructuras no autorizadas ubicadas en terrenos comunales o en terrenos estatales dentro de los límites de la comunidad. Asimismo, tiene un efecto transitorio: las medidas cautelares de este tipo que ya se hayan otorgado antes de la fecha de entrada en vigor caducan en dicha fecha, y el tribunal debe notificar al Servicio de Ejecución Obligatoria en un plazo de tres días. Véase el texto publicado de la Ley HO-398-N.
HO-406-N — el período de examen de casos de dos meses
Esta disposición ha sido ampliamente malinterpretada. Amplía, de 15 días a dos meses, el plazo que tiene un organismo administrativo para examinar y decidir ciertos casos de infracciones administrativas tras recibir el protocolo. Se trata de un plazo límite para la toma de decisiones por parte de la autoridad, no de un plazo de apelación más amplio para usted. El plazo de 30 días para presentar una queja contra una decisión, y el plazo de 30 días para la revisión de dicha queja, permanecen sin cambios. La misma ley también introduce el requisito, para ciertas infracciones enumeradas, de impugnar una decisión administrativamente antes de acudir a los tribunales. Véase el texto publicado de HO-406-N.
¿Quiénes se ven afectados? — dos líneas diferentes
El error más común al analizar inicialmente este paquete es considerarlo un mecanismo unificado. No lo es. La disposición modificada del Código Civil establece dos vías distintas, y la que usted siga determinará si le aplica el plazo de un mes.
Pista 1: terreno de propiedad privada y ampliaciones a su propia unidad.
Si la estructura no autorizada se encuentra en un terreno de su propiedad, o si se trata de una ampliación ilegal adosada al apartamento o vivienda de su propiedad, la demanda recae sobre usted y el plazo de un mes para su cumplimiento comienza a correr en su contra. Usted deberá asumir el costo de la demolición o la restauración. Este procedimiento se aplica a balcones cerrados, habitaciones adicionales, ampliaciones de azoteas y conversiones de terrazas en viviendas de propiedad individual.
Una aclaración importante sobre los balcones: ni la definición de estructura no autorizada del Código Civil ni la enmienda de 2026 incluyen el "balcón cerrado" como categoría. Las normas catastrales sí incluyen el balcón como ejemplo de una adición no autorizada, razón por la cual los balcones son el punto crítico en la práctica; sin embargo, si su cerramiento cumple con los requisitos depende de las circunstancias específicas. Depende del historial de permisos, de si la obra afectó a elementos comunes o de carga, y de dónde se encuentran los límites registrados de su unidad. No dé por sentado que el balcón ha estado cerrado durante años.
Pista 2: estructuras no autorizadas en la propiedad común del condominio.
Cuando la estructura no autorizada se ubica en las áreas comunes de un edificio de apartamentos (escaleras, pasillos, techo, muros exteriores, el terreno bajo el edificio), la enmienda la excluye expresamente del procedimiento de un mes a petición del propietario. En su lugar, se somete a una decisión de demolición independiente emitida por la autoridad competente, y la ley no establece un plazo fijo de un mes para dicho procedimiento.
Esta distinción no constituye una laguna legal ni una excepción. Simplemente significa que el procedimiento, el destinatario de la decisión y el momento son diferentes. La jurisprudencia armenia ha protegido durante años los derechos compartidos de los copropietarios sobre las estructuras comunes y portantes de un edificio, y ha considerado ilegal la construcción en dichas áreas sin el consentimiento de los demás copropietarios. El paquete de 2026 se basa en esta doctrina existente, en lugar de sustituirla.
La demanda de un mes: ¿qué sucede realmente?
Una orden de demolición por escrito no surge de la nada. En la práctica municipal actual, el proceso suele ser el siguiente: una inspección identifica la estructura; se elabora un protocolo administrativo; el propietario recibe una notificación y tiene la oportunidad de ser escuchado; si la estructura cumple con los requisitos de legalización aplicables, se le ofrece la oportunidad de legalizarla; y solo si esto no se logra, se emite una orden de demolición por escrito como acto administrativo definitivo.
Lo que cambia el 30 de agosto es la parte final de ese proceso. Una vez notificada la demanda, el plazo de un mes comienza a correr desde su recepción , no desde la fecha impresa en ella, lo que convierte la prueba de entrega en un asunto crucial que conviene documentar. Si la demanda concede un plazo mayor, este último prevalece. Si no se hace nada y vence el plazo, la demanda se vuelve ejecutable, y los tribunales armenios se han negado sistemáticamente a revisar la legalidad de las decisiones municipales de demolición y multas una vez transcurrido el plazo para impugnarlas.
Además de la demolición, la construcción no autorizada conlleva desde hace tiempo multas administrativas según la legislación armenia, cuyo importe depende de si la persona posee derechos de uso del terreno. Estas disposiciones sobre multas complementan —no sustituyen— el procedimiento de demolición.
¿Por qué a los tribunales les resultará más difícil detener la demolición?
Hasta ahora, un propietario que se enfrentaba a la demolición podía solicitar al tribunal una medida cautelar para suspender la demolición de una estructura no autorizada en terrenos comunitarios o en terrenos estatales dentro de los límites de la comunidad. Las órdenes existentes de este tipo quedarán sin efecto a partir de la fecha de entrada en vigor de la medida.
Es importante definir con precisión el alcance de este cambio, ya que se está exagerando. La prohibición se refiere específicamente a las medidas de seguridad de las reclamaciones y a las estructuras ubicadas en terrenos comunitarios o estatales dentro de los límites de la comunidad. No se trata de una regla general que impida a un tribunal suspender una demolición. El reglamento de procedimiento administrativo de Armenia contempla una facultad independiente, basada en una moción, para suspender la ejecución de un acto administrativo, facultad que no fue modificada por este paquete legislativo. Aún no está claro si esta facultad sigue siendo aplicable junto con la nueva prohibición, dado que la ley aún no está en vigor, ningún tribunal ha analizado su interacción y no existe jurisprudencia al respecto. Si su situación depende de esta cuestión, considérela abierta y solicite una evaluación basada en los hechos, en lugar de dar por sentada una respuesta.
En relación con esto: a principios de agosto de 2026, no existía ningún recurso de inconstitucionalidad registrado públicamente contra la resolución HO-398-N en los índices de decisiones publicadas por el Tribunal Constitucional. Dichos índices no son un registro de presentaciones en tiempo real, por lo que conviene interpretarlo como «aún no hay nada registrado» en lugar de «no se ha presentado ninguna demanda».
Qué deben comprobar los compradores antes del cierre
Un comprador que adquiere un apartamento con una ampliación ilegal hereda el problema, incluyendo el costo de la demolición. Una simple revisión del título de propiedad no lo detectará: un extracto del catastro confirma los derechos y gravámenes, pero no garantiza que el edificio cumpla con los permisos. Esta es la razón principal por la que los compradores extranjeros y de la diáspora no deben basar la compraventa únicamente en la documentación.
- Obtenga una nueva referencia unificada del Comité del Catastro. Enumera los derechos y gravámenes registrados y, en ocasiones, señala alguna estructura registrada pero no legalizada.
- Compare el plano oficial con la vivienda física. Recorre el apartamento con el plano catastral en mano. Un balcón, habitación o terraza que exista en el piso pero no aparezca en el plano es la señal más clara a corto plazo.
- Buscar en el portal judicial. Consulte datalex.am por nombre y dirección del vendedor para ver si hay litigios administrativos pendientes u órdenes provisionales, incluidas las órdenes que caducarán el 30 de agosto.
- Solicítelo por escrito al municipio. Una consulta por escrito, o una verificación en e-gov.am, puede revelar procedimientos en curso, multas impagas o una decisión de demolición ya emitida.
- Habla con la administración del condominio o del edificio. Los avisos municipales recientes y las disputas sobre áreas comunes suelen aparecer primero allí, y son los que se incluyen en la segunda vía.
Para conocer el marco general en el que se enmarcan estas verificaciones, consulte nuestra guía sobre derecho de la construcción e inmobiliario en Armenia y nuestro resumen de la práctica inmobiliaria . Si realiza la compra como no residente, nuestra nota sobre el impuesto inmobiliario armenio para no residentes aborda los aspectos fiscales de la misma transacción.
Preguntas frecuentes
¿Esto se aplica a un balcón que fue cerrado hace años?
¿Qué se considera una “estructura no autorizada” según la ley armenia?
¿Puedo legalizar la estructura en lugar de demolerla?
¿El plazo de un mes comienza a contar desde la fecha que figura en el aviso o desde la fecha de entrega?
¿Qué ocurre si nunca recibo una notificación por escrito?
¿El nuevo plazo de dos meses constituye un período de apelación?
¿Se aplica el cambio de dos meses a las denegaciones de registro catastral o de inmigración?
¿Qué ocurre con una orden judicial dictada antes del 30 de agosto?
Qué hacer antes del 30 de agosto
Queda poco tiempo. Tres pasos prácticos, en orden de urgencia. Primero, si actualmente está protegido por una orden judicial que suspende una demolición, averigüe ahora si es del tipo que vence el 30 de agosto; ese es el grupo con menos tiempo. Segundo, si tiene un balcón cerrado, una ampliación o una construcción y nunca ha confirmado su estado de permiso, obtenga el plano catastral y compárelo con la unidad; esa verificación de diez minutos le dirá si tiene alguna pregunta que responder. Tercero, si está en medio de la compra, no cierre solo con el título de propiedad en papel.
Si alguna de estas situaciones se aplica a su caso, una revisión de cumplimiento y diligencia debida antes de finales de agosto resulta considerablemente más económica que una demolición posterior. Póngase en contacto con nosotros y descríbanos brevemente la propiedad para que le indiquemos qué opción se ajusta a su caso.
Última actualización: 9 de agosto de 2026
