Ley de legalización de construcciones no autorizadas en Armenia: El procedimiento HO-331-N y sus costes.

Legalizar un edificio erigido en terrenos privados en Armenia sin permiso de construcción ahora conlleva un impuesto local equivalente a tres veces la tasa del permiso de diseño, tres veces la tasa del permiso de construcción y una tarifa fija de 100,000,000 AMD (aproximadamente 275,000 USD al tipo de cambio oficial del Banco Central de Armenia de 364.19 el 3 de septiembre de 2026) en Ereván y cuatro marzes adyacentes, o 50,000,000 AMD (aproximadamente 137,000 USD) en otros lugares. La ruta en sí, el Artículo 2(3.2) de la Ley HO-397-N, fue insertada por el Artículo 1(7) de la Ley HO-331-N del 3 de julio de 2026 y se aplica desde el 18 de julio de 2026. Los propietarios tienen hasta el 30 de diciembre de 2027 para presentar una estructura, y el plazo rige la presentación ante un ministerio, no el pago a un municipio.

Dos rutas, dos plazos, dos paquetes de pruebas

La legislación armenia cuenta con dos mecanismos transitorios distintos desde el 18 de julio de 2026, que con frecuencia se interpretan como uno solo. El artículo 2(3.1) de la Ley HO-397-N es una extensión del antiguo régimen catastral. Se aplica cuando la información y los documentos requeridos en los plazos anteriores establecidos en el artículo 2(3)(1) a (4) no se presentaron. En el caso de propiedades privadas, la estructura generalmente debe ser visible en el material ortofotográfico de 2021; las estructuras ubicadas en terrenos estatales y comunitarios gozan de una excepción más amplia.

El paquete del artículo 2(3.1) consta de fotografías, datos de fuentes de acceso público, la conclusión de una persona cualificada, la declaración escrita del propietario sobre el año de construcción y cualquier otro documento contable que el Gobierno exija. Se presenta al Comité del Catastro antes del 31 de diciembre de 2026 , y el Comité aprueba o rechaza la información contable.

El artículo 2(3.2) es la nueva disposición. Se aplica a las construcciones totalmente no autorizadas en terrenos propiedad de personas físicas o jurídicas, e incluye expresamente las construidas después de la fecha límite legal anterior. Su plazo, fijado para el 30 de diciembre de 2027, abarca dos aspectos: el registro catastral por parte del Comité de Catastro y la presentación del paquete de inclusión en la lista al Ministerio de Administración Territorial e Infraestructura.

La cobertura informativa general armenia sobre el paquete de julio de 2026 ha indicado una única fecha límite: el 31 de diciembre de 2026, con la demolición de todo aquello que no esté registrado después de esa fecha. Dicha fecha es real y corresponde al artículo 2(3.1). Un propietario cuya estructura no tenga ningún permiso debe considerar la vía de 2027, y la lista de pruebas fotográficas y declarativas publicada en la prensa corresponde al artículo 2(3.1), no al artículo 2(3.2).

Qué debe presentarse y ante quién

Primer paso: contabilidad catastral

La contabilidad se realiza a través del Comité Catastral y genera un código de medición, documento del cual dependen todos los pasos posteriores. Según la Decisión Gubernamental N° 14-N del 5 de enero de 2022, el topógrafo debe poseer un certificado de cualificación para actividades geodésicas y de topografía minera, o para actividades cartográficas, de gestión territorial, de medición y contables, conforme a la Ley de Actividades Geodésicas y Cartográficas. Este certificado corresponde a un especialista catastral y geodésico, mientras que el experto en condiciones técnicas que se describe a continuación es un profesional con licencia independiente.

Según la normativa N 14-N vigente, el agrimensor realiza el levantamiento topográfico y la medición de la estructura, documenta los resultados conforme a la Decisión Gubernamental N 1028-N, adjunta de cuatro a seis fotografías a color que muestran todos los lados de la estructura y el número de plantas, aprueba el paquete final con el cliente y lo carga a través de la oficina de medición en línea. El formulario de acuerdo también registra el año en que el propietario afirma que se construyó la estructura. La Decisión Gubernamental N 14-N está programada para ser modificada en octubre de 2026, por lo que los requisitos contables específicos del procedimiento del Artículo 2(3.2) aún no están en su versión final.

Segundo paso: el paquete de inclusión de la lista

El artículo 2(3.2) exige que las personas que realizaron la construcción no autorizada presenten cuatro elementos al Ministerio de Administración Territorial e Infraestructura:

• El código de medición que confirma la contabilidad del Catastro.
• Conclusión técnica positiva emitida por una persona u organización titular de la licencia de actividad urbanística, con el anexo para la inspección técnica y homologación de edificios y estructuras. La conclusión debe abordar el estado técnico de la estructura, la fiabilidad y resistencia de sus elementos portantes, su seguridad sísmica y la posibilidad de una operación segura.
• Conclusión positiva en materia de seguridad contra incendios emitida por la Inspección de Desarrollo Urbano, Técnica y de Seguridad contra Incendios, que confirma el cumplimiento de los requisitos de prevención de incendios.
• Una evaluación preliminar por escrito de la autoridad competente en materia de legalización que confirme la ausencia de infracciones sustanciales en materia de ordenación urbanística, de violaciones o peligro para los derechos e intereses legalmente protegidos de terceros, del Estado o de la comunidad, y de los motivos de denegación previstos en el procedimiento de legalización y enajenación del Gobierno.

La evaluación estructural y sísmica es un requisito legal para la inclusión en la lista, al igual que la conclusión sobre seguridad contra incendios. Ambas deben existir antes de que el Ministerio examine el expediente, lo que implica encargar dos informes oficiales dentro del plazo de 2027.

Una vez que el Ministerio recibe los paquetes, el Gobierno aprueba la lista de estructuras elegibles a más tardar el 20 de febrero de 2028. Solo las estructuras incluidas en la lista podrán legalizarse conforme al procedimiento gubernamental, previo pago de la tasa local. La Decisión Gubernamental N° 912-N, vigente desde el 18 de mayo de 2006, ordena al propietario del terreno que presente la solicitud ante el jefe de la comunidad correspondiente, quien decide sobre la legalización o la denegación.

Lo que cuesta el arancel

La Ley HO-332-N añadió el punto 24 al artículo 12(1) de la Ley de Impuestos y Tasas Locales, y agregó el artículo 9(1)(2.1), que establece que el impuesto solo se aplica a las estructuras que han sido contabilizadas conforme al procedimiento gubernamental e incluidas en la lista aprobada por el Gobierno. La fórmula consta de tres componentes: la tasa local vigente al momento del pago por la preparación del permiso de diseño o el encargo de planificación arquitectónica, el impuesto local por permiso de construcción calculado según la decisión del consejo municipal correspondiente, y una cantidad fija. Las cifras en USD que se muestran a continuación utilizan el tipo de cambio oficial del Banco Central de Armenia de 364.19 al 3 de septiembre de 2026.

Existen exenciones y reducciones.

El artículo 2(3.2) contiene una exención expresa para las estructuras no autorizadas incluidas en la lista, construidas con financiación o cofinanciación del presupuesto estatal. Dichas estructuras no están sujetas a ninguna obligación en virtud de este párrafo.

El artículo 16 de la Ley de Impuestos y Tasas Locales permite que un consejo comunitario, a solicitud del jefe de la comunidad y con base en la documentación que el consejo prescriba, otorgue una reducción porcentual en la tasa, una tasa cero o la exención total de una tasa local calculada. Nada en el artículo 16 excluye el nuevo punto 24. La exención es discrecional: el consejo debe haber adoptado el mecanismo y debe decidir aplicarlo.

¿Por qué nadie puede darte una cifra final todavía?

El artículo 12(2) permite a los consejos comunitarios aplicar coeficientes reductores a las tasas establecidas en el artículo 12 para asentamientos rurales y urbanos, y el artículo 12(3) permite tasas más altas en asentamientos urbanos y Ereván. El punto 24 no figura entre los puntos expresamente excluidos de ninguna de las disposiciones. Ninguna aclaración de aplicación promulgada ha resuelto si dichos coeficientes afectan al total agregado, incluyendo el componente fijo de 100 000 000 o 50 000 000 AMD, solo a los componentes variables del permiso, o a ninguno en absoluto. Dados los montos, el importe a pagar para una estructura específica debe calcularse en función de la decisión del consejo comunitario correspondiente y cualquier directriz oficial posterior.

En cuanto al momento del pago, el artículo 15 establece que el impuesto local se recauda antes de que se realice o valide la acción correspondiente y antes de que se emita el permiso. No se ha identificado ningún derecho legal a pagar a plazos en la Ordenanza HO-332-N ni en los artículos 15 y 16. Aún no se ha determinado si un municipio puede autorizar un acuerdo de pago en virtud de alguna otra facultad presupuestaria.

¿Qué impide que una estructura esté en la lista?

La Decisión Gubernamental N° 912-N actualmente excluye de la legalización cualquier estructura cuya conservación viole los derechos o intereses legalmente protegidos de otras personas o amenace la vida o la salud; cualquier estructura en terrenos descritos en el Artículo 60 del Código de Tierras; cualquier estructura dentro de zonas de exclusión o seguridad de ingeniería o transporte; cualquier estructura erigida con violaciones sustanciales de la planificación urbana que den lugar al derecho a exigir una servidumbre obligatoria; y cualquier estructura que no se haya contabilizado dentro de los plazos legales de contabilidad.

El artículo 60 del Código de Tierras es más específico que una referencia general a las infracciones del uso del suelo. Identifica terrenos estatales o comunitarios que no pueden transferirse a propiedad privada, y sus categorías incluyen bienes históricos y culturales, territorios naturales especialmente protegidos, bosques estatales, terrenos específicos destinados a fondos de agua, calles y parques públicos, y corredores de transporte o servicios públicos.

Para una estructura que se acoge al artículo 2(3.2), los obstáculos prácticos son: una evaluación técnica, de capacidad portante o sísmica fallida; una evaluación de seguridad contra incendios fallida; una amenaza para la vida o la salud; infracciones urbanísticas importantes, distintas de las infracciones técnicas menores; e interferencia con derechos de terceros, del Estado o de la comunidad. La Decisión Gubernamental N° 912-N está prevista para su modificación en diciembre de 2026, por lo que los motivos de denegación final para esta vía podrían diferir de la lista anterior.

Los poderes de demolición funcionan en paralelo

La Ley HO-405-N modificó el Artículo 188(3) del Código Civil con vigencia a partir del 30 de agosto de 2026. Para estructuras no autorizadas y no legalizadas en terrenos de propiedad privada, y para partes no autorizadas y no legalizadas adjuntas a estructuras legales, el jefe de la comunidad o un funcionario autorizado puede emitir un requerimiento por escrito que requiera al propietario demoler la estructura y restaurar la condición anterior a expensas del propietario dentro de un mes a partir de la recepción, a menos que el requerimiento permita un período más largo.

La Ley HO-406-N añadió el artículo 154.6 al Código de Infracciones Administrativas en la misma fecha. El incumplimiento de esta disposición conlleva una multa de 2,000 a 2,500 veces el salario mínimo legal. La reincidencia tras la primera sanción conlleva una multa de 2,500 a 3,000 unidades.

La Ley HO-398-N modificó la situación procesal en dos ocasiones. Las impugnaciones a la negativa del jefe de una comunidad a legalizar una estructura en terrenos privados, así como las impugnaciones a las demandas escritas establecidas por ley, ahora se encuentran dentro de las excepciones del Artículo 83(1) del Código de Procedimiento Administrativo, por lo que la presentación de una demanda administrativa no conlleva el efecto suspensivo automático habitual. El nuevo Artículo 91(6) prohíbe a los tribunales otorgar una medida cautelar que impida la demolición, y dicha prohibición se limita, según su propio texto, a las estructuras ubicadas en terrenos estatales o comunitarios. No abarca las estructuras del Artículo 2(3.2), que por definición se ubican en terrenos privados. La Ley HO-397-N del 3 de julio de 2026 introdujo la modificación paralela al Artículo 129(4) del Código de Procedimiento Civil, que también entró en vigor el 30 de agosto de 2026.

El incumplimiento de un plazo no implica la demolición en sí misma. El vencimiento del plazo puede dejar una estructura fuera de la ruta disponible o constituir un motivo de rechazo, y no se trata de la demanda por escrito que exige el artículo 188(3) del Código Civil. La demolición en terrenos privados aún requiere el procedimiento de demanda por escrito establecido por la Ordenanza HO-405-N.

La cuestión abierta es si una solicitud pendiente protege una estructura. Ninguna disposición de las normas HO-331-N, HO-405-N, HO-398-N o HO-406-N establece que la contabilidad catastral, la presentación del paquete del Ministerio, la consideración de la lista pendiente o una solicitud de legalización pendiente suspendan o interrumpan una orden de demolición ya emitida. En una interpretación literal, una estructura con un paquete en tránsito sigue sin estar autorizada ni legalizada a los efectos de la norma HO-405-N. Los requisitos en esta área podrían resolverse mediante las próximas enmiendas a las Decisiones Gubernamentales N 14-N y N 912-N o mediante la práctica administrativa y judicial, y la situación de una estructura específica debe confirmarse antes de basarse en una solicitud pendiente como protección.

El procedimiento no ha finalizado.

La Decisión del Primer Ministro N° 852-A, de 2 de septiembre de 2026, con vigencia a partir del 3 de septiembre de 2026, establece la modificación de la Decisión Gubernamental N° 14-N sobre contabilidad para octubre de 2026 y la modificación de la Decisión Gubernamental N° 912-N sobre legalización para diciembre de 2026. La lista del Gobierno debe presentarse antes del 20 de febrero de 2028.

A continuación se presentan tres puntos. La documentación contable específica del artículo 2(3.2) aún no está prescrita. El procedimiento posterior a la inclusión en la lista, que incluye el formulario de presentación, el plazo de decisión y los mecanismos de pago, aún no está definido. Además, la ordenanza HO-331-N no establece un plazo específico para que el propietario presente la solicitud municipal ni para el pago del impuesto, por lo que la única fecha límite que el propietario puede controlar es el 30 de diciembre de 2027.

En qué se diferencia esto de la ley de corrección catastral.

La Ley HO-319-N añade los artículos 34.1 y 34.2 a la Ley de Registro Estatal de Derechos de Propiedad y entra en vigor el 18 de octubre de 2026. Aborda la ausencia de una unidad de propiedad en el mapa catastral, una ubicación incorrecta, dimensiones, superficie o geometría erróneas, un uso designado o funcional incorrecto, e información errónea sobre el propietario o titular del derecho. Además, crea un procedimiento de revisión catastral cuando los límites reales no coinciden con los documentos de registro. Corrige el registro y no puede otorgar retroactivamente un permiso de construcción.

Las disposiciones HO-331-N y HO-332-N abordan la ausencia de autorización de construcción. Las disposiciones HO-405-N, HO-398-N y HO-406-N regulan las demandas de demolición, sus efectos suspensivos y sanciones, y no establecen ninguna vía de legalización alternativa. Una reforma relacionada, incluida en el mismo paquete de julio de 2026, sobre el silencio administrativo en la legislación armenia de propiedad , modifica el tratamiento de la falta de respuesta de un municipio.

Qué deben comprobar los compradores y los prestamistas

Una estructura no declarada en un terreno que, por lo demás, está en buenas condiciones, conlleva ahora un riesgo cuantificable: un plazo de un mes para que el jefe de la comunidad ordene la demolición, una multa de entre 2,000 y 2,500 unidades de salario mínimo por ignorarla, y un coste de reparación que parte de 50 000 000 AMD antes de añadir las tasas de los permisos, que se triplican. Esto debe estar incluido en el precio y en la evaluación de garantías del prestamista.

• Compare las estructuras que se encuentran físicamente en la parcela con las que se muestran en el extracto catastral. Verificación de títulos y gravámenes en el catastro Ahí es donde se manifiesta esa brecha.
• Solicite al vendedor el código de medición de cada estructura. La ausencia de un código implica la falta de contabilidad, lo que conlleva la aplicación del plazo establecido en el artículo 2(3.2).
• Determinar a qué vía puede acogerse una estructura. Una estructura que simplemente no cumplió con el plazo contable anterior aún podría ajustarse al Artículo 2(3.1) y a su fecha de presentación del 31 de diciembre de 2026, lo que representa una opción considerablemente más económica.
• Verifique la resolución del consejo municipal que establece el impuesto sobre los permisos de construcción en la comunidad correspondiente, ya que dos de los tres componentes del impuesto de legalización se calculan a partir de las tarifas locales.
• Para una estructura sin ningún historial de registro, la procedimiento de registro de propiedad por primera vez Describe cómo se abre el registro catastral.

Preguntas frecuentes

Secuencia para la fecha límite de 2027

1. Extraiga el extracto catastral e identifique qué estructuras de la parcela no tienen ninguna entrada.
2. Contrate a un topógrafo geodésico certificado para que mida y registre la estructura de acuerdo con la Decisión Gubernamental N 14-N y obtenga el código de medición.
3. Encargar la conclusión sobre las condiciones técnicas al titular de la licencia de planificación urbana, junto con el anexo de examen y homologación.
4. Obtenga el dictamen de seguridad contra incendios de la Inspección de Desarrollo Urbano, Técnica y de Seguridad contra Incendios.
5. Solicitar la evaluación preliminar por escrito al jefe de la comunidad como autoridad legalizadora.
6. Presente los cuatro documentos ante el Ministerio de Administración Territorial e Infraestructura antes del 30 de diciembre de 2027.
7. Obtenga la decisión del consejo comunitario que establece el impuesto sobre los permisos de construcción para que se pueda calcular el importe a pagar antes de que el Gobierno apruebe la lista en febrero de 2028.

Última actualización: 4 Septiembre 2026