¿Es usted copropietario de un apartamento en Armenia, pero un familiar lo controla? Sus derechos y opciones desde el extranjero.

Si usted es copropietario de un apartamento en Armenia y un familiar lo ocupa, lo alquila o conserva la documentación, la ley armenia le otorga cuatro derechos: derecho de veto sobre el uso del piso, derecho a reclamar su parte proporcional de cualquier alquiler efectivamente cobrado, derecho de preferencia de un mes para comprar si otro copropietario vende, y derecho a solicitar a un tribunal la separación de su parte. Puede ejercer cualquiera de estos derechos desde el extranjero mediante un poder notarial.

Paso 1: Compruebe lo que dice realmente la caja registradora.

Comience solicitando un extracto catastral del apartamento. Un representante en Armenia puede solicitarlo por usted. En él se muestra quién está registrado como propietario, el tamaño de cada participación, cualquier hipoteca, embargo u otro gravamen, y las transacciones registradas. Nuestra guía para verificar los gravámenes y cargas sobre un apartamento en Armenia explica cómo interpretarlo.

Primero veamos cómo se registra la propiedad. La ley armenia tiene dos formas de propiedad común:

• Propiedad compartidaLa participación de cada propietario es fija, por ejemplo, la mitad o un tercio. Esta es la forma predeterminada cuando la ley o un acuerdo no establecen lo contrario.
• Co-propiedadLas participaciones no están determinadas. Antes de poder dividir el apartamento, primero deben determinarse las participaciones.

La diferencia tiene consecuencias prácticas. El derecho de tanteo descrito en el paso 3 se aplica únicamente a la propiedad compartida. El Tribunal de Casación dictaminó en 2009 que no se aplica a la venta de una propiedad de titularidad conjunta.

El extracto no lo muestra todo. Un certificado catastral tiene una validez de 15 días hábiles y puede que no revele las reclamaciones de los herederos, las modificaciones no autorizadas ni si un copropietario que vendió una parte notificó su derecho de tanteo. Un heredero que ha aceptado una herencia es propietario de la parte heredada desde el día en que se abrió la sucesión, incluso si el derecho nunca se registró. Por lo tanto, si el registro muestra solo a su familiar, su propio derecho aún puede existir; consulte nuestra guía sobre el plazo de seis meses para aceptar una herencia y registrar sus derechos.

Los derechos registrados tienen fuerza legal frente a todos, y se presume que todos conocen la información que figura en el registro. Las inscripciones se consideran correctas hasta que un tribunal o el registrador las invalide, por lo que conviene impugnar cualquier anotación errónea lo antes posible.

Paso 2: Cuando un familiar tiene las llaves, el alquiler o los documentos.

El uso del apartamento requiere el acuerdo de todos.

Según el Código Civil, la propiedad en régimen de copropiedad se posee y utiliza por acuerdo de todos los copropietarios. La mayoría de los copropietarios no tiene derecho a decidir unilateralmente. Si los copropietarios no llegan a un acuerdo, un tribunal determinará el uso del inmueble.

Cada copropietario puede exigir una parte de la propiedad proporcional a su cuota para su propio uso. Si esto no es posible, el copropietario puede reclamar una indemnización a los demás copropietarios que estén utilizando la propiedad. Para obtenerla, debe demostrar la pérdida sufrida; no se aplica ninguna fórmula fija, como un porcentaje del alquiler de mercado. Si reclama la pérdida de ingresos por alquiler, debe probar que el apartamento se habría alquilado y a qué precio.

El propietario también puede exigir la eliminación de cualquier interferencia con sus derechos, incluso cuando no haya sido desposeído.

Tu parte del alquiler

Los ingresos procedentes de una propiedad en copropiedad, incluido el alquiler, forman parte de la propiedad común y se distribuyen proporcionalmente a las participaciones, salvo que los copropietarios hayan acordado lo contrario. Si su familiar cobra el alquiler de todo el piso, el copropietario tiene derecho a la mitad de esos ingresos. La forma en que se deducen los gastos, como reparaciones y suministros, del alquiler no está clara en las fuentes consultadas.

Si un inquilino o una empresa vinculada a un familiar suyo ocupa el piso sin su consentimiento, un copropietario individual puede interponer una demanda para recuperarlo de la ocupación ilegal. En un caso de 2015, el Tribunal de Casación ratificó una orden de desalojo contra dicha empresa. La invalidez de un contrato de arrendamiento depende de sus términos y de cómo se celebró.

Límites de tiempo

El plazo general de prescripción es de tres años, a contar desde el momento en que usted tuvo o debió haber tenido conocimiento de la violación de su derecho. Un tribunal solo lo aplica si la otra parte lo alega. Una demanda para detener la interferencia cuando usted no ha sido desposeído está exenta de prescripción. Las demandas de indemnización, de recuperación de la posesión o contra un registro no están exentas. La jurisprudencia que hemos consultado no ha establecido cómo se aplica el plazo a cada mes de alquiler impagado, por lo que el riesgo de impago aumenta con cada mes que transcurre.

Qué debes reunir antes de actuar

• El extracto del catastro y su documento de propiedad (certificado de propiedad, certificado de herencia, contrato de donación o compraventa).
• Cualquier contrato de arrendamiento del apartamento, anuncios publicitarios del mismo y comprobantes de pago del alquiler por parte de los inquilinos.
• Mensajes en los que solicitaste llaves, acceso, documentos o tu parte del alquiler, y las respuestas.
• Facturas de servicios públicos y mantenimiento, y quién las pagó.

Una demanda por escrito, enviada a través de su representante, detalla su parte, lo que usted solicita (acceso, rendición de cuentas del alquiler, un acuerdo de uso o la compra de la propiedad) y una fecha límite para responder. En ella se fija la fecha a partir de la cual su familiar tuvo conocimiento de la reclamación.

Paso 3: Comprar o vender su participación

La salida más rápida suele ser una compra negociada: tu familiar compra tu parte, o tú compras la suya, a un precio acordado. Para vender todo el apartamento se necesita el acuerdo de todos los copropietarios, pero cada uno puede vender su parte.

El derecho de preferencia

Cuando un copropietario vende una participación a un tercero, los demás copropietarios tienen prioridad para adquirirla al mismo precio y en las mismas condiciones. Se exceptúan las ventas en subasta pública. El vendedor debe notificar por escrito a todos los demás copropietarios su intención de vender, indicando el precio y las demás condiciones.

Para un apartamento, el plazo es de un mes a partir de la fecha de recepción de la notificación . Si los demás copropietarios se niegan o no adquieren la participación en ese plazo, el vendedor podrá venderla a quien desee. El plazo es para la compra de la participación; una simple respuesta no garantiza la vigencia del derecho, por lo que conviene estar preparado para formalizar la compra. No se ha podido confirmar con fuentes oficiales el método de entrega requerido para la notificación ni si debe estar notariada.

Si un familiar vendió una acción sin notificarle, la venta no se anula automáticamente. Puede solicitar a un tribunal que le transfiera los derechos y obligaciones del comprador, lo que implica que usted también asume la obligación de pagar el precio. La demanda debe presentarse dentro de los tres meses. La ley no especifica cuándo comienzan a contar esos tres meses, por lo que el plazo se considera que comienza a contar desde la fecha más temprana en que pudo haber tenido conocimiento de la venta.

El registro de una venta no demuestra que se haya dado aviso ni subsana la falta de dicho aviso. No se pudo determinar si el Catastro verifica la existencia de un aviso de derecho de tanteo antes de registrar la venta de acciones.

Paso 4: Partición y opciones judiciales

Los copropietarios pueden dividir la propiedad por acuerdo, y cualquiera de ellos puede exigir que se separe su parte. Un copropietario minoritario no necesita autorización para demandar. Si no hay acuerdo, el tribunal puede separar la parte correspondiente en especie.

La prueba que debe tomar el tribunal es si las partes resultantes pueden utilizarse de forma independiente. En una sentencia de 2016, el Tribunal de Casación dictaminó que dejar algunas zonas de uso común no impide por sí solo la separación, y que una parte no tiene por qué coincidir exactamente con la cuota: la diferencia puede abonarse en efectivo. La viabilidad es una cuestión técnica, por lo que cabe esperar la opinión de un especialista sobre la distribución.

Cuando el apartamento no se puede dividir

• Recibir el pago correspondiente a tu parte. Cuando la separación está prohibida por ley o es imposible sin causar un daño desproporcionado, un copropietario puede reclamar el valor de su parte. Desde 2011, el Tribunal de Casación exige el consentimiento de los copropietarios que pagan: el hecho de que el piso no pueda dividirse no permite que un tribunal obligue a su familiar a comprarle su parte.
• Ser comprado en contra de tu voluntad. Los demás copropietarios solo podrán indemnizarle sin su consentimiento si su participación es insignificante, no puede separarse en especie y usted no tiene un interés sustancial en el uso de la propiedad. Deben cumplirse las tres condiciones. En 2022, el Tribunal de Casación rechazó considerar insignificante una cuarta parte de la participación simplemente porque los otros tres copropietarios se unieron en su contra.
• Cuando finalice su período de propiedad. La participación de un copropietario se transmite únicamente cuando se recibe la compensación.
• Venta del apartamento completo. Cuando la división o separación sea manifiestamente inapropiada, el tribunal podrá ordenar la venta del apartamento en subasta pública o licitación y el reparto proporcional de las ganancias. Esta es una medida discrecional.

Una sentencia vincula únicamente a quienes participaron en el proceso, por lo que debe incluirse a todos los copropietarios cuya posición se vea afectada por la reclamación. La sentencia constituye en sí misma un documento de titularidad en el que el Catastro registra el cambio.

Actuar desde el extranjero: el poder notarial

No es necesario que viaje. Un representante en Armenia puede solicitar el extracto, enviar la demanda, negociar, firmar la compraventa y presentar una reclamación, siempre que el poder notarial cubra cada uno de esos actos. Para asuntos patrimoniales, el poder notarial debe estar notariado. Puede firmarlo de dos maneras:

1. En una embajada o consulado armenio, que certifica los poderes notariales para su uso en Armenia.
2. Ante un notario en su país de residencia. Si dicho país es parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla (vigente para Armenia desde el 14 de agosto de 1994), el documento requiere una apostilla; de lo contrario, requiere legalización consular.

Un documento firmado en el extranjero debe traducirse al armenio y la traducción debe estar certificada por un notario. Los poderes deben estar claramente definidos, indicando la dirección del apartamento y enumerando cada acto que el representante puede realizar. Los trámites que le correspondan dependerán del país donde firme. Nuestra guía sobre el uso de un poder notarial para comprar o vender propiedades en Armenia desde el extranjero explica los pasos en detalle.

Si más adelante decide comprar la parte de su familiar u otro piso, consulte nuestra guía para no residentes que compran propiedades en Ereván y nuestros servicios inmobiliarios.

Preguntas frecuentes

Última actualización: 11 de octubre de 2026