Última actualización: 24 de agosto de 2026
De un vistazo
- La obligación de notificar el sector turístico en Armenia se aplica a los empresarios individuales y a las empresas que gestionan un establecimiento hotelero. El propietario que alquila un apartamento queda excluido de esta categoría.
- La Decisión Gubernamental N° 136-N entró en vigor el 1 de julio de 2026. La plataforma de notificación, notify.tourism.gov.am, se lanzó el 15 de octubre de 2026 por fases, según la categoría del proveedor, y al 20 de agosto de 2026 no aceptaba la presentación de solicitudes obligatorias.
- Cuando se aplica el deber y se ignora, la multa según el artículo 169(1) del Código de Infracciones Administrativas es de 15,000 a 30,000 AMD (aproximadamente de 38 a 76 USD).
- Impuesto sobre la renta por alquiler para particulares: 10% sobre los ingresos hasta 60,000,000 AMD (aproximadamente 152,000 USD) anuales, más un 10% adicional sobre la parte que supere dicho límite. La declaración y el pago vencen el 1 de julio del año siguiente.
- Ereván no tiene permiso para alquileres a corto plazo, registro, límite de horario nocturno ni normativa urbanística propia.
- Mercado de Ereván hasta julio de 2026: 6,014 anuncios activos, tarifa diaria promedio de 74 USD, 62% de ocupación, ingresos anuales promedio por anuncio de aproximadamente 8,100 USD.
La mayoría de las personas que alquilan un apartamento en Ereván a través de Airbnb no tienen que notificar a las autoridades turísticas: la obligación, establecida por la Ley de Turismo de Armenia, recae sobre los empresarios individuales y las empresas que gestionan establecimientos hoteleros, y la plataforma que recibe dichas notificaciones se inaugura el 15 de octubre de 2026. El impuesto sobre la renta es una obligación que afecta a todos los anfitriones, con un tipo impositivo del 10 % sobre los ingresos por alquiler hasta 60,000,000 AMD (unos 152,000 USD) al año y un 10 % adicional sobre cualquier cantidad que supere esa cifra.
Las dos cuestiones se confunden porque gran parte de los comentarios publicados, incluidas versiones anteriores de esta página, describían el marco regulatorio turístico de septiembre de 2024 como aplicable a todos los anfitriones de alquileres a corto plazo. No es así.
A quién abarca realmente la obligación de notificación.
La Ley de Turismo se estructura en torno a cinco categorías de proveedores: proveedores de servicios hoteleros, operadores turísticos, agencias de viajes, guías turísticos y coordinadores de viajes. Solo los dos últimos pueden ser personas físicas. El artículo 10 define al proveedor de servicios hoteleros como un empresario individual registrado en Armenia o una persona jurídica con registro estatal que posee u opera un establecimiento hotelero y presta servicios hoteleros.
Un establecimiento hotelero es un edificio, estructura o complejo destinado a la prestación de servicios hoteleros: hoteles, moteles, hostales, casas de huéspedes, casas vacacionales, complejos turísticos y campings. La ley no establece un número fijo de habitaciones ni de unidades. Estos umbrales técnicos se delegan a las decisiones del Gobierno y a las regulaciones del Ministerio de Economía, y no se ha publicado ninguna normativa que incluya un apartamento privado en la definición.
Un propietario que alquila un apartamento por noche y entrega las llaves está prestando un contrato de arrendamiento según el derecho civil. La exclusión es estructural y no constituye una protección para quienes cuya actividad haya trascendido el mero arrendamiento. Varias unidades bajo administración común, personal residente, servicio de limpieza diario, desayuno o conserjería son indicios de un servicio hotelero, y un operador en esa situación necesita estar registrado como empresario individual o empresa y debe notificarlo. El artículo 20 prohíbe prestar servicios turísticos sin haber adquirido el derecho a hacerlo, por lo que operar a esa escala fuera del registro es ilegal en sí mismo. La obligación recae sobre la naturaleza de la operación, no sobre la plataforma en la que aparece el anuncio.
Entre esos dos extremos no existe una línea divisoria clara. Ninguna interpretación del Comité de Turismo, resolución del Comité de Ingresos del Estado ni decisión judicial armenia establece el punto en el que la limpieza entre estancias y el cambio de ropa de cama dejan de considerarse mantenimiento del contrato de arrendamiento y se convierten en servicio hotelero. Una sola unidad con limpieza entre estancias constituye una prueba contundente de un contrato de arrendamiento; varias unidades con personal y servicios propios de un hotel constituyen una prueba contundente de actividad hotelera. Ninguna de estas dos situaciones es el criterio legal, y la clasificación de cualquier situación intermedia depende de las circunstancias específicas de cada caso.
El sistema de notificación de 2026 y cuándo se abrirá
La Decisión Gubernamental N° 136-N fue adoptada el 12 de febrero de 2026 y entró en vigor el 1 de julio de 2026. Esta decisión establece el procedimiento de notificación electrónica con sus formularios estándar y un registro público consultable de proveedores notificados. La Decisión Gubernamental N° 1224-N, de 13 de agosto de 2026, crea la base de datos de proveedores y entra en vigor el 15 de octubre de 2026.
El procedimiento es sencillo. Un proveedor se autentica en notify.tourism.gov.am, envía un formulario digital estándar con los datos de la entidad, el número de identificación fiscal (HVHH), información de contacto y datos de capacidad (como el número de habitaciones y camas), recibe una confirmación generada automáticamente y se publica en el registro. La autenticación se realiza normalmente mediante la identidad digital nacional Yes Em (Մս եմ). Los proveedores extranjeros que no pueden usar Yes Em se registran con los datos de su pasaporte, recabando el número, la fecha de expedición y el periodo de validez. El organismo responsable es el Comité de Turismo del Ministerio de Economía.
A fecha de 20 de agosto de 2026, la plataforma había sido probada, pero aún no estaba operativa para la presentación obligatoria de información. El responsable de política turística del Comité de Turismo declaró en una rueda de prensa el 18 de agosto de 2026 que el sitio web se encontraba en su fase final y que la notificación obligatoria comenzaría de forma gradual en la segunda quincena de octubre de 2026. No se ha encontrado ningún instrumento que suspenda la obligación legal subyacente hasta que la plataforma esté operativa, y no se ha publicado la fecha exacta en la que los alojamientos turísticos, a diferencia de los operadores turísticos y las agencias de viajes, se incorporarán a la implementación gradual.
Los proveedores que notifican su actividad están sujetos a un impuesto estatal anual al turismo que oscila entre 5,000 y 150,000 drams armenios (aproximadamente entre 13 y 380 dólares estadounidenses), según el tipo de actividad. El Gobierno anunció este rango al aprobar la Decisión; el cuadro que asigna importes específicos a cada actividad aún no se ha publicado por separado.
¿Qué sucede si un proveedor que debe notificar no lo hace?
Realizar una actividad turística que requiere notificación sin haber obtenido el derecho para ello constituye una infracción administrativa según el artículo 169(1) del Código de Infracciones Administrativas. La multa oscila entre 15 y 30 bases de cálculo legales, y con una base fijada en 1,000 AMD (aproximadamente 2.50 USD), esto resulta en una multa de entre 15 000 y 30 000 AMD, aproximadamente entre 38 y 76 USD.
En febrero y agosto de 2026, los funcionarios que informaron a la prensa también mencionaron la responsabilidad penal por actividades empresariales ilegales. Sin embargo, este planteamiento exagera la realidad. La disposición penal exige que se demuestren daños materiales importantes como un elemento independiente, fijados entre 2,000,000 AMD y 15,000,000 AMD (aproximadamente entre 5,060 y 38,000 USD) para el delito básico y por encima de 15,000,000 AMD para la forma agravada. El mero hecho de no presentar una notificación no alcanza dicho umbral.
Los impuestos impagados se evalúan por separado de la infracción de notificación, según el Código Tributario, con sus propios intereses y sanciones.
Impuesto sobre los ingresos por alquileres a corto plazo
Alquiler como particular
Los ingresos por alquileres percibidos por una persona no registrada se gravan según el artículo 150(7) del Código Tributario, mediante un cálculo de dos tramos. Los primeros 60,000,000 AMD (aproximadamente 152,000 USD) de ingresos anuales por alquiler tributan al 10%. La parte que supere los 60,000,000 AMD tributa al mismo 10% más un 10% adicional, lo que da como resultado un tipo marginal del 20% solo sobre el excedente. Un anfitrión que percibe 70,000,000 AMD (aproximadamente 177,000 USD) paga el 10% sobre los primeros 60,000,000 AMD y el 20% sobre los 10,000,000 AMD restantes (aproximadamente 25,300 USD). La cifra del 20% se ha aplicado erróneamente a la totalidad del importe, lo que sobreestima el impuesto a pagar sobre cualquier ingreso cercano al umbral.
La declaración anual se presenta electrónicamente y el impuesto se paga antes del 1 de julio del año siguiente. Airbnb y Booking.com no actúan como agentes de retención en Armenia, por lo que no se deduce nada en origen de los pagos de los huéspedes y el anfitrión es el único responsable de la declaración. Cuando el pagador es una empresa o un empresario individual armenio, retiene el 10 % como agente tributario. Esta es la práctica habitual en el arrendamiento corporativo del mismo apartamento.
Registro como empresario individual
El registro como empresario individual cuesta 3,000 AMD (aproximadamente 8 USD) e implica responsabilidad personal ilimitada por las deudas empresariales. Es el requisito previo para quienes necesitan registrarse como proveedores de servicios hoteleros, ya que las personas físicas no pueden ostentar dicha condición.
El esquema del impuesto sobre el volumen de negocios en el Art. 258 del Código Tributario fue reestructurado con efecto a partir del 1 de enero de 2025. El alojamiento a corto plazo no se menciona en la tabla, por lo que se rige por la transacción subyacente: un arrendamiento se clasifica como alquiler al 10%, y un servicio hotelero se clasifica como la categoría residual de "otras actividades", también al 10%, pero con un crédito por gastos documentados de hasta el 6% y un límite mínimo efectivo del 4.5%. El régimen del impuesto sobre el volumen de negocios está disponible mientras las ventas anuales se mantengan por debajo de 115,000,000 AMD (aproximadamente 291,000 USD). Superar ese límite finaliza inmediatamente la condición de impuesto sobre el volumen de negocios y activa el registro del IVA al 20% más el impuesto sobre las ganancias sobre el margen.
Además del impuesto sobre la renta, existen tres cargos fijos, dos de los cuales tienen condiciones de elegibilidad que suelen omitirse. El impuesto mensual fijo sobre la renta es de 5,000 AMD (aproximadamente 13 USD) para los empresarios sujetos a este impuesto. El pago mensual de 5,000 AMD se aplica al grupo de personas con derecho a pensión obligatoria, generalmente nacidas a partir del 1 de enero de 1974, y los empresarios mayores no están obligados a pagarlo automáticamente. La prima del seguro médico, de 10,800 AMD al mes (unos 27 USD) y 129,600 AMD al año (unos 328 USD), se establece por etapas según los ingresos: los empresarios cuyos ingresos brutos empresariales en 2025 alcanzaron los 2,400,001 AMD (unos 6,076 USD) ingresan al sistema en 2026, y los empresarios de menores ingresos ingresan más tarde, generalmente a partir de 2027. El impuesto anual de timbre se divide en tramos de 18,000 AMD, 24,000 AMD, 48,000 AMD y 120,000 AMD (entre 46 y 304 USD aproximadamente) según el nivel de ingresos.
Utilizar una empresa
Una LLC armenia paga impuesto sobre la renta corporativa al 18%, IVA al 20% donde esté registrada y una retención del 5% sobre los dividendos distribuidos a sus propietarios. También puede optar por el régimen del impuesto sobre el volumen de negocios con el mismo límite de 115,000,000 AMD, en cuyo caso el impuesto sobre el volumen de negocios reemplaza al impuesto sobre la renta corporativa y al IVA mientras la empresa se mantenga bajo este régimen. La responsabilidad se limita a la empresa, razón por la cual la mayoría de los operadores con múltiples unidades utilizan una sola.
| Cargo | Particular | empresario individual | S.A (LLC) |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre la renta | 10% a 60,000,000 AMD, más 10% sobre el excedente. | Impuesto sobre la facturación del 10%; crédito por gastos del 6%; impuesto mínimo del 4.5% sobre la actividad de servicios hoteleros. | Impuesto sobre beneficios del 18%, o impuesto sobre facturación del 10% si se elige |
| Impuesto mensual fijo | Ninguna | 5,000 AMD (13 USD) | Ninguna |
| Pago social | Ninguna | 5,000 AMD al mes si nació el 1 de enero de 1974 o después. | Solo nómina |
| Seguro de salud | Ninguna | 129,600 AMD/año (328 USD), calculado según los ingresos de 2025. | Solo nómina |
| Impuesto de timbre anual | Ninguna | De 18,000 a 120,000 AMD (de 46 a 304 USD) | Ninguna |
| Techo de facturación | No es aplicable | 115,000,000 AMD (291,000 USD) | 115,000,000 AMD (291,000 USD) |
| Puede notificar como proveedor de servicios hoteleros. | No | Sí: | Sí: |
| Responsabilidad por deudas | Personal | Personal, ilimitado | Limitado a la empresa |
Impuesto sobre la propiedad del propio apartamento
El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula sobre el valor catastral de la vivienda mediante una escala progresiva que va desde el 0.05 % hasta el 1.5 %. La fase transitoria ya ha concluido: los municipios cobraron el 50 % del importe calculado en 2024, el 75 % en 2025 y el 100 % a partir de 2026. El impuesto se paga anualmente al municipio y es obligatorio tanto si el apartamento se alquila a corto plazo, a largo plazo o permanece vacío.
Ereván y las reglas que provienen de su edificio
Ereván no ha adoptado ninguna ordenanza sobre alquileres a corto plazo. No existe permiso municipal, registro municipal, límite máximo de noches anuales ni normativa urbanística que distinga entre alquileres por noche y mensuales. Este es un hallazgo positivo, derivado de la Ley de Impuestos y Pagos Locales, junto con las decisiones del Ayuntamiento de Ereván que establecen los impuestos locales. Los municipios fuera de Ereván no han sido revisados individualmente, por lo que quienes operen en otros lugares deben consultar las decisiones de sus respectivos ayuntamientos.
La ausencia de un plan urbanístico municipal deja en vigor gran parte de la legislación vigente. Las normas fiscales, el marco regulatorio turístico (cuando corresponda), los requisitos de seguridad contra incendios y de edificación, la administración de condominios, la legislación sobre molestias y la protección del consumidor siguen en vigor.
Las asociaciones de condominios son donde la mayoría de los anfitriones se enfrentan a restricciones reales. Según la Ley de Administración de Edificios de Apartamentos Múltiples, la competencia de una asociación se extiende a las áreas comunes del edificio. Puede establecer horarios de silencio, regular el uso de entradas, ascensores y patios, e imponer condiciones relacionadas con dichas áreas compartidas. Sin embargo, no está claro si puede prohibir que un propietario alquile un apartamento de su propiedad privada: ninguna disposición otorga expresamente esa facultad y no se ha encontrado jurisprudencia armenia que lo vincule en ningún sentido. Un propietario que se enfrenta a una prohibición general en el reglamento interno tiene argumentos válidos; las condiciones asociadas a las áreas comunes tienen una base mucho más sólida.
Alquilar una propiedad que no se posee.
La legislación civil armenia exige el consentimiento del arrendador para cualquier subarrendamiento. Alquilar un apartamento para estancias cortas sin dicho consentimiento constituye un incumplimiento del contrato de arrendamiento. Para que el arrendador pueda iniciar un proceso judicial de rescisión anticipada y desahucio, se requiere una infracción grave o reiterada, o bien un motivo estipulado en el propio contrato; por lo tanto, la rescisión no se produce automáticamente tras una única reserva no autorizada. El consentimiento por escrito del arrendador, idealmente especificando el uso a corto plazo en el contrato, elimina cualquier duda.
Propietarios extranjeros y anfitriones no residentes
Foreign nationals may own apartments, buildings and urban commercial structures in Armenia in full title, with no additional permission and no local partner. The restriction that exists applies to land. Foreigners can own homestead and gardening land and land designated for construction of an individual house or a multi-apartment building; agricultural land is barred to foreign individuals, and a company — Armenian or foreign — is the usual route where agricultural land is involved (special residence status, the former individual exception, was replaced on 1 November 2026). Buying an apartment for short-term letting is unaffected by any of this.
Un propietario no residente tributa según el mismo cálculo de dos tramos, ya que los ingresos de origen armenio son imponibles independientemente del lugar de residencia del beneficiario y la prueba de residencia de 183 días no modifica el tipo impositivo. Lo que cambia es la administración. Al no haber un agente tributario armenio en la cadena de reservas de huéspedes, el propietario no residente se registra para obtener un número de contribuyente HVHH, presenta la declaración anual y paga antes del 1 de julio. El número de la seguridad social por sí solo no sirve como número de contribuyente para este fin.
El registro de huéspedes es una obligación que no se aplica a los anfitriones privados. No existe obligación de denunciar a los huéspedes extranjeros de corta estancia ante la policía ni el Servicio de Migración y Ciudadanía, y el registro de domicilio en el Registro Estatal de Población se aplica a los extranjeros con permiso de residencia. La Ley de Turismo exige que los proveedores de servicios hoteleros registrados mantengan un registro interno de huéspedes, según el artículo 22; sin embargo, no se ha localizado el procedimiento ministerial que establece su formato y los campos de datos necesarios.
Alquileres a corto plazo y permisos de residencia armenios
Gestionar un negocio de alquileres a corto plazo puede servir de base para obtener un permiso de residencia por motivos empresariales. Los requisitos financieros cambiarán el 1 de noviembre de 2026, cuando entren en vigor las modificaciones a la Ley de Extranjería. Un empresario individual deberá demostrar que dispone de 1,000,000 AMD (unos 2,530 USD) en cuentas bancarias empresariales o que ha generado 1,000,000 AMD en ingresos documentados durante los 60 días anteriores. Para constituir una empresa, se requiere una inversión real de 2,000,000 AMD (unos 5,060 USD), es decir, dinero efectivamente aportado y justificado, algo que no se puede lograr con un capital social declarado en papel.
Dos guías relacionadas explican en detalle las pruebas: qué se considera actividad y cómo demostrarla , y cómo utilizar un negocio de alquiler para obtener la residencia en 2026. Nuestra página de servicio de permisos de residencia cubre el proceso de solicitud.
¿Cómo será el mercado de Ereván en 2026?
La instantánea de AirDNA para Ereván del 5 de agosto de 2026, que abarca los doce meses hasta julio de 2026, registra 6,014 anuncios activos, una tarifa diaria promedio de 74 USD, una ocupación del 62 % y un ingreso anual promedio de aproximadamente 8,100 USD por anuncio. Airbtics, que trabaja con datos del período comprendido entre septiembre de 2024 y agosto de 2025, reporta un ingreso promedio más alto para los anfitriones, de aproximadamente 13 000 USD, y una ocupación del 66 %, con un 88.27 % de los huéspedes provenientes de fuera de Armenia. Ambas cifras son modelos basados en conjuntos de datos propios. Armenia no publica estadísticas oficiales sobre los ingresos por alquileres a corto plazo, por lo que la diferencia entre los dos proveedores se debe a la amplitud de la evidencia disponible.
Los dos proveedores también discrepan sobre el pico de actividad. AirDNA sitúa agosto en la cima de la curva de estacionalidad con un índice de 78 sobre 100; Airbtics identifica junio y julio como los meses de mayor actividad. Febrero suele describirse como el mes de menor actividad, pero ninguno de los conjuntos de datos lo confirma con el nivel de detalle disponible.
La demanda que respalda estas cifras ha ido en aumento. Armenia registró 2,316,666 visitas turísticas en 2023, 2,208,179 en 2024 y 2,263,642 en 2025, y el primer semestre de 2026 trajo 1,041,598 llegadas, un 14.8% más que en el mismo período del año anterior. En cuanto a la rentabilidad, un análisis de febrero de 2026 realizado por SIEVN Real Estate situó la rentabilidad bruta a largo plazo de los alquileres residenciales en Ereván entre el 5% y el 8%, y la rentabilidad a corto plazo hasta en el 12% antes de los gastos operativos, y nuestro propio análisis llegó a un nivel similar. El margen de beneficio es lo que cubre el cumplimiento normativo adicional, la limpieza y el riesgo de desocupación que evita un contrato de arrendamiento a largo plazo.
Dos artículos complementarios analizan las cifras: la rentabilidad del alquiler en Ereván y Airbnb frente al alquiler a largo plazo . Para obtener información sobre la compra y la situación fiscal de la entidad que la posee, consulte nuestras páginas sobre bienes raíces , impuestos armenios y registro de empresas.
