De un vistazo
- La ley HO-321-N fue aprobada el 3 de julio de 2026, publicada el 17 de julio de 2026 y entra en vigor el 1 de enero de 2027 (Ley ARLIS 228220).
- Es opcional. El régimen comienza solo cuando ambos cónyuges presentan una solicitud conjunta ante el Comité del Catastro de conformidad con el artículo 43(2.2) de la Ley de Registro Estatal de Derechos de Propiedad, insertada por la ley complementaria HO-322-N.
- Una vez inscrita, la propiedad queda excluida de la herencia del cónyuge primogénito y permanece íntegramente en poder del cónyuge superviviente. Solo pasa a formar parte de la herencia tras el fallecimiento de ambos cónyuges (Código Civil, artículo 1186(3)).
- El artículo 8(2) de la HO-321-N extiende el régimen a los bienes inmuebles que cumplan los requisitos y que hayan sido adquiridos antes del 1 de enero de 2027. No se aplica ningún cambio automático; la solicitud conjunta sigue siendo necesaria.
- Este régimen se aplica a un bien inmueble registrado específico. Las cuentas bancarias, los bienes muebles, los bienes no registrados y las acciones de empresas se rigen por las normas ordinarias de los bienes gananciales.
A partir del 1 de enero de 2027, un matrimonio que posea bienes inmuebles en Armenia en copropiedad podrá registrarlos de manera que, tras el fallecimiento del primer cónyuge, la propiedad permanezca íntegramente en manos del superviviente y no se integre en la herencia hasta el fallecimiento de ambos cónyuges. La Asamblea Nacional de Armenia creó esta opción mediante la ley HO-321-N, que incorpora el apartado 1.1 al artículo 201 del Código Civil. Este mecanismo consiste en una elección conjunta de los cónyuges, y los bienes que no registren quedan exentos de dicha elección.
¿Qué cambios produce HO-321-N?
Según el régimen vigente del artículo 201, los bienes inmuebles adquiridos durante el matrimonio son propiedad común de los cónyuges, independientemente del nombre que figure en el título. Al fallecer uno de los cónyuges, solo su mitad nominal se incorpora a la herencia. La mitad del cónyuge sobreviviente ya le pertenecía y no se transmite por sucesión. El Tribunal de Casación de Armenia ha aplicado esta presunción de forma consistente, incluso en el caso EAKhD/2094/02/08 (2009), sobre la presunción misma y la carga de la prueba para refutarla, y en el caso ARD1/0422/02/11 (2012), que confirma que el régimen conyugal opera independientemente del nombre registrado.
La Ley HO-321-N sustituye el resultado de la primera muerte para un bien registrado. La totalidad del bien queda excluida de la masa hereditaria del cónyuge fallecido, y el artículo 1186(3) aplaza el momento de la sucesión respecto de dicho bien hasta la muerte del segundo cónyuge. El artículo 7 de la Ley HO-321-N modifica el artículo 1247(1) del Código Civil para excluir este arreglo de la regla general de plazos, lo que confirma que opera como una regla sustantiva de sucesión y no como una mera denominación contable. Las disposiciones generales sobre cuándo se inicia la sucesión siguen siendo las de los artículos 1187 y 1188 del Código Civil.
La naturaleza precisa del derecho registrado es importante para la planificación. Mientras ambos cónyuges vivan, la propiedad sigue siendo su bien común según los artículos 1186(3) y 272.3(3). El registro no transfiere la titularidad de un cónyuge al otro durante la vida de ambos. Simplemente registra un derecho de supervivencia que se aplica tras el fallecimiento del primero.
Quiénes pueden acogerse al régimen y cómo solicitarlo.
Deben cumplirse tres condiciones. La pareja debe estar casada. El bien debe ser un inmueble adquirido durante el matrimonio. Y debe calificar como propiedad común según el artículo 201.
Esa tercera condición excluye más bienes de lo que las parejas suelen esperar. La práctica de Casación considera que un apartamento recibido mediante privatización es propiedad exclusiva del cónyuge que lo recibió, lo que lo sitúa fuera del patrimonio común: véase ESHDi/0024/02/08 (2009). Los bienes heredados o recibidos como donación por uno de los cónyuges quedan fuera del patrimonio común por la misma razón. Cuando los bienes privativos de un cónyuge aumentaron de valor mediante inversión conjunta durante el matrimonio, el artículo 201(4) establece una prueba de incremento de valor que Casación aplicó en EQD/1449/02/08 (2008) y en la decisión 3-422(VD)-I (2010). Verifique el origen del título antes de asumir que el bien cumple los requisitos.
El procedimiento de presentación de solicitudes se rige por la ley complementaria HO-322-N, que incorpora el artículo 43(2.2) a la Ley de Registro Estatal de Derechos de Propiedad. Los cónyuges presentan una solicitud conjunta ante el Comité del Catastro, adjuntando la documentación que acredita el matrimonio, y se aplican los requisitos de documentación habituales del registro. El texto promulgado no prescribe ningún formulario de solicitud, ni exige legalización notarial, ni establece una fecha límite para la presentación de la solicitud.
Bienes adquiridos antes del 1 de enero de 2027.
El artículo 8(2) de la Ley HO-321-N establece expresamente que el régimen del artículo 201(1.1) se aplica a los bienes inmuebles adquiridos durante el matrimonio antes de su inicio, siempre que se trate de bienes comunes. Una pareja que compró un apartamento en Ereván en 2015 puede acogerse a este régimen. La norma no se limita a la residencia principal y no distingue entre vivienda habitual, vivienda vacacional o terreno.
Ninguna de las dos leyes estará vigente antes del 1 de enero de 2027, por lo que no se podrá presentar ninguna solicitud hasta esa fecha. Ninguna disposición de la norma transitoria es de aplicación automática: un domicilio conyugal no registrado el 2 de enero de 2027 se mantendrá exactamente en la misma situación que el 31 de diciembre de 2026.
Cómo interactúa esto con las normas de sucesión vigentes en Armenia
Orden de sucesión intestada
Las categorías de herederos intestados en Armenia permanecen sin cambios: hijos, cónyuge y padres en primer lugar según el artículo 1216, luego hermanos según el artículo 1217, abuelos según el artículo 1218 y tíos y tías según el artículo 1219. La ley HO-321-N modifica qué bienes heredan dichas categorías tras el primer fallecimiento y mantiene el orden original.
Herederos obligatorios
El artículo 1194 protege a un grupo limitado: hijos menores de edad, hijos, cónyuges o padres discapacitados, incapacitados o mayores de 60 años. El heredero forzoso recibe la mitad de lo que le habría correspondido en caso de sucesión intestada. Dado que un bien inmueble registrado no forma parte del patrimonio del cónyuge primogénito, no se genera ningún derecho de participación forzosa sobre dicho bien tras el primer fallecimiento. Los derechos de participación forzosa sobre los demás bienes del difunto, incluidos los depósitos bancarios, los bienes muebles y los bienes inmuebles no registrados, permanecen inalterados.
Una cuestión relativa al aplazamiento queda abierta en el texto de la ley. El artículo 1194 determina quiénes son herederos forzosos al inicio de la sucesión, y para un bien inscrito, dicha apertura se extiende al segundo fallecimiento. La ley no especifica si la condición de heredero forzoso para dicho bien se mantiene fija al momento del primer fallecimiento o si se reevalúa al segundo. Los requisitos en este ámbito pueden depender de circunstancias que varíen entre ambos fallecimientos, y aún no existe jurisprudencia de Casación que aclare este punto. Quienes acojan la protección de heredero forzoso sobre un bien inscrito deben someter su situación a un análisis en función de sus circunstancias familiares antes de presentar la demanda.
El plazo de aceptación es de seis meses.
Los herederos aún tienen seis meses desde la apertura de la sucesión para aceptar una herencia a través de un notario, un plazo que la Casación impuso en EAKhD/0442/02/08 (2009) junto con la mitad de la parte que corresponde al cónyuge supérstite. Para una propiedad registrada, el plazo no comienza a correr con el primer fallecimiento, porque la sucesión respecto de ese bien no se ha abierto. El resto de los bienes de la primera herencia se rigen por el calendario ordinario, por lo que una familia a menudo tendrá un plazo de seis meses para los depósitos y el coche, mientras que el apartamento queda completamente fuera del proceso. Nuestras guías sobre el plazo de seis meses para aceptar y registrar sus derechos y sobre la apertura de un caso notarial de herencia detallan ese proceso, y los herederos que viven en el extranjero deben leer la guía para herederos fuera de Armenia.
El costo y lo que el texto promulgado deja abierto
La tasa general del Catastro para registrar un derecho sobre un bien inmueble es de 25 000 AMD (aproximadamente 69 USD al tipo de cambio del Banco Central de Australia, de 363.85 el 4 de septiembre de 2026), establecida en el artículo 73(1)(1) de la Ley de Registro Estatal de Derechos de Propiedad. El primer registro estatal de una propiedad es gratuito. El importe total aplicable específicamente a una solicitud conjunta HO-321-N, y si se aplica alguna exención a esta solicitud, no se ha publicado en los materiales tarifarios del Comité del Catastro revisados para este artículo.
La revocación es la laguna más importante. Los artículos HO-321-N y HO-322-N, la legislación sobre registro y el Código de Familia no contemplan ningún procedimiento para cancelar una elección una vez registrada. La ley actualmente no especifica si los cónyuges pueden revertirla, y considerar la presentación como reversible basándose en ese silencio sería un error.
Otros dos puntos quedan fuera del texto legal. No se especifica cómo se distribuye la propiedad registrada entre los dos patrimonios tras el segundo fallecimiento. Tampoco se aclara el efecto del derecho registrado en la división de bienes en caso de divorcio o en la reclamación de un acreedor contra uno de los cónyuges. No se ha identificado ninguna exención fiscal específica para esta declaración, y el artículo 147(1)(16) del Código Tributario no la contempla: dicha disposición se refiere al impuesto sobre la renta personal por la enajenación de bienes y se ha citado erróneamente como una exención por herencia o donación.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica automáticamente la norma HO-321-N a nuestra vivienda conyugal?
Compramos nuestro apartamento en 2015. ¿Puede quedar sujeto al nuevo régimen?
¿Registrar la propiedad implica la desheredación de nuestros hijos?
¿Podemos registrar más de una propiedad?
Nuestro apartamento proviene de una privatización. ¿Cumple con los requisitos?
¿Necesitamos un notario para la solicitud conjunta?
¿Podemos cancelar las elecciones más adelante?
¿Esto modifica el plazo de seis meses para aceptar una herencia?
Qué hacer antes del 1 de enero de 2027
Obtenga el extracto del Catastro de cada propiedad armenia que posea e identifique cómo se adquirió el título: compra durante el matrimonio, privatización, donación o herencia. Solo la primera categoría cumple con los requisitos. Luego, determine quiénes serían sus herederos forzosos según el Artículo 1194, ya que la prórroga les afecta a ellos y a nadie más en primer lugar. Las parejas con un contrato matrimonial armenio según el Artículo 29 del Código de Familia deben revisar dicho contrato conforme a la nueva disposición antes de presentar la solicitud, ya que la interacción entre ambos no ha sido comprobada.
Si también está considerando el estatus de residencia junto con la planificación inmobiliaria, nuestras páginas sobre bienes raíces en Armenia y sobre permisos de residencia cubren el terreno relacionado.
Última actualización: 6 Septiembre 2026
