- Los extranjeros pueden comprar libremente apartamentos, casas y locales comerciales en Armenia, pero no pueden poseer directamente tierras, incluidas las agrícolas.
- El acceso a tierras agrícolas es posible a través de una empresa registrada en Armenia (incluso si es 100% de propiedad extranjera) o mediante un contrato de arrendamiento a largo plazo.
- Siempre obtenga un extracto de catastro para verificar el título y los gravámenes antes de pagar; registre la transacción en el Catastro del Estado.
- Los compradores extranjeros pueden obtener una firma electrónica CoSign y presentar solicitudes de catastro electrónico de forma remota; o designar un representante local a través de un poder notarial.
- Estructura correctamente el trato y los pagos (transferencia bancaria AMD, presentaciones adecuadas) para cumplir con las normas y proteger tu inversión.
Extranjeros que compran propiedades en Armenia Disfrute de un camino sencillo para adquirir apartamentos y locales comerciales, pero la propiedad de terrenos está restringida. Esta guía explica exactamente qué puede y no puede poseer en 2026, cómo estructurar legalmente la exposición a terrenos agrícolas y los pasos prácticos para completar la debida diligencia y registrar su compra de forma segura.
También cubrimos cómo utilizar el catastro electrónico de Armenia con la firma electrónica de un extranjero y cómo autorizar a un representante de confianza si prefiere no viajar.
Resumen rápido: qué pueden y no pueden poseer los extranjeros en Armenia (actualización de 2026)
La legislación armenia establece una clara distinción entre edificios y terrenos. Las personas y empresas extranjeras pueden libremente propio Apartamentos, casas, oficinas, locales comerciales y otros bienes inmuebles no terrestres en ciudades y pueblos de Armenia (armenian-lawyer.com). Sin embargo, propiedad directa de la tierra por parte de ciudadanos extranjeros y personas jurídicas extranjeras está prohibido por ley, incluso en el caso de parcelas agrícolas (Código de Tierras de Armenia).
Existen vías de acceso a la tierra que cumplen con los requisitos: puede poseerla a través de una empresa registrada en Armenia (incluida una LLC de propiedad totalmente extranjera) o tomar un contrato de arrendamiento a largo plazo para su uso y desarrollo. (armenian-lawyer.com).
De un vistazo: ¿pueden comprar los extranjeros?
| Tipo de activo | Propiedad directa por parte de extranjeros | Alternativas |
|---|---|---|
| Apartamento / Casa / Local comercial | Sí | - |
| Terrenos (incluidos los terrenos agrícolas) | No (restringido) | Propiedad propia a través de una empresa armenia o arrendamiento a largo plazo |
Fuentes: abogado-armenio.com; Código de la tierra.
Tipos de activos permitidos: apartamentos, casas y locales comerciales: tendencias del mercado y datos de transacciones recientes
Los extranjeros pueden comprar apartamentos, casas, oficinas, locales comerciales, almacenes y otros bienes inmuebles no terrestres, tanto de nueva construcción como de segunda mano, en todos los mercados urbanos de Armenia. (armenian-lawyer.com).
La actividad del mercado por parte de compradores extranjeros se ha mantenido estable. Según Finport, las transacciones inmobiliarias con participación extranjera representaron aproximadamente el 6.7 % del total a finales de 2024 y alrededor del 6.8 % en el primer semestre de 2025. (Finport) (Finport)Si bien los extranjeros siguen siendo una minoría de compradores, la capacidad legal de poseer propiedades construidas directamente mantiene a Armenia atractiva para la diversificación de cartera y la reubicación del estilo de vida.
Consejo: Si su inversión está relacionada con la reubicación, explore cómo la propiedad privada la respalda. residencia y eventual ciudadanía planificación.
Por qué se restringen las tierras agrícolas: fundamento constitucional y del Código de Tierras para la prohibición
Armenia considera la tierra de la nación como un recurso protegido. La base legal para restringir la propiedad extranjera reside en el marco constitucional del país y se implementa mediante el Código de Tierras, que prohíbe la propiedad directa de tierras por parte de ciudadanos y personas jurídicas extranjeras, incluidas las tierras agrícolas. (Código de Tierras de Armenia).
En la práctica, esto significa que una persona extranjera no puede registrar la propiedad de una parcela a su nombre. Sin embargo, puede estructurar legalmente su proyecto para usar el terreno mediante una entidad corporativa armenia o un contrato de arrendamiento.
Cómo pueden los extranjeros utilizar tierras armenias: propiedad a través de una empresa registrada en Armenia vs. arrendamiento a largo plazo
Los inversores extranjeros que necesitan tierras de cultivo o parcelas para desarrollo suelen recurrir a una de dos vías compatibles:
1) Empresa registrada en Armenia (se permite que sea 100% de propiedad extranjera)
- Establecer una LLC armenia u otra entidad nacional; la ley armenia permite el 100% de propiedad extranjera de la empresa que posee la tierra (armenian-lawyer.com).
- La empresa, al ser una persona jurídica armenia, puede adquirir y registrar tierras a su propio nombre, incluidas parcelas agrícolas, sujetas a las normas generales de zonificación y uso. (armenian-lawyer.com).
Relacionado: Si va a formar un holding o vehículo operativo local, consulte nuestra descripción general de Registro de empresas en Armenia.
2) Arrendamiento a largo plazo
- En lugar de la titularidad, se puede arrendar la tierra a largo plazo para uso agrícola o de desarrollo. Un contrato de arrendamiento bien redactado puede garantizar los derechos de uso y la protección de la inversión dentro del marco del derecho civil. (armenian-lawyer.com).
¿Qué ruta elegir? Utilice una empresa si desea mayor control o planea mantener varias parcelas/activos bajo un mismo vehículo regulado. Prefiera un contrato de arrendamiento para mayor flexibilidad o cuando la transferencia de propiedad no sea práctica.
Debida diligencia de títulos y catastro: obtención de extractos, comprobación de gravámenes y detección de señales de alerta
En Armenia, las verificaciones exhaustivas de títulos de propiedad se centran en el Catastro Estatal. Antes de transferir fondos, complete lo siguiente:
- Extraiga un extracto oficial del catastro de la unidad o parcela exacta para confirmar el propietario registrado, los identificadores de la propiedad y cualquier gravamen (hipoteca, prenda, embargo). (armenian-lawyer.com).
- Verifique la identificación y los documentos corporativos del vendedor con el nombre en el extracto del catastro y verifique la autoridad para firmar si el vendedor es una empresa. (armenian-lawyer.com).
- Revisar los gravámenes y exigir liberaciones o consentimientos del prestamista antes del cierre si se registra alguna hipoteca/prenda (armenian-lawyer.com).
- Registrar la transferencia completada en el Catastro Estatal para que el comprador quede registrado como el nuevo propietario: el registro es el punto de finalización legal de los bienes raíces en Armenia. (armenian-lawyer.com).
Pagos y moneda
Planifique pagos conformes a través de la banca local. Las transacciones inmobiliarias se registran en el Catastro Estatal y, en la práctica, suelen liquidarse en drams armenios mediante transferencia bancaria. (recuperar.am). Alinee su cronograma de pagos con la liquidación del título (liberación de gravámenes) y el cronograma de registro para que los fondos no se desplacen antes de las verificaciones de riesgo. (armenian-lawyer.com).
Autorizar a un representante local (poder notarial)
Puede completar la compra a través de un representante de confianza en Armenia. Un poder notarial (POA) autoriza a su agente a firmar el contrato de compraventa, presentar documentos y recoger los resultados del registro. Si el POA se emite en el extranjero, generalmente requiere apostilla/legalización y traducción certificada para su uso en Armenia. (armenian-lawyer.com).
Lectura relacionada: nuestra orientación sobre Proceso de compra de bienes raíces en Armenia y una visión general de Impuestos de Armenia al planificar su estructura de tenencia.
Firmas electrónicas y catastro electrónico: cómo los compradores extranjeros obtienen la firma conjunta y presentan la documentación en línea
Los servicios digitales de Armenia permiten a los extranjeros gestionar trámites clave de forma remota.
Obtenga una firma electrónica CoSign como extranjero
- Obtenga un Número de Servicios Públicos (PSN) o TIN si aún no tiene uno.
- Solicite una firma electrónica calificada para CoSign como ciudadano extranjero a través del Portal de Servicios Nacionales; el servicio apoya a los solicitantes extranjeros y permite presentaciones en línea a los sistemas gubernamentales, incluidas las presentaciones de catastro. (Puerta de Servicios Nacionales).
Presentación a través del catastro electrónico (flujo de trabajo típico)
- Realizar la debida diligencia del título y preparar el contrato de compraventa.
- Ejecutar los documentos con certificación notarial en persona o utilizando firmas electrónicas calificadas cuando se acepten (Puerta de Servicios Nacionales).
- Envíe la solicitud de registro y los documentos de respaldo al Catastro Estatal de forma electrónica con su certificado CoSign, o haga que su representante presente la solicitud en su nombre bajo un POA. (Puerta de Servicios Nacionales) (armenian-lawyer.com).
- Pague los impuestos estatales correspondientes y recoja el certificado de propiedad actualizado al finalizar; asegúrese de que el registro lo muestre a usted (o a su empresa) como propietario antes de liberar los fondos finales. (armenian-lawyer.com).
Si planea usar terrenos a través de una entidad, adapte la secuencia de presentación a su configuración corporativa y sus operaciones bancarias desde el primer día. Nuestro equipo puede coordinar la constitución de la entidad, la incorporación de los bancos y el calendario de registro para que su cierre esté alineado y cumpla con las normas.
¿Está considerando un plan de inversión más amplio? Consulte nuestro resumen en Invertir en Armenia y opciones para combinar propiedades con . or residencia estrategias.
Conclusión
En Armenia, los extranjeros pueden comprar propiedades construidas libremente, pero restricciones a las tierras agrícolas Aplicar. Utilice una empresa armenia o un contrato de arrendamiento para acceder a la tierra, exija un extracto catastral y un perfil de gravámenes limpios, y utilice la firma electrónica/catastro electrónico para agilizar el cierre. Una estructura a medida y un proceso cuidadoso. Debida diligencia inmobiliaria en Armenia Mantenga su inversión segura y conforme (Código de Tierras) (armenian-lawyer.com) (armenian-lawyer.com).
Contáctenos para estructurar su transacción, completar la debida diligencia y registrar su título en Armenia.
Preguntas frecuentes: Extranjeros que compran propiedades en Armenia
¿Pueden los extranjeros comprar apartamentos o propiedades comerciales en Armenia?
Sí. Las personas y empresas extranjeras pueden poseer libremente apartamentos, casas y locales comerciales en las zonas urbanas de Armenia. (armenian-lawyer.com).
¿Puede un extranjero poseer tierras en Armenia?
La propiedad directa de tierras (incluidas las tierras agrícolas) por parte de ciudadanos extranjeros y personas jurídicas extranjeras está prohibida por el Código de Tierras de Armenia. (Código de Tierras de Armenia).
¿Cómo puede un extranjero adquirir legalmente exposición a tierras agrícolas?
Utilizar una empresa registrada en Armenia (se permite que sea 100 % de propiedad extranjera) para mantener el título, o tomar un contrato de arrendamiento a largo plazo para los derechos de uso, ambos permitidos por la ley armenia. (armenian-lawyer.com).
¿Puedo comprar de forma remota utilizando una firma electrónica o un representante?
Sí. Los extranjeros pueden obtener una firma electrónica CoSign para presentar documentos gubernamentales en línea, incluidas las solicitudes de catastro, y pueden autorizar a un representante local mediante un poder notarial para acciones dentro del país. (Puerta de Servicios Nacionales) (armenian-lawyer.com).
¿Cuál es el documento de diligencia debida más importante para la compra de una propiedad?
El extracto oficial del catastro, que confirma al propietario registrado y muestra cualquier gravamen como hipotecas o gravámenes: obténgalo antes de pagar y registre la transferencia rápidamente. (armenian-lawyer.com).
