Comprar una vivienda en Ereván desde el extranjero: Guía para no residentes sobre búsqueda de propiedades, financiación y revisión legal.

Un no residente que compre un apartamento en Ereván con financiación de un banco armenio debe prever un pago en efectivo de al menos el 30 % del precio, más los gastos, ya que los dos bancos que publican las condiciones hipotecarias completas para no residentes limitan el préstamo a entre el 50 % y el 70 % de una tasación inferior al precio negociado. La compra pasa entonces por una búsqueda de agentes inmobiliarios en la que nadie actúa formalmente en su nombre, una tasación bancaria con una gran cantidad de documentación, una revisión independiente del título de propiedad y la presentación de la solicitud de registro, que tiene un plazo estricto de 30 días hábiles.

Encontrar una propiedad desde el extranjero: cómo funcionan realmente las agencias locales.

Los anuncios se publican en estate.am, myrealty.am, bnakaran.com y list.am. La comisión es del 2 % para el comprador y del 2 % para el vendedor, por lo que el 4 % del precio se destina a la venta una vez finalizada la transacción. El 2 % del comprador se cobra adicionalmente al precio de compra, lo que, en el caso de un apartamento de 60 000 USD, supone un gasto adicional de aproximadamente 1,200 USD antes de cualquier comisión bancaria o notarial.

El mercado inmobiliario de Ereván está fragmentado y carece de un sistema de listado múltiple. Una agencia puede mostrarle solo su propia cartera, por lo que un comprador remoto que trabaja a través de un único contacto solo ve una pequeña parte de lo que está disponible. Contactar con varias agencias simultáneamente es la única manera de conocer el mercado desde el extranjero.

Considere al corredor como un intermediario comercial que gestiona la transacción. La investigación para este artículo no encontró ninguna ley armenia que imponga un deber fiduciario general específico para el sector inmobiliario a un agente hacia un comprador. Las disposiciones generales del Código Civil sobre agencia y comisión no colocan por sí solas al corredor en esa posición. Tampoco existe actualmente un régimen de licencias específico para el sector: un proyecto de Ley de Actividades Inmobiliarias aún se encontraba en la etapa de debate de la Asamblea Nacional en septiembre de 2025, y el presidente del Comité del Catastro describió el campo como completamente abierto.

La solución práctica consiste en una breve carta de compromiso por escrito, tanto en inglés como en armenio, donde se indique a qué parte representa la agencia, qué hará y quién pagará su comisión. No encontramos documentación sobre la práctica habitual para las visitas virtuales en Ereván en ninguna fuente que hayamos podido verificar, por lo que conviene acordar también por escrito los detalles: recorridos virtuales en vídeo, quién asistirá en persona y si un representante actuará mediante un poder notarial. Si no va a estar presente en Armenia, consulte la sección sobre el uso de un poder notarial para la compraventa de propiedades en Armenia desde el extranjero para conocer el procedimiento de apostilla, traducción y trámite notarial.

Financiación de la compra: opciones de hipoteca para no residentes en Armenia

El término "no residente" es una categoría bancaria que cada entidad define en sus propios términos y condiciones. No tiene en cuenta la nacionalidad: un ciudadano armenio que vive en el extranjero puede pertenecer a esta categoría, mientras que un ciudadano extranjero residente en Ereván puede quedar excluido. La legislación bancaria armenia restringe los préstamos al consumo en moneda extranjera a los residentes, y los extranjeros no residentes generalmente quedan fuera de esta restricción, razón por la cual se les ofrecen productos denominados en dólares.

evocabank

Abierto a prestatarios no residentes de entre 18 y 63 años, en drams armenios, dólares estadounidenses o euros. El préstamo alcanza el 70 por ciento del menor entre el valor de tasación y el precio de adquisición, lo que sitúa el pago inicial en el 30 por ciento o más. Los plazos oscilan entre 60 y 180 meses. El tipo de interés fijo publicado en dólares estadounidenses es del 9.2 al 11 por ciento nominal, con un tipo de interés anual efectivo del 9.8 al 11.8 por ciento en esa opción. La alternativa variable comienza en el 9.2 por ciento en dólares estadounidenses y se revisa en el mes 36, y posteriormente cada seis meses. Si el banco paga el seguro de la propiedad, se añade 0.2 puntos porcentuales a partir del segundo año. No se requiere un fiador residente en Armenia en todos los casos. La página de condiciones del producto se actualizó el 4 de septiembre de 2026 y la página de tarifas el 18 de agosto de 2026.

Banco Ararat

Abierto a ciudadanos extranjeros y armenios no residentes de entre 20 y 70 años, solo en dólares estadounidenses, desde USD 10,000 hasta USD 200,000. El préstamo alcanza el 70% del valor de liquidación tasado con ingresos documentados y el 50% sin ellos. Los plazos son de 60 a 300 meses. La tasa es fija del 9.5% durante los primeros 36 meses y luego se ajusta según un índice de referencia de depósitos en dólares del Banco Central, con una tasa anual efectiva de entre el 9.52% y el 10.85%. El pago anticipado puede conllevar una comisión durante los primeros tres años. Estas páginas se actualizaron el 1 de abril de 2026.

Una advertencia sobre este producto: las páginas en inglés y armenio de AraratBank presentan discrepancias, y el banco indica que prevalece el texto en armenio. Las cifras anteriores se basan en la versión en armenio. La página en inglés muestra un plazo fijo de 60 meses, un plazo de entre 60 y 180 meses y sin penalización por cancelación anticipada, por lo que quien se base en la versión en inglés estará considerando condiciones que el banco no considera vinculantes. Solicite a la sucursal que confirme cada cifra con las condiciones en armenio antes de firmar cualquier documento.

En cuanto a los codeudores, las condiciones vigentes en Armenia describen a un codeudor familiar que no necesita ser residente en Armenia, independientemente de su nacionalidad, tener 22 años o más y no más de 70 años al vencimiento del préstamo. Las condiciones publicadas no especifican si se requiere un codeudor en cada solicitud, por lo que conviene consultar con la sucursal antes de planificar su préstamo.

Otros prestamistas y lo que publican

IDBank acepta prestatarios no residentes de entre 21 y 65 años en drams, dólares o euros, con un 80% del valor en drams y un 70% en dólares o euros, a plazos de entre 120 y 240 meses, con tasas fijas para drams de entre el 13% y el 14.5%, tasas para dólares de entre el 8.9% y el 10.5% y tasas para euros de entre el 7.9% y el 9.5%, que varían a partir del sexto mes. Su página no tiene una fecha de actualización fiable. Ameriabank concede préstamos a ciudadanos extranjeros sin exigir la ciudadanía armenia, aunque su página de campaña no revela el método de valoración. Ardshinbank confirma la elegibilidad y la documentación, pero no publica los precios ni la relación préstamo-valor en un texto accesible. Tanto Byblos Bank Armenia como IDBank ofrecen productos de vivienda para la diáspora, lo que confirma que se trata de un segmento de crédito activo en varios bancos.

Para este artículo no se encontró ningún límite uniforme del Banco Central para la relación préstamo-valor de préstamos a no residentes en ninguna de las fuentes consultadas. Cada banco establece el suyo propio, en un rango del 50 al 80 por ciento, lo que explica la gran diferencia entre las entidades financieras. El Banco Central sí elevó los requisitos de reserva de capital para los préstamos inmobiliarios de mayor riesgo en 2026, y los bancos solicitan a los prestatarios extranjeros documentación exhaustiva sobre sus ingresos y el origen de los fondos.

El valor de liquidación es la cifra que mueve su necesidad de efectivo.

El valor de liquidación es una cifra de tasación con descuento, no el precio acordado con el vendedor. El 70% del valor de liquidación puede ser muy inferior al 70% del precio de compra, y la diferencia corre por su cuenta. Antes de basarse en cualquier porcentaje, obtenga por escrito la base de valoración: valor de mercado tasado, el menor entre el valor y el precio, o el valor de liquidación. Para la compra de una vivienda sobre plano, los cálculos son diferentes, y la financiación de este tipo de viviendas en Armenia establece los tipos de interés, la relación préstamo-valor y las condiciones que se aplican en ese país.

Qué efecto tiene la hipoteca en su título de propiedad

En Armenia, una hipoteca constituye una prenda sobre la propiedad según el Código Civil. La escritura hipotecaria se formaliza ante notario y se inscribe en el Catastro. Usted ostenta la propiedad y el banco la garantía, y en caso de insolvencia, la deuda hipotecaria tiene prioridad sobre los acreedores no garantizados. Hay una cláusula que merece atención antes de firmar: si el contrato hipotecario contiene una cláusula de ejecución irrevocable certificada ante notario, el prestamista puede ejecutar la hipoteca sin necesidad de un proceso judicial. Pregunte si su contrato incluye dicha cláusula y obtenga la respuesta por escrito.

Por qué es necesaria una revisión legal independiente antes de firmar.

La propiedad se transfiere cuando el Catastro la registra. La firma ante notario no transfiere la titularidad, y un contrato firmado con algún defecto se convierte en un problema que usted asume desde ese momento. Armenia no tiene período de reflexión para la compraventa de propiedades, por lo que el contrato debe estar completo al momento de la firma. La documentación de la agencia no es vinculante, y un contrato escrito no es ejecutable a menos que esté notariado, con la excepción del modelo de contrato aprobado por el gobierno, utilizado sin cláusulas adicionales.

La revisión de títulos comienza con el certificado unificado de título limpio del Catastro, que muestra la propiedad, gravámenes, hipotecas, arrendamientos, servidumbres y otras cargas, y tiene una validez de 15 días hábiles. Los certificados emitidos después de 2019 pueden verificarse electrónicamente. El certificado tiene limitaciones importantes: puede que no revele los derechos de los herederos, algunas servidumbres, derechos de tanteo ni modificaciones no autorizadas, y no garantiza nada sobre permisos de construcción o licencias urbanísticas. Las verificaciones legales y una inspección física son adicionales.

Las comprobaciones que realiza un abogado para un comprador a distancia cubren:

• La identidad de la propiedad se cotejó con el registro del Catastro, y los datos del certificado de propiedad se cotejaron con el certificado unificado, resolviéndose cualquier discrepancia antes de la firma.
• Capacidad del vendedor: edad y tutela en el caso de una persona física, situación registral y facultades para firmar en el caso de una empresa, así como el alcance, la legalización y la traducción de cualquier poder notarial.
• Estado civil y consentimiento del cónyuge, consentimientos para áreas de uso común e intereses protegidos. Un tutor no puede vender la propiedad de su pupilo sin la autorización del organismo tutelar.
• El certificado obligatorio de impuesto predial cero, la documentación del origen de los fondos y una búsqueda de disputas y reclamaciones de terceros.
• Indicadores de riesgo en el historial de titularidad: un origen por donación o herencia que los familiares puedan impugnar, exposición a la insolvencia en un período de tres años donde el descuento es inusualmente alto y transferencias sucesivas rápidas.

En Armenia, los estudios de edificación no son obligatorios, pero se recomiendan encarecidamente. No existe una profesión especializada en topografía, por lo que el trabajo lo realizan arquitectos o ingenieros. La medición independiente es fundamental para los terrenos, donde los registros catastrales pueden ser inexactos. Si utiliza un acuerdo preliminar, la legalización notarial es lo que le otorga validez, y sus condiciones previas deben incluir la aprobación de la hipoteca. En la práctica, los notarios suelen rechazar los acuerdos preliminares extensos, por lo que conviene negociar el formato. No abone ningún depósito en la fase de oferta. En nuestra página web sobre prácticas inmobiliarias se detalla el alcance de la revisión por parte del comprador.

Pagar, informar y registrar la compra

Las compras de propiedades nacionales superiores a 300 000 AMD (aproximadamente 827 USD al tipo de cambio oficial del Banco Central de Australia de 362.83 drams por dólar al 30 de septiembre de 2026) deben pagarse en drams, sin efectivo. El pago en efectivo invalida la transacción, por lo que esta es una condición del acuerdo y no una preferencia bancaria.

Puede transferir fondos directamente desde un banco extranjero sin necesidad de tener una cuenta armenia. El banco armenio receptor convierte la transferencia a drams armenios y la abona en una cuenta en drams. El notario que certifica el acuerdo debe aceptar dicha transferencia como comprobante de pago. Cada notario establece sus propios requisitos de documentación, por lo que le recomendamos confirmar los requisitos del suyo antes de realizar la transferencia. Una cuenta de depósito en garantía armenia es la alternativa y libera los fondos una vez comprobado el registro. Hasta que se pague el precio total, la propiedad queda automáticamente hipotecada a favor del vendedor. En nuestra página de banca encontrará información sobre cómo abrir una cuenta para no residentes.

Los umbrales de notificación son vinculantes para el notario, el Catastro y su banco. Los notarios y el Catastro notifican las ventas de bienes inmuebles de 50 000 000 AMD (aproximadamente 137 800 USD) o más, y los bancos notifican las transacciones no monetarias de 20 000 000 AMD (aproximadamente 55 100 USD) o más. Las transacciones sospechosas deben notificarse independientemente del monto. Los agentes y notarios también realizan verificaciones de identificación del cliente y del beneficiario final, así como comprobaciones del origen de los fondos basadas en el riesgo, por lo que es fundamental contar con un registro documental claro de su depósito desde la primera transferencia.

La solicitud de registro debe presentarse ante el Catastro dentro de los 30 días hábiles siguientes a la notarización. El incumplimiento de este plazo generalmente anula la transacción, y la restitución solo es posible por motivos legales específicos. El plazo se aplica a la presentación de la solicitud; el tiempo de procesamiento del Catastro es independiente. El notario suele presentar la solicitud en nombre de las partes, aunque cualquiera de ellas puede hacerlo. Una excepción limitada permite formalizar un contrato de compraventa con hipoteca con un banco sin notarización a través de la plataforma electrónica del Catastro, únicamente mediante formularios modelo. Según fuentes secundarias, esta opción no está disponible actualmente en la práctica, por lo que se recomienda la notarización a menos que el banco confirme lo contrario por escrito. El procedimiento completo de presentación se detalla en nuestra guía para registrar la compra de una propiedad a través del Catastro electrónico.

Costos y cronograma

Las cifras en drams que se muestran a continuación se convierten al tipo de cambio oficial del CBA de 362.83 drams por dólar el 30 de septiembre de 2026.

• Notaría: tasa estatal de 5,000 AMD (aproximadamente 14 USD) por unidad inmobiliaria, más una tarifa de servicio de entre 10,000 y 15,000 AMD, lo que da un coste total de notaría de entre 15,000 y 20,000 AMD (aproximadamente entre 41 y 55 USD). El notario que presenta la solicitud de registro añade 3,000 AMD (aproximadamente 8 USD).
• Certificado catastral unificado: 10,000 AMD (unos 28 USD), o 60,000 AMD (unos 165 USD) por un trámite de dos horas.
• Registro de un apartamento o casa: AMD 45 000 (aproximadamente USD 124) para el cuarto día hábil estándar, AMD 70 000 (aproximadamente USD 193) para el tercero, AMD 95 000 (aproximadamente USD 262) para el segundo y AMD 170 000 (aproximadamente USD 469) el mismo día dentro de las dos horas hábiles. El multiplicador de velocidad se aplica a la tarifa del servicio; el impuesto estatal se mantiene fijo en AMD 20 000 (aproximadamente USD 55).
• Comisión del agente: 2 por ciento a cargo del comprador, que se cobra adicionalmente al precio.
• La traducción, la interpretación jurada ante notario y la tasación se facturan por separado.

El vendedor tendrá que prever entre 3 y 7 días para reunir la documentación, entre 1 y 7 días para concertar una cita con el notario, un día para firmar y el registro se realizará antes del cuarto día hábil. El plazo de una a dos semanas desde la firma hasta el registro de la propiedad es realista sin los gastos adicionales por tramitación urgente, y es posible completar la transacción el mismo día si se abona la tarifa de tramitación acelerada en cada etapa.

En materia fiscal, una persona que vende a otra persona que no es empresaria generalmente está exenta del impuesto sobre las ganancias de la venta, mientras que una venta a una empresa generalmente tributa al 10 por ciento del total de los ingresos por enajenación y recae sobre el vendedor. El impuesto anual sobre la propiedad oscila entre el 0 y el 1 por ciento del valor catastral, con la tasa completa en vigor desde el 1 de enero de 2026. Armenia no cobra impuesto de timbre, impuesto sobre donaciones ni impuesto de sucesiones. El cambio en el impuesto sobre la propiedad que entró en vigor el 30 de agosto de 2026 opera en la etapa de tramitación del Catastro y no extiende el plazo de 30 días hábiles para la presentación de la documentación de una nueva compra.

Un aspecto importante a tener en cuenta antes de comenzar: ser propietario de una propiedad en Armenia no garantiza automáticamente un permiso de residencia. Las vías válidas se detallan en nuestra guía para obtener un permiso de residencia en Armenia a través de negocios o bienes raíces.

Preguntas frecuentes

Última actualización: Octubre 1, 2026