- La ruta de Visas Doradas basadas en propiedades de España finalizó el 3 de abril de 2025, eliminando una importante vía de migración inmobiliaria de la UE y poniendo fin a una serie de 22,430 Visas Doradas emitidas entre 2014 y 2023.
- Grecia duplicó su mínimo de propiedad a 500,000 euros en 2023; Portugal eliminó la elegibilidad directa para bienes raíces en 2023; Malta aumentó los mínimos y las tarifas de propiedad en 2025.
- Se esperan mayores requisitos de capital, plazos de entrega más largos y una diligencia debida más estricta en todas las rutas de residencia de inversores de la UE.
- Los bufetes de abogados deberían evaluar los canales de venta existentes, orientarse hacia opciones no inmobiliarias (fondos, creación de empresas y empleos) y recalibrar las asociaciones con los desarrolladores y los mensajes a los clientes.
- Considere diversificar los planes de los clientes con alternativas estables y basadas en valor, que incluyan residencia, inversión y planificación fiscal con sede en Armenia.
El fin de la Golden Visa española, basada en la propiedad, cierra uno de los canales de migración inmobiliaria más populares de la UE. Con Grecia, Portugal y Malta endureciendo las normas y los precios, las estrategias basadas en la propiedad se enfrentan a un reajuste estructural, y los inversores deben optar por opciones no inmobiliarias para asegurar la residencia en la UE o en una alternativa para inversores.
Índice
- España pone fin a su Golden Visa de propiedad (vigente a partir del 3 de abril): alcance y a quiénes afecta
- Endurecimiento de la UE: Grecia, Portugal y Malta elevan umbrales, redirigen rutas y aumentan tarifas
- Por qué los gobiernos actuaron: presiones inmobiliarias, costos sociales y débiles retornos macroeconómicos
- Impactos inmediatos en el mercado: pérdida de canal
- Lista de verificación de acciones para bufetes de abogados e inversores
- Puntos clave prácticos para la planificación de 2026
- Dónde encaja Armenia
- Conclusión
- Preguntas Frecuentes
España pone fin a su visa dorada de propiedad (vigente a partir del 3 de abril)
El gobierno español puso fin a la residencia por inversión inmobiliaria a partir del 3 de abril de 2025, poniendo fin así a la vía para obtener la residencia mediante la compra de una propiedad de 500,000 €. Entre 2014 y 2023, España emitió 22,430 Golden Visas, lo que pone de manifiesto la magnitud del programa antes de su cierre.
Escala y a quiénes afecta
La vía inmobiliaria generó una demanda sostenida, concentrada en mercados urbanos de alta demanda, con una participación significativa de inversores extracomunitarios, incluyendo ciudadanos chinos y rusos, entre otros, según la prensa española. Por lo tanto, el cierre elimina una importante vía de acceso para la residencia de inversores inmobiliarios en la UE y reduce las opciones para los compradores que planean una estrategia de migración orientada a la propiedad.
Endurecimiento de la UE: Grecia, Portugal y Malta elevan los umbrales, redirigen rutas y aumentan las tarifas
Grecia
Grecia aumentó el mínimo para su Golden Visa inmobiliaria a 500,000 euros en agosto de 2023, duplicando efectivamente el piso anterior de 250,000 euros en áreas clave, lo que hace que la elegibilidad basada en la propiedad sea sustancialmente más cara.
Portugal y Malta elevan los umbrales
La reforma de 2023 en Portugal eliminó las inversiones inmobiliarias directas de su Visa Dorada, redirigiendo a los solicitantes a alternativas como la suscripción a fondos y endureciendo los criterios de creación de empresas y empleo. En concreto, la Ley 56/2023 eliminó la opción inmobiliaria a partir del 7 de octubre de 2023 y aumentó el umbral de mantenimiento del empleo de 5 a 10 puestos para las vías pertinentes.
Malta aumentó los costos para la residencia permanente: a partir de enero de 2025, el requisito mínimo de compra de una propiedad es de € 375,000 y las tarifas de solicitud principales son de € 50,000, lo que aumenta el desembolso de capital total para las solicitudes ancladas en la propiedad.
Redirigir rutas y aumentar tarifas
En toda la UE, las vías de acceso para inversores residentes se están alejando de la compra pasiva de propiedades y optando por instrumentos con un mayor impacto económico (fondos de capital riesgo, creación de empresas y fomento del empleo), al tiempo que aumentan las comisiones y los requisitos mínimos. La legislación portuguesa reorientó explícitamente la elegibilidad, dejando de lado los bienes inmuebles, y Malta ha encarecido su vía vinculada a la propiedad mediante umbrales y comisiones más elevados.
Panorama de la ruta de los inversores de la UE (2025-2026)
| Jurisdicción | Elegibilidad basada en la propiedad | Mínimo/notas | Fecha de entrada en vigor/fuente |
|---|---|---|---|
| España | Finalizado (ruta de propiedad cerrada) | Ruta de 500,000 € interrumpida | 3 de abril de 2025 |
| Grecia | Disponible, umbral más alto | 500,000 € en zonas designadas | 2023 de agosto |
| Portugal | eliminado | Los bienes inmuebles no son elegibles; se mantienen las rutas de fondos/negocios; el mantenimiento del empleo se eleva a 10 | oct 2023 |
| Malta | Disponible, más caro | Propiedad mín. 375,000 €; gastos principales 50,000 € | Enero 2025 |
Por qué actuaron los gobiernos: presiones inmobiliarias, costos sociales y bajos rendimientos macroeconómicos
Presiones de vivienda
España enmarcó la finalización de su Visa Dorada para la propiedad en su agenda de política de vivienda, señalando la prioridad de proteger el acceso a la vivienda en medio de presiones de asequibilidad. Preocupaciones similares impulsaron reformas en otros países de la UE, donde los responsables políticos concluyeron que la residencia de inversores orientada a la propiedad contribuía poco a la oferta o la productividad a largo plazo, a la vez que amplificaba las tensiones en el mercado local.
Costos sociales y bajos rendimientos macroeconómicos
Análisis independientes sugieren que las entradas de Golden Visa generan una rentabilidad modesta a nivel nacional —del orden de menos del 0.1 % del PIB en España y alrededor del 0.4 % en Portugal—, lo que debilita la justificación económica de programas que corren el riesgo de generar repercusiones sociales y políticas. Este panorama macroeconómico, sumado a la preocupación por la asequibilidad de la vivienda, acentuó el cambio de política, que se alejaba del sector inmobiliario hacia criterios de inversión más específicos y vinculados al rendimiento.
Impactos inmediatos en el mercado: pérdida de canal
La eliminación de la vía inmobiliaria en España, sumada al umbral más alto en Grecia, la eliminación de los bienes raíces en Portugal y el aumento de precios y tasas en Malta, reduce el flujo de la UE hacia la residencia de inversores con capital fijo. Para empresas e inversores, esto implica mayores requisitos de capital, mayor documentación y ciclos de diligencia debida más largos en las vías restantes.
Lista de verificación de acciones para bufetes de abogados e inversores
- Triaje de tuberías: Identificar a los clientes cuyos planes en la UE dependían de la vía inmobiliaria de España y evaluar la viabilidad de Grecia (mínimo más alto), Portugal (fondos/mantenimiento del empleo) o Malta (más costosa) con supuestos actualizados.
- Pivotar hacia opciones no inmobiliarias: Priorizar las suscripciones a fondos regulados, la creación de empresas o las vías de apoyo al empleo cuando estén disponibles, en consonancia con la intención legislativa reciente.
- Recalibrar las asociaciones con los desarrolladores: Reevaluar la distribución de ingresos y el marketing vinculados a la migración impulsada por la propiedad; orientarse hacia proveedores de productos institucionales y vehículos de creación de empleo.
- Revisar la mensajería del cliente: Establecer expectativas de controles más rigurosos y plazos más largos; enfatizar la resiliencia del cumplimiento y la diversificación de la cartera.
- Diversificar la geografía: Incluir alternativas no pertenecientes a la UE para satisfacer las necesidades de movilidad, protección de activos y estilo de vida. Armenia ofrece atractivas vías para la residencia, la inversión estratégica, un registro empresarial sencillo, impuestos competitivos y bienes raíces.
Pivotes prácticos para la planificación de 2026
- Suscribir presupuestos de capital más elevados: Modelo de 500 € o más para Grecia, mínimos de financiación para Portugal y desembolsos elevados para Malta.
- Flujos de trabajo de documentación de turnos: Fortalecer los paquetes AML/KYC y de origen de fondos para dar cabida a una mayor diligencia debida en todos los países residentes de los inversores de la UE.
- Ampliar la planificación de la movilidad: Combine rutas de la UE con residencias alternativas o bases de segunda residencia, como Armenia para la residencia de inversores y el acceso regional.
Dónde encaja Armenia
Si bien la residencia para inversores de la UE se está restringiendo, Armenia sigue siendo rentable para establecer una base regional, con permisos de residencia flexibles, vías para obtener la ciudadanía, una constitución de empresas sencilla y una planificación diversificada de inversiones y fiscalidad. Para los clientes que no pueden permitirse la migración a la UE impulsada por la inversión inmobiliaria, Armenia puede consolidar una estrategia resiliente y no inmobiliaria junto con opciones de cartera en la UE.
Conclusión
El cierre de la ruta inmobiliaria de la Golden Visa en España marca un giro estructural en la migración inmobiliaria de la UE. Con el aumento de los umbrales, la redirección de las rutas hacia opciones no inmobiliarias y el aumento de las tasas, la planificación de la residencia de los inversores para 2026 debería priorizar los instrumentos de financiación, negocios y creación de empleo, complementados con bases alternativas rentables como Armenia.
Para un plan personalizado que se alinee con las nuevas reglas y sus objetivos de movilidad, comuníquese con nuestro equipo.
Obtenga orientación expertaPreguntas Frecuentes
De un vistazo
- Spain’s property-based Golden Visa ended 3 April 2025 via Organic Law 1/2025, closing all investor-residence routes under Law 14/2013. Existing holders retain renewal rights. Over the programme’s run, 22,430 Golden Visas were issued between 2014 and 2023.
- Greece moved to zone-based thresholds: EUR 800,000 in Attica, Thessaloniki, and popular islands; EUR 400,000 elsewhere; niche options from EUR 250,000 for qualifying conversions.
- Portugal’s fund-subscription routes remain active at EUR 500,000 (venture capital/PE and R&D) and EUR 250,000 (cultural heritage). The citizenship pathway was extended from 5 to 10 years.
- Malta’s permanent-residence costs rose in January 2025 (EUR 375,000 property minimum, EUR 80,000 government fees). Its citizenship-by-investment programme was struck down by the EU Court of Justice in April 2025.
- Hungary and Cyprus offer active investor-residence programmes from EUR 250,000 and EUR 300,000 respectively.
- Armenia remains a cost-effective base with flexible permisos de residencia, rápido registración de negocioy competitivo tasas impositivas.
The end of Spain’s property-based Golden Visa closes one of the EU’s most popular real-estate migration channels. With Greece restructuring thresholds, Portugal redirecting to fund-based routes, and Malta raising costs, property-anchored strategies face a structural reset. Investors and advisors must shift toward non-property instruments to secure EU residence — or consider cost-effective alternatives outside the bloc.
Contenido
- Spain ends its property Golden Visa — what changed and who is affected
- EU tightening: Greece, Portugal, Malta and beyond
- Why governments moved: housing pressures and weak returns
- Immediate market impacts
- Lista de verificación de acciones para bufetes de abogados e inversores
- Puntos clave prácticos para la planificación de 2026
- Dónde encaja Armenia
- Preguntas frecuentes
Spain Ends Its Property Golden Visa (Effective 3 April 2025)
Spain terminated all investor-residence routes under Law 14/2013 through Organic Law 1/2025, published in the Official State Gazette (BOE) on 3 January 2025 and effective from 3 April 2025. The EUR 500,000 property purchase pathway — along with shares, bonds, and bank deposit routes — is no longer available for new applicants.
Over the 2014–2023 period, Spain issued 22,430 Golden Visas according to the Ministry of Inclusion, Social Security and Migration, underscoring the programme’s scale before the closure. The property route drew sustained demand concentrated in high-demand urban markets, with significant participation from non-EU investors.
Disposiciones transitorias
Applications submitted before 3 April 2025 are processed under the original rules. Existing Golden Visa holders retain their right to renew — the repeal is not retroactive. The three-month transition window from publication to effective date gave investors time to finalize pending applications.
Post-repeal, Spain still offers non-investor residence routes: the entrepreneur/startup visa for innovative business projects and the digital nomad visa for non-EU remote workers.
EU Tightening: Greece, Portugal, Malta and Beyond
Across the EU, investor-residence pathways are shifting away from passive property purchases toward instruments with clearer economic impact — private equity and venture funds, business creation, and job support — while minimum investments and fees continue to rise.
Greece — zone-based thresholds replace flat minimum
Greece initially raised its Golden Visa minimum from EUR 250,000 to EUR 500,000 in select municipalities in August 2023. Subsequent reforms in 2024 and 2026 introduced a zone-based system under Law 5038/2023 (as amended by Law 5100/2024):
- Tier 1 (Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, and islands with more than 3,100 residents): EUR 800,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Tier 2 (rest of Greece): EUR 400,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Categoría de nicho: EUR 250,000 for commercial-to-residential conversions and listed building restorations (exempt from the 120 square metre requirement).
Portugal — fund and job-creation routes replace real estate
Law 56/2023 (“Mais Habitação”) removed direct real-estate eligibility from Portugal’s Golden Visa effective 7 October 2023. The remaining investment routes include:
- Venture capital / private equity fund subscription: EUR 500,000 (CMVM-regulated, 5+ year maturity, 60% Portugal allocation, no real-estate exposure)
- R&D institution investment: EUR 500,000
- Cultural and arts heritage: EUR 250,000 (EUR 200,000 in low-density areas)
- Creación de empresas: job-sustainment threshold raised to 10 full-time positions (8 in low-density areas)
Portugal also extended its citizenship pathway from 5 to 10 years for most Golden Visa holders — affecting the timeline to naturalisation but not residency rights or investment requirements.
Malta — higher costs and CBI struck down
Effective January 2025, Malta’s Permanent Residence Programme (MPRP) requires:
- Property purchase minimum: EUR 375,000 (5-year holding period)
- Government fees (purchase route): EUR 80,000 total (EUR 50,000 administrative + EUR 30,000 government contribution)
- Government fees (rental route): EUR 110,000 total
- NGO donation: EUR 2,000
- Asset requirement: EUR 500,000 total, of which EUR 150,000 must be financial
Separately, the EU Court of Justice struck down Malta’s citizenship-by-investment (CBI) scheme in April 2025, finding that the commercialisation of EU citizenship breached treaty obligations. Malta’s residency programme remains available.
Hungary, Cyprus and other active programmes
Beyond the four main markets, other EU investor-residence programmes remain active in 2026:
- Hungría (Guest Investor Programme): EUR 250,000 invested in a government-accredited real-estate investment fund (registered with the Hungarian National Bank) or a EUR 1,000,000 non-refundable donation to a public trust. Direct property purchase was removed in January 2025. The permit is renewable for 10 years.
- Chipre: EUR 300,000 in new residential property, commercial real estate, Cypriot company shares, or licensed investment funds, plus EUR 50,000 in annual income from abroad. Grants permanent residency.
- Italia (Investor Visa): EUR 250,000 for innovative startups, EUR 500,000 for Italian company shares, EUR 1,000,000 for philanthropic purposes, or EUR 2,000,000 for government bonds.
EU investor-route snapshot (2025–2026)
| Jurisdicción | Ruta de la propiedad | Minimum / notes | Estado |
|---|---|---|---|
| España | Concluídos | All investor routes closed (property, shares, bonds, deposits) | 3 de abril de 2025 |
| Grecia | Available (tiered) | EUR 800,000 (Tier 1) / EUR 400,000 (Tier 2) / EUR 250,000 (niche); 120 m² min | Reformas 2024-2026 |
| Portugal | eliminado | Fund routes: EUR 500,000 (VC/PE, R&D); EUR 250,000 (cultural). Jobs: 10 positions | oct 2023 |
| Malta | Available (MPRP) | EUR 375,000 property; EUR 80,000 govt fees (purchase); CBI struck down Apr 2025 | Enero 2025 |
| Hungría | Removed (Jan 2025) | EUR 250,000 (govt fund) or EUR 1,000,000 (donation). 10-year renewable | 2025-2026 |
| Chipre | Disponible | EUR 300,000 + EUR 50,000/yr foreign income. Permanent residency | Activo |
| Italia | No (investor visa) | EUR 250,000 (startup) to EUR 2,000,000 (govt bonds) | Activo |
Why Governments Moved: Housing Pressures and Weak Returns
Spain framed the termination within its housing policy agenda, signalling a priority to protect affordability amid sustained price increases in cities such as Madrid, Barcelona, and Málaga. Similar concerns drove reforms in Greece, Portugal, and Malta, where policymakers concluded that property-led investor residence inflated local markets without contributing meaningfully to long-term productivity or housing supply.
Macroeconomic assessments support this view. Portugal’s Golden Visa programme generated approximately EUR 7.3 billion in gross investment, with its actual impact on national GDP estimated at around 0.4%. For Spain, some analyses suggest the figure may have been below 0.1% of GDP, although no official government or central bank report has confirmed a specific percentage. These modest returns, combined with housing affordability pressures, sharpened the shift toward performance-linked investment criteria across the bloc.
Impactos inmediatos en el mercado
The removal of Spain’s property route, combined with Greece’s sharply higher tiered thresholds, Portugal’s elimination of real estate, and Malta’s cost increases, compresses the EU pipeline for property-anchored investor residence. For investors and advisors, this means higher capital requirements, more complex documentation, longer due-diligence cycles, and a structural shift toward fund-based and job-creation instruments across remaining routes.
Lista de verificación de acciones para bufetes de abogados e inversores
- Triaje de tuberías: Identify clients whose EU plans depended on Spain’s property route and reassess viability under Greece’s tiered system (EUR 800,000 or EUR 400,000), Portugal’s fund routes (EUR 500,000), or Malta’s MPRP (EUR 375,000+).
- Pivotar hacia opciones no inmobiliarias: Prioritise regulated fund subscriptions, business creation, or job-support pathways that align with current legislative intent across the EU.
- Recalibrar las asociaciones con los desarrolladores: Reassess revenue-sharing tied to property-led migration and shift toward institutional product providers and job-creation vehicles.
- Revisar la mensajería del cliente: Set expectations for higher costs, longer timelines, and portfolio diversification across multiple jurisdictions.
- Diversificar la geografía: Include non-EU alternatives for mobility, asset protection, and lifestyle objectives. Armenia offers pathways for residencia, formación empresarial, competitivo planificación fiscal, y bienes raíces.
Pivotes prácticos para la planificación de 2026
- Model higher capital budgets: EUR 800,000 for Greece Tier 1, EUR 500,000 for Portugal funds, EUR 375,000+ for Malta, or EUR 250,000 for Hungary’s fund route.
- Strengthen documentation workflows: Enhanced AML/KYC and source-of-funds packages are now standard across EU investor-residence applications.
- Ampliar la planificación de la movilidad: Combine EU routes with alternative residency bases. Armenia provides cost-effective permisos de residencia, rápido formación de la compañía, and a regional hub for clients managing cross-border interests.
Dónde encaja Armenia
While EU investor residence is tightening and costs are rising, Armenia remains a cost-effective option for establishing a regional base. Key advantages include:
- Flexible permisos de residencia with a straightforward application process
- Residence-by-investment pathways for qualifying investors
- Rápido registración de negocio — typically 1–3 business days for most structures
- Competitivo tasas impositivas, including a flat 20% personal income tax for residents
- Un camino claro hacia ciudadanía through sustained residency
- Creciendo inmobiliario opportunities in a developing market
For clients priced out of EU property-led migration or seeking to diversify their residency portfolio, Armenia can anchor a resilient, non-property strategy alongside EU fund or business-creation options.
The Spain Golden Visa closure marks a structural turn in EU property-based migration. With thresholds rising, routes redirecting to fund and job-creation instruments, and fees increasing, investor-residence planning for 2026 requires a broader and more flexible approach — supplemented by cost-effective alternative bases such as Armenia.
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