La visa dorada de los Emiratos Árabes Unidos todavía requiere una propiedad valuada en 2 millones de AED, pero el pago inicial mínimo de 1 millón de AED se eliminó para 2025, lo que amplió la elegibilidad para hipotecas.
Las propiedades sobre plano e hipotecadas ahora califican si la valuación del Departamento de Tierras de Dubái (DLD) alcanza los 2 millones de AED o más.
Las solicitudes de Golden Visa se basan en certificados de valoración DLD actuales en lugar de valores de escritura, por lo que la valoración y la documentación son fundamentales.
Las transacciones inmobiliarias de Dubai alcanzaron aproximadamente 761 mil millones de AED en 2024, con una fuerte participación extranjera y una combinación cambiante de compradores.
Puntos de acción: alinear los términos del prestamista con los documentos de inmigración, aprobar previamente el patrocinio familiar y planificar la refinanciación/salida con cuidado para proteger el estatus.
La financiación de la Golden Visa de los EAU en 2025 es importante para los inversores que desean obtener la residencia a través de bienes raíces en Dubái sin inmovilizar grandes cantidades de efectivo. Con la eliminación del requisito de entrada de 1 millón de AED y el umbral de 2 millones de AED intacto, la elegibilidad para hipotecas se ha ampliado; sin embargo, las normas de valoración y la coordinación con los prestamistas ahora son determinantes para el éxito o el fracaso de las solicitudes.
Índice
- Qué cambió en 2025: El umbral de AED 2M se mantiene
- Pago inicial de 1 millón de AED eliminado
- Quiénes califican ahora: Inclusión de compras sobre plano e hipotecadas
- Hipoteca
- Coordinación del LTV y del prestamista: Financiamiento de la inversión en Golden Visa
- Valuación
- Requisitos de título y documentación (Valoraciones y certificaciones del Departamento de Tierras de Dubái)
- Contexto del mercado de Dubái: volúmenes de transacciones
Qué cambió en 2025: El umbral de AED 2M se mantiene
Los Emiratos Árabes Unidos mantuvieron el mínimo para inversores inmobiliarios en 2 millones de AED. Es fundamental que las solicitudes se basen en una valoración actual del Departamento de Tierras de Dubái (DLD) igual o superior a ese nivel, en lugar de basarse únicamente en el precio de la escritura o del contrato de compraventa. Las solicitudes se presentan a través del portal para inversores del DLD, que centraliza la elegibilidad y la tramitación de la documentación.
Ruta de la propiedad de la Visa Dorada: Puntos clave antes y después de 2025
| Criterio | antes de 2025 | 2025 en adelante |
|---|---|---|
| Valor mínimo de la propiedad | AED 2 millones | 2 millones de AED (sin cambios) |
| Requisito de pago inicial | A menudo se lee como AED 1m o 50% pagado | Eliminado—sin pago inicial mínimo |
| Propiedades financiadas (hipotecadas) | Más restrictivo | Elegible sujeto a una valoración de 2 millones de AED |
| Propiedades sobre plano | Más restrictivo | Elegible sujeto a reglas/evidencia de valoración |
| Base de valor | Contrato/escritura a la que se hace referencia con frecuencia | Certificado de valoración actual de DLD destacado |
Pago inicial de 1 millón de AED eliminado
En 2025, las autoridades eliminaron el pago inicial mínimo, previamente interpretado como de 1 millón de AED (o el 50 %), para los inversores inmobiliarios con Golden Visa. Este cambio reduce considerablemente las barreras de liquidez, permitiendo una mayor participación de la financiación bancaria, siempre que se cumpla el umbral de 2 millones de AED mediante una prueba de valoración.
Quiénes califican ahora: Inclusión de compras sobre plano e hipotecadas
Los inversores con hipotecas y quienes compran sobre plano pueden optar a esta opción, siempre que la propiedad alcance o supere los 2 millones de AED según el sistema de DLD. La política amplía expresamente la elegibilidad más allá de las unidades completamente pagadas y listas para entrar a vivir, alineando los criterios de visado con el número de inversores que compran en Dubái. La solicitud se realiza a través del canal de inversores de DLD, que especifica los formatos de los documentos y los pasos de verificación.
Hipoteca
Al eliminarse la barrera del pago inicial, las estructuras hipotecarias desempeñan un papel fundamental para la elegibilidad de la Golden Visa. Si bien los bancos establecen sus propias normas de préstamo a valor y suscripción, el estándar de inmigración es diferente: su expediente debe demostrar un valor de propiedad de 2 millones de AED que cumpla con los requisitos mediante los procesos de DLD, y debe mostrar un título limpio y cualquier gravamen debidamente registrado y declarado.
Consejos prácticos para solicitantes de préstamos respaldados por hipotecas:
- Asegúrese de que el banco esté preparado para emitir una carta de no objeción y un estado de saldo pendiente para fines de inmigración, que coincida con los registros del DLD.
- Confirme que el título refleje correctamente la hipoteca (gravamen); las discrepancias pueden retrasar o descarrilar las presentaciones.
- Poner a prueba la valoración: si las condiciones del mercado cambian, hay que estar preparado para complementar con un certificado de valoración DLD actualizado para mantener la cifra en ≥ 2 millones de AED.
Coordinación del LTV y del prestamista: Financiamiento de la inversión en Golden Visa
Para los archivos de 2025, el abogado debe sincronizar la estructura de la hipoteca con la documentación de inmigración desde el primer día:
- Alineación préstamo-valor: Asegúrese de que el tamaño final del préstamo, el capital y el cronograma de pago no compliquen la emisión de las cartas de inmigración del banco o el resultado de la valoración del DLD.
- Cojines de valoración: Planificar la variación de la valoración; crear un margen superior a 2 millones de AED en caso de que se requiera una revalorización.
- El patrocinio de la familia: Preautorizar a los dependientes y la documentación para que la evidencia de propiedad y financiamiento del solicitante principal sea suficiente al agregar cónyuges/hijos.
- Planificación de refinanciación/salida: refinanciamiento de estructuras, liberaciones parciales o ventas para que la posición de residencia permanezca segura a través de las renovaciones; secuenciar cualquier cambio después de los hitos de la visa.
¿Busca alternativas de residencia para diversificar su familia o su cartera? Consulte nuestra guía sobre visas, inversión y estrategias inmobiliarias en Armenia.
Valuación
Con el nuevo enfoque, el monto que califica se acredita mediante un certificado de valoración vigente de la DLD, no solo mediante el precio del contrato. Esto hace que la metodología y el cronograma de la DLD sean cruciales para el éxito de un trámite de Golden Visa.
Cómo aplicar (Ruta del Inversionista Inmobiliario)
- Confirme la elegibilidad y el tipo de propiedad (ya construida o sobre plano) y asegúrese de que la documentación justifique una valoración de 2 millones de AED. Consulte la página para inversores de DLD para conocer los requisitos actuales.
- Obtenga el certificado de valoración del DLD y recopile los documentos de título/contrato, además de cualquier carta bancaria si la propiedad está hipotecada.
- Envíe la solicitud a través del portal de inversionistas de DLD con las certificaciones requeridas y pague las tarifas gubernamentales correspondientes según lo indicado por DLD.
- Complete los pasos de biometría/identificación según las instrucciones y espere la emisión de la residencia.
Los inversores que comparen opciones de residencia global también pueden consultar nuestras guías de planificación de residencia y ciudadanía.
Requisitos de título y documentación (Valoraciones y certificaciones del Departamento de Tierras de Dubái)
Se espera un conjunto de documentación que permita a DLD verificar el valor, la propiedad y los gravámenes. Si bien los formatos pueden evolucionar, los solicitantes suelen preparar:
- Escritura de propiedad o contrato de compraventa con promotor (sobre plano) alineado con registros del DLD.
- Certificado de valoración DLD que confirme ≥ 2 millones de AED.
- Cartas bancarias: carta de no objeción y declaración de hipoteca/gravamen, si está financiado.
- Documentos de identificación personal requeridos por el portal DLD al momento de la presentación.
Para la planificación de cartera transfronteriza, que incluye financiamiento, exposición fiscal y estructuras de tenencia, consulte nuestras descripciones generales de impuestos y consideraciones para la constitución de empresas.
Contexto del mercado de Dubái: volúmenes de transacciones
Dubái registró aproximadamente 761 2 millones de AED en transacciones inmobiliarias en 2024, lo que subraya la escala y la liquidez del mercado. La composición de los compradores está evolucionando: las compras de compradores del Reino Unido aumentaron un 62 % interanual en el segundo trimestre de 2025, gracias a que la dinámica cambiaria favoreció la demanda entrante.
Al mismo tiempo, Fitch ha advertido posibles correcciones de precios tras años de ganancias, enfatizando la necesidad de disciplina en la valoración de las solicitudes de Golden Visa. La ampliación de la elegibilidad para activos sobre plano e hipotecados, junto con los umbrales basados en la valoración, parece diseñada para seguir atrayendo capital internacional, preservando al mismo tiempo la confianza regulatoria en la calidad de los activos.
Conclusión
Para 2025, la visa dorada de los EAU mantiene el requisito de 2 millones de AED para la propiedad, pero elimina el pago inicial de 1 millón de AED, lo que convierte la elegibilidad hipotecaria en un elemento fundamental. El éxito ahora depende de certificados de valoración DLD, documentación de título/gravámenes limpios y una estrecha coordinación con el prestamista. Tanto si es nuevo en el sector inmobiliario de Dubái como si es un comprador experimentado (incluidos los inversores indios que planean patrocinio familiar), estructure la financiación y el calendario en función de los hitos migratorios para proteger su estatus. Para obtener asesoramiento personalizado y asistencia con la tramitación de la solicitud, contáctenos.
