Compradores extranjeros y terrenos: Sociedades de responsabilidad limitada, mitos sobre la residencia e impuestos de salida en Armenia

El mercado inmobiliario de Armenia es abierto, estable y cada vez más atractivo para los inversores internacionales, pero las normas de propiedad de terrenos para compradores extranjeros son específicas. Comprender qué pueden y no pueden comprar los extranjeros, cuándo utilizar una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) armenia y cómo funcionan los impuestos de salida es esencial para estructurar operaciones de forma segura y fiscalmente eficiente.

Esta guía aclara el marco legal, disipa los mitos sobre la residencia y describe un manual paso a paso para adquirir tierras a través de una empresa local cuando sea necesario.

El marco jurídico de Armenia: la prohibición constitucional de la propiedad extranjera de tierras y su fundamento jurídico

La legislación armenia restringe la propiedad de tierras por parte de extranjeros y apátridas. La prohibición y sus excepciones se establecen en el Código de Tierras de la República de Armenia, que regula las categorías de tierras que pueden y no pueden ser poseídas directamente por extranjeros. En la práctica, esto significa que los compradores extranjeros deben confirmar la categoría de la tierra antes de intentar una compra directa.

Al mismo tiempo, Armenia permite a los extranjeros poseer la totalidad de empresas locales. Una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) armenia de propiedad totalmente extranjera o una entidad jurídica armenia similar puede adquirir terrenos, incluso aquellos que no pueden ser adquiridos por particulares, lo que ofrece una vía legal para la inversión en categorías restringidas.

¿Qué categorías de tierras no pueden comprar los extranjeros (tierras agrícolas, terrenos para construir)?

Farmland

Los extranjeros no pueden adquirir directamente tierras agrícolas. Las parcelas agrícolas se encuentran dentro de las categorías que, según el Código de Tierras, generalmente están prohibidas para los extranjeros como propietarios privados. Cuando la estrategia de un inversor requiere el control de tierras agrícolas (por ejemplo, huertos, viñedos o agroindustria a gran escala), la adquisición suele estructurarse a través de una empresa armenia propiedad del inversor extranjero.

Terrenos edificables y por qué esta restricción es importante para los inversores

Más allá de las tierras agrícolas, las parcelas edificables (terrenos destinados a la construcción) suelen estar restringidas, a menos que se encuentren dentro de las excepciones específicas previstas en el Código de Tierras. Por lo general, las personas extranjeras no pueden ser titulares directos de dichas parcelas; deben acogerse a una excepción admisible o adquirir el terreno a través de una entidad jurídica armenia.

Vista rápida: Propiedad individual extranjera vs. Sociedad de Responsabilidad Limitada Armenia

Tipo de terreno	¿Puede un particular extranjero comprar directamente?	¿A través de Armenian LLC?	Notas
Tierras agrícolas (tierras de cultivo)	No	Sí	Utilice una LLC armenia de propiedad totalmente extranjera para adquirir.
Parcelas edificables generales	No (a menos que se aplique una excepción)	Sí	Consulte las excepciones del Código de Tierras antes de la compra directa.
Parcelas de viviendas particulares (excepción)	Sí	Sí	Una de las categorías exentas para extranjeros.
Terrenos para jardinería (excepción)	Sí	Sí	Categoría exenta según el Código de Tierras.
Sitios para desarrollo de departamentos (excepción)	Sí	Sí	Permite la adquisición directa para el desarrollo que se ajuste a la excepción.

Excepciones: Los extranjeros pueden comprar tierras directamente

Parcelas de casas particulares

El Código de Tierras contempla excepciones que permiten a personas extranjeras poseer directamente ciertos tipos de terrenos, incluidas las parcelas destinadas a viviendas particulares. Esto permite a un comprador extranjero adquirir una vivienda junto con su parcela elegible, sujeto a la clasificación catastral correspondiente a la excepción.

Tierra de jardinería

Las tierras de jardinería, que a menudo se utilizan para horticultura en pequeña escala o jardines privados, también se tratan como una excepción, lo que permite la propiedad directa por parte de personas extranjeras cuando la designación catastral lo califica.

Sitios para desarrollo de apartamentos

Los terrenos destinados al desarrollo de apartamentos también pueden acogerse a las excepciones del Código de Tierras, lo que permite a los extranjeros adquirir directamente terrenos elegibles para proyectos residenciales multifamiliares. Para cualquier operación, confirme la categoría exacta del terreno y la zonificación para garantizar que la excepción se aplique antes de firmar el contrato de compraventa.

Uso de sociedades de responsabilidad limitada armenias y otros vehículos corporativos para adquirir tierras restringidas: vías legales y estructuras comunes

Cuando no es posible la compra directa, la vía habitual es adquirir el activo a través de una empresa armenia. La legislación armenia permite la propiedad extranjera al 100 % de las sociedades de responsabilidad limitada locales; la empresa puede adquirir parcelas agrícolas y otros tipos de terrenos restringidos en su propio nombre.

Estructuras de inversión comunes

• SPV de un solo activo: Formar una nueva LLC armenia para mantener una parcela de tierra o un proyecto para delimitar pasivos y agilizar la salida mediante la venta de acciones.
• Empresa operadora: Utilice una LLC armenia que también realice operaciones sobre el terreno (por ejemplo, agricultura, desarrollo) y posea la tierra necesaria para el negocio.
• Grupo holding: La empresa matriz posee SPV armenios; los dividendos pagados a accionistas no residentes normalmente están sujetos a una retención del 5 % (puede aplicarse una exención del tratado).

La planificación fiscal también es clave. Los vendedores pueden estar sujetos a un impuesto del 10% sobre las ganancias de capital derivadas de la venta de bienes inmuebles en Armenia. También pueden aplicarse impuestos sobre la propiedad en curso según el valor catastral de la propiedad y las normas municipales. Para obtener información fiscal más amplia, consulte nuestra guía. Impuestos en Armenia.

Paso a paso: Cómo constituir una LLC armenia y registrar terrenos a nombre de una empresa (Documentación)

Los pasos a continuación describen una ruta típica para adquirir tierras restringidas en Armenia a través de una LLC de propiedad totalmente extranjera.

1. Diseñar la estrategia del vehículo y la estructura del acuerdo: Determine si un SPV de proyecto único o una compañía operativa más amplia se adapta mejor a sus objetivos (separación de activos, financiación, salida mediante venta de acciones).
2. Preparar datos de accionistas y gerentes: Recopilar pasaportes y datos personales necesarios para los fundadores y directores; organizar traducciones y notarizaciones en armenio según sea necesario para la presentación.
3. Registrar la LLC armenia: Presentar los documentos de constitución ante el registro estatal, obtener los datos de la empresa y obtener un número de identificación fiscal (NIF). Los extranjeros pueden poseer el 100 % del capital social. Consulte también nuestra guía práctica para Registro de empresas en Armenia.
4. Abrir una cuenta bancaria corporativa: Establecer una banca local para fondos de compra y operaciones en curso.
5. Debida diligencia jurídica y técnica del terreno: Verificar la clasificación catastral, la zonificación, los gravámenes, los límites y el título del vendedor; confirmar si es posible una compra directa o se requiere la ruta LLC según el Código de Tierras.
6. Celebrar documentos de compraventa notariados: Finalizar el contrato de compraventa y presentar la inscripción en el catastro/registro de la propiedad a nombre de la empresa.
7. Inscripciones post-cierre: Actualice los registros fiscales y municipales, y asegúrese de que la contabilidad de la empresa refleje la adquisición. Indique las obligaciones fiscales sobre la propiedad, cuando corresponda.
8. Planifique la salida y los flujos de efectivo por adelantado: Modelo de impuesto a las ganancias de capital sobre una venta futura y confirmación de retención de dividendos sobre distribuciones a accionistas extranjeros (generalmente 5%, sujeto a alivio del tratado).

Recursos relacionados

• Transacciones inmobiliarias y de propiedades en Armenia
• Rutas y opciones de inversión
• Visas y opciones de estadía para extranjeros
• Descripción general de las vías de acceso a la ciudadanía armenia

Conclusión

Para los compradores extranjeros en Armenia, la tierra es directamente propiedad de la empresa bajo excepciones específicas o requiere una entidad corporativa armenia. El uso de una LLC constituida localmente ofrece a los inversores una vía legal para adquirir tierras agrícolas y terrenos edificables, a la vez que mantiene flexibilidad en la financiación y la salida. Para una estructuración, diligencia debida y presentaciones personalizadas, contactar a nuestro equipo técnico..