ساخت و ساز غیرقانونی در ارمنستان: قوانین جدید تخریب یک ماهه برای بالکن‌ها و الحاقات غیرمجاز (۲۰۲۶)

ارمنستان در شرف تشدید قوانین مربوط به ساخت و سازهای غیرمجاز به گونه‌ای است که مستقیماً برای مالکان عادی آپارتمان - و نه فقط توسعه‌دهندگان - اهمیت دارد. از 30 آگوست 2026، مالکی که از رئیس جامعه خود درخواست کتبی تخریب دریافت می‌کند، عموماً یک ماه فرصت دارد تا با هزینه خود اقدام کند و یکی از راه حل‌های دادگاهی که مالکان از گذشته برای توقف اجرای قانون به آن استناد می‌کردند، دیگر برای سازه‌های واقع در زمین‌های عمومی یا دولتی در دسترس نخواهد بود.

اگر در ایروان یا هر جای دیگری در ارمنستان آپارتمانی دارید، می‌خرید یا به ارث می‌برید که دارای بالکن محصور، تراس توکار یا هرگونه الحاقی است که سابقه مجوز آن را هرگز بررسی نکرده‌اید، این فرصتی است تا بفهمید در چه وضعیتی هستید. در زیر تغییرات، اینکه هر مسیر برای چه کسانی اعمال می‌شود و قبل از پایان ماه اوت چه باید کرد، آمده است.

چه چیزی در 30 آگوست 2026 تغییر می‌کند؟

سه قانون جداگانه در یک روز لازم‌الاجرا می‌شوند. آنها با هم در ۳ ژوئیه ۲۰۲۶ تصویب و در ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۶ در روزنامه رسمی منتشر شدند. اگر هر کدام را جداگانه بخوانید، معنای محدودی دارد؛ اما اگر با هم بخوانید، تعادل بین مالک ملک و شهرداری را تغییر می‌دهید.

HO-405-N — نیاز به تخریب یک ماهه

این قانون، مفاد قانون مدنی ارمنستان در مورد سازه‌های غیرمجاز را اصلاح می‌کند. اثر عملی آن، تعیین ضرب‌الاجل است: در مواردی که مسیر تخریب مستقیماً به مالک مربوط می‌شود، مالک باید ظرف یک ماه از دریافت درخواست کتبی رئیس جامعه، سازه را تخریب کند یا ملک را به وضعیت قبلی خود بازگرداند - مگر اینکه آن درخواست مدت زمان طولانی‌تری را مشخص کند. نکته مهم این است که این اصلاحیه، اموال مشترک آپارتمان‌ها را نیز جدا کرده و مسیر آن را به طور متفاوتی تعیین می‌کند. به متن منتشر شده HO-405-N مراجعه کنید.

HO-398-N — محدودیت اقدامات امنیتی مربوط به ادعا

این قانون، قوانین آیین دادرسی اداری ارمنستان را اصلاح می‌کند تا دادگاه‌ها را از اعطای اقدام تأمین ادعا که مانع تخریب سازه غیرمجاز واقع در زمین‌های عمومی یا زمین‌های دولتی در محدوده‌های عمومی می‌شود، منع کند. این قانون همچنین دارای اثر انتقالی است: اقدامات تأمین ادعا از آن نوع که قبلاً قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن اعطا شده بودند، در آن تاریخ منقضی می‌شوند و دادگاه باید ظرف سه روز به اداره اجرای اجباری اطلاع دهد. به متن منتشر شده HO-398-N مراجعه کنید.

HO-406-N — دوره دو ماهه بررسی پرونده

این مورد به طور گسترده اشتباه تعبیر شده است. این قانون، مدت زمانی را که یک نهاد اداری پس از دریافت پروتکل برای بررسی و تصمیم‌گیری در مورد برخی از پرونده‌های تخلفات اداری دارد، از ۱۵ روز به دو ماه افزایش می‌دهد. این یک مهلت تصمیم‌گیری برای مرجع است، نه یک مهلت تجدیدنظر طولانی‌تر برای شما. دوره ۳۰ روزه برای طرح شکایت علیه یک تصمیم و دوره ۳۰ روزه برای بررسی آن شکایت، بدون تغییر باقی مانده است. همین قانون همچنین برای برخی از تخلفات ذکر شده، الزامی را برای به چالش کشیدن یک تصمیم از طریق اداری قبل از مراجعه به دادگاه معرفی می‌کند. به متن منتشر شده HO-406-N مراجعه کنید.

چه کسی تحت تأثیر قرار می‌گیرد - دو مسیر متفاوت

رایج‌ترین اشتباه در پوشش اولیه این بسته، در نظر گرفتن آن به عنوان یک مکانیسم واحد است. اما اینطور نیست. ماده اصلاح‌شده قانون مدنی دو مسیر مجزا را تعیین می‌کند و اینکه شما در کدام یک از این مسیرها هستید، تعیین می‌کند که آیا اصلاً ساعت یک ماهه برای شما اعمال می‌شود یا خیر.

مسیر ۱ - زمین‌های خصوصی و الحاقات به واحد خودتان

اگر سازه غیرمجاز در زمینی که شما مالک آن هستید واقع شده باشد، یا الحاقی غیرقانونی به آپارتمان یا واحدی باشد که شما مالک آن هستید، مطالبه به شما تعلق می‌گیرد و مهلت یک ماهه برای رعایت مقررات علیه شما اعمال می‌شود. هزینه تخریب یا بازسازی بر عهده شماست. این مسیری است که بالکن‌های محصور، اتاق‌های اضافی، ساخت سقف و تبدیل تراس را در واحدهای تحت مالکیت شخصی در بر می‌گیرد.

یک شرط مهم در مورد بالکن‌ها. نه تعریف قانون مدنی از سازه غیرمجاز و نه اصلاحیه ۲۰۲۶، «بالکن محصور» را به عنوان یک دسته بندی ذکر نمی‌کنند. قوانین نقشه طبقات کاداستر، بالکن را به عنوان نمونه‌ای از چیزی که می‌تواند یک الحاق غیرمجاز باشد، فهرست می‌کنند، به همین دلیل بالکن‌ها نقطه اشتعال عملی هستند - اما اینکه آیا محوطه شما واجد شرایط است یا خیر، به واقعیت بستگی دارد. این موضوع به سابقه مجوز، اینکه آیا کار با عناصر مشترک یا باربر برخورد کرده است یا خیر، و اینکه مرزهای واحد ثبت شده شما در واقع در کجا قرار دارند، بستگی دارد. از این واقعیت که بالکن سال‌هاست محصور بوده است، به هیچ وجه فرض نکنید.

مسیر ۲ - سازه‌های غیرمجاز در ملک مشترک آپارتمان

در مواردی که سازه غیرمجاز در ملک مشترک یک ساختمان چند آپارتمانی - راه پله‌ها، راهروها، سقف، دیوارهای خارجی، زمین زیر ساختمان - قرار دارد، این اصلاحیه صراحتاً آن را از مسیر یک ماهه مورد تقاضای مالک خارج می‌کند. در عوض، از طریق یک تصمیم تخریب جداگانه که توسط مرجع ذیصلاح اتخاذ می‌شود، این کار انجام می‌شود و قانون، مهلت یک ماهه ثابتی را برای آن مسیر تعیین نمی‌کند.

این تمایز، نه یک راه گریز است و نه یک تعویق. این صرفاً به این معنی است که رویه، مخاطب تصمیم و زمان‌بندی متفاوت هستند. رویه قضایی ارمنستان سال‌هاست که از حقوق مشترک مالکان بر سازه‌های مشاع و باربر یک ساختمان حمایت می‌کند و ساخت و ساز در آن مناطق را بدون رضایت سایر مالکان غیرقانونی می‌داند. بسته ۲۰۲۶ به جای جایگزینی آن، بر اساس این دکترین موجود بنا شده است.

تقاضای یک ماهه: آنچه واقعاً اتفاق می‌افتد

درخواست کتبی تخریب از ناکجاآباد نمی‌رسد. در رویه فعلی شهرداری، این ترتیب معمولاً به این صورت است: بازرسی، سازه را شناسایی می‌کند؛ یک پروتکل اداری تنظیم می‌شود؛ مالک اخطاریه و فرصتی برای شنیدن اظهاراتش دریافت می‌کند؛ در مواردی که سازه طبق قوانین مربوط به قانونی‌سازی واجد شرایط باشد، فرصتی برای قانونی‌سازی آن وجود دارد؛ و تنها در صورت عدم موفقیت، درخواست کتبی تخریب به عنوان آخرین اقدام اداری صادر می‌شود.

آنچه در تاریخ ۳۰ آگوست تغییر می‌کند، انتهای این توالی است. پس از ابلاغ درخواست، ساعت یک ماهه از زمان دریافت درخواست، نه از تاریخ چاپ شده روی آن، آغاز می‌شود - که این امر، اثبات تحویل را به موضوعی زنده و ارزشمند برای مستندسازی تبدیل می‌کند. اگر درخواست، مدت زمان طولانی‌تری را مجاز بداند، آن مدت زمان طولانی‌تر ملاک عمل خواهد بود. اگر هیچ کاری نکنید و مهلت بگذرد، درخواست قابل اجرا می‌شود و دادگاه‌های ارمنستان همواره از بازگشایی قانونی بودن تخریب و جریمه‌های شهرداری پس از انقضای مهلت اعتراض، خودداری کرده‌اند.

جدا از تخریب، ساخت و ساز غیرمجاز مدت‌هاست که طبق قانون ارمنستان جریمه‌های اداری به همراه دارد و میزان آن به این بستگی دارد که آیا فرد حق استفاده از زمین را بر روی آن قطعه زمین داشته است یا خیر. این مقررات جریمه در کنار - و نه به جای - مسیر تخریب قرار می‌گیرند.

چرا دادگاه‌ها برای جلوگیری از تخریب با مشکل مواجه خواهند شد؟

تاکنون، مالکی که با تخریب مواجه بود، می‌توانست از دادگاه درخواست اقدام تأمین ادعا کند - یک دستور موقت که موقعیت را تا زمان تصمیم‌گیری در مورد اختلاف اصلی مسدود می‌کرد. در عمل، این ابزاری بود که زمان می‌خرید. از 30 آگوست، دادگاه‌ها از صدور اقدام تأمین ادعا که مانع تخریب یک سازه غیرمجاز در زمین‌های عمومی یا زمین‌های دولتی در محدوده جامعه می‌شود، منع خواهند شد. دستورات موجود از این نوع در تاریخ لازم‌الاجرا شدن، از درجه اعتبار ساقط می‌شوند.

بیان دقیق محدوده‌ی این تغییر مهم است، زیرا اغراق‌آمیز است. این ممنوعیت مختص اقدامات امنیتی-ادعایی و سازه‌های روی زمین‌های عمومی یا دولتی در محدوده‌ی جامعه است. این یک قانون کلی نیست که دادگاه هرگز نمی‌تواند تخریب را متوقف کند. قوانین آیین دادرسی اداری ارمنستان شامل یک قدرت جداگانه و مبتنی بر پیشنهاد برای تعلیق اجرای یک قانون اداری است و این قدرت توسط این بسته اصلاح نشده است. اینکه آیا و چگونه این قدرت در کنار ممنوعیت جدید قابل استفاده باقی می‌ماند، واقعاً نامشخص است - این قانون هنوز لازم‌الاجرا نشده است، بنابراین هیچ دادگاهی این تعامل را آزمایش نکرده است و هیچ رویه قضایی برای استناد وجود ندارد. اگر وضعیت شما به این سوال بستگی دارد، آن را باز در نظر بگیرید و آن را بر اساس واقعیت‌ها ارزیابی کنید، نه اینکه منتظر پاسخ باشید.

در یک نکته مرتبط: تا اوایل آگوست 2026، هیچ اعتراض قانون اساسی ثبت شده عمومی به HO-398-N در فهرست‌های تصمیم منتشر شده دادگاه قانون اساسی وجود نداشت. این فهرست‌ها یک ثبت ثبت پرونده در زمان واقعی نیستند، بنابراین بهتر است به جای «هیچ پرونده‌ای ثبت نشده» به صورت «هنوز چیزی ثبت نشده» خوانده شود.

آنچه خریداران قبل از بستن قرارداد باید بررسی کنند

خریداری که قرارداد خرید آپارتمانی با الحاقات غیرقانونی را نهایی می‌کند، مشکل، از جمله هزینه تخریب، را به ارث می‌برد. بررسی سند مالکیت به تنهایی مشکل را حل نمی‌کند - یک خلاصه از کاداستر، حقوق و قیود را تأیید می‌کند اما تضمین نمی‌کند که ساختمان با مجوزهایش مطابقت داشته باشد. این تنها دلیل مفید برای خریداران مهاجر و خارجی است که از راه دور و فقط بر اساس اسناد معامله نکنند.

• یک مرجع یکپارچه جدید از کمیته کاداستر دریافت کنید. این فهرست حقوق و تعهدات ثبت‌شده را فهرست می‌کند و گاهی اوقات یک ساختار ثبت‌شده اما غیرقانونی را علامت‌گذاری می‌کند.
• نقشه رسمی طبقه را با واحد فیزیکی مقایسه کنید. با نقشه طبقه کاداستر در دست، در آپارتمان قدم بزنید. بالکن، اتاق یا تراسی که در آپارتمان وجود دارد اما در نقشه نیست، واضح‌ترین علامت اولیه است.
• در پورتال قضایی جستجو کنید. برای اطلاع از دعاوی اداری در حال بررسی یا دستورات موقت - از جمله دستوراتی که در تاریخ 30 آگوست منقضی می‌شوند - به datalex.am مراجعه کنید و نام و آدرس فروشنده را بررسی کنید.
• کتباً از شهرداری استعلام کنید. یک استعلام کتبی یا یک چک الکترونیکی می‌تواند مراحل قانونی فعال، جریمه‌های پرداخت نشده یا حکم تخریب صادر شده را آشکار کند.
• با مجتمع مسکونی یا مدیریت ساختمان صحبت کنید. اخطاریه‌های اخیر شهرداری و اختلافات مربوط به حوزه‌های مشترک معمولاً ابتدا در آنجا مطرح می‌شوند و اینها مواردی هستند که در مسیر دوم قرار می‌گیرند.

برای چارچوب گسترده‌تر این بررسی‌ها، به راهنمای ما در مورد قانون ساخت و ساز و املاک و مستغلات در ارمنستان و بررسی اجمالی عملکرد املاک و مستغلات ما مراجعه کنید . اگر به عنوان یک فرد غیرمقیم اقدام به خرید می‌کنید، یادداشت ما در مورد مالیات املاک و مستغلات ارمنستان برای افراد غیرمقیم، جنبه مالیاتی همان معامله را پوشش می‌دهد.

سوالات متداول

قبل از 30 آگوست چه باید کرد؟

فرصت کوتاهی باقی مانده است. سه گام عملی، به ترتیب فوریت. اول، اگر در حال حاضر تحت حمایت حکم دادگاهی هستید که تخریب را متوقف می‌کند، همین حالا بررسی کنید که آیا این نوع از نوع، از نوعِ 30 آگوست است یا خیر - یعنی گروهی که کمترین زمان را دارد. دوم، اگر بالکن، الحاق یا ساختمانِ در حال ساختِ محصور دارید و هرگز وضعیت مجوز آن را تأیید نکرده‌اید، نقشه طبقه کاداستر را بررسی کنید و آن را با واحد مقایسه کنید. این بررسی ده دقیقه‌ای به شما می‌گوید که آیا اصلاً سوالی برای پاسخ دادن دارید یا خیر. سوم، اگر در اواسط خرید هستید، فقط روی سندِ کاغذی معامله را نبندید.

اگر هر یک از این موارد در مورد شما صدق می‌کند، بررسی انطباق و بررسی‌های لازم قبل از پایان ماه اوت به طور قابل توجهی ارزان‌تر از تخریب پس از آن است. با شرح مختصری از ملک با ما تماس بگیرید تا به شما بگوییم که در کدام مسیر قرار دارید.

آخرین به روز رسانی: 9 اوت 2026