تکمیل یک خانه شخصی نوساز در ارمنستان: قانون تکمیل، سکونت و اولین ثبت کاداستر

یک خانه شخصی نوساز در ارمنستان پس از دریافت سند تکمیل ساخت و مجوز بهره‌برداری، به طور قانونی قابل استفاده و ثبت می‌شود و اولین ثبت سند مالکیت در کاداستر، ۲۶۰۰۰ درام ارمنستان در سطح استاندارد هزینه دارد. اینکه کدام مسیر سند تکمیل ساخت را ایجاد می‌کند، به اندازه و نوع خانه بستگی دارد: از ۱ ژوئن ۲۰۲۶، خانه‌های کوچک ساخته شده توسط مالک می‌توانند از یک رویه آنلاین ساده استفاده کنند، در حالی که سایر موارد همچنان از طریق کمیسیون پذیرش انجام می‌شود.

کدام مسیر تکمیل برای خانه شما اعمال می‌شود؟

مسیر ساده‌شده در پیوست ۴.۱ به تصمیم دولت ۵۹۶-N آمده است که توسط تصمیم دولت ۱۹۶۹-N مورخ ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ اضافه شده و از ۱ ژوئن ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است. یک خانه تنها در صورتی واجد شرایط است که هر یک از این شرایط را داشته باشد:

• ساختمان یک شیء با خطر متوسط، از نوع II است؛
• توسعه‌دهنده یک شخص حقیقی است: یک شهروند ارمنی، یک شهروند خارجی یا یک شخص بدون تابعیت (شرکت‌ها خارج از مسیر هستند)؛
• توسعه‌دهنده مالک زمین است یا حق توسعه آن را در اختیار دارد؛
• این قطعه زمین، زمینی مسکونی با طرح توسعه مسکونی و با مساحت حداقل ۴۰۰ متر مربع است (حداکثری تعیین نشده است)؛
• مساحت کل خانه بیش از ۳۰۰ متر مربع نباشد که به عنوان مساحت کل طبقات اندازه‌گیری می‌شود و حداکثر دو طبقه روی زمین و یک طبقه زیر زمین (زیرزمین یا نیمه زیرزمین) دارد.
• ساختمان‌های فرعی روی هم رفته از ۵۰ متر مربع تجاوز نمی‌کنند؛
• ساخت و ساز برای اهداف تجاری نیست.

دو گروه از پروژه‌ها حتی زمانی که محدودیت‌های اندازه را رعایت می‌کنند، مستثنی هستند: خانه‌هایی که تحت برنامه‌های دولتی، شهری یا خیریه ساخته شده‌اند، و ساخت و ساز در داخل منطقه حفاظت از بناهای تاریخی یا فرهنگی یا یک منطقه توسعه شهری با مقررات ویژه قانونی. رعایت محدودیت‌ها همچنین قوانین برنامه‌ریزی را لغو نمی‌کند: این ضمیمه اجازه می‌دهد در مواردی که پارامترهای پیشنهادی با اسناد برنامه‌ریزی فضایی یا با هنجارهای توسعه شهری، زیست‌محیطی، بهداشتی یا ایمنی در برابر آتش مغایرت داشته باشند، درخواست رد شود.

اگر مجوز شما قبل از راه‌اندازی پلتفرم آنلاین توسط جامعه صادر شده باشد، همچنان می‌توانید از مرحله تکمیل ساده‌شده استفاده کنید: تصمیم ۱۹۶۹-N صراحتاً آن را به مجوزهای قدیمی‌تر و همچنین مجوزهای صادر شده از طریق پلتفرم تعمیم می‌دهد. مجوز قدیمی‌تر شرایط واجد شرایط بودن فوق را کاهش نمی‌دهد.

تصمیم دولت به شماره ۱۰۵۷-N مورخ ۱۶ ژوئیه ۲۰۲۶ (که طبق ARLIS از ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است) سه فرم مرحله طراحی مسیر ساده‌شده را جایگزین کرد: تکلیف ساده‌شده معماری-برنامه‌ریزی، تکلیف صادرشده و مجوز ساخت ساده‌شده. شرایط طراحی آن، ارتفاع ۱۰ متر با سقف شیب‌دار یا ۸ متر با سقف مسطح را مجاز می‌داند، منطقه توسعه‌یافته نفوذناپذیر را در ۴۰٪ از قطعه زمین محدود می‌کند، حداقل ۶۰٪ محوطه‌سازی را الزامی می‌کند و به مجوز ساخت و ساز یک دوره ساخت سه ساله می‌دهد. این تصمیم، آستانه‌های واجد شرایط بودن، موارد استثنا و فرم تکمیل را بدون تغییر باقی گذاشت. اطلاعیه رسمی تغییرات پلتفرم پس از تصمیم ۱۰۵۷-N هنوز مشخص نشده است.

مسیر ساده شده گام به گام: فرم Պ-ԱՇ

فرم Պ-ԱՇ (که گاهی اوقات به صورت P-ASH نوشته می‌شود) سندی ساده‌شده برای تکمیل مسیر و مجوز عملیات است که در یک سند ارائه شده است. پلتفرم پس از وارد کردن سه مورد توسط مالک، آن را تولید می‌کند:

1. نتیجه مثبت تحقیقات فنی که تأیید می‌کند ساخت‌وساز تکمیل شده و خانه آماده استفاده است؛
2. نتیجه‌گیری حرفه‌ای یک معمار دارای مجوز، بر اساس اندازه‌گیری‌های انجام‌شده توسط یک نقشه‌بردار واجد شرایط، که انحرافات غیرضروری مجاز در این روش را پوشش می‌دهد؛
3. مدرک پرداخت هزینه محلی تعیین شده توسط جامعه، یا دستور پرداخت از سیستم پرداخت الکترونیکی ایالتی، یا کد 20 رقمی آن.

ضمیمه، نتیجه‌گیری معمار را بدون هیچ قید و شرطی فهرست می‌کند و آن را به خانه‌هایی با انحرافات محدود می‌کند، بنابراین حتی اگر معتقدید خانه دقیقاً با طرح مطابقت دارد، برای سفارش آن برنامه‌ریزی کنید. پس از ورود سه ورودی، سند تکمیل به طور خودکار تشکیل می‌شود و دارای یادداشتی است که نشان می‌دهد توسط مرجع ذیصلاح صادر شده است. آن سند، سند تکمیل و مجوز بهره‌برداری ترکیبی برای خانه است.

طبق تصمیم شماره ۱۹۶۹-N، پلتفرم urban.e-gov.am به عنوان پلتفرم انتخاب شده است. این سایت اکنون کاربرانی را که به دنبال خدمات صدور مجوز ساخت و ساز هستند، به urban-permits.e-gov.am هدایت می‌کند که از ورود به سیستم شناسه الکترونیکی ملی ارمنستان (Ես եմ) استفاده می‌کند. توالی ثبت اطلاعات صفحه به صفحه فعلی در یک ثبت واقعی تأیید نشده است.

برای مراحل اولیه طراحی و اخذ مجوز در همان مسیر، به راهنمای ما در مورد فرآیند اخذ مجوز ساخت و ساز در ارمنستان مراجعه کنید.

رویه پذیرش عمومی در زمانی که خانه واجد شرایط نیست

خانه‌ای که فاقد هرگونه شرایط مسیر ساده‌شده (خانه بزرگتر، شرکت توسعه‌دهنده، قطعه‌ای کمتر از ۴۰۰ متر مربع، طبقه سوم بالای زمین) باشد، طبق پیوست ۱ تصمیم ۵۹۶-N، که توسط تصمیم دولت ۵۳۵-N مورخ ۱۸ آوریل ۲۰۲۶ (که از ۲۲ آوریل ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است) اصلاح شده است، تکمیل می‌شود. سند نهایی دوباره یک قانون اداری واحد است: برای یک خانه مستقل، قانون تکمیل و مجوز بهره‌برداری توسط رئیس جامعه با هم صادر می‌شوند. قانون کمیسیون پذیرش، مدرکی برای این تصمیم است و هیچ مجوزی برای استفاده از خانه به تنهایی نمی‌دهد.

1. نامزدی‌ها. پس از اینکه پیمانکار تکمیل کار را گزارش داد، توسعه‌دهنده از هر نهادی که باید در کمیسیون پذیرش حضور داشته باشد، می‌خواهد که نماینده‌ای را معرفی کند. هر کدام باید ظرف پنج روز از دریافت درخواست، این کار را انجام دهند.
2. کمیسیون. توسعه‌دهنده، کمیسیون را تشکیل می‌دهد و ریاست آن را بر عهده دارد و هزینه کار آن را پرداخت می‌کند. برای خانه‌های دسته دوم و سوم، این کمیسیون شامل طراح، ناظر فنی، پیمانکار، نماینده جامعه و در مواردی که اسناد خدمات شهری ایجاب کند، نمایندگان خدمات شهری می‌شود. در مواردی که یک شخص حقیقی خانه را برای مصارف غیرتجاری ساخته باشد، هیئت بازرسی مشارکتی ندارد.
3. اندازه‌گیری‌های هنگام ساخت (As-built). انجام یک نقشه‌برداری اندازه‌گیری که ابعاد، طبقات، ارتفاع، مساحت و موقعیت واقعی خانه را در زمین ثبت کند، الزامی است و قانون کمیسیون باید کد بسته اندازه‌گیری تولید شده در e-cadastre.am را شناسایی کند.
4. جایگاه طراح. سرپرست طراحی، حداکثر تا چهارمین روز کاری پس از تشکیل کمیسیون، در مورد هرگونه انحراف، میزان آنها و اینکه آیا ضروری هستند یا خیر، اظهار نظر می‌کند.
5. ارزیابی کمیسیون. اعضا انطباق را ظرف ۵ روز کاری برای دسته دوم، ۱۰ روز کاری برای دسته سوم و ۲۰ روز کاری برای دسته‌های چهارم و پنجم ارزیابی می‌کنند. عضوی که نتواند ارزیابی را به موقع ارائه دهد، به خودی خود روند کار را متوقف نمی‌کند.
6. امضاها هیئت بازرسی و سایر نهادهای ذی‌نفع، در صورت دخالت، ظرف سه روز برای دسته‌های دوم و سوم و پنج روز برای دسته‌های چهارم و پنجم، نتیجه‌گیری خود را ارائه می‌دهند.
7. کاربرد. ظرف 10 روز پس از امضای قانون کمیسیون، توسعه‌دهنده به صورت الکترونیکی در فرم 3-3-1 درخواست خود را ارائه می‌دهد و قانون کمیسیون، فهرست اسناد در حال ساخت (یا نتیجه مثبت تحقیقات فنی در صورت مجاز بودن قوانین) و رسیدهای مربوط به هزینه‌های تکمیل و بهره‌برداری مجتمع را پیوست می‌کند.
8. تصمیم گیری رئیس جامعه، قانون تکمیل و بهره‌برداری ترکیبی را ظرف سه روز از تاریخ درخواست برای دسته‌های دوم و سوم و پنج روز برای دسته‌های چهارم و پنجم صادر می‌کند.

برخی از این دوره‌ها بر حسب روزهای کاری و برخی بر حسب روزهای تقویمی بیان شده‌اند؛ در این تصمیم فقط برای موقعیت طراح و ارزیابی‌های کمیسیون از قید روز کاری استفاده شده است. از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون HO-402-N در 30 آگوست 2026، شهرداری که مهلت تصمیم‌گیری خود را در مورد یک موضوع ملکی از دست بدهد، به عنوان امتناع تلقی می‌شود، بنابراین یک شهرداری خاموش هیچ چیزی را مجاز نکرده است.

راهنمای ما برای پروژه‌های ساخت و ساز املاک و مستغلات در ارمنستان، مراحل قبل از تکمیل را پوشش می‌دهد.

اولین ثبت نام در کاداستر: اسناد، هزینه ها، زمان بندی

سند تکمیل بنا، مبنای ثبت سند مالکیت خانه توسط مالک است. قانون ثبت حقوق مالکیت دولتی، علاوه بر درخواست عمومی و شناسنامه، چهار سند دیگر را برای ثبت یک ساختمان تکمیل‌شده فهرست می‌کند:

• پروژه ساختمانی که به طور کامل تأیید شده باشد؛
• قانون تکمیل ساخت و ساز؛
• تصمیم شهرداری در مورد تعیین آدرس؛
• اسناد اندازه‌گیری

تکلیف معماری-برنامه‌ریزی دیگر در آن فهرست نیست و مجوز ساخت‌وساز برای یک ساختمان تکمیل‌شده به‌طور جداگانه فهرست نشده است. حق شما بر زمین زیر خانه باید از قبل مشخص شده باشد. در مواردی که شهرداری پروژه، سند تکمیل و اسناد مربوطه را به‌صورت الکترونیکی به کاداستر ارسال می‌کند، قانون آنها را به‌عنوان اسناد ارسال‌شده تلقی می‌کند، بنابراین شما لزوماً نیازی به بارگذاری نسخه‌های کاغذی جدید ندارید. ثبت آدرس بر اساس تصمیم شهرداری رایگان است.

قانون همچنین اجازه می‌دهد مالکیت صرفاً بر اساس سند تکمیل بنا ثبت شود، و محدودیت استفاده همزمان ثبت و با صدور مجوز بهره‌برداری لغو شود. برای یک خانه مستقل، این موضوع به ندرت اهمیت دارد، زیرا هر دو سند معمولاً با هم در یک سند صادر می‌شوند.

ارقام دلار آمریکا با نرخ خانه ۳۶۱.۳۶ درام به ازای هر دلار آمریکا، نرخ CBA 19 اکتبر ۲۰۲۶ محاسبه شده‌اند. عوارض دولتی، عوارض پایه ۱۰۰۰ درام است زیرا ثبت خانه جدید یک مالک-سازنده، ثبت مالکیت است و بر اساس فروش یا حکم دادگاه نیست. پس از خرید، عوارض یک خانه به ۲۰۰۰۰ درام افزایش می‌یابد، که مبلغ ۴۵۰۰۰ درام (حدود ۱۲۵ دلار آمریکا) ذکر شده برای ثبت خانه‌های معمولی از آن ناشی می‌شود. این خدمات دو ساعته برای حقوق ناشی از معاملات بر روی ملکی که قبلاً به عنوان یک واحد جداگانه ثبت شده است، محفوظ است، بنابراین اولین ثبت یک خانه تازه ساخته شده نمی‌تواند از آن استفاده کند، حتی اگر زمین زیر آن قبلاً ثبت شده باشد. هزینه‌ها فقط شامل ثبت می‌شود. نقشه‌برداری، نتیجه‌گیری‌های حرفه‌ای و هزینه‌های اجتماعی جداگانه هستند.

وب‌سایت کاداستر اعلام می‌کند که ثبت اولیه حقوق مالکیت رایگان است. این بیانیه معافیت عمومی برای ساختمان‌های جدید ایجاد نمی‌کند. معافیت قانونی شامل املاک مسکونی و زمین‌های کشاورزی شهروندان می‌شود که قبل از ۱ مارس ۱۹۹۸ خریداری شده و از آن زمان تاکنون ثبت نشده‌اند و ثبت سریع را شامل نمی‌شود. املاک واقع در شهرک‌های واقع در فهرست‌های مرزی و کوهستانی دولت، ۵۰٪ تخفیف در هزینه خدمات دریافت می‌کنند. راهنمای ما برای ثبت اولیه املاک و کاداستر الکترونیکی، معافیت قبل از ۱۹۹۸ را پوشش می‌دهد.

معافیت مالیاتی املاک شامل اولین ثبت نام فرد نمی‌شود

قانون HO-407-N که از 30 آگوست 2026 لازم‌الاجرا است، فرد را ملزم می‌کند که قبل از اکثر ثبت‌ها، مالیات بر دارایی ملک را تسویه کند، اما صراحتاً اولین ثبت دولتی مالکیت را مستثنی می‌کند. بنابراین، مالک-سازنده‌ای که خانه جدید را به نام خود ثبت می‌کند، نیازی به گواهی تسویه ندارد. شرکتی که خانه‌ای را ثبت می‌کند چنین استثنایی ندارد: باید مالیات بر تمام دارایی‌های مشمول مالیات خود را در جامعه تسویه کند. قانون گسترده‌تر در این توضیح داده شده است که چگونه مالیات بر دارایی اکنون مانع ثبت در ارمنستان می‌شود.

انحراف از مجوز و ساخت و ساز غیرمجاز: جریمه چه کاری انجام می‌دهد و چه کاری انجام نمی‌دهد

خانه‌ای که با طرح مصوب خود متفاوت باشد، در یکی از دو دسته قرار می‌گیرد. انحرافات غیرضروری، در چارچوب شرایطی که تصمیم ۵۹۶-N تعیین کرده است، توسط سرپرست طراحی یا معمار دارای مجوز ارزیابی شده و در فرآیند تکمیل رسیدگی می‌شود. هرگونه انحراف خارج از این شرایط ضروری است. انحراف ضروری مانع از اقدام پذیرش مثبت تا زمان اصلاح آن می‌شود. سپس توسعه‌دهنده مهلتی برای رفع مشکل و درخواست مجدد دارد. اگر این مهلت بدون اقدام کمیسیون مثبت به پایان برسد، رئیس جامعه از کاداستر می‌خواهد که سازه را به عنوان غیرمجاز ثبت کند.

بنابراین، داشتن مجوز ساخت و ساز، خانه را از طبقه‌بندی شدن به عنوان ساخت و ساز غیرمجاز مصون نمی‌کند: ساخت و سازی که با نقض اساسی شرایط مجوز یا هنجارهای شهرسازی همراه باشد، طبق قانون مدنی و قانون تخلفات اداری، ساخت و ساز غیرمجاز محسوب می‌شود.

پرداخت جریمه، خانه را قانونی نمی‌کند. قانون تخلفات اداری تصریح می‌کند که جریمه اداری، متخلف را از تعهدی که نقض آن منجر به جریمه شده است، معاف نمی‌کند. دیوان عالی کشور همین منطق را در پرونده فلیکس مخاکیان علیه شهرداری ایروان (پرونده ՎԴ/1961/05/15، 7 آوریل 2018) اعمال کرد و اعلام کرد که مسئولیت ادامه ساخت و ساز غیرمجاز به پرداخت جریمه قبلی بستگی ندارد.

اجرای قانون در ۳۰ آگوست ۲۰۲۶ تشدید شد:

• قانون HO-405-N اجازه می‌دهد تا درخواست‌های کتبی برای تخریب یا بازسازی سازه‌های غیرمجاز، غیرقانونی و الحاقات غیرمجاز در زمین‌های خصوصی، معمولاً با یک ماه مهلت برای اجرا، ارائه شود.
• قانون HO-398-N تعلیق خودکاری را که در تجدیدنظرخواهی برای تصمیمات خاص توقف کار، رد قانونی شدن و درخواست کتبی اعمال می‌شد، حذف کرد.
• قانون HO-406-N جرایمی را برای نادیده گرفتن تقاضای تخریب یا بازسازی زمین‌های خصوصی و ادامه کار پس از تعلیق شهرداری اضافه کرد.

به طور جداگانه، قانون HO-331-N (که از ۱۸ ژوئیه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است) یک مکانیسم استثنایی در فهرست دولتی برای برخی از سازه‌های غیرمجاز در زمین‌های خصوصی ایجاد کرد که مهلت درخواست‌ها تا ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷ و اقدامات دولتی تا ۲۰ فوریه ۲۰۲۸ است. این یک کانال قانونی‌سازی یک‌باره با شرایط خاص خود است و جایگزین تکمیل معمولی نمی‌شود؛ وضعیت عملیاتی اقدامات اجرایی آن مشخص نشده است. قوانین تخریب در مقاله ما در مورد ساخت و ساز غیرقانونی و قانون تخریب یک ماهه به تفصیل پوشش داده شده است.

اگر مطمئن نیستید که خانه شما معیارهای مسیر ساده‌شده را برآورده می‌کند یا اینکه انحراف ضروری است، قبل از ثبت درخواست، مجوز، طرح تأیید شده و اندازه‌گیری‌های نقشه‌بردار را بررسی کنید؛ تیم املاک ما مراحل تکمیل و ثبت اولیه را برای مالکان در ارمنستان و خارج از کشور انجام می‌دهد.

سوالات متداول

آخرین به روز رسانی: 28 اکتبر 2026