قانون قانونی سازی ساخت و ساز غیرمجاز ارمنستان: مسیر HO-331-N و هزینه های آن

قانونی کردن ساختمانی که در زمین‌های خصوصی در ارمنستان و بدون مجوز ساخت و ساز ساخته شده است، اکنون شامل عوارض محلی سه برابر هزینه مجوز طراحی، سه برابر عوارض مجوز ساخت و مبلغ ثابت ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰ درام (حدود ۲۷۵،۰۰۰ دلار آمریکا با نرخ رسمی ۳۶۴.۱۹ دلار بانک مرکزی ارمنستان در ۳ سپتامبر ۲۰۲۶) در ایروان و چهار مرز مجاور یا ۵۰،۰۰۰،۰۰۰ درام (حدود ۱۳۷،۰۰۰ دلار آمریکا) در جاهای دیگر می‌شود. خودِ این مسیر، ماده ۲ (۳.۲) قانون HO-397-N، توسط ماده ۱ (۷) قانون HO-331-N مورخ ۳ ژوئیه ۲۰۲۶ اضافه شده و از ۱۸ ژوئیه ۲۰۲۶ اعمال شده است. مالکان تا ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷ فرصت دارند تا سازه‌ای را در آن قرار دهند و مهلت تعیین شده مربوط به ثبت درخواست در وزارتخانه است، نه پرداخت به شهرداری.

دو مسیر، دو ضرب‌الاجل، دو بسته شواهد

قانون ارمنستان از 18 ژوئیه 2026 دو مکانیسم انتقالی جداگانه را در پیش گرفته است و اغلب به عنوان یک مکانیسم گزارش می‌شوند. ماده 2(3.1) قانون HO-397-N امتدادی از رژیم حسابداری کاداستر قدیمی‌تر است. این قانون در مواردی اعمال می‌شود که اطلاعات و اسناد مورد نیاز طبق مهلت‌های قبلی در ماده 2(3)(1) تا (4) هرگز ارائه نشده باشند. برای املاک خصوصی، سازه معمولاً باید در مواد ارتوفتو 2021 قابل مشاهده باشد. سازه‌های واقع در زمین‌های دولتی و اجتماعی از استثنای گسترده‌تری برخوردارند.

بسته ماده 2(3.1) شامل عکس‌ها، داده‌های منابع قابل دسترس عمومی، نتیجه‌گیری یک فرد واجد شرایط، اظهارنامه کتبی مالک از سال ساخت و هرگونه اسناد حسابداری دیگری که دولت تجویز می‌کند، می‌شود. این بسته تا 31 دسامبر 2026 به کمیته کاداستر ارسال می‌شود و کمیته یا حسابداری را تأیید یا رد می‌کند.

ماده 2(3.2) ماده جدید است. این ماده در مورد سازه‌های کاملاً غیرمجاز در زمین‌های متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی اعمال می‌شود و صراحتاً سازه‌هایی را که پس از مهلت قانونی قبلی ساخته شده‌اند، شامل می‌شود. مهلت آن 30 دسامبر 2027 است که دو مورد را پوشش می‌دهد: حسابداری کاداستر توسط کمیته کاداستر و ارائه بسته فهرست به وزارت مدیریت منطقه‌ای و زیرساخت‌ها.

پوشش خبری عمومی ارمنستان از بسته جولای 2026، یک مهلت واحد 31 دسامبر 2026 را گزارش کرده است که شامل تخریب هر چیزی است که پس از آن تاریخ ثبت نشده باشد. این تاریخ واقعی است و متعلق به ماده 2 (3.1) است. مالکی که سازه‌اش اصلاً مجوز ندارد، به مسیر 2027 نگاه می‌کند و فهرست شواهد عکس‌ها و اظهارنامه که در مطبوعات گزارش شده است، فهرست ماده 2 (3.1) است، نه فهرست ماده 2 (3.2).

چه چیزی باید ثبت شود و به چه کسی باید ارائه شود

مرحله اول: حسابداری کاداستر

حسابداری از طریق کمیته کاداستر انجام می‌شود و یک کد اندازه‌گیری تولید می‌کند که سندی است که هر مرحله بعدی به آن بستگی دارد. طبق تصمیم دولت N 14-N مورخ 5 ژانویه 2022، نقشه بردار باید دارای گواهینامه صلاحیت برای فعالیت ژئودزی و نقشه برداری معدن، یا برای فعالیت نقشه برداری، مدیریت زمین، اندازه گیری و حسابداری، طبق قانون فعالیت ژئودزی و نقشه برداری باشد. این یک متخصص کاداستر و ژئودزی است و متخصص شرایط فنی که در زیر توضیح داده شده است، یک متخصص دارای مجوز جداگانه است.

طبق قانون N 14-N که در حال حاضر وجود دارد، نقشه بردار، نقشه برداری زمین و اندازه گیری سازه را انجام می دهد، نتایج را طبق تصمیم دولت N 1028-N مستند می کند، چهار تا شش عکس رنگی که تمام اضلاع سازه و تعداد طبقات را نشان می دهد، ضمیمه می کند، بسته تکمیل شده را با مشتری به توافق می رساند و آن را از طریق دفتر اندازه گیری آنلاین بارگذاری می کند. فرم توافق همچنین سالی را که مالک ادعا می کند سازه ساخته شده است، ثبت می کند. قرار است تصمیم دولت N 14-N در اکتبر 2026 اصلاح شود، بنابراین الزامات حسابداری خاص مسیر ماده 2 (3.2) هنوز به شکل نهایی نرسیده است.

مرحله دوم: بسته فهرست-شامل

ماده 2(3.2) افرادی را که ساخت و ساز غیرمجاز انجام داده‌اند، ملزم به ارائه چهار مورد به وزارت مدیریت منطقه‌ای و زیرساخت‌ها می‌کند:

• کد اندازه‌گیری که حسابداری کاداستر را تأیید می‌کند.
• نتیجه گیری مثبت در مورد وضعیت فنی که توسط شخص یا سازمانی که دارای مجوز فعالیت شهرسازی است، به همراه ضمیمه بررسی وضعیت فنی و صدور گذرنامه ساختمان‌ها و سازه‌ها صادر می‌شود. این نتیجه گیری باید به وضعیت فنی سازه، قابلیت اطمینان و استحکام عناصر باربر آن، ایمنی لرزه‌ای آن و امکان بهره‌برداری ایمن بپردازد.
• نتیجه گیری مثبت در مورد ایمنی در برابر آتش سوزی از بازرسی توسعه شهری، فنی و ایمنی در برابر آتش سوزی که انطباق با الزامات پیشگیری از آتش سوزی را تأیید می کند.
• ارزیابی اولیه کتبی از مرجع ذیصلاح قانونی که عدم وجود تخلفات اساسی در برنامه‌ریزی شهری، نقض یا خطر برای حقوق و منافع قانونی اشخاص ثالث، دولت یا جامعه و دلایل امتناع مقرر در رویه قانونی و دفع دولت را تأیید کند.

ارزیابی سازه‌ای و لرزه‌ای و همچنین نتیجه‌گیری ایمنی در برابر آتش، پیش‌شرط قانونی برای قرار گرفتن در فهرست هستند. هر دو باید قبل از اینکه وزارتخانه پرونده را بررسی کند، وجود داشته باشند، که به معنای سفارش دو گزارش دارای مجوز در بازه زمانی 2027 است.

پس از دریافت بسته‌ها توسط وزارتخانه، دولت فهرست سازه‌های واجد شرایط را حداکثر تا 20 فوریه 2028 تأیید می‌کند. در این صورت، فقط یک سازه فهرست‌شده می‌تواند طبق رویه دولت، با پرداخت عوارض محلی، قانونی شود. تصمیم فعلی دولت به شماره 912-N مورخ 18 مه 2006، مالک زمین را ملزم می‌کند تا به رئیس جامعه مربوطه مراجعه کند، که در مورد قانونی شدن یا رد درخواست تصمیم می‌گیرد.

هزینه عوارض چقدر است؟

قانون HO-332-N بند 24 را به ماده 12(1) قانون عوارض و هزینه‌های محلی اضافه کرد و ماده 9(1)(2.1) را نیز اضافه نمود که طبق آن، عوارض فقط برای سازه‌هایی قابل پرداخت است که طبق رویه دولت محاسبه شده و در فهرست مصوب دولت قرار گرفته‌اند. این فرمول دارای سه جزء است: عوارض محلی که در زمان پرداخت برای تهیه مجوز طراحی یا تکلیف برنامه‌ریزی معماری لازم‌الاجرا است، عوارض محلی مجوز ساخت که طبق تصمیم شورای محلی مربوطه محاسبه می‌شود و یک مبلغ ثابت. ارقام دلار آمریکا در زیر از نرخ رسمی بانک مرکزی ارمنستان به میزان 364.19 در 3 سپتامبر 2026 استفاده می‌کنند.

معافیت‌ها و تخفیف‌ها وجود دارند

ماده 2(3.2) شامل معافیت صریحی برای سازه‌های غیرمجاز فهرست‌شده است که با تأمین مالی بودجه دولتی یا تأمین مالی مشترک ساخته شده‌اند. این سازه‌ها هیچ بدهی تحت این پاراگراف ندارند.

ماده ۱۶ قانون عوارض و هزینه‌های محلی به شورای محلی اجازه می‌دهد، بر اساس پیشنهاد رئیس جامعه و بر اساس اسنادی که شورا تعیین می‌کند، درصدی از نرخ را کاهش دهد، نرخ را صفر کند یا معافیت کامل از عوارض محلی محاسبه‌شده را اعطا کند. هیچ چیز در ماده ۱۶، بند جدید ۲۴ را مستثنی نمی‌کند. این تخفیف اختیاری است: شورا باید سازوکار را پذیرفته باشد و تصمیم به اعمال آن بگیرد.

چرا هنوز کسی نمی‌تواند عدد نهایی را به شما بگوید؟

ماده 12(2) به شوراهای محلی اجازه می‌دهد تا ضرایب کاهنده را برای نرخ‌های مندرج در ماده 12 برای شهرک‌های روستایی و شهری اعمال کنند، و ماده 12(3) نرخ‌های بالاتر را در شهرک‌های شهری و ایروان مجاز می‌داند. نکته 24 جزو نکاتی نیست که صریحاً از هیچ یک از این دو ماده مستثنی شده باشد. اینکه آیا این ضرایب کل مجموعه، شامل جزء ثابت 100,000,000 درام یا 50,000,000 درام، فقط اجزای متغیر مجوز یا هیچ چیز دیگری را شامل می‌شود، توسط هیچ توضیح اجرایی مصوبی حل نشده است. با توجه به مبالغ، مبلغ قابل پرداخت برای یک سازه خاص باید بر اساس تصمیم شورای محلی مربوطه و هرگونه راهنمایی رسمی بعدی محاسبه شود.

در مورد زمان پرداخت، ماده ۱۵ مقرر می‌دارد که عوارض محلی قبل از انجام یا تأیید اقدام مربوطه و قبل از صدور مجوز وصول می‌شود. هیچ حق قانونی برای پرداخت اقساطی در HO-332-N یا در مواد ۱۵ و ۱۶ مشخص نشده است. اینکه آیا شهرداری می‌تواند تحت اختیارات بودجه‌ای دیگری ترتیب پرداخت را مجاز کند یا خیر، هنوز مشخص نیست.

چه چیزی یک ساختار را از لیست خارج می‌کند؟

تصمیم دولت N 912-N در حال حاضر، هر سازه‌ای را که حفظ آن حقوق یا منافع قانونی دیگران را نقض کند یا زندگی یا سلامتی را تهدید کند، از قانونی شدن مستثنی می‌کند؛ هر سازه‌ای که در زمینی که در ماده ۶۰ قانون زمین شرح داده شده است، قرار دارد؛ هر سازه‌ای که در مناطق ممنوعه یا ایمنی مهندسی یا حمل و نقل ساخته شده باشد؛ هر سازه‌ای که با تخلفات اساسی برنامه‌ریزی شهری ساخته شده و حق مطالبه بردگی اجباری را ایجاد کند؛ و هر سازه‌ای که در مهلت‌های قانونی حسابداری محاسبه نشود.

ماده ۶۰ قانون زمین، محدودتر از یک اشاره کلی به نقض کاربری زمین است. این ماده، زمین‌های دولتی یا اجتماعی را که نمی‌توان به مالکیت خصوصی منتقل کرد، مشخص می‌کند و دسته‌بندی‌های آن شامل اشیاء تاریخی و فرهنگی، سرزمین‌های طبیعی ویژه حفاظت‌شده، جنگل‌های دولتی، زمین‌های مشخص‌شده برای صندوق آب، خیابان‌ها و پارک‌های عمومی و راهروهای حمل‌ونقل یا تأسیسات می‌شود.

برای سازه‌ای که از مسیر ماده 2(3.2) عبور می‌کند، موانع عملی عبارتند از: ارزیابی فنی، باربری یا لرزه‌ای ناموفق، ارزیابی ایمنی در برابر آتش‌سوزی ناموفق، تهدید جانی یا سلامتی، تخلفات اساسی شهرسازی (به غیر از تخلفات فنی جزئی) و تداخل با حقوق شخص ثالث، ایالت یا جامعه. قرار است تصمیم دولت N 912-N در دسامبر 2026 اصلاح شود، بنابراین دلایل نهایی رد این مسیر ممکن است با لیست بالا متفاوت باشد.

قدرت‌های تخریب به صورت موازی عمل می‌کنند

قانون HO-405-N ماده 188(3) قانون مدنی را اصلاح کرد که از 30 آگوست 2026 لازم‌الاجرا است. برای سازه‌های غیرمجاز و غیرقانونی در زمین‌های متعلق به بخش خصوصی، و برای بخش‌های غیرمجاز و غیرقانونی متصل به سازه‌های قانونی، رئیس جامعه یا یک مقام مجاز می‌تواند درخواست کتبی صادر کند و از مالک بخواهد که سازه را تخریب کرده و وضعیت قبلی را با هزینه مالک ظرف یک ماه از تاریخ دریافت، احیا کند، مگر اینکه درخواست، مدت زمان طولانی‌تری را مجاز بداند.

قانون HO-406-N در همان تاریخ ماده ۱۵۴.۶ را به قانون تخلفات اداری اضافه کرد. عدم رعایت این الزام جریمه‌ای معادل ۲۰۰۰ تا ۲۵۰۰ برابر حداقل دستمزد قانونی را به همراه دارد. ادامه تخلف پس از اولین مجازات، جریمه‌ای معادل ۲۵۰۰ تا ۳۰۰۰ واحد را به دنبال دارد.

قانون HO-398-N وضعیت دعوی را دو بار تغییر داد. اعتراض به امتناع رئیس جامعه از قانونی کردن ساخت و ساز در زمین‌های خصوصی و اعتراض به خواسته‌های کتبی قانونی، اکنون در زمره استثنائات ماده 83(1) قانون آیین دادرسی اداری قرار می‌گیرند، بنابراین طرح دعوی اداری اثر تعلیق خودکار معمولی را به همراه ندارد. ماده 91(6) جدید، دادگاه‌ها را از صدور دستور موقت که مانع از تخریب می‌شود، منع می‌کند و این ممنوعیت طبق متن خود به سازه‌های واقع در زمین‌های دولتی یا عمومی محدود می‌شود. این امر به سازه‌های ماده 2(3.2) که طبق تعریف در زمین‌های خصوصی قرار دارند، نمی‌رسد. قانون HO-397-N مورخ 3 ژوئیه 2026 اصلاحیه‌ای موازی در ماده 129(4) قانون آیین دادرسی مدنی ایجاد کرد که از 30 آگوست 2026 نیز لازم‌الاجرا است.

از دست دادن مهلت به خودی خود چیزی را تخریب نمی‌کند. انقضای مهلت ممکن است سازه را از مسیر موجود خارج کند یا زمینه امتناع را فراهم کند، و این درخواست کتبی نیست که ماده 188(3) قانون مدنی الزام می‌کند. تخریب در زمین‌های خصوصی همچنان به رویه درخواست کتبی جداگانه‌ای که توسط HO-405-N معرفی شده است، نیاز دارد.

اینکه آیا یک پرونده در حال بررسی، از یک سازه محافظت می‌کند یا خیر، سوال بی‌پاسخی است. هیچ بندی در HO-331-N، HO-405-N، HO-398-N یا HO-406-N بیان نمی‌کند که حسابداری کاداستر، ارائه بسته وزارتخانه، بررسی فهرست در حال بررسی، یا درخواست قانونی در حال بررسی، درخواست تخریبی را که قبلاً صادر شده است، متوقف، متوقف یا عوارضی را اعمال می‌کند. به طور تحت‌اللفظی، سازه‌ای که بسته‌ای در حال حمل دارد، برای اهداف HO-405-N هنوز غیرمجاز و غیرقانونی است. الزامات در این زمینه ممکن است با اصلاحات آتی در تصمیمات دولتی N 14-N و N 912-N یا از طریق رویه اداری و قضایی حل و فصل شود و موقعیت یک سازه خاص باید قبل از تکیه بر یک پرونده به عنوان حفاظت، تأیید شود.

روال کار تمام نشده است

تصمیم نخست وزیر به شماره ۸۵۲-A مورخ ۲ سپتامبر ۲۰۲۶، که از ۳ سپتامبر ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است، اصلاحیه تصمیم دولت به شماره ۱۴-N در مورد حسابداری برای اکتبر ۲۰۲۶ و اصلاحیه تصمیم دولت به شماره ۹۱۲-N در مورد قانونی‌سازی برای دسامبر ۲۰۲۶ را برنامه‌ریزی می‌کند. فهرست دولتی تا ۲۰ فوریه ۲۰۲۸ مهلت دارد.

سه نکته در پی می‌آید. شواهد حسابداری مختص ماده 2 (3.2) هنوز تجویز نشده است. توالی پس از فهرست، شامل فرم ثبت، دوره تصمیم‌گیری و سازوکار پرداخت، هنوز تعیین نشده است. و HO-331-N هیچ مهلت جداگانه‌ای برای مالک برای درخواست شهرداری یا پرداخت عوارض تعیین نمی‌کند، بنابراین تنها تاریخ قطعی که مالک کنترل می‌کند 30 دسامبر 2027 است.

این قانون چه تفاوتی با قانون اصلاح کاداستر دارد؟

قانون HO-319-N مواد 34.1 و 34.2 را به قانون ثبت دولتی حقوق مالکیت اضافه می‌کند و از 18 اکتبر 2026 لازم‌الاجرا می‌شود. این قانون به مواردی مانند فقدان واحد ملکی در نقشه کاداستر، مکان نادرست، ابعاد، مساحت یا هندسه نادرست، کاربری تعیین‌شده یا عملکردی نادرست و اطلاعات نادرست مالک یا دارنده حق مالکیت می‌پردازد و در مواردی که مرزهای واقعی با اسناد ثبت مطابقت نداشته باشند، بررسی سه‌ماهه کاداستر را انجام می‌دهد. این قانون سوابق را اصلاح می‌کند و نمی‌تواند به صورت گذشته‌نگر مجوز ساخت و ساز ارائه دهد.

HO-331-N و HO-332-N به فقدان خودِ مجوز ساخت و ساز می‌پردازند. HO-405-N، HO-398-N و HO-406-N درخواست‌های تخریب، اثر تعلیقی و مجازات‌ها را تنظیم می‌کنند و هیچ مسیر قانونی جایگزینی ایجاد نمی‌کنند. یک اصلاح مرتبط از همان بسته ژوئیه 2026، در مورد سکوت اداری در قانون املاک ارمنستان ، نحوه برخورد با عدم پاسخگویی شهرداری را تغییر می‌دهد.

آنچه خریداران و وام دهندگان باید بررسی کنند

یک سازه‌ی بی‌حساب‌وکتاب در زمینی که در غیر این صورت تمیز بود، اکنون با ریسک قابل اندازه‌گیری مواجه است: درخواست تخریب یک ماهه برای سرپرست جامعه، جریمه‌ای معادل ۲۰۰۰ تا ۲۵۰۰ واحد حداقل دستمزد برای نادیده گرفتن آن، و هزینه‌ی درمان که از ۵۰،۰۰۰،۰۰۰ درام ارمنستان شروع می‌شود، قبل از اینکه هزینه‌های مجوز سه‌برابر شده اضافه شود. این هزینه در قیمت لحاظ می‌شود، و در ارزیابی امنیتی وام‌دهنده نیز لحاظ خواهد شد.

• سازه‌های فیزیکی موجود روی قطعه زمین را با سازه‌های نشان داده شده در خلاصه اسناد ثبت شده مقایسه کنید. بررسی سند مالکیت و حق حبس در کاداستر جایی است که آن شکاف خود را نشان می‌دهد.
• از فروشنده کد اندازه‌گیری هر سازه را بخواهید. عدم وجود کد به معنای عدم حسابداری است، به این معنی که ساعت ماده 2 (3.2) اعمال می‌شود.
• مشخص کنید که یک سازه واجد شرایط کدام مسیر است. سازه‌ای که صرفاً مهلت حسابداری قبلی را از دست داده است، ممکن است همچنان با ماده 2(3.1) و تاریخ ثبت آن در 31 دسامبر 2026 مطابقت داشته باشد، که نتیجه‌ای به مراتب ارزان‌تر است.
• تصمیم شورای محلی که عوارض مجوز ساخت و ساز را در جامعه مربوطه تعیین می‌کند، بررسی کنید، زیرا دو مورد از سه جزء عوارض قانونی‌سازی از نرخ‌های محلی محاسبه می‌شوند.
• برای سازه‌ای که هیچ سابقه ثبتی ندارد، مراحل ثبت ملک برای اولین بار نحوه باز شدن پرونده کاداستر را شرح می‌دهد.

سوالات متداول

توالی مهلت ۲۰۲۷

1. عصاره کاداستر را بیرون بکشید و مشخص کنید کدام سازه‌ها در قطعه زمین ورودی ندارند.
2. یک نقشه بردار ژئودزیک دارای مجوز را برای اندازه گیری و محاسبه سازه تحت تصمیم دولت N 14-N استخدام کنید و کد اندازه گیری را دریافت کنید.
3. نتیجه گیری فنی را از دارنده مجوز شهرسازی به همراه ضمیمه بررسی و صدور گذرنامه درخواست کنید.
4. نتیجه گیری ایمنی در برابر آتش را از اداره توسعه شهری، بازرسی فنی و ایمنی در برابر آتش دریافت کنید.
5. از رئیس جامعه به عنوان مرجع قانونی، درخواست ارزیابی اولیه کتبی کنید.
6. هر چهار سند را قبل از 30 دسامبر 2027 به وزارت مدیریت منطقه‌ای و زیرساخت‌ها ارائه دهید.
7. تصمیم شورای محلی در مورد تعیین عوارض مجوز ساخت و ساز را دریافت کنید تا مبلغ قابل پرداخت قبل از تأیید فهرست دولتی در فوریه 2028 مدل‌سازی شود.

آخرین به روز رسانی: 4 September 2026