در یک نگاه
آستانه پیش نویس: حداقل ۴۰۰۰۰۰ یورو در چهار طبقه دارایی (املاک و مستغلات، اوراق قرضه دولتی، صندوقهای مجاز، سهام فهرست شده در بورس اوراق بهادار لندن) با دوره نگهداری ۵ ساله - فقط طبق پیشنویس انصراف داده شده.
بازار املاک: میانگین ملی حدود ۱۹۶۵ یورو در هر متر مربع (+۱۳.۸٪ نسبت به سال گذشته). کلوژ-ناپوکا با حدود ۳۲۳۰ یورو در هر متر مربع و بخارست با حدود ۲۲۰۰ یورو در هر متر مربع در صدر قرار دارند. ساخت و ساز = حدود ۸٪ از تولید ناخالص داخلی، بالاترین میزان در اتحادیه اروپا.
مالیات غیرمقیم: مالیات بر درآمد اجاره ۸٪. سود سرمایه ۱٪ (نگهداری بیش از ۳ سال) یا ۳٪ (نگهداری کمتر یا مساوی ۳ سال). بدون مالیات بر ثروت.
مالکیت خارجی: اتباع غیر اتحادیه اروپا میتوانند مستقیماً مالک ساختمان باشند اما نمیتوانند مالک زمین باشند - از حق مالکیت زمین یا ساختار شرکت رومانیایی استفاده کنند.
آخرین به روز رسانی آوریل 2026
پیشنویس چارچوب اقامت از طریق سرمایهگذاری رومانی - که معمولاً «ویزای طلایی» نامیده میشود - در اواخر سال ۲۰۲۵ به عنوان یکی از معدود پیشنهادهای اتحادیه اروپا که هنوز املاک و مستغلات را به عنوان مسیری واجد شرایط برای اقامت در نظر میگرفت، توجه زیادی را به خود جلب کرد. با این حال، این لایحه در دسامبر ۲۰۲۵ پس از ارزیابیهای امنیتی منفی از پارلمان پس گرفته شد. این راهنما به بررسی پیشنهاد پس گرفته شده، اصول بازار املاک و مستغلات رومانی برای سرمایهگذاران خارجی، رژیم مالیاتی برای افراد غیرمقیم و نحوه مقایسه رومانی با برنامههای فعال اقامت از طریق سرمایهگذاری اتحادیه اروپا در سال ۲۰۲۶ میپردازد.
ویزای طلایی رومانی: وضعیت فعلی (آوریل 2026)
لایحه پیشنهادی ویزای طلایی رومانی (B490/2025) رسماً در 9 دسامبر 2025 از پارلمان پس گرفته شد. حزب PNL پس از ارزیابیهای منفی شورای عالی دفاع ملی رومانی (CSAT)، سرویس اطلاعات رومانی (SRI) و سرویس اطلاعات خارجی (SIE)، که همگی نگرانیهای امنیتی را در مورد این برنامه ابراز کرده بودند، این قانون را لغو کرد.
تا آوریل ۲۰۲۶، هیچ لایحه جایگزینی ارائه نشده است. رومانی در حال حاضر برنامه اقامت از طریق سرمایهگذاری ندارد. سرمایهگذارانی که املاک و مستغلات رومانی را به طور خاص برای مسیر ویزای طلایی در نظر داشتند، باید توجه داشته باشند که این مسیر در دسترس نیست و هیچ جدول زمانی تایید شدهای برای هیچ قانون جایگزین وجود ندارد.
با این اوصاف، بازار املاک و مستغلات رومانی صرف نظر از هرگونه برنامه اقامتی در آینده، بر اساس اصول بنیادی خود - رشد قوی قیمت، فعالیت ساخت و ساز پیشرو در اتحادیه اروپا و رژیم مالیاتی مطلوب برای افراد غیرمقیم - همچنان به طور مستقل برای سرمایه گذاران خارجی جذاب است. برای سرمایه گذارانی که هدف اصلی آنها اقامت در اتحادیه اروپا است، برنامه های فعال در یونان، قبرس، مالت و لتونی در دسترس باقی بمانند.
آنچه پیشنویس حذفشده پیشنهاد داده بود
اگرچه این لایحه دیگر فعال نیست، اما درک آنچه پیشنهاد شده بود، زمینه را برای هرگونه قانون آیندهای که رومانی ممکن است معرفی کند، فراهم میکند. پیشنویس لغو شده شامل حداقل سرمایهگذاری ۴۰۰۰۰۰ یورو و یک دوره نگهداری پنج ساله در چهار طبقه دارایی واجد شرایط بود.
| دارایی واجد شرایط (حواله برداشت شده) | کمترین | دوره برگزاری |
|---|---|---|
| املاک و مستغلات رومانی | €400,000 | سال 5 |
| اوراق قرضه دولتی رومانی | €400,000 | ۵ سال (سررسید) |
| صندوقهای سرمایهگذاری مجاز ASF | €400,000 | سال 5 |
| سهام فهرستشده در بورس بخارست | €400,000 | سال 5 |
این پیشنویس همچنین مقرر میکرد که همسر، فرزندان خردسال و والدین تحت تکفل سرمایهگذار، اجازه اقامت معادل پنج ساله دریافت کنند. پس از پنج سال اقامت مداوم، متقاضی اصلی میتواند از طریق فرآیند استاندارد تابعیت رومانی - که عموماً در مجموع به هشت سال اقامت قانونی نیاز دارد - برای اقامت دائم و سپس شهروندی درخواست دهد.
برای آشنایی با دستهبندیهای کلی اقامت در اتحادیه اروپا و مسیرهای تابعیت، راهنماهای ما را بررسی کنید. اجازه اقامت و شهروندان.
بررسی اجمالی بازار املاک و مستغلات رومانی
بازار املاک و مستغلات رومانی تا سال ۲۰۲۵ و تا سال ۲۰۲۶ رشد مداومی را نشان داده است که ناشی از فعالیت قوی ساخت و ساز، افزایش شهرنشینی و تقاضای پایدار است. شاخصهای کلیدی، تصویری از یک بازار فعال و مطمئن از سوی توسعهدهندگان را ترسیم میکنند.
مجوزهای ساختمانی: رومانی در سال ۲۰۲۵، ۳۷,۲۵۲ مجوز ساخت و ساز مسکونی صادر کرد که نسبت به سال گذشته ۴.۴ درصد افزایش داشته است. این افزایش نشان دهنده اعتماد مداوم توسعه دهندگان و افزایش عرضه جدید در شهرهای بزرگ است.
سهم ساخت و ساز در تولید ناخالص داخلی: ساخت و ساز تقریباً 8٪ از تولید ناخالص داخلی رومانی را تشکیل میدهد - بالاترین سهم در اتحادیه اروپا و بسیار بالاتر از میانگین تقریباً 5٪ اتحادیه اروپا-27. این وزن بخشی، منعکس کننده فعالیت توسعه مسکونی و تجاری است و نشان دهنده جریان قوی نیروی کار و سرمایه به محیط ساخته شده است.
مسیر حرکت قیمت: قیمت مسکن در شهرهای بزرگ رومانی طی شش سال گذشته ۶۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. میانگین ملی در اواخر سال ۲۰۲۵ به تقریباً ۱۹۶۵ یورو در هر متر مربع رسید که نشان دهنده افزایش ۱۳.۸ درصدی نسبت به سال گذشته است. این رشد گسترده بوده و هر شهر بزرگ سود دو رقمی را ثبت کرده است.
قیمت ملک بر اساس شهر
| شهر: | موجودی موجود (یورو/متر مربع) | ساختمانهای نوساز (یورو/متر مربع) | تغییر سال |
|---|---|---|---|
| کلوج-Napoca | 3,227-3,235 یورو | €3,303 | + 5.1٪ |
| بخارست | 2,159-2,204 یورو | €2,500 | + 17.2٪ |
| برازوف | 2,166-2,228 یورو | €2,698 | + 11.1٪ |
| کنستانتا | 1,916-1,943 یورو | €2,058 | + 5.9٪ |
| تیموئارا | €1,865 | - | + 11.2٪ |
| میانگین کشوری | €1,965 | - | + 13.8٪ |
دادهها: ارقام تأیید شده اواخر سال ۲۰۲۵. کلوژ-ناپوکا گرانترین شهر رومانی است، در حالی که بخارست با ۱۷.۲ درصد رشد سالانه، سریعترین رشد قیمت خانههای نوساز را تجربه کرده است.
برای سرمایهگذاران، اختلاف قیمت گسترده در شهرها، استراتژیهای متمایزی ایجاد میکند. بخارست بیشترین نقدینگی و سریعترین افزایش سرمایه را در ساختمانهای جدید ارائه میدهد. کلوژ-ناپوکا قیمتهای بالایی دارد اما بازده آن محدود است. شهرهای درجه دو مانند تیمیشوارا و کونستانسا نقاط ورود پایینتری با بازده قویتر ارائه میدهند.
بازده اجاره و پتانسیل درآمد
بازده ناخالص اجاره در رومانی طبق استانداردهای اروپایی همچنان جذاب است، اگرچه بسته به شهر و نوع دارایی تفاوت قابل توجهی دارد. در سه ماهه اول سال 2026، میانگین بازده ناخالص بر اساس شهر به شرح زیر است: بخارست به طور متوسط 7.52٪ ناخالص (با محلههای بازار انبوه مانند تیتان، برچنی و میلیتاری به 6.0 تا 7.1٪) دارد. کنستانتا به طور متوسط 6.37٪، براشوف 5.81٪، تیمیشوارا 5.44٪ و کلوژ-ناپوکا 4.41٪ - که با قیمتگذاری ویژه شهر فشرده شده است - دارد. گالاتی با تقریباً 8.09٪ بالاترین بازده ناخالص را در سطح ملی ارائه میدهد.
بازده خالص معمولاً پس از احتساب مالیات بر دارایی، هزینههای نگهداری، خالی بودن خانهها و هزینههای مدیریتی، ۱.۵ تا ۲ درصد از ارقام ناخالص عقبتر است. آپارتمانهای چند خوابه در محلههای پر تقاضای بخارست میتوانند به بازده ناخالصی نزدیک به ۸ درصد، به ویژه در بخش بازار انبوه، دست یابند.
برای سرمایهگذارانی که صرفاً بر اساس پتانسیل درآمد، املاک رومانی را ارزیابی میکنند، ترکیبی از قیمتهای ورودی متوسط و تقاضای اجاره بالا - که ناشی از شهرنشینی، نفوذ محدود وام مسکن و نیروی کار جوان و متخصص است - تصویری اساساً متفاوت از بازارهای اشباعشده اروپای غربی ایجاد میکند.
قوانین مالکیت خارجی و هزینههای معامله
طبق قانون رومانی (قانون ۳۱۲/۲۰۰۵ و ماده ۴۴ قانون اساسی رومانی)، اتباع غیر اتحادیه اروپا میتوانند مستقیماً مالک ساختمانها و آپارتمانها باشند. با این حال، آنها نمیتوانند مستقیماً مالک زمین باشند. برای کنترل زمین زیر یک ملک، سرمایهگذاران غیر اتحادیه اروپا معمولاً از یکی از دو ساختار زیر استفاده میکنند: حق استفاده از زمین (حق بلندمدت استفاده از زمین، معمولاً ۴۹ تا ۹۹ سال) یا یک شرکت رومانیایی که سند مالکیت زمین را در اختیار دارد در حالی که سرمایهگذار مالک شرکت است.
اتباع اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا میتوانند تحت شرایط متقابل، که از زمان پیوستن رومانی به اتحادیه اروپا در سال ۲۰۰۷ به تدریج آزادتر شده است، مالک زمین شوند.
هزینه های تراکنش
کل هزینههای معامله رفت و برگشت در رومانی تقریباً از 5.4٪ تا 9.2٪ متغیر است که با استانداردهای اروپای غربی متوسط است. اجزای کلیدی به شرح زیر تقسیم میشوند: هزینههای دفتر اسناد رسمی 0.44 تا 2.20٪ (توسط خریدار پرداخت میشود)، ثبت زمین برای افراد 0.15٪ است و فروشنده در صورت نگهداری ملک بیش از سه سال، 1٪ و در صورت نگهداری سه سال یا کمتر، 3٪ مالیات انتقال را پرداخت میکند. کل هزینههای خریدار عموماً در محدوده 1.5 تا 3.2٪ قرار میگیرد، در حالی که هزینههای فروشنده با احتساب کمیسیونهای نماینده به 5 تا 9٪ میرسد.
برای راهنمایی در مورد ساختاردهی خرید ملک از طریق یک نهاد شرکتی، به بخش مربوطه مراجعه کنید. ثبت نام تجاری و املاک و مستغلات منابع
رژیم مالیاتی برای سرمایهگذاران ملکی غیرمقیم
رژیم مالیاتی رومانی برای سرمایهگذاران ملکی غیرمقیم نسبتاً سرراست و طبق استانداردهای اتحادیه اروپا، مناسب سرمایهگذاران است.
درآمد اجاره
افراد غیرمقیم، ۱۰٪ مالیات بر درآمد را از ۸۰٪ درآمد ناخالص اجاره پرداخت میکنند (کسر یکجای ۲۰٪ به طور خودکار اعمال میشود). این امر نرخ مالیات مؤثر ۸٪ را بر روی درآمدهای ناخالص اجاره ایجاد میکند. کسر ثابت ۲۰٪ جایگزین هزینههای جزئی میشود - هزینههای واقعی بالای ۲۰٪ برای افراد قابل کسر نیستند.
سود سرمایه حاصل از فروش ملک
مالیات بر سود سرمایه در صورتی که ملک بیش از سه سال نگهداری شده باشد، ۱٪ و در صورتی که سه سال یا کمتر نگهداری شده باشد، ۳٪ است. این نرخها جزو پایینترین نرخها در اتحادیه اروپا هستند و شرایط خروج مطلوبی را برای سرمایهگذاران بلندمدت ایجاد میکنند.
مالیات بر املاک سالانه و تغییرات سال 2026
نرخ پایه مالیات بر دارایی حداقل 0.1٪ برای املاک مسکونی و 0.5٪ برای املاک غیرمسکونی است. از سال 2026، یک تغییر قابل توجه اعمال میشود: ارزش اسمی ملک 167٪ افزایش یافته است (از 1,000 به 2,677 lei/m² برای سازههای بتنی)، که هزینههای نگهداری مؤثر را به شدت افزایش میدهد، حتی اگر نرخ مالیات اصلی ثابت بماند. علاوه بر این، مالیات اضافی 0.9٪ برای املاک با ارزش بالای 2.5 میلیون RON (تقریباً 500,000 یورو) اعمال میشود.
اقامت مالیاتی و مالیات مضاعف
مالکیت ملک در رومانی به خودی خود باعث اقامت مالیاتی نمیشود. اقامت مالیاتی با ۱۸۳ روز یا بیشتر حضور فیزیکی در رومانی در طول یک سال تقویمی یا با داشتن مرکز منافع حیاتی در رومانی ایجاد میشود. سرمایهگذارانی که کمتر از ۱۸۳ روز در رومانی اقامت دارند، برای اهداف مالیاتی رومانی غیرمقیم محسوب میشوند.
رومانی تقریباً ۹۰ توافقنامه مالیات مضاعف در حال اجرا دارد، از جمله معاهدات با ایالات متحده، بریتانیا (یک کنوانسیون جدید از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ لازمالاجرا شد)، اسرائیل، روسیه، چین و امارات متحده عربی (کاملاً تصویب شده و فعال). برای مفاهیم برنامهریزی مالیاتی قابل اجرا در سراسر حوزههای قضایی، به ما مراجعه کنید. راهنمای برنامهریزی مالیاتی.
مقایسه برنامههای فعال ویزای طلایی اتحادیه اروپا
با لغو برنامه رومانی، سرمایهگذارانی که به دنبال اقامت اتحادیه اروپا از طریق سرمایهگذاری در املاک هستند، از آوریل ۲۰۲۶ چهار گزینه فعال دارند.
| کشور محل اقامت | حداقل سرمایهگذاری در املاک و مستغلات | وضعیت |
|---|---|---|
| یونان | ۲۵۰،۰۰۰ تا ۸۰۰،۰۰۰ یورو (بر اساس منطقه) | فعال |
| قبرس | 300,000 یورو + مالیات بر ارزش افزوده | فعال |
| مالت (MPRP) | حدود ۳۷۵۰۰۰ یورو (خرید) یا ۱۴۰۰۰ یورو در سال (اجاره) | فعال |
| لتونی | ۲۵۰،۰۰۰ یورو + ۵٪ هزینه دولتی | فعال |
| کشور پرتغال | املاک و مستغلات حذف شده (اکتبر 2023) | مسیر RE بسته شد |
| اسپانیا | املاک و مستغلات حذف شده (آوریل 2025) | مسیر RE بسته شد |
| ایرلند | - | برنامه کاملاً بسته شد |
| مجارستان | ۲۵۰،۰۰۰ یورو (فقط صندوق، بدون RE مستقیم) | فقط صندوق |
| رومانی | ۴۰۰۰۰۰ یورو (پیشنویس در دسامبر ۲۰۲۵ پس گرفته شد) | حذف شده |
در حال حاضر هیچ دستورالعمل الزامآوری از سوی اتحادیه اروپا برنامههای ویزای طلایی را ممنوع نمیکند، اگرچه فشار مداوم کمیسیون اروپا و پارلمان از سال ۲۰۱۹ به تعطیلی برنامهها و سختگیری بیشتر از طریق هماهنگسازی مبارزه با پولشویی و افزایش الزامات بررسیهای لازم منجر شده است.
برای سرمایهگذارانی که به دنبال اقامت اتحادیه اروپا از طریق سرمایهگذاری هستند، تیم ما میتواند در انتخاب برنامه در حوزههای قضایی مختلف مشاوره دهد. برای اطلاعات بیشتر به راهنماهای ما مراجعه کنید. اقامت از طریق سرمایه گذاری و اقامت ویژه.
مسیرهای جایگزین اقامت رومانی
اگرچه مسیر ویزای طلایی در دسترس نیست، رومانی چندین مسیر مهاجرتی استاندارد برای اتباع خارجی ارائه میدهد. این مسیرها شامل مجوزهای اقامت تجاری (در دسترس مدیران شرکت و سهامداران نهادهای رومانیایی)، مجوزهای مبتنی بر اشتغال برای افرادی که قراردادهای کاری رومانیایی دارند، مجوزهای اتحاد خانواده و اقامت مبتنی بر تحصیل است. رومانی همچنین یک برنامه ویزای کوچنشینی دیجیتال برای کارگران از راه دور دارد. مسیر کلی برای اقامت دائم نیاز به پنج سال اقامت قانونی مداوم دارد و تابعیت پس از هشت سال در مجموع در دسترس است.
برای سرمایهگذارانی که مایل به تأسیس و اداره یک کسبوکار رومانیایی هستند، اجازه اقامت تجاری همراه با مالکیت ملک میتواند هم وضعیت اقامت و هم سرمایهگذاری در املاک و مستغلات را فراهم کند - بدون نیاز به آستانه سرمایهگذاری ۴۰۰۰۰۰ یورویی که در پیشنویس ویزای طلایی لغو شده در نظر گرفته شده بود.
سوالات متداول
آیا رومانی برنامه ویزای طلایی دارد؟
آیا یک شهروند غیر اتحادیه اروپا میتواند در رومانی ملک بخرد؟
یک فرد غیرمقیم چه مالیاتی بر درآمد اجاره رومانیایی خود پرداخت میکند؟
آیا داشتن ملک در رومانی من را مقیم مالیاتی میکند؟
کدام کشورهای اتحادیه اروپا هنوز ویزای طلایی املاک و مستغلات ارائه میدهند؟
میانگین قیمت ملک در بخارست چقدر است؟
مراحل بعدی
چه در حال ارزیابی املاک و مستغلات رومانی به عنوان یک سرمایهگذاری مستقل باشید، چه در حال بررسی گزینههای اقامت اتحادیه اروپا از طریق سرمایهگذاری در برنامههای فعال باشید، و چه مجوز اقامت تجاری در رومانی را در نظر داشته باشید، تیم مشاوره فرامرزی ما میتواند خرید ملک، ساختار شرکتی و برنامهریزی مهاجرت را در حوزههای قضایی مختلف هماهنگ کند.
