دستیابی به رویای یونانی: اقامت و شهروندی برای سبک زندگی کم هزینه

آخرین به‌روزرسانی ۳ آوریل ۲۰۲۶

یونان همچنان یکی از قابل سکونت‌ترین مقاصد مدیترانه‌ای اروپا است - آب و هوای آفتابی، تاریخ عمیق و سرعت زندگی کمتر - با این حال تغییرات قوانین از سال ۲۰۲۴ مسیر اخذ اقامت یونان را تغییر داده است. در زیر، مسیرهای اصلی (ویزای طلایی، کوچ‌نشینی دیجیتال و FIP)، آستانه‌های به‌روز شده، الزامات اسناد، جدول زمانی و چگونگی تناسب این گزینه‌ها با سبک زندگی مقرون‌به‌صرفه را بررسی می‌کنیم.

برنامه ویزای طلایی

مسیر اقامت از طریق سرمایه‌گذاری یونان همچنان محبوب‌ترین ویزای طلایی اروپا است و برای دومین سال متوالی در صدر شاخص برنامه اقامت جهانی قرار دارد. سقف سرمایه‌گذاری در سال ۲۰۲۴ تغییر کرد و اکنون بر اساس موقعیت مکانی بر اساس یک سیستم دو سطحی عمل می‌کند:

• سطح ۱ (مناطق اصلی): حداقل ۸۰۰۰۰۰ یورو - تمام آتیکا (آتن بزرگ)، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایری با بیش از ۳۱۰۰ نفر جمعیت را پوشش می‌دهد. باید یک ملک واحد با حداقل ۱۲۰ متر مربع باشد.
• سطح ۲ (سایر حوزه‌ها): حداقل ۴۰۰۰۰۰ یورو — بقیه سرزمین اصلی یونان و جزایر کوچکتر. همچنین باید یک ملک واحد با حداقل ۱۲۰ متر مربع باشد.
• دسته بندی ویژه: ۲۵۰،۰۰۰ یورو — فقط برای تبدیل ملک تجاری یا غیرمسکونی به مسکونی یا مرمت بناهای تاریخی ثبت شده در فهرست میراث فرهنگی. حداقل متراژ الزامی نیست، اما تبدیل باید قبل از ثبت، به طور کامل تکمیل و ثبت شده باشد.

در اواخر سال ۲۰۲۵، تصمیم مشترک وزیران به شماره ۲۱۴۹۲۶/۲۰۲۵، مستندات مربوط به دسته ویژه ۲۵۰،۰۰۰ یورویی را شفاف‌سازی کرد و ارائه گزارش فنی استاندارد مهندس مبنی بر تأیید تغییر کاربری را الزامی دانست. برای املاک صنعتی سابق، محل باید حداقل به مدت پنج سال غیرفعال بوده باشد.

تقاضای سرمایه‌گذاران همچنان قوی است: یونان در سال ۲۰۲۴ تقریباً ۹۲۸۹ درخواست سرمایه‌گذاری اصلی دریافت کرد. گزارش‌های اولیه حاکی از حدود ۶۹۷۸ درخواست در سال ۲۰۲۵ است، اگرچه آمار رسمی دولت برای کل سال هنوز منتشر نشده است. افزایش ۹۵ درصدی در تأیید مجوزهای اقامت در سال ۲۰۲۵ ثبت شد و به ۸۸۷۹ مجوز جدید رسید.

مهم: املاک ویزای طلایی را نمی‌توان برای اجاره کوتاه‌مدت (مثلاً Airbnb) استفاده کرد. فقط اجاره بلندمدت مجاز است.

چک لیست مدارک ویزای طلایی

• گذرنامه معتبر به همراه کپی‌های تایید شده
• عکس‌های بیومتریک اخیر
• سند خرید رسمی که نشان دهد قیمت به حد نصاب رسیده یا از آن بیشتر است و مساحت ملک حداقل ۱۲۰ متر مربع است (برای طبقات استاندارد)
• اثبات ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک یا کاداستر
• رسیدهای حواله بانکی که پرداخت کامل از خارج از کشور را اثبات می‌کند (پیام‌های SWIFT)
• گواهی دفتر اسناد رسمی که تأیید می‌کند قرارداد مطابق با شرایط ویزای طلایی است
• مدارکی دال بر منشأ قانونی وجوه (صورت‌های بانکی، اظهارنامه مالیاتی)
• بیمه درمانی خصوصی که مراقبت‌های پزشکی را در یونان پوشش می‌دهد
• برای دسته ویژه ۲۵۰ هزار یورو: گزارش فنی مهندس در قالب استاندارد، به علاوه تأییدیه سازمان میراث فرهنگی در صورت لزوم
• برای اعضای خانواده: گواهی ازدواج و تولد آپوستیل شده و ترجمه شده
• هزینه‌های دولتی: تقریباً ۲۰۰۰ یورو برای متقاضی اصلی، ۱۵۰ یورو برای هر عضو خانواده

هزینه‌های ویزای طلایی فراتر از ملک است

• مالیات نقل و انتقال ملک: ۲٪
• هزینه ثبت زمین: ۰.۶ تا ۰.۸ درصد
• هزینه دفتر اسناد رسمی: ۱ تا ۱.۵ درصد (به‌علاوه ۲۴ درصد مالیات بر ارزش افزوده)
• مالیات سالانه املاک ENFIA: بسته به موقعیت مکانی، ۲ تا ۱۶ یورو به ازای هر متر مربع

جدول زمانی پردازش

یک انتظار واقع‌بینانه برای یک درخواست ویزای طلایی با مستندات مناسب در سال ۲۰۲۶، ۳ تا ۶ ماه از زمان ثبت درخواست تا صدور کارت است. مجوز اقامت اکنون برای یک دوره کامل پنج ساله از تاریخ صدور صادر می‌شود. تا اواسط سال ۲۰۲۵، تقریباً ۴۹۶۷۱ درخواست در انتظار بررسی بودند، اما بهبود رویه‌ها باعث کاهش حجم درخواست‌ها شده است.

نکته: اگر هدف شما یک سبک زندگی کم‌هزینه است، فراتر از بازارهای سطح ۱ را در نظر بگیرید. هزینه‌های ملک و روزانه در شهرهای کوچک‌تر و جزایر سرزمین اصلی روند کاهشی دارند - و این مناطق با آستانه ۴۰۰۰۰۰ یورو همسو هستند.

آیا به تنوع بخشیدن به دارایی‌ها یا ایجاد پایگاه در قفقاز فکر می‌کنید؟ استراتژی‌های مبتنی بر املاک را با راهنماهای متمرکز بر ارمنستان ما مقایسه کنید. املاک و مستغلات و اقامت از طریق سرمایه گذاری.

ویزای عشایری دیجیتال

ویزای کوچ‌نشینی دیجیتال یونان برای کارگران دورکار شاغل در شرکت‌های غیریونانی طراحی شده است. حداقل درآمد مورد نیاز ۳۵۰۰ یورو خالص در ماه است، به علاوه ۲۰٪ برای همسر یا شریک زندگی و ۱۵٪ برای هر فرزند تحت تکفل (تقریباً ۴۲۰۰ یورو برای یک زوج، ۴۸۳۰ یورو برای زوجی با یک فرزند).

ویزای اولیه تا ۱۲ ماه اعتبار دارد. دارندگان این ویزا پس از ورود، می‌توانند در یونان برای مجوز اقامت Digital Nomad که به مدت دو سال اعتبار دارد و در صورت برآورده شدن شرایط، به صورت دو ساله قابل تمدید است، درخواست دهند. درخواست‌های کنسولی (در کنسولگری یونان در خارج از کشور) و درخواست‌های داخل کشور پذیرفته می‌شوند - دولت یونان در آوریل ۲۰۲۴ تأیید کرد که طبق برنامه قبلی، ثبت درخواست‌های داخل کشور را متوقف نخواهد کرد.

یونان در سال ۲۰۲۲، ۵۹۵ درخواست ویزای کوچ‌نشینان دیجیتال و در سال ۲۰۲۳، تقریباً ۱۲۰۰ درخواست را ثبت کرد. آمار کلی جدیدتری منتشر نشده است.

چک لیست اسناد کوچ‌نشین دیجیتال

• گذرنامه معتبر (شامل مدت ویزا به علاوه ۳ تا ۶ ماه)
• فرم درخواست ویزای ملی تکمیل‌شده (نوع D، دسته کوچ‌نشینان دیجیتال)
• عکس های اخیر در اندازه پاسپورت
• قرارداد کار یا نامه کارفرما که کار از راه دور برای یک شرکت غیر یونانی یا قراردادهای فریلنسری با مشتریان غیر یونانی را تأیید می‌کند
• اظهارنامه امضا شده مبنی بر اینکه در یونان شغل محلی نخواهید گرفت
• اثبات درآمد خالص ماهانه ۳۵۰۰ یورو: صورت‌حساب‌های بانکی، فیش‌های حقوقی یا اظهارنامه‌های مالیاتی ۳ تا ۶ ماه گذشته
• بیمه درمانی خصوصی که مراقبت‌های پزشکی و بازگشت به وطن در یونان را پوشش می‌دهد
• بررسی سوء پیشینه از کشور محل اقامت (با مهر آپوستیل)
• مدرکی دال بر اقامت در یونان (قرارداد اجاره، رزرو هتل یا سند ملک)
• هزینه ویزا (تقریباً ۷۵ یورو)

جدول زمانی پردازش

تقریباً ۱۰ روز کاری تا ۴ تا ۶ هفته پس از ارسال، بسته به حجم کار کنسولگری و کیفیت مدارک.

پیامدهای مالیاتی

طبق قوانین عمومی یونان، گذراندن بیش از ۱۸۳ روز در یونان در یک دوره ۱۲ ماهه، باعث اقامت مالیاتی و مالیات بر درآمد جهانی می‌شود. با این حال، یونان برای افراد واجد شرایط که به یونان نقل مکان می‌کنند، ۵۰٪ تخفیف در درآمد مشمول مالیات اشتغال یا خوداشتغالی تا ۷ سال ارائه می‌دهد. دارندگان ویزای کوچ‌نشینان دیجیتال باید قبل از عبور از آستانه ۱۸۳ روز، یک AFM یونانی (شماره شناسایی مالیاتی) دریافت کنند و با یک مشاور مالیاتی مشورت کنند.

برای زندگی در چند کشور یا کار ترکیبی، راهنمای منطقه‌ای ما را نیز بررسی کنید ویزا و ویزای دیجیتال عشایری (ارمنستان).

ویزای شخصی مستقل از نظر مالی

مسیر FIP برای بازنشستگان، افراد خودکفا و هر کسی که درآمد غیرفعال کافی در خارج از یونان دارد، طراحی شده است. طبق قانون 5038/2023، الزام مالی فعلی بر حداقل 3,500 یورو در ماه درآمد پایدار برای متقاضی اصلی متمرکز است که برای همسر 20٪ و برای هر فرزند تحت تکفل 15 تا 20٪ افزایش می‌یابد. در حالی که برخی از راهنمایی‌های قدیمی هنوز به الزام یکجا 126,000 یورو که به مدت سه سال نگهداری می‌شود، اشاره دارند، رویه فعلی طبق قانون بر کفایت درآمد ماهانه تمرکز دارد.

مهم: دارندگان FIP نمی‌توانند در یونان کار کنند یا در مشاغل محلی مشغول به کار شوند. این مجوز صرفاً برای کسانی است که با درآمد خارجی (حقوق بازنشستگی، سرمایه‌گذاری، درآمد اجاره، سود سهام) زندگی می‌کنند.

اجازه اقامت به مدت سه سال صادر می‌شود و در دوره‌های سه ساله قابل تمدید است، مشروط بر اینکه همچنان شرایط درآمد، بیمه درمانی خصوصی و محل اقامت را رعایت کنید. برای تمدید، حداقل اقامت تقریباً ۱۸۳ روز در سال در یونان لازم است.

مالیات ثابت ۷٪ برای بازنشستگان خارجی

بازنشستگان می‌توانند از رژیم ویژه یونان استفاده کنند: مالیات ثابت ۷٪ بر تمام درآمدهای خارجی (حقوق بازنشستگی، سود سهام، بهره) تا ۱۵ سال. برای واجد شرایط بودن، باید اقامت مالیاتی خود را به یونان منتقل کنید، بیش از ۱۸۳ روز در سال را در این کشور بگذرانید و ۵ سال از ۶ سال گذشته را مقیم مالیاتی یونان نبوده باشید. کشور مبدا شما نیز باید یک معاهده مالیاتی یا توافقنامه همکاری با یونان داشته باشد.

چک لیست سند FIP

• گذرنامه معتبر به همراه کپی از تمام صفحات
• عکس‌های بیومتریک اخیر
• ویزای ملی نوع D برای «افراد دارای تمکن مالی کافی»
• فرم تکمیل‌شده درخواست مجوز اقامت
• مدارکی دال بر درآمد پایدار: نامه‌های بازنشستگی، صورت سود سهام، قراردادهای اجاره یا گواهی‌های بانکی که حداقل ۳۵۰۰ یورو در ماه را نشان دهد
• صورت‌حساب‌های بانکی که نشان‌دهنده‌ی وجوه کافی و منشأ قانونی درآمد باشد
• بیمه درمانی خصوصی که مراقبت‌های پزشکی و بستری شدن در بیمارستان در یونان را برای کل مدت مجوز پوشش می‌دهد
• مدرکی دال بر سکونت در یونان (سند مالکیت ملک یا قرارداد اجاره ثبت شده)
• گواهی سوء پیشینه از کشور مبدا (آپوستیل شده و ترجمه شده به یونانی)
• مدارک مربوط به وضعیت تأهل (گواهی ازدواج، شناسنامه)، مهر تأیید و ترجمه شده
• هزینه‌های دولتی (پاراوولو الکترونیکی برای اجازه اقامت به علاوه هزینه کارت)

جدول زمانی پردازش

مرحله ویزای کنسولی نوع D معمولاً چند هفته تا چند ماه طول می‌کشد. پس از ورود به یونان، صدور کارت اقامت تقریباً ۲ تا ۴ ماه طول می‌کشد که بسته به منطقه متفاوت است.

اگر بهینه‌سازی مالیات در اولویت است، رژیم‌ها و معافیت‌ها را با بررسی اجمالی ارمنستان ما مقایسه کنید. مالیات در ارمنستان.

مقایسه سه مسیر اقامت یونان

اخذ تابعیت یونان

ویزا طلایی، دیجیتال نومد و FIP، اقامت ارائه می‌دهند - نه شهروندی. تابعیت یک فرآیند جداگانه با الزامات خاص است:

• مدت اقامت: ۷ سال اقامت قانونی مداوم در یونان با مجوز اقامت معتبر. مدت اقامت با ویزای طلایی، مجوز کوچ‌نشینی دیجیتال یا مجوز FIP می‌تواند محاسبه شود، اما تنها در صورتی که واقعاً حداقل تقریباً ۱۸۳ روز در سال در یونان اقامت داشته باشید و شرایط اقامت مالیاتی را داشته باشید.
• زبان یونانی: مهارت در سطح B1، که از طریق گواهی کفایت دانش برای تابعیت (Π.Ε.Γ.Π.) ارزیابی می‌شود.
• آزمون شهروندی: امتحان کتبی که سالی دو بار برگزار می‌شود و تاریخ، جغرافیا، فرهنگ و نظام سیاسی یونان را پوشش می‌دهد. حداقل نمره مورد نیاز ۷۰ از ۱۰۰ است و در هر بخش حداقل‌های مشخصی وجود دارد.
• ملزومات دیگر: عدم سوء پیشینه، اظهارنامه مالیاتی به‌روز یونان، پرداخت حق بیمه اجتماعی در صورت لزوم، و مدارکی دال بر ادغام اجتماعی و حرفه‌ای.
• تابعیت دوگانه: یونان تابعیت دوگانه و چندگانه را مجاز می‌داند. هیچ الزامی برای ترک تابعیت قبلی وجود ندارد.
• زمان پردازش: معمولاً ۲ تا ۳ سال از زمان ثبت درخواست تا تصمیم‌گیری، هرچند تأخیر تا ۴ سال به دلیل معوقات اداری غیرمعمول نیست.

آیا به دنبال استراتژی‌های جایگزین شهروندی هستید؟ راهنمایی‌های ما را در مورد ... مرور کنید. تابعیت ارمنستان مسیرها و گزینه‌های منطقه‌ای

هزینه‌های زندگی و مشوق‌های مالیاتی

بسیاری از مشتریان به دنبال یونان برای یک سبک زندگی مدیترانه‌ای کم‌هزینه هستند. هزینه‌های مسکن و روزانه به طور قابل توجهی بر اساس منطقه متفاوت است - مناطق درجه 2 ویزای طلایی 400,000 یورویی در خارج از آتن، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر بزرگتر معمولاً با هزینه‌های زندگی متوسط‌تر مطابقت دارند.

یونان چندین مشوق مالیاتی برای ساکنان جدید ارائه می‌دهد:

• مالیات ثابت ۷٪ برای حقوق بازنشستگی خارجی: برای مستمری‌بگیران خارجی واجد شرایط که اقامت مالیاتی خود را به یونان منتقل می‌کنند، تا ۱۵ سال در دسترس است.
• کاهش ۵۰ درصدی مالیات بر درآمد: برای افراد واجد شرایط که به یونان نقل مکان می‌کنند، قابل اجرا برای درآمد حاصل از اشتغال یا خوداشتغالی تا سقف ۷ سال.
• رژیم غیر دام: مالیات ثابت سالانه ۱۰۰۰۰۰ یورو برای تمام درآمدهای خارجی تا ۱۵ سال (برای افراد با دارایی خالص بالا طراحی شده است).

برای مقایسه هزینه‌ها و تنظیمات جایگزین، با صفحات ما با محوریت ارمنستان در اینجا مقایسه کنید ثبت نام تجاری, املاک و مستغلاتو عوارض.

چگونه اقدام کنید

1. مسیر خود را انتخاب کنید: سرمایه‌گذاری (ویزای طلایی)، دورکاری (دیجیتال نومد) یا بازنشستگی خودگردان (FIP). این موارد را با اهداف سبک زندگی و بودجه خود هماهنگ کنید.
2. تأیید صلاحیت و آستانه‌ها: ویزای طلایی به یک ملک واحد با حداقل ۱۲۰ متر مربع با قیمت ردیف مربوطه نیاز دارد. دیجیتال نومد به ۳۵۰۰ یورو درآمد خالص ماهانه از یک کارفرمای غیر یونانی نیاز دارد. FIP به ۳۵۰۰ یورو درآمد غیرفعال ماهانه بدون حق کار در یونان نیاز دارد.
3. مدارک خود را جمع آوری کنید: همه مسیرها نیاز به گذرنامه معتبر، بیمه سلامت، مدرک تمکن مالی و محل اقامت دارند. مدارک غیر یونانی نیاز به ترجمه رسمی به زبان یونانی و تاییدیه آپوستیل یا کنسولی دارند. برای هر مسیر، به چک لیست‌های دقیق بالا مراجعه کنید.
4. درخواست خود را ارسال کنید: متقاضیان Digital Nomad می‌توانند در کنسولگری یونان در خارج از کشور یا در داخل کشور درخواست دهند. متقاضیان ویزای طلایی پس از تکمیل خرید ملک، در مرجع ذیصلاح یونان پرونده تشکیل می‌دهند. متقاضیان FIP ابتدا ویزای نوع D را در کنسولگری دریافت می‌کنند، سپس برای اجازه اقامت در یونان درخواست می‌دهند.
5. پیگیری و جمع‌آوری: به هرگونه درخواست مدرک پاسخ دهید و پس از تأیید، ویزا یا مجوز خود را دریافت کنید. ویزای طلایی: ۳ تا ۶ ماه. کوچ‌نشین دیجیتال: ۲ تا ۶ هفته. FIP: ۲ تا ۴ ماه اقامت در کشور.

نکته‌ای در مورد خدمات ما: وارطانیان و شرکا یک شرکت حقوقی مستقر در ارمنستان است. برای برنامه‌های اقامت یونان، ما با شرکت‌های همکار مورد اعتماد در یونان همکاری می‌کنیم و می‌توانیم ارجاعات، برنامه‌ریزی مالیاتی فرامرزی و استراتژی‌های دوگانه ارمنستان و یونان را هماهنگ کنیم. با مشاوره از طریق تماس.

پرسش و پاسخهای متداول

نتیجه

گزینه‌های اقامت یونان همچنان با سبک‌های زندگی و بودجه‌های مختلف - به ویژه خارج از بازارهای درجه یک - مطابقت دارد، اما از سال 2024 قوانین تغییر کرده است. آستانه‌های ویزای طلایی با حداقل 120 متر مربع بالاتر رفته است، پرونده‌های Digital Nomad اکنون هم درخواست‌های کنسولی و هم درخواست‌های داخل کشور را می‌پذیرند، و مسیر FIP یک مسیر 3 ساله قابل تمدید برای دارندگان درآمد غیرفعال فراهم می‌کند. برای کسانی که به بلندمدت فکر می‌کنند، تابعیت پس از 7 سال با تسلط به زبان یونانی B1، در را برای شهروندی اتحادیه اروپا باز می‌کند و یونان تابعیت دوگانه را مجاز می‌داند.

وارطانیان و شرکا می‌توانند از طریق شبکه شرکای خود به هماهنگی استراتژی شما در سراسر ارمنستان و یونان کمک کنند. برای یک نقشه راه شخصی‌سازی‌شده، تماس با ما.