در یک نگاه
- اسپانیا تمام مسیرهای ویزای طلایی را در تاریخ ۳ آوریل ۲۰۲۵ تحت قانون ارگانیک ۱/۲۰۲۵ متوقف کرد. درخواست‌های پیش از موعد هنوز در حال بررسی هستند.
- یونان اکنون از یک سیستم پلکانی استفاده می‌کند: ۸۰۰۰۰۰ یورو برای آتن، تسالونیکی، میکونوس و سانتورینی؛ ۴۰۰۰۰۰ یورو برای سایر مناطق؛ ۲۵۰۰۰۰ یورو فقط برای تبدیل کاربری تجاری به مسکونی و مرمت بناهای تاریخی.
- مسیر پرتغال فقط با بودجه (۵۰۰۰۰۰ یورو به بالا) است. تعداد درخواست‌های معوقه از ۵۵۰۰۰ فراتر رفته است. قانون جدید، مدت زمان اخذ شهروندی را برای متقاضیان پس از ژوئن ۲۰۲۵، دو برابر کرده و به ۱۰ سال رسانده است.
- مجارستان، مالت و ایتالیا اکنون جایگزین‌های فعال اتحادیه اروپا با سقف پرداخت از ۲۵۰ هزار تا ۵۰۰ هزار یورو هستند.
- تغییر موقعیت موفقیت‌آمیز به مستندسازی اولیه، جدول زمانی واقع‌بینانه و انتخاب دارایی متناسب با ریسک و مشخصات تحرک هر مشتری بستگی دارد.
اسپانیا ویزای طلایی را لغو کرد
اسپانیا رسماً مجوز اقامت سرمایه‌گذار خود را تحت قانون ارگانیک ۱/۲۰۲۵، از ۳ آوریل ۲۰۲۵ لغو کرد. بیست و یکمین بند نهایی این قانون، مواد ۶۳ تا ۶۷ قانون ۱۴/۲۰۱۳ را حذف می‌کند و کل دسته اقامت سرمایه‌گذار را از آن حذف می‌کند. از آن تاریخ تاکنون هیچ درخواست جدیدی مبتنی بر ملک یا مبتنی بر سرمایه پذیرفته نشده است.
درخواست‌های ارسالی قبل از این تاریخ، طبق قوانین قدیمی در حال بررسی هستند و دارندگان مجوز فعلی همچنان می‌توانند مجوز خود را تمدید کنند. یک اعتراض قانونی ثبت شده است، اما تا اواسط سال 2026 هیچ دستور تعلیق یا لغوی صادر نشده است.
ویزای طلایی اسپانیا در طول عمر ۱۲ ساله خود تقریباً ۱۶۰۰۰ مجوز صادر کرد - حدود ۰.۳٪ از معاملات املاک و مستغلات ملی. تأثیر تعطیلی این ویزا بر بازار متوسط و محلی بوده است. متقاضیانی که قبلاً اسپانیا را هدف قرار داده بودند، اکنون چندین مسیر باقی مانده در این کشور دارند، از جمله ویزای کوچ‌نشینی دیجیتال، ویزای غیر سودآور و ویزای کارآفرینی، هرچند هیچ‌کدام مدل سرمایه‌گذاری برای اقامت را تکرار نمی‌کنند.
ویزای طلایی یونان: آستانه‌های پلکانی برای سال ۲۰۲۶
ویزای طلایی یونان دیگر بر اساس یک آستانه ثابت عمل نمی‌کند. از آنجایی که قانون ۵۱۰۰/۲۰۲۴ یک سیستم چند مرحله‌ای را معرفی کرده است، حداقل سرمایه‌گذاری به محل و نوع ملک بستگی دارد.
سطوح سرمایه‌گذاری (املاک و مستغلات)
۸۰۰۰۰۰ یورو — مناطق پرتقاضا. منطقه اداری آتیکا (آتن و پیرائوس)، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و تمام جزایر با جمعیت بالای ۳۱۰۰ نفر. ملک مسکونی تک واحدی، حداقل ۱۲۰ متر مربع.
۴۰۰۰۰۰ یورو — سایر مناطق. سایر مناطق سرزمین اصلی یونان و جزایر کوچکتر. ملک مسکونی تک واحدی، حداقل ۱۲۰ متر مربع.
۲۵۰،۰۰۰ یورو — فقط برای دسته‌های خاص. تبدیل ساختمان‌های تجاری به مسکونی و مرمت بناهای ثبت شده یا میراثی. حداقل مساحت ۱۲۰ متر مربع اعمال نمی‌شود.
املاک خریداری شده زیر ردیف‌های ۴۰۰۰۰۰ و ۸۰۰۰۰۰ یورویی را نمی‌توان برای اجاره‌های کوتاه‌مدت مانند Airbnb استفاده کرد. تخلف از این قانون ۵۰۰۰۰ یورو جریمه و احتمال لغو مجوز را به همراه دارد. اجاره‌های بلندمدت شش ماه یا بیشتر و استفاده شخصی مجاز است.
مسیرهای غیر املاکی
یونان همچنین مسیرهای سرمایه‌گذاری واجد شرایطی را ارائه می‌دهد که شامل خرید مستقیم ملک نمی‌شوند: تقریباً ۳۵۰،۰۰۰ یورو در صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک واجد شرایط، ۵۰۰،۰۰۰ یورو در سپرده ثابت بانکی یونان (۱۲ ماهه)، یا ۵۰۰،۰۰۰ یورو به عنوان کمک سرمایه به یک شرکت یونانی با حداقل پنج کارمند. یک مسیر جدیدتر برای راه‌اندازی کسب‌وکارهای نوپا با مبلغ ۲۵۰،۰۰۰ یورو از طریق ثبت شرکت Elevate Greece تحت قانون ۵۱۶۲/۲۰۲۴ معرفی شد که سرمایه‌گذاری‌های فناوری املاک و مستغلات، امور مالی و فناوری دفاعی را هدف قرار می‌دهد.
جزئیات کلیدی برنامه
هیچ الزام حداقل اقامتی وجود ندارد - سرمایه‌گذاری صرفاً باید حفظ شود. دارندگان مجوز، ۹۰/۱۸۰ روز سفر بدون ویزای شنگن دریافت می‌کنند، اما حق کار در سایر کشورهای اتحادیه اروپا را ندارند. اعضای خانواده تحت پوشش شامل همسر یا شریک مدنی ثبت‌شده، فرزندان تا ۲۱ سال (یا تا ۲۴ سال در صورت وابستگی مالی به دانشجویان تمام‌وقت) و والدین سرمایه‌گذار و همسرشان می‌شوند، بدون محدودیت سنی یا الزام وابستگی مالی برای والدین.
زمان پردازش واقع‌بینانه سه تا نه ماه است. در طول ۱۲ ماه گذشته، یونان تقریباً ۳۵۰۰ مجوز جدید صادر کرده است. تعداد درخواست‌های معوق حدود ۴۲۳۹۰ است، اما تقریباً ۳ تا ۴ درصد در ماه کاهش می‌یابد. قانون ۵۲۷۵/۲۰۲۶ تاریخ شروع اعتبار مجوز را به تاریخ صدور کارت به جای تاریخ سرمایه‌گذاری تغییر داد. مسیر شهروندی مستلزم هفت سال اقامت قانونی به علاوه‌ی قبولی در آزمون زبان یونانی و ادغام در سطح B1 است.
پرتغال: مسیر فقط با بودجه و جدول زمانی جدید شهروندی
پرتغال در اکتبر ۲۰۲۳ طبق قانون Mais Habitação تمام مسیرهای خرید املاک و مستغلات را حذف کرد. اکنون مسیر واجد شرایط غالب، سرمایه‌گذاری ۵۰۰۰۰۰ یورویی در یک صندوق سهام خصوصی یا سرمایه‌گذاری خطرپذیر با حداقل سررسید پنج ساله و حداقل ۶۰٪ اختصاص یافته به شرکت‌های پرتغالی، بدون ریسک املاک و مستغلات است.
مسیرهای جایگزین شامل ۵۰۰۰۰۰ یورو برای ثبت شرکت به علاوه حداقل پنج شغل دائمی (که به مدت سه سال یا بیشتر حفظ شوند)، ایجاد حداقل ۱۰ شغل بدون حداقل سرمایه، ۵۰۰۰۰۰ یورو برای مؤسسات تحقیقات علمی دولتی یا خصوصی و ۲۵۰۰۰۰ یورو (یا ۲۰۰۰۰۰ یورو در مناطق کم جمعیت) به عنوان کمک مالی فرهنگی یا میراث فرهنگی است.
پردازش کارهای عقب افتاده و جدول زمانی
تعداد درخواست‌های معوقه به بیش از ۵۵۰۰۰ مورد رسیده است که بیش از ۲۰۰۰۰ مورد آن در مرحله بیومتریک متوقف شده است. در حالی که الزام قانونی برای پردازش ۹۰ روز است، میانگین زمان واقعی پردازش بر اساس مطالعه‌ای که در سال ۲۰۲۶ روی ۱۲۷ درخواست انجام شد، تقریباً ۳۴ ماه است. هدف قبلی دولت برای رفع این معوقات تا سال ۲۰۲۵ محقق نشد و افق برنامه‌ریزی واقع‌بینانه برای یک درخواست جدید، دو تا سه سال برای تأیید و شش تا هفت سال برای شهروندی است.
مهم: جدول زمانی جدید شهروندی
قانون جدید تابعیت پرتغال که در ۳ مه ۲۰۲۶ اعلام شد، مدت انتظار برای شهروندی دارندگان ویزای طلایی را دو برابر می‌کند. درخواست‌هایی که پس از ۱۹ ژوئن ۲۰۲۵ ارائه می‌شوند، اکنون به ۱۰ سال اقامت قانونی برای واجد شرایط بودن شهروندی نیاز دارند، که از پنج سال افزایش یافته است. اقامت دائم همچنان پنج سال است. آستانه سابقه کیفری سختگیرانه‌تری نیز اعمال می‌شود - دو سال محکومیت اکنون صلاحیت را از بین می‌برد، که از سه سال کاهش یافته است. متقاضیانی که درخواست‌های خود را قبل از ۱۹ ژوئن ۲۰۲۵ تکمیل کرده‌اند، تحت مسیر شهروندی پنج ساله قدیمی قرار می‌گیرند.
حداقل مدت اقامت هفت روز در سال (۱۴ روز در هر دوره تمدید دو ساله) است. اعضای خانواده واجد شرایط شامل همسر یا شریک زندگی، فرزندان خردسال، فرزندان بالغ تحت تکفل در حال تحصیل تمام وقت و والدین تحت تکفل ۶۵ سال یا بیشتر می‌شوند. برنامه ویزای طلایی پرتغال لغو نمی‌شود - چارچوب پس از ۲۰۲۳ بدون هیچ برنامه لغو مصوبی، پایدار می‌ماند.
سایر برنامه‌های اتحادیه اروپا - مجارستان، مالت و ایتالیا
فراتر از یونان و پرتغال، سه کشور دیگر عضو اتحادیه اروپا اکنون برنامه‌های اقامت از طریق سرمایه‌گذاری قابل قبولی ارائه می‌دهند که شایسته توجه در سبد سرمایه‌گذاری‌های پس از اسپانیا هستند.
مجارستان - برنامه سرمایه‌گذار مهمان
طرح GIP مجارستان که در سال ۲۰۲۴ مجدداً راه‌اندازی شد، اجازه اقامت ۱۰+۱۰ ساله را از طریق دو مسیر ارائه می‌دهد: یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ۲۵۰،۰۰۰ یورویی یا یک کمک مالی آموزشی ۱،۰۰۰،۰۰۰ یورویی. هیچ الزام حداقل اقامتی وجود ندارد و پردازش معمولاً چهار تا شش ماه طول می‌کشد. پوشش خانواده شامل همسر، فرزندان خردسال و فرزندان بزرگسال تا ۲۵ سال در صورت ثبت‌نام در آموزش عالی تمام‌وقت می‌شود. این مجوز حق سفر به شنگن را اعطا می‌کند. شهروندی از قوانین معمول مجارستان پیروی می‌کند - هشت سال یا بیشتر اقامت فیزیکی مداوم، به علاوه آزمون‌های زبان و قانون اساسی مجارستان. هیچ مسیر سریعی برای تابعیت سرمایه‌گذاران وجود ندارد.
مالتا - برنامه اقامت دائم (MPRP)
برنامه MPRP مالت از ابتدا اقامت دائم اعطا می‌کند. اقامت مستلزم خرید ملک به مبلغ حداقل ۳۷۵۰۰۰ یورو یا تعهد اجاره به مبلغ ۱۴۰۰۰ یورو در سال به مدت حداقل پنج سال است. هزینه‌های غیرملکی در مجموع تقریباً ۹۹۰۰۰ یورو است: ۶۰۰۰۰ یورو هزینه اداری (که ۱۵۰۰۰ یورو در زمان درخواست و ۴۵۰۰۰ یورو در زمان تأیید تقسیم می‌شود)، ۳۷۰۰۰ یورو کمک دولتی و ۲۰۰۰ یورو کمک مالی از سازمان‌های غیردولتی. پردازش درخواست تقریباً چهار تا هشت ماه طول می‌کشد. اعضای خانواده - شامل همسر، فرزندان و اجداد - تحت پوشش هستند. حق سفر به شنگن اعمال می‌شود. برای کسانی که به دنبال شهروندی هستند، برنامه جداگانه MEIN مالت نیاز به ۶۰۰۰۰۰ تا ۷۵۰۰۰۰ یورو سرمایه‌گذاری اضافی به علاوه املاک و مستغلات و کمک‌های مالی، با یک جدول زمانی ۱۲ تا ۳۶ ماهه دارد. چارچوب RBI مالت پایدارترین چارچوب در اتحادیه اروپا محسوب می‌شود.
ایتالیا - ویزای سرمایه گذاری
ویزای سرمایه‌گذاری ایتالیا که از زمان به‌روزرسانی‌های ژانویه ۲۰۲۵ فعال شده است، چهار مسیر را ارائه می‌دهد: ۲۵۰،۰۰۰ یورو برای یک استارتاپ نوآورانه، ۵۰۰،۰۰۰ یورو برای سهام شرکت، ۱،۰۰۰،۰۰۰ یورو به عنوان کمک بشردوستانه یا ۲،۰۰۰،۰۰۰ یورو اوراق قرضه دولتی. ویزای اولیه دو ساله به اجازه اقامت تبدیل می‌شود. رویه همزمان «عضو همراه خانواده» در ایتالیا امکان اتحاد خانواده را بدون دوره انتظار استاندارد دو ساله فراهم می‌کند. حق سفر شنگن اعمال می‌شود. اقامت دائم پس از پنج سال و شهروندی پس از ۱۰ سال تحت قوانین استاندارد در دسترس است. توجه داشته باشید که مالیات ثابت ایتالیا برای ساکنان جدید (ماده ۲۴ مکرر) از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ از ۱۰۰،۰۰۰ یورو به ۳۰۰،۰۰۰ یورو در سال افزایش یافته است.
مقایسه اقامت اتحادیه اروپا از طریق سرمایه‌گذاری
| برنامه | حداقل سرمایه‌گذاری | نوع دارایی | پردازش | حداقل اقامت | مسیر شهروندی |
|---|---|---|---|---|---|
| یونان | ۲۵۰ هزار تا ۸۰۰ هزار یورو (بسته به موقعیت مکانی) | املاک و مستغلات، صندوق‌ها، سپرده‌ها، استارت‌آپ‌ها | 3–9 ماه | هیچ | ۷ سال به بالا سطح B1 زبان یونانی |
| کشور پرتغال | ۵۰۰ هزار یورو (صندوق/شرکت) | صندوق‌های سرمایه‌گذاری خصوصی/خطرپذیر، شرکت‌ها، تحقیقات، کمک‌های مالی | میانگین حدود ۳۴ ماه | 7 روز در سال | ۱۰ سال (پس از ژوئن ۲۰۲۵) |
| مجارستان | ۲۵۰ هزار یورو (بودجه) یا ۱ میلیون یورو (کمک مالی) | صندوق سرمایه‌گذاری RE، کمک مالی به آموزش و پرورش | 4–6 ماه | هیچ | قوانین عادی ۸+ سال |
| مالت | ۳۷۵ هزار یورو (خرید) + ۹۹ هزار یورو کارمزد | املاک و مستغلات (یا اجاره ۱۴ هزار یورو در سال) + هزینه‌های دولتی | 4–8 ماه | هیچ | از طریق MEIN (برنامه جداگانه) |
| ایتالیا | ۲۵۰ هزار تا ۲ میلیون یورو (بسته به مسیر) | استارتاپ‌ها، سهام، اوراق قرضه، امور خیریه | 2–4 ماه | هیچ | استاندارد 10 ساله |
| اسپانیا | لغو شده در ۳ آوریل ۲۰۲۵ (قانون ارگانیک ۱/۲۰۲۵). دارندگان فعلی می‌توانند تمدید کنند. | ||||
همه برنامه‌ها امکان سفر بدون ویزا با ویزای شنگن ۹۰/۱۸۰ را فراهم می‌کنند. شمول خانواده در هر برنامه متفاوت است. هیچ‌کدام اقامت دائم یا حق کار در سراسر اتحادیه اروپا را اعطا نمی‌کنند. هزینه‌های دولتی ممکن است تغییر کنند.
چگونه سبد سرمایه‌گذاری خود را برای سال ۲۰۲۶ تغییر دهید
با توجه به اینکه اسپانیا از این فهرست خارج شده و برنامه‌های باقیمانده به سرعت در حال تکامل هستند، یک رویکرد ساختارمند برای تغییر موقعیت ضروری است. با تعریف تقسیم‌بندی حوزه‌های قضایی - املاک و مستغلات یونان در مقابل صندوق‌های پرتغالی در مقابل برنامه‌های جدیدتر در مجارستان، مالت یا ایتالیا - بر اساس اهداف، تحمل ریسک و مشخصات نقدینگی هر مشتری شروع کنید.
مستندات انطباق اولیه. قبل از انتخاب یک دارایی، شواهد منبع وجوه، سوابق بانکی، اظهارنامه مالیاتی و اثبات تسویه حساب را گردآوری کنید. انباشت چندین ساله پردازش در پرتغال به این معنی است که اسناد باید برای مدت طولانی معتبر باشند؛ جدول زمانی کوتاه‌تر یونان مستلزم هماهنگی دقیق‌تر در مورد بسته شدن املاک است.
دارایی‌های واجد شرایط را با دقت از قبل بررسی کنید. برای یونان، تأیید کنید که ملک مورد نظر آستانه ردیف صحیح و حداقل ۱۲۰ متر مربع برای منطقه هدف را برآورده می‌کند. برای پرتغال، بررسی کنید که آیا وسیله نقلیه صندوق، قوانین پس از ۲۰۲۳ را برآورده می‌کند یا خیر - به ویژه، الزام عدم ریسک املاک و مستغلات و حداقل سررسید پنج ساله. برای مجارستان، مالت و ایتالیا، شرایط واجد شرایط خاص برای مسیر انتخاب شده را تأیید کنید.
مدل‌های مالیاتی و ساختارهای مالکیتی را از قبل مدل‌سازی کنید. افزایش مالیات ثابت ایتالیا به ۳۰۰۰۰۰ یورو در سال برای ساکنان جدید، بر برنامه‌ریزی برای افراد با دارایی خالص بالا تأثیر می‌گذارد. با مشاور مالیاتی فرامرزی در مورد پیامدهای دارایی‌های ملکی در مقابل دارایی‌های صندوق هماهنگی کنید. درخواست‌ها را برای مدیریت نیازهای خانواده ترتیب دهید و مسیرهای موازی برای برنامه‌ریزی اقامت و استراتژی ویزای شنگن را در نظر بگیرید.
برای مشتریانی که ارمنستان را به عنوان یک پایگاه مکمل در نظر می‌گیرند - چه برای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری ، ثبت کسب و کار یا برنامه‌ریزی مالیاتی - یک رویکرد چند حوزه قضایی می‌تواند هم وضعیت انطباق و هم گزینه‌های جابجایی را تقویت کند.
سوالات متداول
آیا اسپانیا واقعاً ویزای طلایی خود را تعطیل کرد؟
سقف واقعی ویزای طلایی یونان در سال 2026 چقدر است؟
آیا هنوز هم می‌توانم با خرید ملک در پرتغال واجد شرایط شوم؟
پردازش ویزای طلایی پرتغال واقعاً چقدر طول می‌کشد؟
چه چیزی در مسیر شهروندی پرتغال برای دارندگان ویزای طلایی تغییر کرده است؟
کدام برنامه‌های اتحادیه اروپا هنوز سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را مجاز می‌دانند؟
آماده‌اید تا استراتژی اقامت اتحادیه اروپا خود را تغییر دهید یا گزینه‌های مکمل در ارمنستان را بررسی کنید؟ تیم ما در مورد برنامه‌ریزی چند حوزه قضایی در مورد آستانه‌های سرمایه‌گذاری، ساختارهای مالیاتی و اهداف جابجایی خانواده مشاوره می‌دهد. در مورد مسیرهای شهروندی اطلاعات کسب کنید یا برای مشاوره اختصاصی تماس بگیرید.
