TL؛ DR
- خارجیها میتوانند آزادانه املاک غیرکشاورزی (شهری/تجاری/مسکونی) را در ارمنستان خریداری کنند، اما نمیتوانند زمین کشاورزی (مزرعه) خریداری کنند (به قوانین و مراحل مراجعه کنید)منبع; منبع).
- قبل از امضای فروش توسط دفتر اسناد رسمی و قبل از ثبت کاداستر، به شماره شناسایی مالیاتی ارمنستان (TIN) نیاز دارید.منبع).
- زمینهای کشاورزی معمولاً از طریق اجارههای بلندمدت یا ساختارهای محلی مطابق با قانون سرمایهگذاری خارجی ارمنستان قابل دسترسی هستند - نه از طریق مالکیت مستقیم خارجی (منبع).
- انتظار میرود هزینههای نهایی خریدار معمولاً حدود ۳ تا ۵ درصد از قیمت خرید، به علاوه مالیات جاری بر ارزش کاداستر باشد (منبع; منبع).
- هر معاملهای باید محضری شده و در کاداستر ثبت شود تا انتقال سند مالکیت با خیال راحت انجام شود (منبع; منبع).
آیا یک خارجی میتواند در ارمنستان زمین بخرد؟ بله - اگر زمین غیرکشاورزی یا ملک ساخته شده باشد. اما محدودیتهای زمین کشاورزی ارمنستان سختگیرانه است و خریداران باید از قبل برای ثبت TIN، دفتر اسناد رسمی و ثبت کاداستر برنامهریزی کنند. این راهنما نحوه طبقهبندی زمین، ساختار معاملات مربوط به زمینهای کشاورزی و بستن یک معامله مطابق با قانون در ارمنستان را توضیح میدهد.
پاسخ سریع: خارجیها چه چیزهایی میتوانند و چه چیزهایی نمیتوانند در ارمنستان بخرند؟
خارجیها میتوانند آپارتمان، خانه، دفتر کار، مغازه و سایر املاک غیرکشاورزی را در ارمنستان خریداری و ثبت کنند. این نقل و انتقالات معمولاً به نام خریدار در دفتر ثبت اسناد رسمی (کاداستر) ثبت میشود.منبع).
مالکیت مستقیم خارجی زمینهای کشاورزی (مزرعه) طبق قانون ارمنستان مجاز نیست (منبعاگر قطعه زمینی به عنوان کشاورزی طبقهبندی شده است، نباید به عنوان یک خارجی شخصاً اقدام به خرید آن کنید؛ گزینههای سازگار با قوانین که در زیر توضیح داده شده است را در نظر بگیرید.
| نوع ملک | مالکیت مستقیم خارجی؟ | یادداشت |
|---|---|---|
| زمینهای غیرکشاورزی و املاک ساخته شده (شهری/تجاری/مسکونی) | بله | ثبت استاندارد دفتر اسناد رسمی + ثبت کاداستر اعمال میشود (منبع). |
| زمین کشاورزی (مزرعه) | نه | خارجیها معمولاً از اجارههای بلندمدت یا ساختارهای محلیِ مطابق با قوانین استفاده میکنند - نه مالکیت مستقیم (منبع; منبع). |
زمین کشاورزی: ممنوعیت قانونی
قانون ارمنستان شهروندان خارجی را از مالکیت زمینهای کشاورزی منع میکند. هدف این سیاست، حفظ مالکیت زمینهای کشاورزی در دست ارمنیها و در عین حال، اجازه سرمایهگذاری خارجی از طریق سایر ابزارها (منبع).
در عمل، گام کلیدی برای هر خریدار، تأیید طبقهبندی زمین - کشاورزی در مقابل غیر کشاورزی - قبل از پرداخت پیشپرداخت است. طبقهبندی تعیین میکند که آیا یک خارجی میتواند شخصاً سند مالکیت را دریافت کند یا باید از ساختار متفاوتی استفاده کند. دفتر اسناد رسمی یا وکیل شما میتواند به عنوان بخشی از بررسیهای لازم، خلاصه رسمی و پهنهبندی را از کاداستر دریافت کند (منبع).
مقیاس زمینهای کشاورزی و اهمیت آن
ارمنستان ردپای کشاورزی قابل توجهی دارد: حدود ۵۸.۹ درصد از مساحت این کشور در سال ۲۰۱۸ به عنوان زمین کشاورزی طبقهبندی شده است (منبعاین بدان معناست که بخش بزرگی از قطعات زمین خارج از شهرها و شهرستانها ممکن است مشمول محدودیت زمینهای کشاورزی باشند - و به همین دلیل طبقهبندی و ساختاردهی اولیه برای خریداران خارجی و سرمایهگذاران مهاجر ضروری است.
راهکارهای قانونی برای زمینهای کشاورزی: اجارهنامه
اگرچه خارجیها نمیتوانند مستقیماً مالک زمینهای کشاورزی باشند، اما معمولاً میتوانند آن را اجاره کنند. قانون سرمایهگذاری خارجی ارمنستان از حقوق سرمایهگذاران خارجی برای سرمایهگذاری و انجام معاملات مدنی مانند اجاره تحت قانون ارمنستان محافظت میکند (منبع).
مراحل معمول برای اجاره زمین کشاورزی عبارتند از: تأیید سند مالکیت موجر، مذاکره در مورد مدت اجاره و موارد استفاده مجاز، تأیید رسمی اجارهنامه در صورت الزام قانونی یا توافق طرفین، و ثبت اجارهنامه در کاداستر در زمانی که مدت اجاره منجر به ثبت میشود. ثبت صحیح، حقوق شما را در برابر اشخاص ثالث تضمین میکند (منبع).
شرکتهای ارمنی و قانون سرمایهگذاری خارجی
بسیاری از سرمایهگذاران خارجی ترجیح میدهند از طریق یک شرکت ارمنی فعالیت کنند تا داراییهای غیرکشاورزی خود را در اختیار داشته باشند، کارکنان را استخدام کنند و به صورت محلی قرارداد ببندند. قانون سرمایهگذاری خارجی ارمنستان، رفتار و ضمانتهای ملی را برای سرمایهگذاریهای انجام شده از طریق اشخاص حقوقی محلی، با توجه به محدودیتهای خاص هر بخش، فراهم میکند (منبع).
مهم: ممنوعیت مالکیت زمینهای کشاورزی هنوز اعمال میشود. اینکه آیا یک شخص حقوقی ارمنی میتواند مالک زمینهای کشاورزی باشد یا خیر، به مالکیت آن شخص و قوانین زمین ارمنستان بستگی دارد؛ خارجیها عموماً نباید فرض کنند که یک شرکت تازه تأسیس بدون ساختار دقیق و تأیید قانونی، محدودیتهای زمینهای کشاورزی را دور خواهد زد (منبع).
منابع اگر قصد دارید از طریق یک شرکت محلی ساختاردهی کنید:
- ثبت شرکت ارمنی برای املاک و مستغلات یا فعالیت های تجاری: ثبت کسب و کار در ارمنستان.
- آشنایی با مسیرها و حمایتهای سرمایهگذاری: سرمایه گذاری در ارمنستان.
- زمینه مالیات بر شرکت و دارایی: مالیات در ارمنستان.
خرید شهری
برای یک خارجی که به دنبال خرید ملک در شهرهای ارمنستان - ایروان، گیومری، وانادزور - است، این فرآیند ساده است. خریداران خارجی معمولاً آپارتمان، پنت هاوس، واحدهای تجاری، دفاتر و زمینهای غیرکشاورزی را که برای ساخت و ساز یا استفاده تجاری تعیین شدهاند، خریداری میکنند. این معاملات در کاداستر (اداره ثبت املاک و مستغلات) به رسمیت شناخته شده و قابل ثبت هستند.منبع).
قبل از امضا، شماره شناسایی ارمنی خود را دریافت کنید. دفاتر اسناد رسمی و کاداستر برای شناسایی شما در سیستم ثبت، به آن نیاز دارند (منبعاگر قصد اجاره ملک یا اداره یک کسب و کار در محل را دارید، در نظر بگیرید که آیا برای عملیات و بهرهوری مالیاتی نیاز به تأسیس یک شرکت ارمنی دارید یا خیر (منبع).
برای مرور کلی بازار و حمایت از خریداران، به مرکز ما در ... مراجعه کنید. املاک و مستغلات ارمنستان.
املاک تجاری و مسکونی: دفتر اسناد رسمی
قراردادهای خرید و فروش املاک و مستغلات در دفتر اسناد رسمی رسمی میشوند. در یک قرارداد معمولی، طرفین هویت (از جمله TIN خریدار) را تأیید میکنند، خلاصه سند مالکیت را بررسی میکنند، قرارداد خرید و فروش را امضا میکنند و دفتر اسناد رسمی آن را تأیید میکند. سپس قرارداد محضری برای ثبت انتقال سند مالکیت به کاداستر ارسال میشود (منبع; منبع).
اسناد به زبان خارجی ممکن است قبل از اینکه توسط دفتردار پذیرفته شوند، نیاز به ترجمه و در صورت لزوم، تأیید قانونی/آپوستیل داشته باشند. برای جلوگیری از تأخیر، ترجمه و آمادهسازی اسناد را از قبل برنامهریزی کنید (منبع).
مراحل کاداستر و انتقال مالکیت
در ارمنستان، انتقال مالکیت زمانی کامل میشود که کاداستر شما را به عنوان مالک جدید ثبت کند. این مرحله اجباری است؛ عدم ثبت سند میتواند سند را به نام فروشنده باقی بگذارد و شما را در معرض خطر قرار دهد (منبع).
نحوه درخواست: گام به گام برای خریداران خارجی
- شماره شناسایی مالیاتی (TIN) ارمنی خود را دریافت کنید. قبل از امضا درخواست دهید؛ TIN در دفتر اسناد رسمی و کاداستر (مورد نیاز است)منبع).
- ملک را طبقهبندی کنید. با کاداستر تأیید کنید که آیا قطعه زمین کشاورزی است یا غیرکشاورزی تا مطمئن شوید که خریدار میتواند مالکیت را به دست آورد (منبع; منبع).
- بررسیهای لازم را انجام دهید. خلاصهای از سند مالکیت را سفارش دهید، موانع، مرزها و اختیارات فروشنده را بررسی کنید؛ در صورت نیاز، ترجمهها/مدارک قانونی را آماده کنید (منبع).
- قرارداد خرید و فروش را محضری کنید. با ارائه مدارک شناسایی، TIN و مدارک پشتیبان مورد نیاز، آن را در دفتر اسناد رسمی امضا کنید؛ دفتر اسناد رسمی قرارداد را تأیید میکند (منبع).
- انتقال را در کاداستر ثبت کنید. قرارداد محضری را ثبت کنید و گواهی مالکیت بهروز شده را که شما را به عنوان مالک ذکر میکند، دریافت کنید (منبع).
هزینههای خریدار و مالیاتهای جاری
هنگام خرید ملک در ارمنستان، موارد زیر را در نظر بگیرید:
| مورد هزینه | آنچه را پوشش می دهد | تأثیر شاخص | منبع |
|---|---|---|---|
| هزینههای دفتر اسناد رسمی و ثبت | گواهی محضری فروش؛ ثبت کاداستر | شامل حدود ۳ تا ۵ درصد از کل هزینههای نهایی | منبع |
| ترجمهها/قانونیسازیها | ترجمههای تأیید شده؛ در صورت نیاز، آپوستیل | شامل حدود ۳ تا ۵ درصد از کل هزینههای نهایی | منبع |
| بررسیهای حقوقی لازم | بررسی سند مالکیت؛ منطقهبندی؛ بررسی قرارداد | شامل حدود ۳ تا ۵ درصد از کل هزینههای نهایی | منبع |
| کل هزینههای نهایی تخمینی | تمام هزینههای طرف خریدار در زمان عقد قرارداد | تقریباً ۳ تا ۵ درصد قیمت | منبع |
| مالیات سالانه املاک (جاری) | مالیات بر املاک شهرداری بر ارزش کاداستری | تقریباً 0.05٪ تا 1.5٪ از ارزش کاداستری | منبع |
اگر قصد اجاره دادن یا توسعه ملک خود را دارید، ساختار خود را از قبل با قوانین مالیاتی ارمنستان هماهنگ کنید: مالیات در ارمنستان.
چک لیست های نهایی که باید هنگام خرید ملک در ارمنستان به عنوان یک خارجی رعایت کنید:
- قبل از پرداخت ودیعه، طبقهبندی زمین (کشاورزی در مقابل غیرکشاورزی) را با گواهی کاداستر تأیید کنید (منبع).
- قبل از قرار ملاقات با دفتردار، شماره شناسایی خود را دریافت کنید (منبع).
- از اجارهنامه یا سازههای تأیید شده برای زمینهای کشاورزی استفاده کنید؛ به عنوان یک خارجی، مالکیت مستقیم را امتحان نکنید (منبع; منبع).
- فروش را محضری کنید و انتقال سند را در کاداستر ثبت کنید تا مالکیت قطعی شود (منبع).
خرید ملک غیرکشاورزی برای یک خارجی در ارمنستان ساده است، اما محدودیتهای زمین کشاورزی و تشریفات ثبت نام نیاز به دقت دارد. برای پشتیبانی متناسب در زمینه بررسیهای لازم، بررسیهای منطقهبندی، TIN و بسته شدن امن - یا کمک به ساختاربندی سرمایهگذاریهای زمینهای کشاورزی - همین امروز با تیم ما تماس بگیرید: با ما در تماس باشید.
سوالات متداول
آیا یک خارجی میتواند در ارمنستان زمین بخرد؟
آیا یک خارجی میتواند از طریق یک شرکت ارمنی مالک زمین کشاورزی شود؟
مالکیت زمینهای کشاورزی طبق قانون محدود شده است. در حالی که سرمایهگذاران خارجی میتوانند شرکتهای ارمنی تأسیس کنند و از حمایتهای قانون سرمایهگذاری خارجی بهرهمند شوند، محدودیتهای زمینهای کشاورزی همچنان اعمال میشود و باید مورد به مورد ارزیابی شود. بسیاری از سرمایهگذاران به جای آن از اجارههای بلندمدت برای دسترسی به زمینهای کشاورزی استفاده میکنند (منبع; منبع).
آیا برای خرید ملک به TIN ارمنستان نیاز دارم؟
بله. برای ثبت در دفتر اسناد رسمی و ثبت در کاداستر، ارائه شماره شناسایی ملک (TIN) الزامی است. برای جلوگیری از تأخیر، قبل از امضا آن را دریافت کنید.منبع).
هزینههای معمول نهایی کردن خرید ملک در ارمنستان چقدر است؟
راهنماهای مرتبط: ویزای ارمنستان, اقامت ارمنستان, تابعیت ارمنستان.
