TL؛ DR
- ویزای طلایی یونان اکنون یک سیستم دوگانه را اجرا میکند: حداقل ۸۰۰ هزار یورو در آتن، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و «جزایر بزرگ» و ۴۰۰ هزار یورو در جاهای دیگر، که از اواخر ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ (با توجه به حفاظت انتقالی برای برخی از خریداران) اعمال میشود.منبع).
- یک مسیر ویژه ۲۵۰ هزار یورویی برای تبدیل کاربری تجاری به مسکونی و برخی ساختمانهای صنعتی غیرفعال باقی مانده است - که در صورت امکان تغییر کاربری، جذاب خواهد بود (منبع).
- تقاضای بیسابقه: ۹۲۸۹ درخواست ویزای طلایی در سال ۲۰۲۴ ثبت شد، با حجم قابل توجه درخواستهای معوقه و روند کندتر تایید درخواستها که وکیل باید در جدول زمانی لحاظ کند (منبع; منبع).
- قانون انتقالی: خریدارانی که تا ۳۱ آگوست ۲۰۲۴، ۱۰٪ پیشپرداخت را پرداخت کردهاند، ممکن است تا ۲۸ فوریه ۲۰۲۵، معامله را با حداقل مبلغ اولیه - که برای معاملات زنده بسیار مهم است - به پایان برسانند.منبع).
- فراتر از املاک و مستغلات، گزینههای صندوق/اوراق بهادار و سپرده بانکی همچنان تحت چارچوب رسمی ویزای طلایی باقی میمانند و میتوانند محدودیتهای بازار املاک و مستغلات را کاهش دهند (منبع).
ویزای طلایی یونان همچنان یکی از پرطرفدارترین مسیرهای اقامت از طریق سرمایهگذاری در اروپا است. اما قوانین ۲۰۲۵ آستانههای بالاتری را به همراه دارد و تمرکز بیشتری بر ساختارهای شفاف و مطابق با قوانین - به ویژه برای تبدیلهای تجاری - دارد. سرمایهگذاران و مشاوران به یک رویکرد منظم نیاز دارند: تأیید واجد شرایط بودن، مستندسازی مسیر واجد شرایط بودن و هماهنگ کردن بازههای زمانی با محدودیتهای ظرفیت.
اصلاحات قانونی: آستانههای جدید دو منطقه و آنچه تغییر کرد
یونان به عنوان بخشی از اصلاحات خود در سالهای ۲۰۲۴-۲۰۲۵، چارچوب آستانه سرمایهگذاری دوگانه را معرفی کرد. حداقل سرمایهگذاری در املاک و مستغلات ۸۰۰۰۰۰ یورو در مناطق ممتاز - آتن، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و «جزایر بزرگ» - و ۴۰۰۰۰۰ یورو در سایر نقاط است (منبعاین امر بودجهها و شرایط لازم برای سرمایهگذاران را تغییر میدهد و تقاضا را به صورت منطقهای تغییر میدهد.
یک اقدام موقت از خریداران خاص محافظت میکند: اگر 10٪ پیشپرداخت تا 31 آگوست 2024 پرداخت شده باشد، خرید میتواند تا 28 فوریه 2025 تحت آستانههای قدیمیتر و پایینتر (معمولاً 250 هزار تا 500 هزار یورو، بسته به منطقه در آن زمان) تکمیل شود.منبع). وکیل باید تاریخهای پرداخت و جدول زمانی قرارداد را مجدداً بررسی کند تا در صورت لزوم، این مزیت را حفظ کند.
چارچوب رسمی ویزای طلایی یونان، که از طریق مجوزهای اقامت از طریق سرمایهگذاری اداره میشود، همچنان توسط وزارت امور خارجه، از جمله دستهبندیهای اصلی سرمایهگذاری و رویههای درخواست، تدوین میشود.وزارت امور خارجه رسمی).
نحوه درخواست: یک توالی عملی
- یک مسیر سرمایهگذاری واجد شرایط (خرید املاک و مستغلات زیر آستانه قابل اجرا، یا سایر دستههای ذکر شده توسط MFA مانند اوراق بهادار واجد شرایط یا سپرده بانکی) را انتخاب کنید.وزارت امور خارجه رسمی).
- سرمایهگذاری را نهایی کنید (مثلاً قرارداد خرید را امضا کنید و سند مالکیت املاک را ثبت کنید)، مدارک مورد نیاز را آماده کنید و درخواست اجازه اقامت خود را تحت عنوان ویزای طلایی (Golden Visa) ارسال کنید.وزارت امور خارجه رسمی).
- شرکت در بیومتریک و نهایی کردن صدور؛ این مجوز معمولاً به مدت پنج سال صادر میشود و تا زمانی که سرمایهگذاری واجد شرایط حفظ شود، قابل تمدید است؛ اعضای واجد شرایط خانواده نیز میتوانند درخواست دهند (وزارت امور خارجه رسمی).
منابع مرتبط که ممکن است مفید بدانید:
- ساختار سرمایهگذاری ملاحظات
- مالیات فرامرزی برنامه ریزی
- ویزا و سفر استراتژی ها
تبدیل تجاری به مسکونی: تخفیف ۲۵۰ یورویی
با وجود آستانههای بالاتر، یونان حداقل مبلغ هدف ۲۵۰،۰۰۰ یورو را برای دو سناریو حفظ میکند که میتواند هزینههای ورود را در صورت امکان کاهش دهد:
- خریدهایی که در آنها محل اصلی ملک به مسکونی (تجاری به مسکونی) تبدیل میشود، و
- سرمایهگذاریهای مربوط به یک ساختمان صنعتی غیرفعال (منبع).
این تفکیک، تبدیلها را به گزینهای جذاب در زیرمجموعههای منتخب تبدیل میکند. ملاحظات کلیدی شامل امکانسنجی تغییر کاربری، جدول زمانی پروژه و مستنداتی است که تبدیل واجد شرایط را نشان میدهد.
چک لیست مشاور برای معاملات تبدیل
- اثبات واجد شرایط بودن تحت مبلغ ۲۵۰ هزار یورو (قرارداد خرید که به وضوح به ملک و محدوده تبدیل مورد نظر اشاره دارد)منبع).
- انتظارات را هماهنگ کنید: تبدیلها زمانبر هستند؛ جدول زمانی ساخت و ساز و اخذ مجوز را با مراحل مهم ثبت درخواست ویزای طلایی هماهنگ کنید (معوقات قابل توجه هستند) (منبع).
- برای کاهش خطرات ساخت و ساز و منطقه بندی، با مسیرهای غیر املاک و مستغلات (مثلاً اوراق بهادار واجد شرایط/سپرده های بانکی) مقایسه کنید (وزارت امور خارجه رسمی).
مقایسه سریع: آستانههای املاک و مستغلات در مقابل تبدیلها
| راه | حداقل سرمایه گذاری | جایی که | یادداشت |
|---|---|---|---|
| خرید استاندارد (منطقه ویژه) | €800,000 | آتن، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی، «جزایر بزرگ» | پس از اصلاحات اعمال میشود؛ بررسی کنید که آیا دارایی شما در منطقه ممتاز قرار دارد یا خیر (منبع) |
| خرید استاندارد (سایر مناطق) | €400,000 | بقیه یونان | سیستم دو منطقهای، آستانه پایینتری را در خارج از مناطق ویژه تعیین میکند (منبع) |
| تبدیل تجاری به مسکونی | €250,000 | در مواردی که تغییر کاربری امکانپذیر باشد، قابل اجرا است | طرح تفکیکی مستلزم تبدیل محل اصلی به مسکونی یا سناریوی ساختمان صنعتی غیرفعال است (منبع) |
| خریداران انتقالی (واریز وجه تا ۳۱ آگوست ۲۰۲۴) | آستانههای پایینتر قدیمیتر | طبق قانون قبلی | تکمیل تا ۲۸ فوریه ۲۰۲۵ تحت آستانههای قبلی مجاز است (منبع) |
انواع و محدودیتهای املاک واجد شرایط
طبق چارچوب ویزای طلایی، خرید املاک و مستغلات در صورت رعایت حداقل مبلغ قابل اجرا، واجد شرایط است، به استثنای قابل توجه ۲۵۰ هزار یورو برای تبدیل تجاری به مسکونی و ساختمانهای صنعتی راکد (منبع; منبع). به موازات آن، این برنامه، دستههای غیرمستغلاتی مانند اوراق بهادار واجد شرایط یا سپرده بانکی را به عنوان مسیرهای جایگزین به رسمیت میشناسد (وزارت امور خارجه رسمی).
سرمایهگذاران باید ماهیت دارایی (مسکونی در مقابل تجاری)، موقعیت مکانی برای اهداف آستانه (منطقه ویژه در مقابل سایر مناطق) و - در صورت تبدیل ملک - شواهد تغییر کاربری که واجد شرایط بودن برای مبلغ ۲۵۰ هزار یورو را تأیید میکند، مستند کنند.
تمرکز بر واجد شرایط بودن و مستندسازی
- دسته بندی را تأیید کنید: املاک و مستغلات با قیمت ۸۰۰ هزار یورو/۴۰۰ هزار یورو، تخفیف تبدیل ملک با قیمت ۲۵۰ هزار یورو، یا دسته بندی های واجد شرایط دیگر بر اساس MFA (منبع; منبع; وزارت امور خارجه رسمی).
- مدارک اصلی را جمعآوری کنید: قرارداد خرید/سند مالکیت و مدرک تکمیل سرمایهگذاری برای املاک و مستغلات؛ برای تبدیلها، نشان دهید که محل اصلی ملک مطابق با طرح تفکیکی به یک محل اقامت تبدیل خواهد شد (منبع).
- شمول خانواده و تمدید: برنامه ویزای طلایی، اجازه اقامت پنج ساله قابل تمدید را مشروط به حفظ سرمایهگذاری واجد شرایط ارائه میدهد (به نمای کلی برنامه مراجعه کنید) (وزارت امور خارجه رسمی).
جغرافیا و نقاط داغ بازار: آتن/تسالونیکی/میکونوس/سانتورینی
آستانه جدید ۸۰۰ هزار یورویی، پرتقاضاترین مقاصد یونان - آتن و تسالونیکی (مناطق اصلی شهری این کشور) و جزایر معروف میکونوس و سانتورینی - به همراه سایر «جزایر بزرگ» که تحت اصلاحات به عنوان ممتاز طبقهبندی شدهاند را هدف قرار میدهد.منبعاین مناطق از نظر تاریخی توجه خریداران خارجی را به خود جلب کردهاند و مشاوران املاک باید قیمتهای رقابتی و موجودی محدودتری را پیشبینی کنند.
خارج از این مناطق ممتاز، حداقل ۴۰۰ هزار یورو میتواند مقرونبهصرفه بودن را بهبود بخشد و جریان معاملات گستردهتری را، از جمله شهرهای منطقهای و جزایر ثانویه، ایجاد کند.منبعبرای مشتریانی که هزینه برایشان اولویت دارد، تبدیلهای تجاری با قیمت ۲۵۰ هزار یورو - در صورت امکان - مسیر جایگزینی را ارائه میدهند که از قیمتگذاری در منطقه پریمیوم (premium zone) اجتناب میکند.منبع).
بررسی جایگزینهایی برای املاک و مستغلات در مناطق ویژه
در مواردی که قیمتگذاری در آتن/میکونوس/سانتورینی با ۸۰۰ هزار یورو گران باشد، سرمایهگذاران میتوانند مسیرهای اوراق بهادار/سپرده بانکی را که توسط برنامه به عنوان یک استراتژی تنوعبخشی یا کاهش ریسک شناخته شده است، مقایسه کنند.وزارت امور خارجه رسمی).
قوانین جزیره و تمرکز آتیکا
طبق قانون دو منطقه، میکونوس و سانتورینی به همراه سایر «جزایر بزرگ» در محدوده قیمتی بالای ۸۰۰ هزار یورو قرار میگیرند که این امر حداقل هزینه را افزایش داده و بر استراتژی خریدار در بازارهای جزیره تأثیر میگذارد (منبعسرمایهگذاران باید بسنجند که آیا خرید در منطقه ویژه با اهدافشان همسو است یا اینکه تبدیل مناطق ۴۰۰ هزار یورویی یا ۲۵۰ هزار یورویی، بودجه و جدول زمانی پشتیبانی بهتری را ارائه میدهد (منبع).
از نظر ظرفیت، روند تأیید به شدت در آتیکا (منطقه آتن) متمرکز شده است. تا سپتامبر 2025، 13,499 پرونده ویزای طلایی در حال بررسی بود که تقریباً 80٪ آنها در آتیکا قرار داشت - که نشان دهنده تنگناهای محلی و تأیید کندتر در قطب اقتصادی کشور است (منبع). جدولهای زمانی ممکن است در حوزههای قضایی کمتراکمتر، قابل مدیریتتر باشند.
تقاضا و ظرفیت: ۹ درخواست در سال ۲۰۲۴
تقاضا همچنان قوی است. یونان در سال ۲۰۲۴، ۹۲۸۹ درخواست ویزای طلایی دریافت کرد - که نسبت به سال گذشته حدود ۱۰ درصد افزایش داشته است - که نشان دهنده جذابیت پایدار این برنامه با وجود آستانههای بالاتر است (منبعاین افزایش همزمان با موجودی بالای پروندههای در حال بررسی (۱۳۴۹۹ پرونده تا سپتامبر ۲۰۲۵) است که نشان میدهد زمانبندی پردازش پروندهها میتواند طولانیتر شود و باید در برنامههای معاملاتی لحاظ شود (منبع).
تعیین انتظارات و مراحل کاهش ریسک
- نظم زمانی: مدلسازی پردازش طولانیتر و تنگناهای بالقوه شهری؛ تکمیل توالی، ثبت و بیومتریک بر این اساس (منبع).
- انتخاب ساختار: در جایی که ۸۰۰ هزار یورو مانع است، مناطق ۴۰۰ هزار یورویی، تبدیلهای ۲۵۰ هزار یورویی یا مسیرهای غیرمستغلات شناختهشده را در نظر بگیرید.منبع; منبع; وزارت امور خارجه رسمی).
- پنجره انتقالی: اگر واریز ۱۰٪ تا ۳۱ آگوست ۲۰۲۴ انجام شده باشد، تأیید کنید که بسته شدن تا ۲۸ فوریه ۲۰۲۵ اتفاق میافتد تا آستانههای قبلی حفظ شوند (منبع).
مراحل بعدی با مشاور
- اهداف مشتری - بودجه، زمانبندی، پوشش خانواده - را ترسیم کنید و مسیری را انتخاب کنید که با آستانههای جدید هماهنگ باشد.
- برای تبدیلها، امکانسنجی تغییر کاربری را زودتر تأیید کنید و آن را برای مسیر ۲۵۰ هزار یورویی بهطور کامل مستندسازی کنید (منبع).
- گزینههای معیار تحت دستهبندیهای شناختهشده توسط MFA برای کاهش مواجهه با نوسانات بازار املاک و مستغلات (وزارت امور خارجه رسمی).
آیا به عنوان بخشی از یک طرح جهانی، گزینههای اقامتی دیگری را در نظر دارید؟ به راهنماهای ما در این زمینه مراجعه کنید. محل اقامت, شهروندانو کسب و کار استراتژیهایی برای تنوع بخشیدن به نتایج
نتیجه
ویزای طلایی یونان در سال ۲۰۲۵ هنوز جذاب است، اما دیگر یک بازی یکسان برای همه در حوزه املاک و مستغلات نیست. آستانههای دوگانه، محدودیت تبدیل تجاری ۲۵۰ هزار یورویی و حجم قابل توجه کارهای عقب افتاده، نیازمند ساختاربندی دقیق، بررسیهای دقیق واجد شرایط بودن و جدول زمانی واقعبینانه هستند. ارزیابی همزمان تبدیلها، خریدهای استاندارد و مسیرهای غیر ملکی شناخته شده توسط MFA به سرمایهگذاران کمک میکند تا ضمن مدیریت هزینه و ریسک، اقامت خود را از طریق سرمایهگذاری تضمین کنند. برای یک مسیر سفارشی و پشتیبانی از تراکنش، با تیم ما تماس بگیرید.
سوالات متداول
حداقلهای فعلی ویزای طلایی یونان در سال ۲۰۲۵ چیست؟
آیا مهلت انتقالی برای استفاده از آستانههای قدیمیتر وجود دارد؟
بله. اگر تا تاریخ ۳۱ آگوست ۲۰۲۴ حداقل ۱۰٪ مبلغ را واریز کرده باشید، میتوانید خرید را تا تاریخ ۲۸ فوریه ۲۰۲۵ تکمیل کنید و طبق شرایط قبلی (منبع).
آیا گزینههای دیگری غیر از املاک و مستغلات وجود دارد؟
بله. چارچوب رسمی، دستههای جایگزین مانند اوراق بهادار واجد شرایط یا سپرده بانکی را به رسمیت میشناسد. این موارد میتوانند بسته به مشخصات و اهداف، ریسک را در مقایسه با املاک و مستغلات متنوع کنند (وزارت امور خارجه رسمی).
تقاضا چقدر قوی است و پردازش چقدر طول میکشد؟
آیا اعضای خانواده میتوانند تحت ویزای طلایی قرار گیرند؟
بله. این برنامه به گونهای طراحی شده است که امکان مشارکت خانواده را فراهم کند و مجوزهای اقامت معمولاً به مدت پنج سال صادر میشوند و در حالی که سرمایهگذاری واجد شرایط حفظ میشود، قابل تمدید هستند (وزارت امور خارجه رسمی).
