- ارمنستان برای فروش املاک و مستغلات بالاتر از یک آستانه قانونی، تسویه حساب غیرنقدی را الزامی میداند؛ انتقال بانکی یا سایر نقل و انتقالات قانونی اجباری است و پول نقد مطابق قانون نیست [منبع]
- آستانههای حمایتی برای افراد از ۵۰۰۰۰۰ درام در ۱ ژوئیه ۲۰۲۲ به ۳۰۰۰۰۰ درام در ۱ ژوئیه ۲۰۲۳ کاهش یافت؛ حقوقی که نیاز به ثبت ایالتی دارند، تحت پوشش قرار میگیرند [منبع]
- حوالههای بانکی و حسابهای امانی در بانکهای ارمنستان کانالهای پذیرفتهشدهای هستند و مدرک روشنی از پرداخت ارائه میدهند؛ آزادیهای مرحلهای و مشروط امکانپذیر است [منبع][منبع]
- خریداران فرامرزی باید انتقالهای سوئیفت به حسابهای ارمنی را برنامهریزی کنند و برای بررسیهای AML/KYC و اسناد منبع وجوه آماده باشند [منبع][منبع]
- بانک، دفتر اسناد رسمی و قرارداد خود را برای تطبیق مراحل پرداخت با مراحل محضری و ثبت اسناد رسمی هماهنگ کنید (و فیشهای بانکی و صورتحسابها را برای مدرک نگه دارید) [منبع][منبع]
تسویه حسابهای غیرنقدی، ستون فقرات معاملات املاک و مستغلات مطابق با قوانین در ارمنستان هستند. اگر در حال خرید یا فروش ملک هستید، برنامهریزی حسابهای بانکی، زمانبندی انتقال و مستندسازی برای برآورده کردن انتظارات AML و مالیات و اثبات ملاحظات در صورت بروز اختلاف ضروری است. این راهنما توضیح میدهد که چه چیزی به عنوان پرداخت غیرنقدی محسوب میشود، کدام معاملات تحت پوشش قرار میگیرند و چگونه میتوان انتقال وجه تضمینی و فرامرزی را بدون تأخیر انجام داد.
چارچوب قانونی و اجرای آن - چرا ارمنستان برای معاملات ملکی به پرداختهای غیرنقدی نیاز دارد
قانون عملیات غیرنقدی ارمنستان مقرر میکند که برخی از معاملات، از جمله نقل و انتقالات املاک و مستغلات بالاتر از مبلغ تعیینشده، به جای پول نقد، از طریق کانالهای تنظیمشده و قابل ردیابی تسویه شوند. هدف، شفافیت، قابلیت حسابرسی و همسویی با سیاستهای مبارزه با پولشویی (AML) و مالیاتی است. [قانون عملیات غیرنقدی].
برای معاملات ملکی، رعایت الزام غیرنقدی نیز یک ضمانت عملی است: این امر یک سند کاغذی غیرقابل انکار برای رسیدگی به سردفتر و هرگونه اختلاف آینده ایجاد میکند. متخصصان همواره توصیه میکنند از پرداختهای جانبی «نقدی» خودداری کنید و اطمینان حاصل کنید که قرارداد، اسناد انتقال بانکی و پرونده سردفتر با قیمت و برنامه توافق شده مطابقت دارد. [وکیل ارمنی: از معاملات ملکی نامعتبر خودداری کنید].
املاک و مستغلات یک بازار با حجم بالا است - تقریباً 220،000 معامله در سال 2023 انجام شده است - بنابراین بانکها و دفاتر اسناد رسمی در صورت برنامهریزی طرفین، با هماهنگ کردن جریانهای پرداخت با تشریفات قانونی آشنا هستند.وکیل ارمنی: استفاده از سپردهها برای پرداختهای املاک و مستغلات].
تراکنشهای تحت پوشش و آستانههای قانونی: کدام فروشها باید از طریق حواله بانکی پرداخت شوند (500 درام)
ارمنستان رژیم آستانه غیرنقدی را برای افراد به صورت مرحلهای معرفی کرد. برای فروش املاک و مستغلات و سایر حقوقی که نیاز به ثبت دولتی بین افراد دارد، تسویه حساب غیرنقدی بالاتر از سقف تعیین شده اجباری است. این آستانه از اول ژوئیه 2022، 500,000 درام بود و از اول ژوئیه 2023 به 300,000 درام کاهش یافت. [قانون عملیات غیرنقدی].
این بدان معناست که اگر قیمت خرید یا هر قسط پرداختی از آستانه تعیین شده فراتر رود، باید آن را از طریق بانک یا کانال غیرنقدی تحت نظارت دیگر به جای استفاده از پول نقد انجام دهید. این الزام در مورد پرداختهایی که در ارمنستان تسویه میشوند، از جمله پرداختهای مربوط به حقوقی که مشمول ثبت دولتی هستند (مثلاً انتقال سند مالکیت) اعمال میشود.قانون عملیات غیرنقدی].
تلاش برای تسویه نقدی بالاتر از این محدودیتها میتواند انطباق با قوانین را به خطر بیندازد و سابقه اثبات قیمت معامله را تضعیف کند. برای حفظ انسجام پرونده دفتر اسناد رسمی خود، اطمینان حاصل کنید که برنامه پرداخت در قرارداد فروش رسمی، منعکس کننده مبالغ و تاریخ نقل و انتقالات بانکی باشد.وکیل ارمنی: از معاملات ملکی نامعتبر خودداری کنید].
آنچه به عنوان پرداخت غیر نقدی محسوب میشود: حوالههای بانکی
طبق قانون غیرنقدی ارمنستان، کانالهای تسویه حساب قابل قبول شامل انتقال وجه از طریق موسسات پرداخت دارای مجوز میشود. در عمل، این موارد را پوشش میدهد:
- انتقال وجه از حساب بانکی خریدار به حساب بانکی فروشنده در ارمنستان
- حوالههای برونمرزی که از طریق سیستمهای نظارتی (مثلاً سوئیفت) به حساب بانکی ارمنستان انجام میشوند
- ترتیبات سپردهگذاری در بانکهای ارمنستان که در آن وجوه تحت شرایط مشخصشده (مثلاً، تأیید و ثبت موفقیتآمیز اسناد رسمی) آزاد میشوند.بانک ACBA: حسابهای امانی][وکیل ارمنی: استفاده از سپردهها و حسابهای امانی]
انتقال وجه الکترونیکی از حسابهای بانکی نیز در محدوده عملیات غیرنقدی طبق قانون ارمنستان قرار میگیرد؛ آنچه مهم است این است که انتقال از طریق کانالهای دارای مجوز انجام شود و بتوان آن را برای ذینفع مستند کرد.قانون عملیات غیرنقدی].
نکته: سازوکار پرداخت را در قرارداد فروش بگنجانید (مثلاً نام بانکها، شماره حسابها، مبلغ قسط و شرایط آزادسازی در صورت استفاده از حساب امانی) تا دفتردار بتواند تأیید کند که این روش با قانون مطابقت دارد و بانک شما بتواند چکهای ضد پولشویی را از قبل تسویه کند.وکیل ارمنی: از معاملات ملکی نامعتبر خودداری کنید].
روشهای پرداخت مجاز
حواله بانکی داخلی به حساب فروشنده
برای اکثر معاملات مستقر در ارمنستان، مطمئنترین مسیر، انتقال مستقیم وجه از حساب بانکی خریدار در ارمنستان به حساب بانکی فروشنده در ارمنستان است. این کار یک ردپای حسابرسی کامل باقی میگذارد و به راحتی از پرونده دفتر اسناد رسمی و هرگونه مدرک بعدی برای بررسی [معاملات] پشتیبانی میکند.قانون عملیات غیرنقدی].
حساب امانی در یک بانک ارمنی
حساب امانی امنیت را برای هر دو طرف افزایش میدهد. خریدار وجه امانی را در بانک تأمین میکند؛ بانک پس از برآورده شدن شرایط امانی (مثلاً ثبت و تأیید رسمی فروش) پول را به فروشنده آزاد میکند. بانکهای ارمنستان خدمات امانی را بهطور خاص برای املاک و مستغلات ارائه میدهند. این روش بهطور خودکار نیاز غیرنقدی را برآورده میکند و ریسک طرف مقابل را به حداقل میرساند.بانک ACBA: حسابهای امانی][وکیل ارمنی: استفاده از سپردهها و حسابهای امانی].
پرداختها و سپردههای مرحلهای
شما میتوانید قیمت را به مراحلی تقسیم کنید (مثلاً، یک پیشپرداخت کوچک، مانده در محضر و قسط نهایی پس از ثبت نام)، مشروط بر اینکه هر قسط بالاتر از آستانه قانونی غیرنقدی باشد. مراحل را میتوان به نقاط عطف عینی گره زد، که کنترل ریسک و اثبات پرداخت را بهبود میبخشد.وکیل ارمنی: استفاده از سپردهها و حسابهای امانی].
نقل و انتقالات برون مرزی (افراد غیرمقیم)
خریداران خارجی معمولاً از سوئیفت برای انتقال وجه از یک بانک خارجی به یک حساب بانکی ارمنی، چه به نام خریدار (و سپس به نام فروشنده) و چه مستقیماً به یک حساب امانی، منوط به تأیید بانک، استفاده میکنند. هرگونه پرداختی توسط طرفهای خارجی که در ارمنستان تسویه میشود باید غیرنقدی باشد، بنابراین اطمینان حاصل کنید که مرحله نهایی تسویه حساب از طریق یک کانال تنظیمشده در ارمنستان انجام میشود.قانون عملیات غیرنقدی].
بانکها بررسیهای AML/KYC، از جمله بررسی منبع وجوه، را به ویژه برای املاک با ارزش بالا انجام میدهند. برای تهیه دستورالعملها و اسناد حواله (به عنوان مثال، سوابق درآمد، درآمد حاصل از فروش یا قراردادهای وام) از قبل با بانک و وکیل خود هماهنگ کنید تا نقل و انتقالات به تأخیر نیفتد.وکیل ارمنی: از معاملات ملکی نامعتبر خودداری کنید].
ارزها، حسابها و ترازبندی عملی
- حسابها: از حسابهای دارای نام در بانکهای دارای مجوز ارمنستان برای هر دو طرف استفاده کنید یا در صورت نیاز به آزادی مشروط، یک حساب امانی باز کنید.بانک ACBA: حسابهای امانی].
- هماهنگی قرارداد: اطمینان حاصل کنید که قیمت، ارز و برنامه قرارداد فروش محضری، با ارجاعات و مبالغ مورد انتظار انتقال بانکی مطابقت دارد.وکیل ارمنی: از معاملات ملکی نامعتبر خودداری کنید].
- دفتر اسناد رسمی: برای امضا با دفتر اسناد رسمی خود برنامهریزی کنید، که قرارداد فروش را تأیید میکند؛ هزینه ایالتی مربوطه را در بودجه خود لحاظ کنید [Hartak (gov): خرید و فروش را محضری کنید].
چک لیست اثبات پرداخت (این موارد را در پرونده خود نگه دارید)
| مورد | چرا از آن مهم | منبع |
|---|---|---|
| قرارداد فروش امضا شده و محضری به همراه برنامه پرداخت | تعهدات قانونی را با نقل و انتقالات و رویدادهای سپردهگذاری همسو میکند | خدمات دفتر اسناد رسمی دولتی |
| دستور پرداختها و صورتحسابهای بانکی (هر قسط) | شواهد اولیه از پرداخت غیرنقدی | قانون غیرنقدی |
| توافقنامهی امانی و تأییدیههای آزادسازی بانکی (در صورت استفاده) | شرایط و زمان آزادسازی قانونی وجه را نشان میدهد | سپرده بانکی |
| اسناد منبع وجوه AML/KYC | از تأخیر یا انسداد در ارتباطات فرامرزی جلوگیری میکند | یکپارچگی AML/تراکنش |
هزینههای شاخصی که باید برای آنها برنامهریزی کنید
| مورد | میزان | یادداشت |
|---|---|---|
| هزینه دفتر اسناد رسمی (قرارداد فروش) | AMD 5,000 | قابل پرداخت در دفتر اسناد رسمی؛ ممکن است هزینههای خدمات اضافی اعمال شود [خدمات دفتر اسناد رسمی دولتی] |
نکات کاربردی جدول زمانی و هماهنگی
- قبل از ثبت رسمی، حسابهای بانکی را برای خریدار و فروشنده باز یا تأیید کنید؛ برای آزادیهای مشروط، تنظیم حساب امانی را در نظر بگیرید.بانک ACBA: حسابهای امانی].
- از وکیل خود بخواهید که با دفتر اسناد رسمی هماهنگ کند تا بندهای پرداخت قرارداد با طرح انتقال و قانون غیرنقدی مطابقت داشته باشد.وکیل ارمنی: از معاملات ملکی نامعتبر خودداری کنید].
- برای حوالههای بین مرزی، از بانک خود دستورالعملهای ذینفع و مدارک مربوط به منبع وجوه را درخواست کنید تا از توقیف وجوه ورودی جلوگیری شود.قانون عملیات غیرنقدی].
راهنماهای مرتبط: برنامهریزی شما املاک و مستغلات خرید، سرمایه گذاری در ارمنستان (سرمایه گذاری) و بهینه سازی مالیات در ارمنستان.
نتیجهگیری. قوانین غیرنقدی ارمنستان، پرداختهای املاک و مستغلات را در صورت برنامهریزی صحیح، ساده میکند: از حوالههای بانکی یا سپرده استفاده کنید، برنامه پرداخت را در قرارداد محضری منعکس کنید و کل مدارک بانکی را نگه دارید. برای افراد غیرمقیم، حوالههای SWIFT را زودتر برنامهریزی کنید و اسناد AML را آماده کنید. این رویکرد قانون غیرنقدی را برآورده میکند و از شما در هرگونه اختلاف در مورد مابهالتفاوت محافظت میکند - کلیدی برای پرداخت غیرنقدی املاک و مستغلات مطابق با قوانین ارمنستان و معاملات املاک AML ارمنستان. آیا برای هماهنگی بانک، دفتر اسناد رسمی و قرارداد به کمک نیاز دارید؟ تماس با ما.
سوالات متداول
چه زمانی پرداخت ملک در ارمنستان باید غیر نقدی باشد؟
برای فروش املاک و مستغلات و سایر حقوقی که نیاز به ثبت دولتی بین افراد دارد، پرداختهای بالاتر از آستانه قانونی باید به صورت غیرنقدی تسویه شود. این آستانه از اول ژوئیه 2022، 500,000 درام و از اول ژوئیه 2023، 300,000 درام بود. [قانون عملیات غیرنقدی].
کدام کانالهای پرداخت برای معاملات ملکی به عنوان پرداخت غیرنقدی محسوب میشوند؟
نقل و انتقالات انجام شده از طریق موسسات دارای مجوز - حساب بانکی به حساب بانکی، انتقال پول الکترونیکی طبق مقررات و خدمات سپرده گذاری در بانک های ارمنستان - غیر نقدی هستند و برای تسویه حساب املاک قابل قبول هستند.قانون عملیات غیرنقدی][بانک ACBA: اسکرو].
آیا خریدار خارجی میتواند از طریق سوئیفت از خارج از کشور پرداخت کند؟
بله. خریداران خارجی معمولاً وجوه را از طریق سوئیفت به یک حساب بانکی ارمنی (مستقیماً به فروشنده یا به حساب امانی) واریز میکنند. هرگونه تسویه حساب در ارمنستان توسط طرفهای خارجی باید غیرنقدی باشد و مشمول بررسیهای بانکی AML/KYC خواهد بود. [قانون عملیات غیرنقدی].
آیا برای خرید ملک، سپردن وثیقه الزامی است؟
الزامی نیست، اما توصیه میشود. سپردهگذاری در بانکهای ارمنستان، آزادسازی مشروط وجوه را مطابق با گواهی محضری/ثبت اسناد فراهم میکند و یک سابقه پرداخت قوی ایجاد میکند که قوانین غیرنقدی را رعایت میکند. [بانک ACBA: حسابهای امانی][وکیل ارمنی: سپردهها و امانات].
دفتردار اسناد رسمی چه کاری انجام میدهد و آیا هزینههایی دارد؟
دفتر اسناد رسمی قرارداد فروش را تأیید و محضری میکند. هزینه دولتی برای محضری کردن قرارداد فروش ۵۰۰۰ درام ارمنستان است؛ ممکن است هزینههای خدمات اضافی نیز اعمال شود.Hartak (gov): خرید و فروش را محضری کنید].
بیشتر کاوش کنید: ویزای, محل اقامتو ثبت نام تجاری در ارمنستان
