Fiscalité des non-résidents sur l'immobilier arménien : ce que les investisseurs étrangers paient sur les revenus locatifs et les plus-values
En un coup d'oeil
- Les revenus locatifs provenant de biens immobiliers arméniens sont imposés à un taux forfaitaire de 10 % pour les non-résidents, avec un taux supplémentaire de 10 % sur les revenus locatifs annuels dépassant 60 000 000 AMD (environ 151 900 USD).
- Les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers entre particuliers sont généralement exonérées d'impôt. Si l'acheteur est une personne morale ou un mandataire fiscal, une retenue à la source de 10 % s'applique. Les promoteurs-constructeurs sont soumis à une retenue de 20 %.
- La taxe foncière annuelle est progressive et calculée sur la valeur marchande approximative : les taux marginaux pour les appartements varient de 0.05 % à 1.5 %, et au-delà de 200 000 000 AMD, la taxe est fixe à 1 326 000 AMD, majorée de 1.5 % sur l’excédent. À compter du 1er janvier 2026, le taux plein de 100 % sera applicable après une période de transition de cinq ans.
- L'Arménie n'impose pas de droits de succession ni de droits de donation sur les transferts immobiliers entre personnes physiques.
- L'Arménie a conclu environ 51 conventions de double imposition qui peuvent avoir une incidence sur la manière dont votre pays d'origine crédite ou exonère les revenus fonciers de source arménienne.
Si vous possédez ou envisagez d'acquérir un bien immobilier en Arménie tout en résidant à l'étranger, il est essentiel de bien comprendre vos obligations fiscales. La plupart des guides se concentrent sur le processus d'achat lui-même : comment trouver un bien, enregistrer le titre de propriété et obtenir un permis de séjour. Cet article aborde un autre aspect : les impôts que vous devrez réellement payer en tant que propriétaire non-résident, depuis les frais annuels de détention et les revenus locatifs jusqu'aux conséquences fiscales liées à la plus-value lors de la revente.
Que vous soyez un Arménien de l'étranger, un nomade numérique louant un appartement à Erevan ou un investisseur étranger constituant un portefeuille dans la région, ce qui suit est un guide pratique basé sur le code fiscal arménien actuel.
Qui est considéré comme non-résident selon la législation fiscale arménienne ?
En vertu de la législation fiscale arménienne, votre résidence fiscale dépend de votre présence physique, et non de votre nationalité ou de votre statut d'immigration. Vous êtes considéré comme résident fiscal si vous séjournez 183 jours ou plus en Arménie au cours d'une période de 12 mois consécutifs commençant ou se terminant durant l'année fiscale. Si votre séjour est inférieur à ce seuil, vous êtes considéré comme non-résident fiscal, même si vous êtes titulaire d'un permis de séjour arménien.
Il existe une exception : si votre centre d’intérêts vitaux — votre domicile familial ou votre principale activité économique — se situe en Arménie, vous pouvez être considéré comme résident fiscal même avec une présence physique inférieure à 183 jours. Ceci est important car les résidents fiscaux sont imposés sur leurs revenus mondiaux, tandis que les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus de source arménienne, tels que les revenus locatifs de biens immobiliers arméniens ou les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers arméniens.
Dans le reste de cet article, « non-résident » désigne un ressortissant étranger qui ne remplit pas le critère des 183 jours et dont le centre d’intérêts vitaux se trouve hors d’Arménie.
Impôt sur les revenus locatifs de biens immobiliers arméniens
Si vous louez votre bien immobilier en Arménie tout en résidant à l'étranger, les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire de 10 % en vertu de la législation fiscale arménienne (Code des impôts, articles 60 à 64). Ce taux est identique pour les résidents et les non-résidents ; la différence réside dans les modalités de recouvrement de l'impôt et dans l'obligation éventuelle de déposer une déclaration.
Fonctionnement du recouvrement : agent fiscal ou autodéclaration
Lorsque votre locataire est une personne morale (une SARL arménienne, une société par actions ou un établissement stable), cette personne morale fait office d'agent fiscal. Elle retient 10 % du loyer brut avant de vous le verser et reverse cette somme au Comité des recettes de l'État en votre nom. Vous percevez ainsi 90 % du loyer convenu, et les obligations fiscales sont gérées automatiquement.
Lorsque votre locataire est un particulier, il n'y a pas d'agent fiscal ni de retenue à la source automatique. Dans ce cas, vous, le propriétaire, devez déclarer vous-même les revenus locatifs et verser directement l'impôt de 10 % au service des impôts de l'État.
À compter du 1er juillet 2026, la date de comptabilisation des revenus locatifs est soumise aux règles de la comptabilité de caisse prévues à l'article 132(2) du Code des impôts, applicables aux particuliers par le nouvel article 142(2) (loi HO-234-N). Outre le paiement effectif, la remise d'un bien, la compensation de dettes, la restructuration ou la novation d'une dette peuvent être comptabilisées comme encaissements.
Le seuil de 60 000 000 AMD
Si vos revenus locatifs annuels totaux provenant de biens immobiliers arméniens dépassent 60 000 000 AMD (environ 151 900 USD), une majoration de 10 % s'applique à l'excédent, portant ainsi le taux marginal à 20 % sur les revenus excédant ce seuil. Pour la plupart des propriétaires bailleurs individuels louant un ou deux appartements, ce plafond de 60 000 000 AMD ne sera pas atteint. En revanche, les propriétaires de plusieurs logements ou de biens immobiliers commerciaux de grande valeur doivent s'attendre à ce taux plus élevé.
Plus-values à la vente : le taux dépend de l’acheteur.
C’est là que la législation fiscale arménienne diffère le plus des attentes de nombreux investisseurs étrangers. L’impôt sur les plus-values immobilières n’est pas à taux fixe : il dépend de l’acquéreur et du statut du vendeur (promoteur ou constructeur) au regard du Code des impôts.
Scénario 1 : Vente à un autre particulier – généralement exemptée
Lorsqu'une personne physique non résidente vend un bien meuble (non utilisé à des fins professionnelles) à une autre personne physique, la transaction est généralement exonérée d'impôt sur le revenu. En vertu du droit fiscal arménien, le revenu provenant de la vente de biens meubles entre personnes physiques est considéré comme un « revenu déductible », ce qui a pour conséquence pratique qu'aucun impôt n'est prélevé : aucun agent du fisc n'est présent pour effectuer une retenue à la source et aucune obligation fiscale n'est créée pour la vente de biens meubles.
Cette exemption ne s'applique pas si le bien est requalifié dans le cadre d'une « activité entrepreneuriale », par exemple si vous avez acheté et revendu des biens immobiliers dans le cadre d'une activité commerciale régulière. Les investisseurs passifs qui vendent un appartement ou une maison individuelle qu'ils avaient achetée pour leur usage personnel peuvent généralement bénéficier de cette exemption.
Scénario 2 : Vente à une personne morale ou à un établissement stable — Retenue à la source de 10 %
Lorsque l'acheteur est une SARL arménienne, une SA ou toute autre entité habilitée à exercer les fonctions d'agent fiscal au sens du Code des impôts, il prélève généralement 10 % du produit brut imposable de la vente et le reverse au Comité des recettes de l'État (article 150(9) du Code des impôts), sous réserve des exonérations légales et des règles particulières. Ce taux de 10 % s'applique à la totalité du produit de la vente, et non au gain net calculé après déduction du prix d'achat initial.
Une exception importante : en vertu du droit fiscal arménien, les revenus provenant de la vente d’un terrain – quelle que soit sa destination – sont considérés comme des revenus déductibles et ne sont pas soumis à la retenue à la source de 10 %, même lorsque l’acheteur est un agent fiscal. Cette distinction est importante pour les transactions portant sur un bâtiment construit sur un terrain, où le terrain et le bâtiment peuvent être traités séparément.
Scénario 3 : Ventes du promoteur ou du constructeur — 20 %
Si le vendeur est qualifié de « constructeur » au sens du Code des impôts (terme désignant toute personne qui construit ou aménage des immeubles d'habitation, des terrains divisés ou des projets similaires), l'exonération d'impôt sur les biens personnels ne s'applique pas. Dans ce cas, les revenus provenant de la vente d'immeubles, d'appartements et d'autres biens immobiliers par un constructeur sont imposés à 20 %. Ce taux s'applique que l'acheteur soit une personne physique ou morale.
Les investisseurs passifs qui achètent un appartement existant pour leur usage personnel ne sont pas considérés comme des constructeurs. Cette catégorie concerne les promoteurs immobiliers qui construisent et vendent dans le cadre d'une activité commerciale.
Résumé des gains en capital par type d'acheteur
| Type de vendeur | Type d'acheteur | Gains |
|---|---|---|
| Propriété privée (biens personnels) | Privé individuel | Exonéré (vente admissible) |
| Propriété privée (biens personnels) | Entité juridique / PE (agent fiscal) | Retenue à la source de 10 % sur le produit brut |
| Constructeur / développeur | Toutes | 20 % |
Impôt foncier — obligations annuelles pour les propriétaires étrangers
Tout propriétaire immobilier en Arménie, qu'il soit arménien ou étranger, résident ou non-résident, est redevable d'une taxe foncière annuelle. Aucun taux préférentiel ou punitif n'est appliqué aux étrangers. Cette taxe est régie par les articles 224 à 238 du Code des impôts, et son barème est fixé par l'article 229.
Comment les taux sont calculés
La taxe foncière est calculée sur la base de la « valeur marchande estimée » du bien, un chiffre déterminé par l'algorithme du Comité d'État du Cadastre Immobilier, et non sur l'ancienne valeur cadastrale ni sur le prix de vente effectif. Vous pouvez consulter l'assiette imposable de chaque bien sur le site cadastre.am. Les taux sont progressifs. Pour un appartement, le taux marginal passe de 0.05 % sur les 10 000 000 AMD de valeur imposable à 1.5 % sur la tranche excédant 200 000 000 AMD. Le taux maximal n'est pas fixe à 1.5 % : au-delà de 200 000 000 AMD, la taxe s'élève à 1 326 000 AMD, majorée de 1.5 % sur le montant excédentaire. Pour une maison individuelle ou une maison de jardin, le taux maximal est de 1 223 500 AMD, majoré de 1.5 % sur le montant excédentaire (article 229, paragraphes 1, points 3 et 4 du Code des impôts). Les taux applicables aux autres types de biens — garages, locaux industriels, bâtiments commerciaux et terrains non agricoles — sont fixés séparément en vertu du Code des impôts.
L'étape de 2026 à plein taux
L'Arménie a instauré une mise en œuvre progressive sur cinq ans de la taxe foncière basée sur la valeur marchande, à compter de 2021 (Code des impôts, article 233). Les taux d'imposition progressifs étaient respectivement de 25 %, 30 %, 35 %, 50 % et 75 % de la taxe calculée, de 2021 à 2025. À partir du 1er janvier 2026, le taux plein de 100 % sera applicable. Ceci représente une augmentation significative des coûts annuels de possession, notamment pour les biens immobiliers de prestige situés dans le centre d'Erevan.
À titre d'exemple : un appartement dans le quartier Kentron (Centre) d'Erevan, dont la valeur marchande est estimée à 200 000 000 AMD (environ 506 000 USD), est désormais soumis à une taxe foncière annuelle dépassant 1 300 000 AMD (environ 3 300 USD) – un chiffre qui était négligeable sous le régime de valeur cadastrale antérieur à 2021.
Sont totalement exemptés : les donations, les héritages et bien plus encore.
L'Arménie n'applique pas de droits de succession ni de droits de donation spécifiques aux biens immobiliers. Si vous recevez un bien immobilier arménien en donation d'un membre de votre famille ou par héritage, la transmission est considérée comme un « revenu déductible » au sens du Code des impôts et n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu. Cette disposition s'applique également aux non-résidents qui héritent ou reçoivent un bien immobilier arménien en donation.
Il convient de noter une exception : les biens qualifiés de « biens de constructeur » au sens du Code des impôts – c’est-à-dire les immeubles ou appartements reçus en donation d’une personne ayant la qualité de promoteur-constructeur – peuvent ne pas bénéficier de l’exonération totale. En pratique, cela concerne les transferts entre promoteurs, et non les successions familiales classiques.
Parmi les autres exemptions qui concernent les propriétaires non-résidents, on peut citer l'exemption des gains en capital sur les biens personnels (mentionnée ci-dessus) et le fait qu'un bien vacant et non loué ne déclenche aucun impôt sur le revenu supplémentaire — vous ne payez que la taxe foncière annuelle sur un logement inoccupé.
Comment se conformer aux exigences — délais d’inscription, de dépôt et de paiement
Avez-vous besoin d'immatriculer votre entreprise ?
Non. Les personnes physiques étrangères peuvent percevoir des revenus locatifs de biens immobiliers arméniens sans avoir à y créer d'établissement stable ni de société à responsabilité limitée (SARL) arménienne. Elles ont toutefois besoin d'un numéro d'identification fiscale (NIF), qu'elles peuvent obtenir en ligne sur le portail du Comité des recettes de l'État ou en personne sur présentation de leur passeport.
déclaration des revenus locatifs
Lorsque vous commencez à louer votre bien, vous devez soumettre une déclaration de loyer au Comité des recettes de l'État dans les cinq jours suivant la date de début du bail. Si votre locataire est une personne morale (une société locataire), le prélèvement à la source et le versement au Comité des recettes de l'État sont effectués par le locataire en tant que mandataire fiscal ; vous n'avez généralement pas besoin de déposer une déclaration de revenus distincte pour ce revenu. Si votre locataire est une personne physique, vous devez déclarer vous-même le revenu locatif et payer l'impôt de 10 %.
date limite de dépôt annuel
Les non-résidents déclarant des revenus de source arménienne doivent généralement déposer une déclaration annuelle via le portail SRC avant la date limite de l'année suivante. Des paiements mensuels facultatifs, correspondant à 10 % du revenu locatif brut, sont proposés à ceux qui préfèrent étaler le paiement sur l'année. Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal afin de confirmer la date limite de dépôt applicable à votre situation, car celle-ci peut varier selon le type et la source de vos revenus.
Les documents que vous devriez conserver
Conservez des copies de tous les contrats de location, justificatifs de revenus (factures ou reçus), relevés bancaires indiquant les paiements de loyer, déclarations fiscales et justificatifs de paiement d'impôts pendant au moins cinq ans. Gardez également à portée de main vos extraits cadastraux et votre numéro d'identification fiscale ; ils pourraient vous être nécessaires en cas de vente ou de contrôle fiscal ultérieur.
Conventions de double imposition et votre pays d'origine
L'Arménie a conclu environ 51 conventions de double imposition avec des pays du monde entier. Ces conventions déterminent la manière dont votre pays de résidence traite les impôts que vous payez en Arménie. Dans la plupart des conventions arméniennes, les revenus provenant de biens immobiliers (revenus locatifs et plus-values immobilières) sont imposables dans le pays où se situe le bien ; l'Arménie conserve donc le droit d'imposer ces revenus, et votre pays de résidence accorde généralement un crédit d'impôt ou une exonération afin d'éviter la double imposition.
Certains pays partenaires peuvent proposer une réduction de la retenue à la source ou un traitement préférentiel. Par exemple, la convention fiscale entre l'Arménie et les Émirats arabes unis comprend des dispositions susceptibles de réduire l'impôt à la source sur certains types de revenus passifs. Toutefois, les modalités varient selon la convention et le type de revenu. Si vous êtes résident fiscal d'un pays ayant conclu une convention de double imposition avec l'Arménie, veuillez consulter le texte de la convention ou un conseiller fiscal afin de déterminer comment déclarer vos revenus fonciers arméniens dans les deux juridictions.
Que se passe-t-il si vous êtes propriétaire par le biais d'une société étrangère ?
Les sociétés étrangères propriétaires de biens immobiliers en Arménie sont soumises à une retenue à la source de 10 % sur les revenus locatifs et de location de source arménienne, versés par un agent fiscal. Les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers arméniens par une personne morale non résidente sont également imposées à 10 % sur le gain net (prix de vente moins coût d'acquisition justifié).
Les sociétés étrangères peuvent s'enregistrer comme contribuables arméniens (obtenir un numéro d'identification fiscale) sans établir de succursale ni de bureau de représentation en Arménie, à condition que leurs activités ne constituent pas un établissement stable. Pour les investisseurs qui envisagent de détenir des biens à titre individuel ou par le biais d'une entité – qu'il s'agisse d'une SARL arménienne ou d'une société étrangère –, la décision dépend de plusieurs facteurs, notamment le régime fiscal de leur pays d'origine, l'importance de leur portefeuille et leurs projets à long terme. L'équipe de Vardanyan & Partners peut vous aider à déterminer la structure la plus avantageuse pour votre situation fiscale en Arménie.
Foire aux questions
Dois-je payer des impôts en Arménie si je loue mon appartement là-bas tout en résidant à l'étranger ?
Oui. Les revenus locatifs de biens immobiliers arméniens sont imposables à 10 %, quel que soit votre lieu de résidence. Si votre locataire est une société ou une entreprise enregistrée, il prélève l'impôt à la source. Si votre locataire est un particulier, vous devez déclarer vous-même ces revenus et verser directement les 10 % au Comité des recettes de l'État.
Quel est le taux d'imposition sur les plus-values lors de la vente de mon bien immobilier arménien ?
Cela dépend de l'acheteur. Si vous vendez à un particulier et que le bien est à usage personnel (non professionnel), la vente est généralement exonérée. Si l'acheteur est une personne morale, une retenue à la source de 10 % s'applique sur le prix de vente. Si vous êtes un promoteur-constructeur, le taux est de 20 %.
Est-ce important que l'acheteur soit un particulier ou une entreprise ?
Oui, de manière significative. Une société ou une entreprise enregistrée agit en tant qu'agent fiscal et doit retenir 10 % du produit de la vente. Un particulier n'est soumis à aucune obligation de retenue à la source, et les ventes de biens personnels entre particuliers sont généralement exonérées d'impôt.
Dois-je enregistrer une entreprise ou une société pour louer mon bien immobilier arménien ?
Non. Vous pouvez percevoir des revenus locatifs à titre individuel sans créer d'établissement stable ni de SARL arménienne. Vous avez toutefois besoin d'un numéro d'identification fiscale (NIF), que vous pouvez obtenir en ligne ou en personne sur présentation de votre passeport.
Existe-t-il des droits de succession si je lègue ma propriété arménienne à des membres de ma famille ?
Non. L'Arménie n'applique pas de droits de succession ni de droits de donation sur les transferts de biens immobiliers entre personnes physiques. Les biens reçus en donation ou en succession sont considérés comme des revenus déductibles au sens du Code des impôts et ne sont donc pas imposables. Ceci est valable quel que soit le statut de résidence du bénéficiaire.
Les conventions fiscales bilatérales de l'Arménie peuvent-elles réduire mon impôt à la source sur les revenus locatifs ?
La plupart des 51 conventions fiscales bilatérales de l'Arménie préservent son droit d'imposer les revenus provenant de biens immobiliers situés sur son territoire. Cependant, ces conventions peuvent vous aider à éviter la double imposition : votre pays de résidence peut vous accorder un crédit d'impôt ou une exonération pour l'impôt déjà payé en Arménie. Certaines conventions, comme celle entre l'Arménie et les Émirats arabes unis, peuvent proposer des taux réduits sur certains revenus passifs. Consultez la convention fiscale applicable à votre pays de résidence.
La taxe foncière annuelle en Arménie est-elle la même pour les étrangers que pour les locaux ?
Oui. La taxe foncière annuelle en Arménie s'applique à tous les propriétaires, qu'ils soient citoyens arméniens, ressortissants étrangers, résidents ou non-résidents. Il n'existe aucune surtaxe ni aucun taux préférentiel fondé sur la nationalité ou le statut de résident. Le taux dépend du type de bien, de sa localisation et de sa valeur marchande approximative.
Que se passe-t-il si je possède mon bien immobilier arménien par le biais d'une LLC étrangère ?
Une LLC étrangère propriétaire de biens immobiliers en Arménie est soumise à une retenue à la source de 10 % sur les revenus locatifs, versée par un agent fiscal, et à une taxe de 10 % sur les plus-values lors de la vente. Cette entité peut s'immatriculer comme contribuable arménien sans y établir de succursale. Toutefois, la structuration via une entité étrangère a des conséquences sur le traitement fiscal de votre pays de résidence. Il est donc conseillé de consulter un conseiller fiscal spécialisé en droit arménien afin de déterminer la structure de propriété la plus avantageuse.
Conclusion
Le régime fiscal arménien applicable aux propriétaires non-résidents est relativement simple une fois les principales distinctions comprises : l’identité du locataire et de l’acquéreur est aussi importante que les taux d’imposition eux-mêmes. Les revenus locatifs sont imposés à 10 % (avec un taux marginal plus élevé au-delà de 60,000,000 millions d’AMD), les plus-values dépendent du type d’acquéreur, et la taxe foncière annuelle s’applique à tous les propriétaires au taux plein de 100 % à partir de 2026.
L'absence de droits de succession et de donation, conjuguée à l'exonération des plus-values immobilières lors des ventes entre particuliers, fait de l'Arménie une juridiction relativement avantageuse pour les investisseurs immobiliers passifs. Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier en Arménie ou souhaitez optimiser la fiscalité de votre structure de propriété actuelle, notre équipe peut vous conseiller sur les implications fiscales arméniennes et transfrontalières.
Dernière mise à jour: Mai 4, 2026
