Loi arménienne sur la régularisation des constructions illégales : la procédure HO-331-N et son coût

La régularisation d'une construction érigée sur un terrain privé en Arménie sans permis de construire est désormais soumise à une taxe locale équivalant à trois fois le montant des frais de permis de construire, à trois fois le montant des frais de permis de construire, et à un montant forfaitaire de 100 000 000 AMD (environ 275 000 USD au taux de change officiel de la Banque centrale d'Arménie de 364.19 pour un dollar américain le 3 septembre 2026) à Erevan et dans les quatre marzes limitrophes, ou de 50 000 000 AMD (environ 137 000 USD) ailleurs. Cette procédure, prévue à l'article 2(3.2) de la loi HO-397-N, a été introduite par l'article 1(7) de la loi HO-331-N du 3 juillet 2026 et est applicable depuis le 18 juillet 2026. Les propriétaires ont jusqu'au 30 décembre 2027 pour régulariser leur situation. Ce délai concerne le dépôt d'une demande auprès d'un ministère, et non le paiement de la taxe à une municipalité.

Deux itinéraires, deux échéances, deux dossiers de preuves

Depuis le 18 juillet 2026, le droit arménien prévoit deux mécanismes transitoires distincts, souvent présentés comme un seul. L'article 2(3.1) de la loi HO-397-N étend l'ancien régime de comptabilité cadastrale. Il s'applique lorsque les informations et documents requis dans les délais prévus aux paragraphes 1 à 4 de l'article 2(3) n'ont jamais été fournis. Pour les propriétés privées, la construction doit généralement être visible sur les orthophotos de 2021 ; les constructions situées sur des terrains domaniaux ou communautaires bénéficient d'une exception plus large.

Le dossier prévu à l'article 2(3.1) comprend des photographies, des données issues de sources publiques, l'avis d'un expert qualifié, la déclaration écrite du propriétaire relative à l'année de construction, ainsi que tout autre document comptable exigé par le gouvernement. Il est transmis au Comité du cadastre avant le 31 décembre 2026 , lequel approuve ou refuse la comptabilité.

L’article 2(3.2) constitue la nouvelle disposition. Il s’applique aux constructions entièrement non autorisées sur des terrains appartenant à des personnes physiques ou morales et vise expressément les constructions érigées après la date limite légale précédente. Son échéance du 30 décembre 2027 couvre deux aspects : le recensement cadastral par la Commission du cadastre et la transmission du dossier d’inscription au ministère de l’Administration territoriale et des Infrastructures.

Les médias arméniens généralistes ont couvert l'affaire du paquet de juillet 2026 en mentionnant une seule date limite : le 31 décembre 2026. Passée cette date, toute construction non enregistrée sera démolie. Cette date est bien réelle et correspond à l'article 2(3.1). Un propriétaire dont la construction ne dispose d'aucun permis se trouve concerné par la procédure de 2027. Or, la liste des preuves (photographies et déclarations) publiée dans la presse est celle prévue par l'article 2(3.1), et non celle prévue par l'article 2(3.2).

Quels documents doivent être déposés et auprès de qui ?

Première étape : comptabilité cadastrale

La comptabilité est gérée par le Comité du cadastre et produit un code de mesure, document indispensable à toutes les étapes ultérieures. Conformément à la décision gouvernementale n° 14-N du 5 janvier 2022, le géomètre doit être titulaire d’un certificat de qualification pour les activités de géodésie et de levés miniers, ou pour les activités de cartographie, d’aménagement foncier, de mesure et de comptabilité, en vertu de la loi relative aux activités géodésiques et cartographiques. Il s’agit d’un spécialiste du cadastre et de la géodésie, tandis que l’expert en conditions techniques, décrit ci-dessous, est un professionnel agréé distinct.

Conformément à la décision gouvernementale N 14-N en vigueur, le géomètre effectue le levé topographique et le relevé des dimensions de la structure, documente les résultats selon la décision gouvernementale N 1028-N, joint quatre à six photographies couleur montrant toutes les faces de la structure et le nombre d'étages, valide le dossier final avec le client et le télécharge via le service de relevé en ligne. Le formulaire de validation mentionne également l'année de construction déclarée par le propriétaire. La décision gouvernementale N 14-N devant être modifiée en octobre 2026, les exigences comptables spécifiques à la procédure prévue à l'article 2(3.2) ne sont pas encore définitives.

Deuxième étape : le package d'inclusion de liste

L’article 2(3.2) exige que les personnes qui ont effectué la construction non autorisée soumettent quatre éléments au ministère de l’Administration territoriale et des Infrastructures :

• Le code de mesure confirmant la comptabilité cadastrale.
• Une conclusion technique positive, émise par une personne ou un organisme titulaire de l'autorisation d'exercer une activité d'urbanisme, accompagnée de l'annexe relative à l'examen technique et à la délivrance du passeport des bâtiments et ouvrages. Cette conclusion doit porter sur l'état technique de la structure, la fiabilité et la résistance de ses éléments porteurs, sa sécurité sismique et la possibilité d'une exploitation en toute sécurité.
• Conclusion positive en matière de sécurité incendie de l'Inspection du développement urbain, des aspects techniques et de la sécurité incendie confirmant la conformité aux exigences de prévention des incendies.
• Une évaluation préliminaire écrite de l'autorité de légalisation compétente confirmant l'absence de violations matérielles des règles d'urbanisme, de violations ou de dangers pour les droits et intérêts légalement protégés des tiers, de l'État ou de la collectivité, et des motifs de refus prescrits par la procédure de légalisation et d'élimination du gouvernement.

L'évaluation structurelle et sismique est une condition préalable légale à l'inscription sur la liste, de même que la conclusion relative à la sécurité incendie. Ces deux éléments doivent être réunis avant que le ministère n'examine le dossier, ce qui implique de commander deux rapports d'experts agréés bien avant 2027.

Après réception des dossiers par le Ministère, le Gouvernement approuve la liste des constructions éligibles au plus tard le 20 février 2028. Seules les constructions figurant sur cette liste peuvent alors être légalisées selon la procédure gouvernementale, après paiement des droits locaux. La décision gouvernementale n° 912-N du 18 mai 2006 en vigueur enjoint au propriétaire foncier de s'adresser au chef de la communauté concernée, qui statue sur la légalisation ou le refus.

Quels sont les frais de douane ?

La loi HO-332-N a ajouté le point 24 à l'article 12(1) de la loi relative aux taxes et redevances locales, ainsi que l'article 9(1)(2.1), qui stipule que la taxe n'est due que pour les ouvrages enregistrés selon la procédure gouvernementale et inscrits sur la liste approuvée par le gouvernement. La formule de calcul comprend trois éléments : la redevance locale en vigueur au moment du paiement pour l'établissement du permis de construire ou du dossier d'autorisation architecturale, la taxe locale relative au permis de construire calculée conformément à la décision du conseil communautaire applicable, et un montant forfaitaire. Les montants en dollars américains ci-dessous sont calculés sur la base du taux de change officiel de la Banque centrale d'Arménie, qui était de 364.19 pour un dollar au 3 septembre 2026.

Des exemptions et des réductions existent.

L’article 2(3.2) prévoit une exemption expresse pour les constructions non autorisées répertoriées, réalisées grâce à un financement ou un cofinancement public. Ces constructions ne sont soumises à aucune taxe au titre de ce paragraphe.

L’article 16 de la loi relative aux taxes et redevances locales permet au conseil communal, sur proposition du chef de commune et sur présentation des pièces justificatives requises, d’accorder une réduction, un taux zéro ou une exonération totale de la taxe locale calculée. L’article 16 n’exclut pas le nouveau point 24. Cette mesure est discrétionnaire : le conseil doit avoir adopté le mécanisme et décider de son application.

Pourquoi personne ne peut encore vous donner de chiffre définitif ?

L’article 12(2) autorise les conseils communautaires à appliquer des coefficients de réduction aux taux mentionnés à l’article 12 pour les zones rurales et urbaines, tandis que l’article 12(3) autorise des taux plus élevés dans les zones urbaines et à Erevan. Le point 24 ne figure pas parmi les points expressément exclus par ces dispositions. Aucune clarification d’application n’a précisé si ces coefficients s’appliquent au montant total, y compris la composante forfaitaire de 100 000 000 AMD ou de 50 000 000 AMD, uniquement aux composantes variables du permis, ou à aucun montant. Compte tenu de ces sommes, le montant à payer pour une structure donnée doit être calculé au regard de la décision du conseil communautaire applicable et de toute directive officielle ultérieure.

Concernant les modalités de paiement, l'article 15 prévoit que la taxe locale est perçue avant l'exécution ou la validation de l'acte concerné et avant la délivrance du permis. Aucun droit légal au paiement échelonné n'est prévu par la circulaire HO-332-N ni par les articles 15 et 16. La possibilité pour une municipalité d'autoriser un échéancier de paiement au titre d'un autre pouvoir budgétaire reste à déterminer.

Qu'est-ce qui empêche une structure de figurer sur la liste ?

La décision gouvernementale N 912-N exclut actuellement de la légalisation toute construction dont la préservation viole les droits ou les intérêts légalement protégés d'autrui ou menace la vie ou la santé ; toute construction sur un terrain décrit à l'article 60 du Code foncier ; toute construction à l'intérieur de zones d'exclusion ou de sécurité pour l'ingénierie ou les transports ; toute construction érigée avec des violations matérielles des règles d'urbanisme qui donnent lieu à un droit d'exiger une servitude obligatoire ; et toute construction non comptabilisée dans les délais légaux de comptabilisation.

L'article 60 du Code foncier est plus précis qu'une simple mention des infractions à la réglementation d'utilisation des sols. Il identifie les terrains appartenant à l'État ou aux collectivités territoriales qui ne peuvent être transférés à des propriétaires privés, et ses catégories comprennent les biens historiques et culturels, les territoires naturels spécialement protégés, les forêts domaniales, les terrains affectés à la gestion de l'eau, les voies publiques et les parcs, ainsi que les corridors de transport ou de services publics.

Pour une structure faisant l'objet d'une procédure au titre de l'article 2(3.2), les obstacles pratiques sont un échec de l'évaluation technique, de la résistance au feu ou de l'évaluation sismique, un échec de l'évaluation de la sécurité incendie, une menace pour la vie ou la santé, des violations importantes des règles d'urbanisme (à distinguer des violations techniques mineures) et une atteinte aux droits des tiers, de l'État ou de la collectivité. La décision gouvernementale n° 912-N étant elle-même programmée pour une modification en décembre 2026, les motifs de refus définitifs pour cette procédure pourraient différer de la liste ci-dessus.

Les pouvoirs de démolition fonctionnent en parallèle

La loi HO-405-N a modifié l'article 188(3) du Code civil avec effet au 30 août 2026. Pour les constructions non autorisées et illégales sur un terrain privé, et pour les parties non autorisées et illégales attachées à des constructions légales, le chef de la communauté ou un fonctionnaire autorisé peut émettre une demande écrite exigeant du propriétaire qu'il démolisse la construction et rétablisse l'état antérieur aux frais du propriétaire dans un délai d'un mois à compter de la réception, à moins que la demande ne prévoie un délai plus long.

La loi HO-406-N a ajouté l'article 154.6 au Code des infractions administratives à la même date. Le non-respect de cette obligation est passible d'une amende équivalant à 2 000 à 2 500 fois le salaire minimum légal. En cas de récidive, l'amende est portée à 2 500 à 3 000 unités.

La loi HO-398-N a modifié à deux reprises le régime contentieux. Les contestations du refus d'un chef de commune de régulariser une construction sur un terrain privé, ainsi que les contestations des mises en demeure écrites, relèvent désormais des exceptions prévues à l'article 83(1) du Code de procédure administrative. Par conséquent, le dépôt d'une réclamation administrative n'entraîne plus l'effet suspensif automatique habituel. Le nouvel article 91(6) interdit aux tribunaux d'accorder une mesure provisoire empêchant la démolition, et cette interdiction est, de par son texte même, limitée aux constructions situées sur des terrains domaniaux ou communaux. Elle ne s'applique pas aux constructions visées à l'article 2(3.2), qui, par définition, sont situées sur un terrain privé. La loi HO-397-N du 3 juillet 2026 a apporté une modification parallèle à l'article 129(4) du Code de procédure civile, également entrée en vigueur le 30 août 2026.

Le non-respect d'un délai n'entraîne pas automatiquement la démolition. L'expiration du délai peut laisser une structure hors de la voie d'accès ou constituer un motif de refus, et ne représente pas la mise en demeure écrite exigée par l'article 188(3) du Code civil. La démolition sur un terrain privé reste soumise à la procédure de mise en demeure écrite distincte introduite par la circulaire HO-405-N.

La question de savoir si une demande en cours de dépôt protège une construction reste ouverte. Les décisions HO-331-N, HO-405-N, HO-398-N et HO-406-N ne précisent pas que la comptabilisation cadastrale, le dépôt du dossier auprès du ministère, l'examen en cours d'inscription sur la liste ou une demande de légalisation en cours suspendent ou interrompent une demande de démolition déjà émise. À la lettre, une construction dont le dossier est en cours d'acheminement est toujours considérée comme non autorisée et non légalisée aux fins de la décision HO-405-N. Les exigences en la matière pourraient être clarifiées par les modifications à venir des décisions gouvernementales N 14-N et N 912-N ou par la jurisprudence. Il convient donc de vérifier la situation d'une construction en particulier avant de se prévaloir d'une demande en cours de dépôt comme protection.

La procédure n'est pas terminée.

La décision du Premier ministre N 852-A du 2 septembre 2026, prenant effet le 3 septembre 2026, prévoit la modification de la décision gouvernementale N 14-N relative à la comptabilité d'octobre 2026 et la modification de la décision gouvernementale N 912-N relative à la légalisation de décembre 2026. La liste gouvernementale doit être déposée au plus tard le 20 février 2028.

Trois points sont à noter. Les justificatifs comptables prévus à l'article 2(3.2) ne sont pas encore définis. L'ordre des démarches après inscription, notamment le formulaire de dépôt, le délai de décision et les modalités de paiement, n'est pas encore établi. Enfin, la circulaire HO-331-N ne fixe aucun délai spécifique pour le dépôt de la demande auprès de la municipalité ni pour le paiement de la taxe ; la seule date butoir dont dispose le propriétaire est donc le 30 décembre 2027.

En quoi cela diffère-t-il de la loi sur la correction cadastrale ?

La loi HO-319-N ajoute les articles 34.1 et 34.2 à la loi relative à l'enregistrement des droits de propriété et entrera en vigueur le 18 octobre 2026. Elle vise à corriger les erreurs suivantes : absence d'une parcelle sur le plan cadastral, localisation, dimensions, superficie ou géométrie incorrectes, destination ou usage incorrect, et informations erronées concernant le propriétaire ou le titulaire du droit. Elle instaure une procédure de révision cadastrale lorsque les limites réelles ne correspondent pas aux documents d'enregistrement. Elle permet de rectifier les données et ne peut délivrer de permis de construire a posteriori.

Les textes HO-331-N et HO-332-N traitent de l'absence d'autorisation de construire. Les textes HO-405-N, HO-398-N et HO-406-N réglementent les demandes de démolition, leur effet suspensif et les sanctions, sans prévoir de voie de régularisation alternative. Une réforme connexe, issue du même paquet législatif de juillet 2026 et relative au silence administratif en droit immobilier arménien , modifie le traitement du défaut de réponse d'une municipalité.

Ce que les acheteurs et les prêteurs devraient vérifier

La présence d'une construction non déclarée sur une parcelle par ailleurs en bon état entraîne désormais un risque quantifiable : une demande de démolition sous un mois, à la disposition du responsable de la communauté ; une amende de 2 000 à 2 500 unités de salaire minimum en cas de non-respect de cette demande ; et un coût de remise en état initial de 50 millions de drams ambranes, avant même l'ajout du triplement des frais de permis. Ce risque doit être pris en compte dans le prix du bien et figurer dans l'évaluation des garanties par un prêteur.

• Comparez les structures présentes physiquement sur la parcelle avec celles figurant dans l'extrait cadastral. vérification des titres et des charges dans le cadastre C'est là que cet écart se manifeste.
• Demandez au vendeur le code de mesure pour chaque structure. L'absence de code signifie qu'aucune comptabilisation n'est possible, ce qui entraîne l'application du délai prévu à l'article 2(3.2).
• Déterminer la procédure à laquelle une structure est éligible. Une structure ayant simplement manqué une échéance comptable antérieure peut néanmoins répondre aux critères de l'article 2(3.1) et sa date limite de dépôt fixée au 31 décembre 2026, ce qui représente une solution nettement moins coûteuse.
• Vérifiez la décision du conseil communautaire qui fixe le droit de permis de construire dans la commune concernée, car deux des trois composantes du droit de légalisation sont calculées à partir des taux locaux.
• Pour une structure sans aucun historique d'enregistrement, procédure d'enregistrement de propriété pour la première fois décrit comment le registre cadastral est ouvert.

Foire aux questions

Séquence pour l'échéance de 2027

1. Extrayez le plan cadastral et identifiez les structures sur la parcelle qui ne comportent aucune entrée.
2. Engager un géomètre-expert certifié pour mesurer et comptabiliser la structure conformément à la décision gouvernementale N 14-N et obtenir le code de mesure.
3. Demander la conclusion relative aux conditions techniques à un titulaire de permis d'urbanisme, accompagnée de l'annexe d'examen et de validation.
4. Obtenez la conclusion en matière de sécurité incendie auprès de l'Inspection du développement urbain, des services techniques et de la sécurité incendie.
5. Demander une évaluation préliminaire écrite au chef de la communauté en tant qu'autorité de légalisation.
6. Déposez les quatre documents auprès du ministère de l’Administration territoriale et des Infrastructures avant le 30 décembre 2027.
7. Obtenir la décision du conseil communautaire fixant le droit de permis de construire afin que le montant à payer puisse être modélisé avant que la liste gouvernementale ne soit approuvée en février 2028.

Dernière mise à jour: 4 Septembre 2026