Avec le financement vendeur, le titre vous sera transféré immédiatement. Cependant, la propriété sera grevée des droits du vendeur et pourra être reprise si les acomptes ne sont pas payés à temps. 

Vous pouvez avoir autant de personnes que vous le souhaitez sur l'acte.

Oui, l'acte peut être fait à une SARL ou à une société, qu'elle soit enregistrée en Arménie ou à l'étranger.

Propriété exclusive

Quel que soit votre état matrimonial, vous pouvez choisir d'acheter la propriété à votre nom unique.

Dans la plupart des pays, les lois matrimoniales spécifient que les biens acquis pendant le mariage est détenu conjointement par les deux époux, indépendamment de qui ils ont pu être achetés (propriété de la communauté). La situation en Arménie n'est généralement pas différente. Dans le cas d'un couple marié, le droit civil agit comme si le bien était en copropriété sur un pied d'égalité (50-50), à moins que le contrat de mariage ne contienne des dispositions spécifiques contraires. Ainsi, votre conjoint sera considéré comme copropriétaire du bien que son nom soit ou non inclus dans le contrat d'achat. 

La loi arménienne ne reconnaît pas les «mariages de droit commun». Si vous vivez ensemble mais n'êtes pas marié, la loi arménienne n'accorde aucun droit automatique d'occupation ou de propriété permanente à votre partenaire. En l'absence de testament, l'associé n'aura pas non plus de droit de succession. 

Une personne célibataire qui achète une propriété en Arménie et se marie par la suite peut conclure un contrat de mariage, dans lequel les époux peuvent stipuler que la propriété est ramenée dans les termes du contrat de mariage. 

Possession commune

La copropriété existe lorsque la propriété est achetée par deux ou plusieurs personnes, chacune détenant une participation dans la propriété dans les conditions qui peuvent être décidées entre elles. Dans le cas d'un couple, ce serait normalement à parts égales mais, s'il y a plus de deux acheteurs, cela peut être proportionnel au montant que chaque personne a contribué au financement de l'achat, par exemple 70% / 20% / 10%. En common law, l'équivalent est la «location en commun».

Tous les propriétaires ont le droit de participer aux décisions concernant la propriété. La loi exige que les décisions concernant la propriété soient prises à l'unanimité. Un ou plusieurs propriétaires peuvent exiger la vente de la propriété, sauf s'il est possible que leurs actions soient physiquement séparées ou que les autres propriétaires soient disposés à acheter ces actions. Si aucun accord ne peut être conclu, il peut être nécessaire de demander au tribunal d'obtenir une ordonnance autorisant la vente de la propriété.

L'un des propriétaires peut également disposer par voie de vente ou de donation de la partie du bien qu'il possède. En cas de vente de leur partie de la propriété, ils sont tenus d'accorder un droit de préemption aux propriétaires existants. Cette règle ne s'applique pas lorsque la disposition se fait par voie de donation ou d'héritage. Les autres propriétaires ont un mois pour exercer leurs droits de préemption. 

Propriété de l'entreprise

Il est possible d'acheter une propriété en Arménie en utilisant une société anonyme locale ou étrangère qui a une identité juridique distincte de celle de ses actionnaires,

Les principales raisons de posséder une propriété arménienne par le biais d'une entreprise sont:

• Pour permettre l'achat de la propriété par plusieurs personnes;
• Assurer la stabilité et la continuité dans la propriété et la gestion de la propriété familiale;
• Faciliter le transfert et la propriété de la propriété;
• Pour éviter les contraintes des lois successorales;
• Créer des avantages fiscaux;
• Protéger la maison familiale des créanciers commerciaux.

 Cette solution peut également présenter des inconvénients fiscaux, notamment en ce qui concerne les retenues à la source et l'impôt sur les plus-values.

Le certificat de titre propre (en arménien - միասնական տեղեկանք) est délivré par le cadastre et indique la propriété enregistrée ainsi que d'autres droits et charges sur la propriété, y compris les privilèges, les hypothèques, les locations, les servitudes, etc. C'est le document le plus important du processus de diligence raisonnable et, dans de nombreux cas, le document unique sur lequel s'appuient les acheteurs. Le certificat est valable 15 jours ouvrables pendant lesquels l'accord (préliminaire et / ou définitif) doit être exécuté. Si le délai de 15 jours expire, un nouveau certificat devra être obtenu. Une demande de certificat de propriété propre peut être déposée par le vendeur, l'acheteur ou toute autre partie intéressée. 

L'existence d'autres intérêts dans la propriété, tels que les servitudes, les droits des héritiers, etc., ne peut pas toujours être entièrement vérifiée par le certificat de titre propre. Il peut y avoir des personnes qui ont un droit d'acquisition préalable, ou de préemption, sur la vente d'un bien. Il peut également y avoir des modifications ou des ajouts non autorisés effectués sur le bien qui n'ont pas été déclarés au bureau de l'urbanisme. Pour les terrains à bâtir, le certificat indique simplement que le terrain est zoné pour la construction; il sera par la suite nécessaire d'obtenir un accord d'urbanisme complet (permis de construire).

Un accord préliminaire ne transfère pas la propriété, mais spécifie une date ou une période future au cours de laquelle la propriété sera transférée, et peut énoncer les conditions (éventualités) qui doivent être remplies avant la clôture. La signature d'un accord préalable n'est pas une étape obligatoire et vous pouvez procéder directement à la conclusion de la vente. Cependant, avoir un accord préliminaire peut être utile si vous n'êtes pas prêt à conclure la vente immédiatement mais que vous souhaitez sécuriser la propriété et avoir un accord juridiquement contraignant.

Un accord préalable peut devenir nécessaire si la vente finale est tributaire de contingences, telles que:

• Obtenir une hypothèque ou un autre financement;
• Effacement de la propriété des privilèges;
• Réaliser une expertise;
• Obtenir d'autres documents / permis, comme le consentement de l'autorité de tutelle (municipale) si l'un des vendeurs est mineur.

Un accord préliminaire doit être notarié pour être juridiquement exécutoire. Bien que les accords préliminaires ne soient généralement pas officiellement enregistrés, il est conseillé d'en déposer une copie auprès du Cadastre afin de minimiser la possibilité que le vendeur enfreigne le contrat en vendant la propriété à un tiers.

En règle générale, à ce stade, l'acheteur versera un acompte au vendeur. Le montant de la caution peut varier et doit être convenu entre les parties.

Un accord préliminaire est un instrument mutuellement contraignant. Une fois qu'il est valablement signé, aucune des parties ne peut renoncer à l'accord, à moins qu'une ou plusieurs des éventualités ne soient pas remplies. Si l'une ou l'autre des parties ne respecte pas les termes de l'accord, l'autre partie disposera d'un éventail de recours juridiques. Au minimum, un acheteur défaillant risque son dépôt. Il est courant de stipuler qu'un vendeur défaillant doit payer le double du montant de l'acompte à titre de pénalité. Sauf indication contraire, un tribunal peut ordonner une exécution spécifique pour contraindre les parties à terminer le transfert.

Le contrat final de vente et d'achat doit être exécuté en présence d'un notaire. Bien que les accords les plus élémentaires puissent également être authentifiés directement par un officier du cadastre, un notaire sera nécessaire si l'accord doit être personnalisé ou si l'une des parties ne parle pas arménien. Le notaire a l'obligation légale de vous fournir des informations sur la nature et les implications de l'accord que vous signez. Le notaire devra être satisfait de l'identité des parties et de leur capacité juridique pour procéder à la transaction. Les passeports et certificats de mariage de tous les signataires seront requis. Si le vendeur est mineur ou âgé ou handicapé, il peut être sous la protection d'un tuteur, auquel cas l'approbation du tuteur sera sollicitée avant que la vente puisse être conclue. Si le vendeur est marié, le notaire voudra être convaincu que le conjoint accepte la vente.

Chaque notaire aura son propre modèle d'accord et ces modèles peuvent varier en détail. Il est nécessaire de s'assurer que toutes les clauses importantes sont incluses dans l'accord. Normalement, les accords sont en langue arménienne uniquement et la traduction se fait verbalement en lisant l'intégralité de l'accord à l'acheteur. Un petit supplément vous sera facturé pour le service de l'interprète.

Le contrat de vente et d'achat doit être l'accord définitif et global car les parties n'auront que 30 jours pour le faire enregistrer au Cadastre. S'il y a des conditions qui doivent encore être remplies, il vaut mieux signer un accord préliminaire. Il n'y a pas de règles de «refroidissement» dans la loi arménienne. Une fois signé, l'accord entre en vigueur et les parties ne peuvent pas résilier le contrat.

Si vous achetez des luminaires ou des accessoires dans le cadre de l'achat de la propriété, vous devez faire en sorte qu'un inventaire soit préparé. Si vous êtes en mesure de le faire, visitez la propriété la veille de la signature du contrat pour vous assurer que tout est comme il se doit, en particulier si la vente comprend un certain nombre de luminaires. Dans le même temps, vous pouvez également vérifier que vous deviendrez libre possession du bien après la signature du contrat, à moins que ce dernier ne prévoie que le bien sera libéré ultérieurement.

Si vous ne parvenez pas à vous rendre en Arménie pour signer l'accord en personne, vous pouvez prendre des dispositions pour donner à un parent, un ami ou un avocat une procuration à signer en votre nom.

Après la signature du contrat de vente et d'achat final, l'acheteur dispose de 30 jours ouvrables pour enregistrer ses droits de propriété auprès du cadastre. Le fait de ne pas enregistrer ces droits dans le délai de 30 jours entraînera l'invalidation du contrat de vente et d'achat. L'acheteur devra soumettre une copie originale du contrat de vente et d'achat et une traduction notariée du passeport. Une procuration notariée sera requise si l'enregistrement est effectué par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un autre représentant. Le processus d'inscription peut prendre de quelques heures à quelques jours, selon que vous payez ou non les frais de service accéléré. Un certificat de propriété sera émis avec des détails de base sur la propriété et le nouveau propriétaire. Vous présenterez ensuite le certificat de propriété aux services publics (électricité, gaz, téléphone etc.) afin qu'ils enregistrent également le changement de propriétaire et préparent de nouveaux accords à votre nom. 

Impôt sur les gains en capital

Le transfert de propriété résidentielle entre particuliers n'est normalement pas imposable, à condition que l'acheteur et le vendeur soient des particuliers (non enregistrés en tant qu'entrepreneurs privés). Ainsi, l'impôt sur les plus-values réalisées par les particuliers lors de la vente de biens résidentiels est de 0%. Cependant, si l'acheteur est une personne morale ou un entrepreneur privé, une retenue à la source de 10% est applicable.

Taxe de vente

Les promoteurs immobiliers individuels sont imposables à 20% du prix auquel ils vendent les propriétés.

Taxe foncière (foncière)

La taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier sur une base annuelle. Les taux d'imposition sont compris entre 0% et 1% de la valeur cadastrale qui est normalement nettement inférieure à la valeur marchande.

Lorsque l'immeuble est vendu par un particulier, le nouveau propriétaire assume les obligations fiscales pour tout impôt foncier impayé. Cependant, des modifications récentes obligent le vendeur à se procurer un certificat confirmant l'absence de charges fiscales de la municipalité locale.

Impôt sur le revenu de location

Les revenus de location ne dépassant pas 58,35 millions de drams arméniens (environ, US$120 000) par an sont imposés à 10%. Les revenus locatifs supérieurs à ce montant sont imposables à 20%.   

Droits de timbre, droits de succession et droits de donation

L'Arménie n'a pas de droits de timbre, de cadeaux ou de droits de succession. 

Charges communales

Si vous possédez une propriété comme un appartement, des frais d'entretien et de service seront à payer. Ils dépendront de la taille et de la qualité du complexe, par exemple s'il y a des ascenseurs, une piscine, des jardins et d'autres installations.

Les lois arméniennes exigent que l'acheteur de biens immobiliers effectue les paiements en monnaie locale, les drams arméniens. Si le paiement est effectué via une banque, cette dernière doit s'assurer que ces règles sont respectées. 

Les services de change sont fournis par des banques, d'autres établissements de crédit et des bureaux de change.

Il n'y a aucune restriction sur le transfert de devises vers ou depuis l'Arménie. 

Si le montant de la transaction dépasse 50 millions de drams (environ US$105 000), le paiement excédentaire doit être effectué par virement bancaire.

Héritage intestat. En l'absence de testament, la loi prévoit un ordre de succession, comme suit:

1. Conjoint, enfants et parents;
2. Frères et sœurs (et leurs descendants);
3. Les grands-parents; 
4. Oncles et tantes (et leurs descendants).

Chaque ordre d'héritiers exclut les héritiers suivants, et ceux dans le même ordre partagent l'héritage de manière égale entre eux. En conséquence, ceux qui dépassent le premier ordre d'héritage n'hériteront que s'il n'y a pas de conjoint, d'enfants et de parents. Ainsi, si vous décédez en laissant un conjoint survivant, deux parents et deux enfants, chacun d'eux recevra 1/5 de votre succession. Il est possible d'augmenter les droits du conjoint survivant ou des enfants mais cela nécessite une planification successorale.

Époux. Le conjoint survivant n'est pas spécifiquement protégé par la loi arménienne sur les successions. En effet, la loi a traditionnellement considéré que la succession du défunt appartient à toute la famille et non à un seul membre de celle-ci. Cela étant dit, seule la partie de la succession appartenant au défunt est soumise aux lois sur les successions, de sorte qu'un conjoint survivant conservera normalement la propriété d'au moins 50% de ses biens détenus en commun. 

Si le mariage n'a pas été enregistré, le conjoint survivant n'aura aucun droit d'héritage sur la succession du défunt. Entre eux, ceux qui vivent en union libre sont des étrangers légaux, sans droit d'héritage entre eux.

Les enfants. Les enfants du couple nés hors mariage bénéficient des mêmes droits que ceux des enfants issus du mariage, de même que les enfants du défunt nés avec un autre partenaire. Les enfants adoptés du couple bénéficient des mêmes droits que les enfants naturels, mais ils sont exclus de tout droit d'héritage de leurs parents naturels. Les petits-enfants ne bénéficient d'aucun droit, sauf si l'un des enfants du défunt est lui-même décédé. Dans ce cas, ils se mettent à la place de leur parent décédé.

Liberté testamentaire. En vertu de la loi arménienne, vous pouvez disposer librement de votre patrimoine et vous pouvez choisir de déshériter votre conjoint, vos enfants et vos parents en faisant un testament ou un don. Cependant, ils peuvent toujours réclamer 50% de la valeur du bien auquel ils auraient droit en l'absence de testament si:

1. Ils ont moins de 18 ans ou plus de 60 ans;
2. Ils sont invalides ou juridiquement incapables.

Le testament doit être rédigé par écrit et notarié. Le défaut de notariser le testament le rend invalide. 

Planification de l'héritage. Si vous souhaitez avoir un certain contrôle sur votre succession à votre décès, vous devez entreprendre une planification successorale, comme:

• Augmenter la part de l'héritier en faisant un testament;
• Faites des cadeaux de votre vivant;
• Acheter la propriété par une société anonyme;
• Prenez une police d'assurance-vie.

Les taxes. Les successions et donations ne sont pas imposées en Arménie. Cependant, la disposition des biens peut toujours être imposable dans le pays où l'héritier a sa résidence fiscale, sauf s'il existe une convention de double imposition entre l'Arménie et ce pays.

Accepter l'héritage. Les héritiers ont 6 mois après le décès pour accepter l'héritage en faisant une déclaration notariée. Le notaire établira la liste des bénéficiaires, vérifiera s'il existe un testament, entreprendra le partage de la succession et délivrera des certificats d'héritage aux héritiers. 

Exécuteur. Vous pouvez nommer un avocat ou une autre personne pour agir comme exécuteur testamentaire. L'exécuteur testamentaire doit prendre des mesures pour l'entretien et la gestion de la succession, informer les héritiers et autres bénéficiaires du testament, payer et recouvrer les dettes, représenter la succession devant les tribunaux, s'assurer que la succession est répartie conformément au testament, aider à la interprétation du testament, rapport aux héritiers, travail avec le notaire etc.