Fiscalité des transactions immobilières en Arménie 2018-11-30T05: 50: 40 + 04: 00

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Propriété étrangère de biens immobiliers

Les ressortissants étrangers sont autorisés à posséder des biens immobiliers en Arménie. Il n'est pas nécessaire d'avoir un permis de séjour ou de montrer des liens avec l'Arménie. D'autre part, posséder une propriété en Arménie peut être une base légale pour obtenir un permis de séjour temporaire ou permanent. Les étrangers peuvent acquérir, détenir, louer, vendre, léguer et autrement aliéner leur propriété.

La seule restriction s'applique à la propriété étrangère de terres agricoles. Pour posséder des terres agricoles en Arménie, un étranger devra créer une personne morale et acquérir des terres au nom de cette entité. Les terres agricoles peuvent également appartenir à des étrangers statut de résidence spécial en Arménie.

Processus d'achat / vente

Le transfert de propriété se fait par la signature d'un contrat de vente écrit avec une description détaillée de la propriété et le prix d'achat. Normalement, le contrat doit être examiné et authentifié par un notaire. Dans certains cas, un employé du Cadastre (le Greffe) peut authentifier le contrat. L'acheteur dispose alors de 30 jours pour enregistrer ses droits de propriété auprès du cadastre. Le non-enregistrement de ces droits dans les 30 jours entraînera l'invalidation de la transaction.

Il est d'usage de signer un accord préalable par lequel le vendeur s'engage à retirer le bien du marché pendant une période convenue en échange d'un petit acompte. Si l'acheteur ne parvient pas à signer le contrat principal, le paiement anticipé sera perdu. En cas de défaut du vendeur, il devra restituer l'acompte et payer une pénalité.

Les acheteurs et les vendeurs peuvent être représentés par des avocats, leur présence physique en Arménie n'est pas requise pour accomplir les formalités.

L'Arménie se classe très haut - le 13e - parmi 190 pays sur la «Enregistrement de la propriété» de la Banque mondiale index qui mesure à la fois l'efficacité et la qualité du système d'enregistrement des biens. A titre de comparaison, les États-Unis se classent 36e, le Royaume-Uni - 47e,, la France - 100e.

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Gérer les risques juridiques

Parce que tous les registres des actes sont conservés dans une seule base de données et dans un format informatisé, la recherche de titres et l'assurance titres ne sont pas des pratiques courantes en Arménie. Cependant, le contrat de vente ne peut être authentifié qu'après la délivrance d'un certificat par le cadastre confirmant que le bien en question n'est pas hypothéqué, en état d'arrestation ou autrement grevé de droits de tiers.

Plusieurs banques proposent des services de compte séquestre qui permettent à l'acheteur de déposer les fonds auprès de la banque et de les faire transférer au vendeur uniquement après la fin de la transaction et la délivrance d'un nouveau certificat de propriété à l'acheteur.

Si le vendeur est marié ou divorcé, il est probable que la vente de la propriété nécessitera le consentement du conjoint ou de l'ex-conjoint. Même si le bien n'a pas été acquis par mariage, il faut quand même être prudent car le conjoint peut prétendre qu'il / elle a contribué à l'amélioration du bien et donc acquis des droits sur celui-ci. L'Arménie ne reconnaît pas les mariages de droit commun. Cependant, se fier uniquement aux archives publiques peut ne pas être suffisant car le mariage pourrait être contracté dans un pays étranger.

Si le vendeur a hérité du bien ou l'a reçu en cadeau, il est préférable de s'assurer qu'aucun autre membre de la famille n'est susceptible de contester le testament ou le don. Il est possible qu'un héritier apparaisse après la vente et revendique des droits sur la propriété. En Arménie, les héritiers ont généralement 6 mois pour présenter leurs créances au notaire, et il n'est pas conseillé d'acheter un bien hérité il y a moins de 6 mois.

S'il y a des enfants (c'est-à-dire des individus de moins de 18 ans) impliqués dans la vente, il faudra l'approbation de l'autorité de tutelle (chef de la communauté locale). Ce dernier est tenu par la loi de s'assurer que la vente est dans l'intérêt supérieur de l'enfant. Les enfants de moins de 14 ans sont représentés par leurs parents et n'ont pas besoin de signer de documents, tandis que les enfants âgés de 14 à 18 ans signent les documents seuls mais avec l'autorisation de leurs parents.

En vertu de la loi arménienne, les personnes handicapées mentales peuvent être frappées d'incapacité par une décision de justice, tandis que les personnes dépendantes de drogues, d'alcool ou même de jeux d'argent peuvent être limitées dans leur capacité. Les accords avec ces personnes peuvent être facilement contestés et invalidés par leurs tuteurs ou d'autres parties intéressées. Vous voudrez peut-être vérifier les archives judiciaires ou demander un certificat confirmant que le vendeur n'est pas inscrit dans les établissements psychiatriques.

Si le vendeur se trouve dans une situation financière difficile et vend le bien en dessous de la valeur marchande, il est possible qu'il soit déclaré en faillite peu de temps après la vente et le syndic de faillite peut contester la vente devant le tribunal dans un délai de 3 ans. Ainsi, si vous achetez une propriété à un prix réduit, assurez-vous que la probabilité de faillite est faible.

Avant de signer le contrat de vente, le gouvernement émettra un certificat de titre gratuit confirmant que la propriété n'est pas hypothéquée, arrêtée ou autrement grevée de droits de tiers. Cependant, il est toujours recommandé de savoir si le vendeur est impliqué dans un litige pouvant affecter la propriété.

Même s'il n'y a aucune charge enregistrée et aucun litige en cours, vous devez vérifier attentivement l'historique de la propriété pour vous assurer qu'il n'y a pas eu d'activités suspectes dans le passé. Par exemple, un certain nombre de transferts sur une courte période peut être le signe de problèmes potentiels. Le délai de prescription en Arménie ne dépasse généralement pas 10 ans, mais même les transactions plus anciennes doivent être examinées de près. Une attention particulière doit être accordée à l'acquisition de biens par donation, héritage ou privatisation.

En vertu de la loi arménienne, les obligations fiscales foncières sont assumées par le nouveau propriétaire. Si le vendeur n'a pas payé les impôts pendant une longue période, il est possible que des pénalités importantes se soient accumulées. Par conséquent, il est sage de demander un certificat confirmant qu'il n'y a pas de dettes fiscales pour la propriété en question.

Selon la loi, le nouveau propriétaire n'assume aucune facture de services publics impayée. Cependant, dans la pratique, il peut être difficile de signer de nouveaux contrats à votre nom avec les sociétés de services publics si l'ancien propriétaire les doit. Pour gagner du temps et des nerfs, il est recommandé de demander des relevés confirmant le paiement intégral de toutes les factures de services publics.

Bien que de nombreuses ventes ne nécessitent pas de notarisation, vous devriez toujours envisager de faire exécuter le contrat devant un notaire. Un notaire est personnellement responsable des fautes professionnelles et est incité à faire toutes les vérifications nécessaires, telles que s'assurer que tous les consentements sont en place, que les procurations sont valides et non révoquées, que le vendeur est sain d'esprit, etc. de bonne foi si un différend survient à l’avenir.

Les paiements doivent être effectués en monnaie locale: le dram arménien. Si vous payez en espèces, vous pouvez déposer l'argent avec un coffre-fort dans une banque et demander à la banque de donner accès au vendeur après avoir obtenu un certificat de propriété (cela peut être fait rapidement si vous payez pour des services accélérés. ). Si vous optez pour le virement bancaire, il est recommandé d'ouvrir un compte séquestre auprès de la banque et de demander à nouveau à la banque de remettre l'argent au vendeur lorsque vos droits de propriété sont enregistrés. Contrairement à la pratique courante, il n'est pas recommandé de payer le montant total lors de la signature du contrat chez le notaire car il y a une possibilité (bien que pas élevée) que quelque chose se passe mal entre la notarisation et l'enregistrement du titre.

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Imposition

Droit de timbre

Il n'y a pas de droit de timbre pour les transactions immobilières en Arménie.

Impôt sur le revenu

Normalement, le transfert de biens immobiliers entre particuliers n'est pas imposable à condition que l'acheteur et le vendeur soient des particuliers et ne soient pas enregistrés comme entrepreneurs privés. Ainsi, l'impôt sur les plus-values réalisées par les particuliers lors de la vente de biens immobiliers est de 0%. Cependant, si l'une des parties est une personne morale ou un entrepreneur privé, une retenue à la source de 10% est applicable.

De plus, une taxe 10% est applicable à la revente («flipping») d'un bien immobilier s'il est vendu dans l'année suivant son acquisition. La vente d'un bien à usage commercial, industriel ou public est taxée au taux de 10% ou, si l'acheteur est une personne morale ou un entrepreneur privé, au taux de 20%.

Les promoteurs immobiliers individuels sont imposables à 20% du prix de vente.

Impôt sur les sociétés

Une personne morale qui vend un bien immobilier à profit est soumise à l'impôt sur les bénéfices. Le taux d'imposition unique sur les bénéfices en Arménie est de 20%. Par conséquent, les plus-values de la vente de biens appréciés sont généralement imposées à 20%.

Les petites et moyennes entreprises dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 58,35 millions AMD (environ 120 000 USD) peuvent opter pour une taxe sur le chiffre d'affaires. Le taux de la taxe sur le chiffre d'affaires pour la vente de biens immobiliers est de 10%.

Taxe sur la valeur ajoutée

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) n'est applicable qu'aux personnes morales et aux entrepreneurs privés. La vente de biens immobiliers est considérée comme une livraison de biens et est donc soumise à la TVA de 20%. Les personnes morales et les entrepreneurs privés sont normalement exonérés de TVA si leur chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 58,35 millions AMD (environ 120 000 USD) et qu'ils choisissent d'être taxés avec la taxe sur le chiffre d'affaires.

Taxe foncière

La taxe foncière est payable par le propriétaire ou l'immeuble sur une base annuelle. Les taux d'imposition sont compris entre 0% et 1% de la valeur cadastrale qui est normalement nettement inférieure à la valeur marchande. Lorsque l'immeuble est vendu par un particulier, le nouveau propriétaire assume la responsabilité de tout impôt foncier impayé.

Autres taxes

Impôt sur les revenus locatifs - 10%

Taxe sur les dons - 0%

Droits de succession - 0%

Frais de notaire et gouvernementaux

L'acheteur et le vendeur s'entendront sur la personne qui supportera les frais d'enregistrement, qui se situent généralement autour de $200. Les frais officiels sont fixes et ne dépendent pas de la valeur de la propriété. Des services accélérés sont également disponibles moyennant des frais supplémentaires.

  Tarif régulier Fast-track (même jour)Fast-track (jour ouvrable suivant)Fast-track (troisième jour ouvrable)
Frais de notaire$21-31
Obligation d'État de notarisation$10
Délivrance du certificat de titre libre$21$125$41
Délivrance d'un nouveau certificat de propriété$52$313$156$105
Obligation d'État d'enregistrement$41

FAQ

Est-il possible de payer en devises? 2017-05-16T09: 00: 27 + 04: 00

La loi oblige le vendeur et l'acheteur à effectuer des paiements en dram arméniens. Dans la pratique, les paiements en espèces sont normalement effectués en dollars américains.

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De quels documents ai-je besoin pour acheter une propriété en Arménie? 2017-05-16T09: 03: 03 + 04: 00

Normalement, une pièce d'identité valide (par exemple un passeport) sera suffisante. Si vous êtes marié, vous aurez peut-être également besoin de votre certificat de mariage.

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Combien de temps faut-il pour finaliser une vente? 2017-05-16T08: 51: 28 + 04: 00

Techniquement, il est possible d'accomplir toutes les formalités en une journée si vous payez des frais supplémentaires pour un service accéléré. Habituellement, les formalités légales durent environ une semaine.

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