एक नज़र में
- 30 अगस्त 2026 से प्रभावी। तीन कानून — HO-405-N, HO-398-N और HO-406-N — 3 जुलाई 2026 को अपनाए गए और 29 जुलाई 2026 को प्रकाशित किए गए। इनमें से कोई भी अभी तक लागू नहीं हुआ है।
- पहला ट्रैक — आपकी अपनी संपत्ति। निजी स्वामित्व वाली भूमि पर अनाधिकृत संरचना या व्यक्तिगत स्वामित्व वाले अपार्टमेंट से जुड़ा कोई अवैध निर्माण होने पर, मालिक को सामुदायिक प्रमुख की लिखित मांग प्राप्त होने के एक महीने के भीतर उसे ध्वस्त करना होगा या संपत्ति को अपने खर्च पर पुनर्स्थापित करना होगा - जब तक कि मांग में ही अधिक समय की अनुमति न दी गई हो।
- दूसरा भाग — कॉन्डोमिनियम की साझा संपत्ति। किसी इमारत की साझा संपत्ति पर अनाधिकृत संरचनाओं को मालिक द्वारा एक महीने में की जाने वाली कार्रवाई से स्पष्ट रूप से बाहर रखा गया है। उनके लिए एक अलग सक्षम प्राधिकारी द्वारा विध्वंस संबंधी निर्णय प्रक्रिया का पालन किया जाता है, जिसमें कोई निश्चित एक महीने की समय सीमा नहीं होती है।
- निषेधाज्ञाओं का दायरा सीमित होता जा रहा है। न्यायालयों को सामुदायिक भूमि या सामुदायिक सीमाओं के भीतर राज्य की भूमि पर अनाधिकृत ढांचों के विध्वंस को रोकने वाले दावा-सुरक्षा उपायों को लागू करने से रोक दिया जाएगा। इस प्रकार के मौजूदा निषेधाज्ञा कानून के प्रभावी होने पर समाप्त हो जाएंगे, और न्यायालय तीन दिनों के भीतर प्रवर्तन सेवा को सूचित करेगा।
- आपने जिस "दो महीने" के बारे में पढ़ा होगा, वह अपील करने की अवधि नहीं है। एक संबंधित संशोधन प्रशासनिक अपराध का विस्तार करता है। मामले की जांच यह अवधि 15 दिन से लेकर दो महीने तक की है। किसी निर्णय के विरुद्ध शिकायत दर्ज करने की 30 दिन की अवधि अपरिवर्तित है, और इससे कैडस्ट्रे या आव्रजन अस्वीकृतियों के लिए कोई सामान्य दो महीने की अपील अवधि नहीं बनती है।
आर्मेनिया अनधिकृत निर्माण पर नियमों को और सख्त करने जा रहा है, जिसका सीधा असर आम अपार्टमेंट मालिकों पर पड़ेगा, न कि सिर्फ डेवलपर्स पर। 30 अगस्त 2026 से, जिन मालिकों को अपने समुदाय के मुखिया से लिखित विध्वंस का आदेश मिलेगा, उन्हें आम तौर पर अपने खर्च पर कार्रवाई करने के लिए एक महीने का समय मिलेगा, और अदालत के जिन उपायों पर मालिक पारंपरिक रूप से प्रवर्तन को रोकने के लिए निर्भर रहते थे, वे सामुदायिक या सरकारी भूमि पर बने ढांचों के लिए अब उपलब्ध नहीं होंगे।
यदि आप येरेवन या आर्मेनिया में कहीं और स्थित किसी अपार्टमेंट के मालिक हैं, उसे खरीद रहे हैं या विरासत में प्राप्त कर रहे हैं, जिसमें संलग्न बालकनी, निर्मित छत या कोई ऐसा विस्तार है जिसका परमिट इतिहास आपने कभी नहीं देखा है, तो यह जानने का समय है कि आपकी स्थिति क्या है। नीचे बताया गया है कि क्या परिवर्तन हुए हैं, प्रत्येक चरण किसके लिए लागू होता है और अगस्त के अंत से पहले क्या करना है।
30 अगस्त 2026 को क्या परिवर्तन होंगे?
तीन अलग-अलग कानून एक ही दिन से प्रभावी हो रहे हैं। इन्हें 3 जुलाई 2026 को एक साथ अपनाया गया था और 29 जुलाई 2026 को आधिकारिक राजपत्र में प्रकाशित किया गया था। अलग-अलग पढ़ने पर प्रत्येक कानून सीमित दायरे वाला लगता है; लेकिन एक साथ पढ़ने पर ये संपत्ति मालिक और नगरपालिका के बीच संतुलन को बदल देते हैं।
HO-405-N — एक महीने की विध्वंस मांग
यह कानून अर्मेनियाई नागरिक संहिता में अनधिकृत संरचनाओं से संबंधित प्रावधानों में संशोधन करता है। इसका व्यावहारिक प्रभाव एक समय सीमा है: यदि विध्वंस का मार्ग सीधे मालिक पर लागू होता है, तो मालिक को सामुदायिक प्रमुख की लिखित मांग प्राप्त होने के एक महीने के भीतर अपने खर्च पर संरचना को ध्वस्त करना होगा या संपत्ति को उसकी पूर्व स्थिति में बहाल करना होगा - जब तक कि मांग में लंबी अवधि निर्दिष्ट न हो। महत्वपूर्ण रूप से, यह संशोधन कॉन्डोमिनियम की साझा संपत्ति को अलग करता है और उसके लिए अलग मार्ग निर्धारित करता है। HO-405-N का प्रकाशित पाठ देखें ।
एचओ-398-एन — दावा-सुरक्षा उपायों पर सीमा
यह कानून आर्मेनिया के प्रशासनिक प्रक्रिया नियमों में संशोधन करता है, जिसके तहत अदालतों को ऐसे दावे-सुरक्षा उपाय प्रदान करने से प्रतिबंधित किया गया है जो सामुदायिक भूमि पर या सामुदायिक सीमाओं के भीतर राज्य की भूमि पर स्थित किसी अनाधिकृत संरचना के विध्वंस को रोकेंगे। इसका एक संक्रमणकालीन प्रभाव भी है: इस प्रकार के दावे-सुरक्षा उपाय जो प्रभावी तिथि से पहले ही प्रदान किए जा चुके थे, उस तिथि को समाप्त हो जाएंगे, और अदालत को तीन दिनों के भीतर अनिवार्य प्रवर्तन सेवा को सूचित करना होगा। एचओ-398-एन का प्रकाशित पाठ देखें ।
एचओ-406-एन — दो महीने की केस-जांच अवधि
इस प्रावधान को व्यापक रूप से गलत समझा गया है। यह प्रोटोकॉल प्राप्त होने के बाद किसी प्रशासनिक निकाय द्वारा कुछ प्रशासनिक अपराध मामलों की जांच और निर्णय लेने की अवधि को 15 दिनों से बढ़ाकर दो महीने कर देता है। यह प्राधिकरण के लिए निर्णय लेने की समय सीमा है, न कि आपके लिए अपील की अवधि में विस्तार। किसी निर्णय के विरुद्ध शिकायत दर्ज करने की 30 दिन की अवधि और उस शिकायत की समीक्षा करने की 30 दिन की अवधि अपरिवर्तित है। यही कानून कुछ सूचीबद्ध अपराधों के लिए अदालत में जाने से पहले किसी निर्णय को प्रशासनिक रूप से चुनौती देने की आवश्यकता भी निर्धारित करता है। HO-406-N का प्रकाशित पाठ देखें ।
कौन प्रभावित है — दो अलग-अलग पहलू
इस पैकेज के प्रारंभिक कवरेज में सबसे आम गलती इसे एक एकीकृत तंत्र के रूप में समझना है। यह ऐसा नहीं है। संशोधित नागरिक संहिता प्रावधान दो अलग-अलग रास्ते निर्धारित करता है, और आप किस रास्ते पर हैं, यह निर्धारित करता है कि एक महीने की समय सीमा आप पर लागू होती है या नहीं।
ट्रैक 1 — निजी स्वामित्व वाली भूमि और आपकी अपनी इकाई में किए गए अतिरिक्त निर्माण
यदि अनधिकृत निर्माण आपकी स्वामित्व वाली भूमि पर स्थित है, या आपके व्यक्तिगत स्वामित्व वाले अपार्टमेंट या यूनिट से जुड़ा कोई अवैध निर्माण है, तो यह मांग आप पर लागू होगी और एक महीने की अनुपालन अवधि आपके विरुद्ध शुरू हो जाएगी। विध्वंस या पुनर्निर्माण का खर्च आपको वहन करना होगा। यह प्रक्रिया व्यक्तिगत स्वामित्व वाली इकाइयों पर संलग्न बालकनियों, अतिरिक्त कमरों, छत के निर्माण और छत के रूपांतरणों पर भी लागू होती है।
बालकनियों के संबंध में एक महत्वपूर्ण बात ध्यान देने योग्य है। न तो सिविल कोड में अनधिकृत संरचना की परिभाषा में और न ही 2026 के संशोधन में "बंद बालकनी" को एक श्रेणी के रूप में नामित किया गया है। हालांकि, भूमि पंजीकरण नियमों में बालकनी को अनधिकृत जुड़ाव के उदाहरण के रूप में सूचीबद्ध किया गया है, यही कारण है कि बालकनियाँ व्यावहारिक विवाद का मुद्दा हैं - लेकिन क्या आपकी संलग्न संरचना इस श्रेणी में आती है, यह तथ्यों पर निर्भर करता है। यह परमिट के इतिहास, इस बात पर कि क्या काम ने सामान्य या भार वहन करने वाले तत्वों को छुआ है, और आपकी पंजीकृत इकाई की सीमाएँ वास्तव में कहाँ स्थित हैं, पर निर्भर करता है। केवल इस तथ्य से कोई निष्कर्ष न निकालें कि बालकनी वर्षों से बंद है।
ट्रैक 2 — कॉन्डोमिनियम की साझा संपत्ति पर अनधिकृत संरचनाएं
जहां अनधिकृत ढांचा किसी बहुमंजिला इमारत की साझा संपत्ति पर स्थित है — जैसे सीढ़ियां, गलियारे, छत, बाहरी दीवारें, इमारत के नीचे का भूखंड — वहां संशोधन स्पष्ट रूप से इसे एक महीने की मालिक-मांग प्रक्रिया से बाहर कर देता है। इसके बजाय, यह सक्षम प्राधिकारी द्वारा लिए गए एक अलग विध्वंस निर्णय के अधीन होता है, और कानून उस प्रक्रिया के लिए कोई निश्चित एक महीने की समय सीमा निर्धारित नहीं करता है।
यह अंतर कोई खामी या छूट नहीं है। इसका सीधा सा मतलब है कि प्रक्रिया, निर्णय का प्राप्तकर्ता और समय अलग-अलग हैं। अर्मेनियाई कानून वर्षों से किसी भवन की साझा और भार वहन करने वाली संरचनाओं पर सह-मालिकों के साझा अधिकारों की रक्षा करता रहा है और अन्य सह-मालिकों की सहमति के बिना उन क्षेत्रों पर निर्माण को गैरकानूनी मानता रहा है। 2026 का पैकेज इस मौजूदा सिद्धांत को प्रतिस्थापित करने के बजाय उस पर आधारित है।
एक महीने की मांग: असल में क्या होता है
लिखित विध्वंस आदेश अचानक नहीं आता। वर्तमान नगरपालिका प्रक्रिया में आमतौर पर यह क्रम चलता है: निरीक्षण के दौरान संरचना की पहचान की जाती है; एक प्रशासनिक प्रोटोकॉल तैयार किया जाता है; मालिक को नोटिस और सुनवाई का अवसर दिया जाता है; यदि लागू कानूनी नियमों के तहत संरचना वैध है, तो उसे वैध बनाने का अवसर दिया जाता है; और यदि यह प्रक्रिया विफल हो जाती है, तो अंतिम प्रशासनिक कार्रवाई के रूप में लिखित विध्वंस आदेश जारी किया जाता है।
30 अगस्त को जो बदलाव होता है, वह इस प्रक्रिया का अंतिम चरण है। एक बार मांग पत्र सौंप दिए जाने के बाद, एक महीने की अवधि मांग पत्र की प्राप्ति से शुरू होती है , न कि उस पर छपी तारीख से – इसलिए डिलीवरी का प्रमाण एक महत्वपूर्ण मुद्दा बन जाता है जिसे दस्तावेज़ में दर्ज करना आवश्यक है। यदि मांग पत्र में लंबी अवधि दी गई है, तो वही लंबी अवधि लागू होगी। यदि आप कुछ नहीं करते हैं और समय सीमा बीत जाती है, तो मांग पत्र लागू करने योग्य हो जाता है, और अर्मेनियाई अदालतों ने चुनौती देने की समय सीमा समाप्त होने के बाद नगरपालिका द्वारा किए गए विध्वंस और जुर्माने के फैसलों की वैधता पर पुनर्विचार करने से लगातार इनकार किया है।
विध्वंस के अलावा, अर्मेनियाई कानून के तहत अनाधिकृत निर्माण पर लंबे समय से प्रशासनिक जुर्माना लगाया जाता रहा है, जिसकी राशि इस बात पर निर्भर करती है कि क्या व्यक्ति के पास भूखंड पर भूमि उपयोग के अधिकार थे। ये जुर्माने के प्रावधान विध्वंस के विकल्प के रूप में नहीं, बल्कि उसके साथ-साथ लागू होते हैं।
अदालतों के लिए विध्वंस को रोकना क्यों कठिन होगा
अब तक, विध्वंस का सामना कर रहे मालिक अदालत से दावा-सुरक्षा उपाय (एक अंतरिम आदेश) की मांग कर सकते थे, जो मूल विवाद के निपटारे तक स्थिति को स्थिर रखता था। व्यवहार में, यही वह उपाय था जिससे समय मिल जाता था। 30 अगस्त से, अदालतों को सामुदायिक भूमि या सामुदायिक सीमाओं के भीतर राज्य की भूमि पर बने किसी भी अनाधिकृत ढांचे के विध्वंस को रोकने वाला दावा-सुरक्षा उपाय जारी करने से प्रतिबंधित कर दिया जाएगा। इस प्रकार के मौजूदा आदेश प्रभावी तिथि से समाप्त हो जाएंगे।
उस बदलाव की सीमा को सटीक रूप से बताना महत्वपूर्ण है, क्योंकि इसे बढ़ा-चढ़ाकर बताया जा रहा है। यह प्रतिबंध दावा-सुरक्षा उपायों और सामुदायिक सीमाओं के भीतर सामुदायिक या राज्य भूमि पर बनी संरचनाओं तक ही सीमित है। यह कोई सर्वव्यापी नियम नहीं है कि कोई न्यायालय कभी भी विध्वंस को रोक नहीं सकता। आर्मेनिया के प्रशासनिक प्रक्रिया नियमों में प्रशासनिक कार्य के संचालन को निलंबित करने की एक अलग, प्रस्ताव-आधारित शक्ति निहित है, और इस पैकेज द्वारा उस शक्ति में कोई संशोधन नहीं किया गया है। क्या और कैसे यह नई रोक के साथ प्रयोग करने योग्य बनी रहेगी, यह वास्तव में अनिश्चित है - कानून अभी लागू नहीं हुआ है, इसलिए किसी भी न्यायालय ने इसके परस्पर संबंध का परीक्षण नहीं किया है और कोई भी पूर्व उदाहरण उपलब्ध नहीं है। यदि आपकी स्थिति इस प्रश्न पर निर्भर करती है, तो इसे खुला मानें और किसी भी उत्तर को मान लेने के बजाय तथ्यों के आधार पर इसका आकलन करवाएं।
इसी से संबंधित एक और बात: अगस्त 2026 की शुरुआत तक संवैधानिक न्यायालय के प्रकाशित निर्णय सूचकांकों में HO-398-N को लेकर कोई भी संवैधानिक चुनौती सार्वजनिक रूप से दर्ज नहीं की गई थी। ये सूचकांक वास्तविक समय में दर्ज होने वाली प्रविष्टियों का रजिस्टर नहीं हैं, इसलिए इसे "अभी तक कुछ भी दर्ज नहीं किया गया" के रूप में पढ़ना बेहतर होगा, न कि "कुछ भी दर्ज नहीं किया गया" के रूप में।
खरीदारों को सौदे को अंतिम रूप देने से पहले किन बातों की जांच करनी चाहिए
अवैध रूप से निर्मित अतिरिक्त निर्माण वाले अपार्टमेंट का सौदा करने वाले खरीदार को विध्वंस लागत सहित समस्या विरासत में मिलती है। केवल कागजी स्वामित्व समीक्षा से इसका पता नहीं चलेगा - कैडस्ट्रल दस्तावेज़ अधिकारों और देनदारियों की पुष्टि तो करता है, लेकिन यह गारंटी नहीं देता कि इमारत अपने परमिट के अनुरूप है। यही सबसे महत्वपूर्ण कारण है कि प्रवासी और विदेशी खरीदार केवल दस्तावेजों के आधार पर सौदा पूरा न करें।
- कैडस्ट्रल समिति से एक नया एकीकृत संदर्भ प्राप्त करें। इसमें पंजीकृत अधिकारों और देनदारियों की सूची होती है और कभी-कभी यह एक दर्ज लेकिन गैर-कानूनी संरचना को भी इंगित करता है।
- आधिकारिक फ्लोर प्लान की तुलना वास्तविक यूनिट से करें। कैडस्ट्रे फ्लोर प्लान हाथ में लेकर अपार्टमेंट का निरीक्षण करें। फ्लैट में मौजूद कोई बालकनी, कमरा या छत, जो प्लान में नहीं दर्शाई गई है, इसका सबसे स्पष्ट प्रारंभिक संकेत हो सकता है।
- न्यायिक पोर्टल पर खोजें। लंबित प्रशासनिक मुकदमे या अंतरिम आदेशों (जिनमें 30 अगस्त को समाप्त होने वाले आदेश भी शामिल हैं) के लिए विक्रेता के नाम और पते के आधार पर datalex.am पर जांच करें।
- नगरपालिका से लिखित में अनुरोध करें। लिखित पूछताछ या e-gov.am के माध्यम से की गई जाँच से सक्रिय कार्यवाही, बकाया जुर्माना या पहले से जारी विध्वंस संबंधी निर्णय का पता चल सकता है।
- कॉन्डोमिनियम या बिल्डिंग मैनेजमेंट से बात करें। हाल ही में जारी नगरपालिका नोटिस और सार्वजनिक क्षेत्र से जुड़े विवाद आमतौर पर सबसे पहले वहीं सामने आते हैं, और वे ही दूसरे ट्रैक के अंतर्गत आते हैं।
इन जाँचों के व्यापक ढांचे को समझने के लिए, आर्मेनिया में निर्माण और अचल संपत्ति कानून पर हमारी मार्गदर्शिका और हमारी अचल संपत्ति अभ्यास संबंधी जानकारी देखें । यदि आप अनिवासी के रूप में खरीद रहे हैं, तो अनिवासियों के लिए आर्मेनियाई अचल संपत्ति कर पर हमारा नोट इसी लेनदेन के कर संबंधी पहलुओं को कवर करता है।
ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल
क्या यह नियम उन बालकनियों पर भी लागू होता है जिन्हें कई साल पहले बंद कर दिया गया था?
अर्मेनियाई कानून के तहत "अवैध संरचना" किसे माना जाता है?
क्या मैं इसे ध्वस्त करने के बजाय इस ढांचे को कानूनी मान्यता दे सकता हूँ?
क्या एक महीने की अवधि नोटिस पर लिखी तारीख से शुरू होती है या नोटिस मिलने की तारीख से?
अगर मुझे कभी लिखित सूचना न मिले तो क्या होगा?
क्या नई दो महीने की अवधि अपील करने की अवधि है?
क्या दो महीने का यह बदलाव कैडस्ट्रे या आव्रजन अस्वीकृतियों पर लागू होता है?
30 अगस्त से पहले जारी किए गए निषेधाज्ञा का क्या होता है?
30 अगस्त से पहले क्या करें
समय बहुत कम बचा है। तीन ज़रूरी कदम, प्राथमिकता के क्रम में। पहला, अगर आप अभी किसी अदालती आदेश से सुरक्षित हैं जो तोड़फोड़ को रोक रहा है, तो अभी पता कर लें कि क्या यह उस प्रकार का आदेश है जो 30 अगस्त को समाप्त हो रहा है — यानी वह समूह जिसके लिए सबसे कम समय बचा है। दूसरा, अगर आपके पास कोई बंद बालकनी, एक्सटेंशन या निर्माण है और आपने कभी भी इसकी अनुमति की स्थिति की पुष्टि नहीं की है, तो कैडस्ट्रे फ्लोर प्लान निकालें और उसकी तुलना यूनिट से करें; यह दस मिनट की जाँच आपको बता देगी कि क्या आपको किसी प्रश्न का उत्तर देना है। तीसरा, अगर आप खरीद प्रक्रिया के बीच में हैं, तो केवल कागजी टाइटल के आधार पर सौदा पूरा न करें।
यदि इनमें से कोई भी बात आप पर लागू होती है, तो अगस्त के अंत से पहले अनुपालन और उचित जांच पड़ताल कराना, उसके बाद विध्वंस कराने की तुलना में काफी सस्ता पड़ेगा। संपत्ति का संक्षिप्त विवरण देकर हमसे संपर्क करें , हम आपको बताएंगे कि आपके लिए कौन सा विकल्प उपयुक्त है।
अंतिम अद्यतन: 9 अगस्त 2026
