एक नज़र में
- कानून HO-319-N 18 अक्टूबर 2026 से प्रभावी होगा और आर्मेनिया के संपत्ति के अधिकारों के राज्य पंजीकरण संबंधी कानून में अनुच्छेद 34.1 और 34.2 जोड़ेगा।
- इसमें सरकार के अपने मानचित्र डेटा में हुई त्रुटियां शामिल हैं: सीमा, क्षेत्रफल, आकार, स्थान, निर्धारित उद्देश्य और स्वामी-डेटा में विसंगतियां, जिनमें मानचित्र से बाहर रह गए या गलत जगह पर अंकित भूखंड शामिल हैं।
- अनुच्छेद 34.1 की विशेष कार्यवाही के लिए निर्णय की समय सीमा: 40 दिन, जिसे कैडस्ट्रे को अतिरिक्त जानकारी या दस्तावेजों की आवश्यकता होने पर 20 दिनों तक बढ़ाया जा सकता है।
- सेवा शुल्क: ए.एम. 30,000 (4 सितंबर 2026 को सी.बी.ए. की दर 363.85 पर लगभग 82 अमेरिकी डॉलर), अनुच्छेद 34.1(5) पदानुक्रमिक कार्यवाही के लिए शुल्क लिया गया।
- यदि सुधार से आपका पंजीकृत क्षेत्र बढ़ता है, तो अनुच्छेद 34.1(11) के अनुसार पंजीकरण से पहले आवेदन की तिथि पर अतिरिक्त क्षेत्र के लिए उसके कैडस्ट्रल मूल्य पर भुगतान करना आवश्यक है।
18 अक्टूबर 2026 से, आर्मेनिया के भूमि पंजीकरण मानचित्र में सीमा, क्षेत्र, स्थान या स्वामी-संबंधी डेटा की त्रुटि को कानून HO-319-N के तहत एक विशेष प्रशासनिक प्रक्रिया के माध्यम से सुधारा जा सकता है। इस प्रक्रिया का निर्णय 40 दिनों के भीतर लिया जाएगा और विशेष पदानुक्रमित मार्ग के लिए 30,000 AMD (4 सितंबर 2026 को CBA की दर 363.85 के अनुसार लगभग 82 USD) का सेवा शुल्क देना होगा। यह कानून पंजीकरण कानून में अनुच्छेद 34.1 और 34.2 जोड़ता है और भूमि पंजीकरण समिति को मानचित्र डेटा में हुई त्रुटियों को सुधारने का स्पष्ट दायित्व देता है। विदेशों में रहने वाले अधिकांश स्वामी इस समस्या का पता तब लगाते हैं जब किसी भूखंड की बिक्री, गिरवी या प्रथम पंजीकरण रुक जाता है, क्योंकि पंजीकृत रूपरेखा जमीन से मेल नहीं खाती।
HO-319-N के अंतर्गत किस प्रकार की भूमि-निर्माण मानचित्र त्रुटि मानी जाती है?
विधिक दायरे में भूमि अभिलेख में पाई जाने वाली छह प्रकार की विसंगतियाँ शामिल हैं: भूखंड की सीमा, उसका क्षेत्रफल, उसका आकार, मानचित्र पर उसकी स्थिति, उसका निर्धारित उद्देश्य और उससे संबंधित स्वामी का विवरण। मानचित्र से पूरी तरह से गायब भूखंड, या पड़ोसी भूखंड के ऊपर बना भूखंड, भी इसी प्रक्रिया के अंतर्गत आता है। यह प्रक्रिया सरकार के आंकड़ों को मान्य करती है, न कि आपके स्वयं के दस्तावेज़ों को।
यह पंक्ति महत्वपूर्ण है क्योंकि दो संबंधित समस्याओं का समाधान कहीं और किया गया है और HO-319-N द्वारा उनमें कोई बदलाव नहीं किया गया है। आपके द्वारा दाखिल की गई गलतियों को पुनः दाखिल करके सुधारा जा सकता है; ई-कैडस्ट्रे आवेदन में होने वाली सबसे आम त्रुटियों के बारे में हमारी मार्गदर्शिका में इन त्रुटियों का विवरण दिया गया है। पंजीकरण डेटा में त्रुटियां अनुच्छेद 34 के अंतर्गत आती हैं, और संपत्ति के पते का आवंटन या सुधार अनुच्छेद 44 के अंतर्गत आता है, जो नि:शुल्क है और अर्मेनियाई संपत्ति पते के आवंटन पर हमारे नोट में वर्णित है ।
कानून के पीछे अदालती फैसला
आर्मेनिया की कोर्ट ऑफ कैसेशन ने 2 अक्टूबर 2023 को होवन्निस्यान बनाम कैडस्ट्रल कमेटी मामले (ՈԴ/11987/05/18) पर फैसला सुनाया और इसे 22 दिसंबर 2023 को प्रकाशित किया। न्यायालय ने माना कि सार्वजनिक प्रशासन के कारण हुई कैडस्ट्रल मानचित्र त्रुटि का उपयोग निजी अधिकार के पंजीकरण को रोकने के लिए नहीं किया जा सकता है, और कैडस्ट्रल कमेटी पर अपनी बनाई हुई बाधा को दूर करने का सकारात्मक दायित्व है। HO-319-N के साथ संलग्न आधिकारिक विधायी औचित्य में उस फैसले को सुधार का प्रेरक बताया गया है, जिससे यह स्पष्ट होता है कि कमेटी से नए अनुच्छेदों को किस प्रकार पढ़ने की अपेक्षा की जाती है: एक समय सीमा के साथ, सुधार करने के कर्तव्य के रूप में।
सुधार प्रक्रिया चरण दर चरण
1. वर्तमान एकीकृत विवरण निकालें और उसकी तुलना वास्तविक स्थिति से करें। यह विवरण पंजीकृत सीमा, क्षेत्रफल और स्वामी का डेटा दिखाता है जो कैडस्ट्रे के पास आज उपलब्ध है। आर्मेनिया के कैडस्ट्रे में स्वामित्व और भार की जाँच करने के हमारे विस्तृत विवरण में बताया गया है कि इसे कैसे प्राप्त करें और पढ़ें।
2. सर्वेक्षक पैकेज का संचालन। आवेदक साक्ष्य प्रस्तुत करता है। एक लाइसेंस प्राप्त सर्वेक्षक माप पैकेज, त्रुटि की पहचान करने वाला लिखित निष्कर्ष और स्थिति योजना तैयार करता है; पंजीकृत रूपरेखा के विरुद्ध वास्तविक कब्जे को दर्शाने के लिए क्षेत्र की एक ऑर्थोफ़ोटो का उपयोग किया जाता है। प्रत्येक सुधार के लिए इस सामान्य पैकेज की आवश्यकता होती है, और अनुच्छेद 34.1 की विशेष कार्यवाही के लिए इसके उन्नत संस्करण की आवश्यकता होती है।
3. आवेदन दाखिल करें। सरकारी निर्णय संख्या 698-N के तहत सामान्य मानचित्र सुधार प्रक्रिया अब खुली है और किसी भी कैडस्ट्रे कार्यालय में या e-cadastre.am के माध्यम से आवेदन स्वीकार किए जाते हैं, जो 2026 से मानक इलेक्ट्रॉनिक चैनल है और जिसका वर्णन आर्मेनिया के केवल इलेक्ट्रॉनिक संपत्ति पंजीकरण नियम संबंधी हमारी मार्गदर्शिका में किया गया है। नए अनुच्छेद 34.1 के तहत पदानुक्रमित कार्यवाही के लिए आवेदन दाखिल करने का तरीका निर्धारित नहीं किया गया है: HO-319-N के अनुसार, इसे कैडस्ट्रे समिति के प्रमुख के आदेश पर छोड़ दिया गया है, जो प्रारंभ होने के तीन महीने के भीतर, यानी लगभग 18 जनवरी 2027 तक, दिया जाना है।
4. पड़ोसियों को दो अलग-अलग आधारों पर शामिल किया जाता है। जहां भूखंड सामुदायिक या राज्य भूमि से सटा हुआ है, वहां 15 कार्यदिवसों की प्रतिक्रिया अवधि लागू होती है और इस दौरान चुप्पी को सहमति माना जाता है। निजी पड़ोसी मालिकों को सुधार सामग्री पर सहमति और हस्ताक्षर की आवश्यकता होती है। यदि समिति सर्वेक्षण साक्ष्य को पर्याप्त पाती है, तो असहमति जताने वाला या उपस्थित न होने वाला पड़ोसी स्वतः ही सुधार प्रक्रिया को नहीं रोकता है।
5. निर्णय, भुगतान जहां क्षेत्रफल बढ़ता है, फिर पंजीकरण। समिति नीचे दी गई वैधानिक अवधि के भीतर अपना निर्णय जारी करती है। यदि संशोधित रूपरेखा के अनुसार आपको रजिस्टर में दर्ज भूमि से अधिक भूमि प्राप्त होती है, तो संशोधित डेटा के पंजीकरण से पहले भुगतान देय हो जाता है।
समयसीमा, शुल्क और क्षेत्र में बदलाव की लागत क्या होगी
अनुच्छेद 34.1(12) के अनुसार समीक्षा अवधि आवेदन प्राप्त होने की तिथि से 40 दिन (कैलेंडर दिनों के रूप में) निर्धारित की गई है। समिति को अधिकतम 20 दिन का अतिरिक्त समय मिल सकता है, और इस विस्तार का कारण सीमित है: अतिरिक्त जानकारी या दस्तावेज़ प्राप्त करने की आवश्यकता। इसमें कोई सामान्य जटिलता परीक्षण नहीं है। ये दोनों अवधियाँ अनुच्छेद 34.1 की विशेष कार्यवाही से संबंधित हैं।
30,000 AMD का शुल्क एक वैधानिक सेवा शुल्क है, जिसे HO-319-N के अनुच्छेद 3 द्वारा पंजीकरण कानून के अनुच्छेद 73(1.1) के रूप में लागू किया गया है, और इसका स्पष्ट दायरा अनुच्छेद 34.1(5) की पदानुक्रमिक कार्यवाही है। ब्लॉक-व्यापी व्यवस्था के लिए कोई अलग शुल्क निर्धारित नहीं है। यह उसी कानून के तहत सामान्य पंजीकरण शुल्क अनुसूची के साथ लागू होता है, न कि उसका स्थान लेता है, जहां मानक पंजीकरण की लागत 45,000 AMD और दो घंटे के त्वरित पंजीकरण की लागत 170,000 AMD है। सर्वेक्षक शुल्क निजी सर्वेक्षक द्वारा निर्धारित किया जाता है और यह अतिरिक्त है।
क्षेत्र में परिवर्तन के लिए भुगतान दो अलग-अलग नियमों के अधीन होता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि परिवर्तन किस प्रक्रिया के कारण हुआ है।
| तंत्र | क्षेत्रफल घटता है | क्षेत्रफल बढ़ता है |
|---|---|---|
| व्यक्तिगत संशोधन, अनुच्छेद 34.1 | इस लेख में किसी भी प्रकार के मुआवजे का प्रावधान नहीं है। | अनुच्छेद 34.1(11) के तहत आवेदन की तिथि पर इसके कैडस्ट्रल मूल्य पर अतिरिक्त क्षेत्र के लिए तत्काल भुगतान। |
| ब्लॉक-व्यापी समीक्षा, अनुच्छेद 34.2 | समुदाय भूमि पंजीकरण मूल्य के आधार पर मालिक को मुआवजा देता है। | स्वामित्व इस शर्त के अधीन पंजीकृत किया जाता है कि भावी खरीदार भुगतान की तिथि पर मूल्यांकित अतिरिक्त क्षेत्र के लिए भुगतान करेगा। |
ब्लॉक-व्यापी समीक्षा विवेकाधीन है। अनुच्छेद 34.2 में प्रावधान है कि समिति संपूर्ण भूमि अभिलेखीय ब्लॉक की समीक्षा कर सकती है, और यह समीक्षा निर्माणाधीन या बाड़बंद इकाइयों तथा संपूर्ण ब्लॉक के ऑर्थोफ़ोटो और भूमि अभिलेखीय मानचित्र साक्ष्यों पर आधारित होगी। कोई स्वामी अनुरोध करके इसे बाध्य नहीं कर सकता।
इसका खरीदारों, विक्रेताओं और उधारदाताओं के लिए क्या अर्थ है?
समापन कार्यक्रम में देरी को ध्यान में रखें। विशेष कार्यवाही के तहत सुधार में 40 दिन लग सकते हैं, साथ ही यदि समिति अतिरिक्त दस्तावेज़ मांगती है तो 20 दिन और लग सकते हैं, और यदि भूखंड से सटी सामुदायिक या सरकारी भूमि है तो 15 कार्यदिवसों की समय सीमा भी लग सकती है। वित्तपोषित खरीद में यह प्रक्रिया आमतौर पर ऋणदाता के मूल्यांकन की वैधता से आगे निकल जाती है।
सुधार की समय सीमा को पंजीकरण की समय सीमा से अलग रखें। कानून HO-295 के अनुच्छेद 24(6) में दी गई 30 कार्यदिवस की समय सीमा, जिसके बाद अपंजीकृत लेनदेन अमान्य हो जाता है, आपके खरीद पंजीकरण के लिए एक अलग समय सीमा है, और ऊपर दी गई सुधार समय सीमा इसे आगे नहीं बढ़ाती है। इन दोनों को आपस में मिलाना सबसे बड़ी और महंगी गलती साबित हो सकती है।
कानून में दो ऐसे प्रश्न अनुत्तरित रह गए हैं जिनका समाधान आपको अपनी फाइल के तथ्यों के आधार पर करना होगा, इससे पहले कि आप कोई प्रतिबद्धता जताएं। HO-319-N में यह स्पष्ट नहीं है कि क्या कोई लंबित सुधार मामला एकीकृत सारांश में दर्ज किया गया है या यह किसी लंबित बिक्री या बंधक को कैसे प्रभावित करता है, इसलिए स्थिति सामान्य निलंबन नियमों और समिति द्वारा वास्तव में दर्ज की गई जानकारी पर निर्भर करती है। इसमें 18 अक्टूबर 2026 को नए अनुच्छेद लागू होने पर N 698-N के तहत पहले से दायर आवेदनों के लिए कोई संक्रमणकालीन प्रावधान भी नहीं है, इसलिए यह अनिश्चित है कि ऐसी फाइल जारी रहेगी या पुनः शुरू होगी।
उचित जांच-पड़ताल के लिए, संशोधित डेटा के पंजीकरण के बाद की तारीख वाला एक नया एकीकृत विवरण तैयार करवाएं और धनराशि जारी करने से पहले सीमा और क्षेत्रफल के आंकड़ों का सर्वेक्षक के अंतिम प्लान से मिलान करें। हमारी अर्मेनियाई रियल एस्टेट कंपनी इस मिलान प्रक्रिया को एक मानक कदम के रूप में अपनाती है।
ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल
क्या HO-319-N आर्मेनिया की मौजूदा भूमि सुधार प्रक्रिया का स्थान लेगा?
आर्मेनिया में भूमि पंजीकरण संबंधी सीमा सुधार की लागत कितनी है?
इस सुधार में कितना समय लगता है?
क्या कोई पड़ोसी सुधार को रोक सकता है?
यदि संशोधन से मेरा पंजीकृत क्षेत्र कम हो जाता है तो क्या होगा?
अगर मेरे पड़ोसियों को भी यही समस्या है, तो क्या पूरे ब्लॉक की समीक्षा स्वचालित रूप से हो जाएगी?
क्या सुधार प्रक्रिया लंबित रहने के दौरान मैं संपत्ति बेच या गिरवी रख सकता हूँ?
18 अक्टूबर 2026 से पहले क्या करें
अब एक एकीकृत विवरण तैयार करवाएं और पंजीकृत रूपरेखा को वर्तमान ऑर्थोफ़ोटो या सर्वेक्षण पर रखें। सितंबर में पाई गई कोई भी विसंगति समय-निर्धारण संबंधी समस्या है; हस्ताक्षर के समय पाई गई वही विसंगति एक रद्द लेनदेन का कारण है।
आवेदन दाखिल करने से पहले लाइसेंस प्राप्त सर्वेक्षक को नियुक्त करें, क्योंकि समिति आपके द्वारा प्रस्तुत किए जाने वाले पैकेज पर निर्णय लेती है। नए अनुच्छेद 34.1 मार्ग के तहत आवेदन 18 अक्टूबर 2026 तक दाखिल नहीं किए जा सकते, जबकि एन 698-एन मार्ग के तहत आवेदन आज से स्वीकार किए जा रहे हैं। जनवरी 2027 के मध्य में समीक्षा के लिए समय नोट कर लें, जब कैडस्ट्रल समिति प्रमुख द्वारा आवेदन दाखिल करने के चैनल पर कार्यान्वयन आदेश जारी किया जाना है।
अंतिम अद्यतन: 6 सितंबर 2026
