आर्मेनिया में संपत्ति कर अधिनियम के तहत अब कैडस्ट्रल पंजीकरण पर रोक लगाई गई है — HO-407-N में 30 अगस्त 2026 से क्या बदलाव होंगे?

आर्मेनिया ने संपत्ति रजिस्टर के साथ कर भुगतान की शर्त जोड़ दी है। 3 जुलाई 2026 को अपनाए गए और 29 जुलाई 2026 को प्रकाशित कर संहिता में संशोधन के पैकेज HO-407-N के तहत, कैडस्ट्रे समिति 30 अगस्त 2026 से अधिकांश अचल संपत्ति पंजीकरण तभी पूरा करेगी जब लागू संपत्ति कर का भुगतान कर दिया गया हो। आर्मेनिया में संपत्ति हस्तांतरण में कर देयता प्रमाणपत्र कोई नया दस्तावेज नहीं है - विक्रेता इसे नियमित रूप से प्रस्तुत करते रहे हैं। नया यह है कि अब यह प्रमाणपत्र स्वयं रजिस्टर को नियंत्रित करता है, कंपनियों के लिए इसे समुदाय में उनकी सभी संपत्तियों पर लागू किया जाता है, और यही तर्क वाहनों पर भी लागू होता है।

जो भी व्यक्ति 30 अगस्त 2026 को या उसके बाद आर्मेनिया में संपत्ति का लेन-देन पूरा कर रहा है, उसके लिए व्यावहारिक परिणाम यह है कि उचित जांच-पड़ताल का एक नया पहलू सामने आता है, जो सौदे की शुरुआत में होना चाहिए, न कि अंतिम समय में।

HO-407-N को वास्तव में क्या चाहिए

ये संशोधन कर संहिता के अनुच्छेद 236 के माध्यम से लागू होते हैं, जो पहले से ही संपत्ति हस्तांतरण के पंजीकरण से पहले संपत्ति कर देनदारियों के प्रमाणीकरण को नियंत्रित करता है। HO-407-N इस तंत्र को चार तरीकों से और अधिक सुदृढ़ और विस्तारित करता है।

व्यक्तिगत पंजीकरण: पंजीकरण के महीने के दौरान भुगतान करें

अधिकांश अचल संपत्ति पंजीकरणों से पहले, या अधिकारों का नया प्रमाण पत्र जारी होने से पहले, व्यक्ति को पंजीकरण तिथि वाले महीने तक संबंधित संपत्ति पर संपत्ति कर का भुगतान करना आवश्यक है। स्वामित्व का पहला राज्य पंजीकरण इस आवश्यकता से मुक्त है।

संगठन: समुदायव्यापी मंजूरी

किसी संगठन को संबंधित समुदाय में अपनी सभी कर योग्य संपत्तियों के लिए संपत्ति कर का भुगतान करना अनिवार्य है , न कि केवल पंजीकृत की जा रही संपत्ति के लिए। व्यक्तियों के नियम के विपरीत, संगठनात्मक प्रावधान में प्रथम पंजीकरण का कोई अपवाद नहीं है - यह एक ऐसा बिंदु है जिसे किसी भी कॉर्पोरेट ग्राहक को स्पष्ट करना आवश्यक है जो यह मान लेता है कि दोनों नियम समान हैं।

दायित्व-मुक्ति प्रमाणपत्र

पंजीकरण की प्रक्रिया संपत्ति कर दायित्व के न होने की पुष्टि करने वाले प्रमाण पत्र के आधार पर आगे बढ़ती है, और कानून में स्पष्ट रूप से इलेक्ट्रॉनिक प्रमाण पत्र का प्रावधान है। आर्मेनिया में संपत्ति कर एक स्थानीय कर है, इसलिए प्रमाण पत्र राज्य राजस्व समिति के बजाय स्थानीय स्व-सरकारी लेखा निकाय (समुदाय) द्वारा जारी किया जाता है। इसे जारी करने की वैधानिक समय सीमा तीन कार्यदिवस है। व्यवहार में, इस सत्यापन का अधिकांश भाग अधिकारियों के बीच इलेक्ट्रॉनिक रूप से ही होता है, और मालिक आमतौर पर आर्मेनिया के नगरपालिका ई-भुगतान चैनलों के माध्यम से संपत्ति कर बकाया की जांच और भुगतान कर सकते हैं।

किन चीजों को छूट प्राप्त है?

दो श्रेणियां इस नियम के दायरे से बाहर हैं: विशिष्ट राज्य या नगरपालिका अधिनियमों के आधार पर किए गए पंजीकरण, और विरासत स्वीकार करने के बाद स्वामित्व का पंजीकरण। ध्यान दें कि छूट क्या करती है और क्या नहीं करती है। यह पूर्व-पंजीकरण की शर्त को हटा देती है; यह मूल कर दायित्व को समाप्त नहीं करती है, जो देय बना रहता है।

कंपनियों के लिए यह एक बड़ा जोखिम क्यों है?

किसी व्यक्तिगत विक्रेता के लिए, जांच सीमित और स्व-निहित होती है: एक संपत्ति, एक बकाया राशि। किसी कंपनी के लिए, जोखिम पूरे समुदाय में पोर्टफोलियो तक फैला होता है। कंपनी द्वारा भुला दिए गए गोदाम पर बकाया राशि, कंपनी द्वारा उपयोग न की जाने वाली किसी संपत्ति के विवादित मूल्यांकन, या सहायक कंपनी की संपत्ति के साथ विरासत में मिली बकाया राशि, किसी पूरी तरह से असंबंधित पंजीकरण को रोक सकती है।

यह तीन स्थितियों में सबसे ज्यादा मायने रखता है:

• समूह स्वामित्व संरचनाएं। जहां एक ही समुदाय में कई संपत्तियां एक ही इकाई के अंतर्गत आती हैं, वहां पोर्टफोलियो में सबसे कमजोर बैलेंस यह निर्धारित करता है कि उनमें से किसी का पंजीकरण किया जा सकता है या नहीं।
• परिसंपत्तिधारक कंपनियों का अधिग्रहण। यदि सौदा संपत्ति की खरीद के बजाय शेयर खरीद के रूप में संरचित किया जाता है, तो खरीदार को बकाया राशि विरासत में मिलती है - और इसके साथ ही उस संस्था द्वारा उस समुदाय में किए जाने वाले हर भविष्य के हस्तांतरण पर पंजीकरण प्रतिबंध भी लागू होता है।
• कॉर्पोरेट पुनर्गठन। समूह के भीतर होने वाले हस्तांतरण, विलय और विभाजन जिनमें स्वामित्व का पुन: पंजीकरण शामिल होता है, अब पूरे समुदाय-स्तर की कर स्थिति के साफ-सुथरे होने पर निर्भर करते हैं, जिसे पुनर्निर्मित करने में लेनदेन की समय सारिणी की तुलना में अधिक समय लग सकता है।

इसका व्यावहारिक समाधान यह है कि उचित जांच-पड़ताल के हिस्से के रूप में सामुदायिक स्तर पर कर स्थिति की समीक्षा की जाए, और यह समीक्षा इतनी जल्दी की जाए कि पक्षों के बीच अनुबंध होने से पहले ही किसी भी विवादित मूल्यांकन का समाधान हो सके। यदि आप कॉर्पोरेट पक्ष पर विचार कर रहे हैं, तो आर्मेनिया में व्यवसाय पंजीकरण और आर्मेनिया में करों से संबंधित हमारे पृष्ठों में इससे संबंधित विस्तृत जानकारी दी गई है।

यह 30 कार्यदिवस की पंजीकरण समय सीमा के साथ कैसे परस्पर क्रिया करता है

आर्मेनिया के राज्य पंजीकरण कानून में एक सख्त समय सीमा निर्धारित है: पंजीकरण आवेदन नोटरीकरण के 30 कार्य दिवसों के भीतर दाखिल किया जाना चाहिए, और देर से दाखिल किया गया आवेदन अमान्य माना जाएगा। आर्मेनिया में संपत्ति हस्तांतरण के लिए यह सबसे महत्वपूर्ण समय सीमा नियम है, और कर मंजूरी की प्रक्रिया जुड़ने पर इसे गलत समझना आसान है।

दाखिल करने और पूरा करने में महत्वपूर्ण अंतर है । 30 कार्य दिवस आवेदन जमा करने से शुरू होते हैं। HO-407-N की कर-स्वीकृति शर्त बाद में, कैडस्ट्रे की प्रक्रिया के दौरान लागू होती है - यह पंजीकरण पूरा होने की शर्त है, आवेदन स्वीकार होने की पूर्व शर्त नहीं। समय पर दाखिल किया गया आवेदन मात्र इसलिए अमान्य नहीं हो जाता क्योंकि कर जांच और पंजीकरण बाद में पूरा हो जाता है।

इसलिए खतरा यह नहीं है कि प्रमाणपत्र मिलने में समय बर्बाद हो जाता है। खतरा व्यवहारिक है: जो पक्ष यह मान लेता है कि फाइलिंग से पहले प्रमाणपत्र मिलना आवश्यक है, और इसलिए प्रतीक्षा करता है, वह 30 कार्यदिवसों को एक ऐसे दस्तावेज़ के पीछे भागने में बर्बाद कर सकता है जो फाइलिंग की आवश्यकता ही नहीं थी। सुरक्षित तरीका सहज प्रवृत्ति के बिल्कुल विपरीत है - समय सीमा के भीतर फाइल करें और कैडस्ट्रे को कर जांच करने दें।

समय सीमा चूक जाने पर माफी की संभावना बहुत कम होती है। देर से दाखिल किया गया आवेदन अमान्य होता है, जब तक कि कुछ चुनिंदा कानूनी रूप से परिभाषित कारणों में से कोई एक लागू न हो - जैसे अप्रत्याशित घटना, गंभीर बीमारी, सैन्य सेवा से संबंधित विशेष परिस्थितियां, लेन-देन के बाद उत्पन्न अक्षमता, या किसी पक्ष की मृत्यु या गुमशुदगी - और ऐसे मामलों में, विलंब समाप्त होने के 15 कार्यदिवसों के भीतर आवेदन को पुनः मान्य करना अनिवार्य है। कर प्रमाण पत्र प्राप्त करने में होने वाली सामान्य देरी इस सूची में शामिल नहीं है। यही कारण है कि प्रमाण पत्र की प्रतीक्षा करने के बजाय समय पर आवेदन दाखिल करना ही सुरक्षित तरीका है।

इस नियम के वर्तमान स्वरूप तक पहुंचने की प्रक्रिया को समझने के लिए: पंजीकरण कानून के 2011 के संशोधन द्वारा सख्त अमान्यता का प्रावधान लागू किया गया, जो 1 जनवरी 2012 से प्रभावी हुआ। मार्च 2019 में संवैधानिक न्यायालय ने फैसला सुनाया कि विलंब के कारण पर ध्यान दिए बिना लागू की गई स्वतः अमान्यता असंवैधानिक थी। जुलाई 2020 के संशोधन में ऊपर वर्णित बहाली के आधारों की सीमित सूची को जोड़कर इसका जवाब दिया गया। 2009-2011 के कैसिएशन कोर्ट के फैसले, जिन्होंने समय सीमा को केवल प्रक्रियात्मक माना था, ने पहले के अधिक उदार पाठ की व्याख्या की थी और आज उन पर भरोसा नहीं किया जाना चाहिए।

यदि आप स्वयं फाइलिंग की प्रक्रिया के बारे में जानना चाहते हैं, तो ई-कैडस्ट्रे के माध्यम से संपत्ति खरीद को पंजीकृत करने और कैडस्ट्रे शुल्क, समय सीमा और त्वरित पंजीकरण के लिए हमारे गाइड देखें ।

वाहनों के लिए समानांतर नियम

HO-407-N वाहनों पर भी यही गैर-देयता का सिद्धांत लागू करता है। पंजीकरण, पुनः पंजीकरण, पंजीकरण रद्द करना और नया पंजीकरण प्रमाण पत्र जारी करना, ये सभी वाहन संपत्ति कर के भुगतान न होने पर निर्भर करते हैं। प्रवर्तन का दायित्व आंतरिक मामलों के क्षेत्र में अधिकृत निकाय के पास है, जो वाहन रजिस्टर का रखरखाव करता है, न कि कैडस्ट्रल समिति के पास।

दो बातें ध्यान देने योग्य हैं। वाहन संपत्ति कर, अचल संपत्ति संपत्ति कर से कानूनी रूप से अलग कर है, इसलिए एक कर का भुगतान करने से दूसरे पर कोई असर नहीं पड़ता और इसके लिए अलग से प्रमाणन की आवश्यकता होती है। अचल संपत्ति कर के विपरीत, वाहन कर के नियम में प्रथम पंजीकरण के लिए कोई स्पष्ट अपवाद नहीं है - यह प्रावधान कर इतिहास न रखने वाले नए आयातित वाहन के लिए सैद्धांतिक है, लेकिन उस स्थिति में प्रासंगिक है जब किसी वाहन को कुछ समय बाद पंजीकृत किया जा रहा हो।

2027 में सार्वजनिक क्षेत्र में होने वाले बदलाव — और वे बदलाव जो नहीं बदलते

एचओ-407-एन का दूसरा भाग 1 जनवरी 2027 से प्रभावी होगा और इसका पंजीकरण गेट से कोई संबंध नहीं है। उस तिथि से, अपार्टमेंट, गैर-आवासीय इकाइयों और गैरेज या पार्किंग स्थलों के मालिकों को भवन की भूमि और साझा उपयोग क्षेत्रों में उनके आनुपातिक हिस्से के लिए संपत्ति कर के दायरे से बाहर कर दिया जाएगा। उनकी अपनी इकाई पहले की तरह ही कर योग्य रहेगी; साझा घटकों पर लगने वाला कर समाप्त हो जाएगा।

यह केवल इस बात में बदलाव है कि किस पर किस प्रकार कर लगाया जाएगा, इससे अधिक कुछ नहीं। इसका कॉन्डोमिनियम या भवन प्रबंधन दायित्वों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता: आर्मेनिया के बहु-अपार्टमेंट भवन प्रबंधन कानून के तहत रखरखाव शुल्क और प्रबंधन शुल्क पूरी तरह से देय रहेंगे। एकमात्र संभावित प्रभाव प्रशासनिक होगा - एक कॉन्डोमिनियम बजट जिसमें साझा क्षेत्रों के लिए संपत्ति कर मद शामिल था, उसे पुनर्गणना करने की आवश्यकता होगी।

क्योंकि प्रारंभ होने की तिथि प्रावधान-विशिष्ट है, इसलिए किसी भी ग्राहक-सामने वाली समय सारिणी में तिथियों के साथ सावधानी बरतें: क्लीयरेंस गेट 30 अगस्त 2026 से शुरू होते हैं, जबकि सार्वजनिक क्षेत्र बहिष्करण केवल 1 जनवरी 2027 से शुरू होता है।

ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल

अगली अर्मेनियाई खरीदारी से पहले क्या करें

HO-407-N अर्मेनियाई संपत्ति लेनदेन को उतना कठिन नहीं बनाता जितना कि एक पुराने नियमित कार्य को अनिवार्य बना देता है। तीन व्यावहारिक कदम अधिकांश जोखिमों को कम करते हैं। हस्ताक्षर करने से पहले उचित जांच के तौर पर संपत्ति कर की स्थिति की जांच करें, न कि समापन शर्त के रूप में - और कॉर्पोरेट पक्षों के लिए, समुदाय में इकाई की पूरी हिस्सेदारी पर इसकी जांच करें। विक्रेता के क्लीयरेंस दायित्व को अनुबंध में शामिल करें, न कि इसे मान लें। और चाहे कुछ भी हो जाए, पंजीकरण आवेदन 30 कार्य दिवसों के भीतर दाखिल करें; प्रमाणपत्र बाद में जारी किया जा सकता है, लेकिन आवेदन जमा करने की समय सीमा चूकने पर उसे रद्द नहीं किया जा सकता।

यदि आपका कोई अर्मेनियाई संपत्ति या कॉर्पोरेट लेनदेन 30 अगस्त 2026 के बाद पूरा होने वाला है, तो हम आपके प्रतिबद्ध होने से पहले कर मंजूरी और पंजीकरण की समयसीमा की जांच कर सकते हैं। हमारी रियल एस्टेट सेवाओं के बारे में जानने के लिए या अपने लेनदेन पर चर्चा करने के लिए हमसे संपर्क करें।

अंतिम अद्यतन: 8 अगस्त 2026