- ग्रीस ने उच्च मांग वाले क्षेत्रों में गोल्डन वीजा की सीमा को बढ़ाकर 800,000 यूरो और अन्य जगहों पर 400,000 यूरो कर दिया है, साथ ही देश में कहीं भी वाणिज्यिक से आवासीय रूपांतरण के लिए 250,000 यूरो का अपवाद रखा गया है।
- गोल्डन वीजा के तहत रियल एस्टेट में निवेश जनवरी-सितंबर 2025 में 2024 की इसी अवधि की तुलना में 24% गिर गया, और सितंबर 2025 में आवेदनों में साल-दर-साल 49.7% की गिरावट आई।
- गोल्डन वीजा के तहत हासिल किए गए लगभग 16,000 घरों में से लगभग 15,000 घरों को लंबी अवधि के किराये पर स्थानांतरित कर दिया गया, खासकर एथेंस में।
- नए नियमों के तहत गोल्डन वीजा वाली संपत्तियों को अल्पकालिक किराये (जैसे कि Airbnb) के लिए प्रतिबंधित कर दिया गया है, जबकि ग्रीस ने मध्य एथेंस में रोक सहित अल्पकालिक किराये के लाइसेंस को सख्त कर दिया है।
ग्रीस गोल्डन वीज़ा में वर्षों बाद सबसे महत्वपूर्ण बदलाव हो रहे हैं। उच्च मानदंड, सख्त उपयोग नियम और दीर्घकालिक किराये के लिए इकाइयों की बढ़ती संख्या अंडरराइटिंग संबंधी मान्यताओं और सौदों की संरचनाओं को नया रूप दे रही है। निवेशकों, डेवलपर्स और वकीलों को अब किन बातों पर पुनर्विचार करना चाहिए, यह यहां बताया गया है।
विषय - सूची
- सुधार और सीमा में वृद्धि: ग्रीस के गोल्डन वीजा में बदलाव (न्यूनतम राशि बढ़ाकर €800/€400 कर दी गई)
- गोल्डन वीजा में निवेश और आवेदनों में भारी गिरावट (निवेश में 24% की गिरावट; आवेदनों में 49.7% की गिरावट)
- गोल्डन वीज़ा के तहत उपलब्ध संपत्तियों में से लगभग 16,000 में से 15,000 इकाइयों को बड़े पैमाने पर दीर्घकालिक किराये के लिए वापस लाया जा रहा है।
- अल्पकालिक किराये और लाइसेंसिंग पर नए प्रतिबंध (Airbnb पर प्रतिबंध, रोक और अनुपालन में व्यापक बदलाव)
सुधार और सीमा में वृद्धि: ग्रीस के गोल्डन वीजा नियमों में बदलाव (न्यूनतम राशि बढ़ाकर €800k/€400k कर दी गई)
ग्रीस ने अपने गोल्डन वीजा के लिए संपत्ति निवेश की न्यूनतम सीमा को उच्च मांग वाले क्षेत्रों में 800,000 यूरो और अन्य क्षेत्रों में 400,000 यूरो तक बढ़ा दिया है। यह दोगुनी वृद्धि 2024 के अंत में प्रभावी हुई और अब 2025 में बाजार को नया आकार दे रही है। इस नीति का घोषित उद्देश्य सट्टा मांग को नियंत्रित करना और पूंजी को बड़े पैमाने पर, दीर्घकालिक आवास समाधानों में लगाना है।
€250,000 में व्यावसायिक रूपांतरण: जहां अवसर अभी भी मौजूद हैं
महत्वपूर्ण बात यह है कि सुधारों में एक रणनीतिक अपवाद बरकरार रखा गया है: ग्रीस में कहीं भी कम से कम 250,000 यूरो की लागत पर व्यावसायिक परिसरों को आवासीय परिसरों में परिवर्तित करना अभी भी मान्य है। इस छूट का उद्देश्य कम उपयोग वाली संपत्तियों को घरों में बदलकर शहरी नवीनीकरण को बढ़ावा देना है। कई ग्राहकों के लिए, यह अब गोल्डन वीजा प्राप्त करने का सबसे कारगर तरीका है—बशर्ते परियोजना वास्तव में आवासीय परिसर का रूपांतरण हो और उसे पूरी तरह से अनुमति प्राप्त हो।
वकीलों और प्रायोजकों के लिए व्यावहारिक निहितार्थ:
- अधिग्रहण से पहले ज़ोनिंग, उपयोग परिवर्तन की स्वीकृतियों और भवन के अनुपालन की पुष्टि करें (रूपांतरण की पात्रता वास्तविक, अनुमत आवासीय परिणामों पर निर्भर करती है)।
- अनुमति और निर्माण चक्रों को ध्यान में रखते हुए रूपांतरणों के लिए लंबी डिलीवरी समयसीमा का समर्थन करें।
- परमिट जारी करने और परियोजना के पूरा होने के जोखिम के अनुरूप मील के पत्थर के भुगतान की संरचना करें।
| गोल्डन वीजा रूट | न्यूनतम निवेश | यह कहाँ लागू होता है | मुख्य भाषण |
|---|---|---|---|
| आवासीय खरीद (उच्च मांग वाले क्षेत्र) | €800,000 | उच्च मांग वाले क्षेत्र | उच्च बार सट्टा मांग पर अंकुश लगाता है |
| आवासीय खरीद (अन्यत्र) | €400,000 | शेष ग्रीस | उच्च मांग वाले क्षेत्रों के बाहर मानक मार्ग |
| वाणिज्यिक से आवासीय रूपांतरण | €250,000 | ग्रीस में कहीं भी | अपवाद शहरी नवीकरण को प्रोत्साहित करता है |
गोल्डन वीजा में निवेश और आवेदनों में भारी गिरावट (निवेश में 24% की गिरावट; आवेदनों में 49.7% की गिरावट)
सुधारों के बाद, ग्रीस गोल्डन वीज़ा के माध्यम से आने वाले पूंजी निवेश में उल्लेखनीय कमी आई है। इस कार्यक्रम से जुड़ा अचल संपत्ति निवेश जनवरी-सितंबर 2025 में 2024 की इसी अवधि की तुलना में 24% गिरकर लगभग €1.46 बिलियन हो गया, जो पहले €1.925 बिलियन था। इसी समय, सितंबर 2025 में आवेदनों में साल-दर-साल 49.7% की गिरावट आई, जो इस बात को रेखांकित करता है कि उच्च मानदंडों और सख्त नियमों ने नई मांग को धीमा कर दिया है।
बाजार में भाग लेने वालों के लिए इसका क्या अर्थ है:
- डेवलपर्स विदेशी खरीदारों द्वारा धीमी गति से खरीदारी की संभावना है और लॉन्च की प्रक्रिया को लंबी लीड टाइम और प्री-लीज़िंग की ओर पुनर्व्यवस्थित किया जा सकता है।
- खरीददारों लंबी परिश्रम और वित्तपोषण अवधि के लिए बजट बनाना चाहिए, और यह सत्यापित करना चाहिए कि परियोजना पाइपलाइन नई सीमाओं के अनुरूप हैं (या जहां €250k लागू होता है वहां रूपांतरण योजनाओं की ओर रुख करना चाहिए)।
- सलाह तरलता में कमी और सख्त उपयोग नियमों को ध्यान में रखते हुए, क्लाइंट अंडरराइटिंग, मूल्य निर्धारण संबंधी मान्यताओं और निकास समय को अद्यतन किया जाना चाहिए।
गोल्डन-वीज़ा प्रॉपर्टीज़ का बड़े पैमाने पर दीर्घकालिक किराये के स्टॉक में पुन: उपयोग (लगभग 16,000 यूनिट्स में से 15,000 यूनिट्स)
इस पुनर्गठन का बाज़ार पर सबसे बड़ा प्रभाव किराये के आवासों की ओर व्यापक बदलाव के रूप में सामने आया है: गोल्डन वीज़ा निवेशकों द्वारा अधिग्रहित लगभग 16,000 घरों में से लगभग 15,000 घर 2024 के अंत तक दीर्घकालिक किराये के बाज़ार में आ गए थे, जिनमें से अधिकांश एथेंस में केंद्रित थे। इससे निवासियों के लिए आवास की उपलब्धता में सुधार हुआ है और यह सरकार के किफायती आवास लक्ष्यों के अनुरूप है, क्योंकि नए नियम गोल्डन वीज़ा पूंजी को अल्पकालिक पर्यटन उपयोग से हटाकर स्थायी आवास की ओर निर्देशित करते हैं।
किराये पर आधारित परिवेश में बीमा
- गोल्डन वीजा संपत्तियों के लिए अल्पकालिक किराये पर नए प्रतिबंध को देखते हुए, मूल्यांकन और डीएससीआर मॉडल के लिए दीर्घकालिक किराये की उपज को मानें - न कि अल्पकालिक रात्रिकालीन दरों को।
- एथेंस केंद्रित आपूर्ति को ध्यान में रखते हुए लीज-अप और रिक्ति का मॉडल तैयार किया गया है, क्योंकि हजारों इकाइयां दीर्घकालिक बाजार में फिर से प्रवेश कर चुकी हैं।
- किराये के लिए उपलब्ध आवासों की बढ़ती संख्या में प्रतिस्पर्धा करने और भविष्य में सख्त होते रहने योग्य मानकों से निपटने के लिए भवन की गुणवत्ता और अनुपालन को प्राथमिकता दें।
अल्पकालिक किराये और लाइसेंसिंग पर नए प्रतिबंध (Airbnb पर प्रतिबंध, रोक और अनुपालन में व्यापक बदलाव)
अब दो बदलाव गोल्डन वीजा परिसंपत्ति उपयोग और व्यापक लीजिंग वातावरण को परिभाषित करते हैं:
- गोल्डन वीजा के तहत पंजीकृत संपत्तियों को अल्पकालिक आधार पर किराए पर नहीं दिया जा सकता (उदाहरण के लिए, Airbnb के माध्यम से)। कार्यक्रम के नए नियमों के तहत गोल्डन वीजा संपत्तियों को दीर्घकालिक आवास स्टॉक में बनाए रखने के लिए अल्पकालिक किराये पर रोक लगा दी गई है।
- अल्पकालिक किराये के लिए लाइसेंसिंग नियमों को राष्ट्रीय स्तर पर सख्त किया गया: ग्रीस ने नियमों में व्यापक बदलाव किए हैं, जिनमें मध्य एथेंस में नए लाइसेंसों पर रोक लगाना और कुछ निम्न-स्तरीय इकाइयों (जैसे बिना खिड़की वाले तहखाने) को अल्पकालिक लिस्टिंग से प्रतिबंधित करना शामिल है।
अनुपालन और जोखिम प्रबंधन
- गोल्डन वीजा संपत्तियों के लिए दीर्घकालिक किराये के उपयोग को स्पष्ट रूप से प्रमाणित करने के लिए पट्टे की संरचनाओं और अवधियों का दस्तावेजीकरण करें।
- किसी भी मौजूदा अल्पकालिक गतिविधि का ऑडिट करें और गैर-अनुपालन वाली लिस्टिंग को बंद करें; मध्य एथेंस में लाइसेंसिंग पर रोक लगाने से पर्यटन-उपयोग की किसी भी रणनीति के लिए मानक बढ़ गए हैं।
- संपत्ति की विशिष्टताओं को वर्तमान रहने योग्य आवश्यकताओं के अनुरूप बनाएं; जो इकाइयां मानकों को पूरा नहीं करतीं, उनका उपयोग अल्पकालिक बाजारों में नहीं किया जा सकता है और उन पर प्रवर्तन संबंधी कार्रवाई का खतरा बढ़ जाता है।
खरीदार और डेवलपर प्लेबुक
- जहां संभव हो और अनुमति हो, वहां 250 यूरो की लागत पर वाणिज्यिक संपत्तियों को आवासीय संपत्तियों में परिवर्तित करने की रणनीतियों को पुनर्व्यवस्थित करें।
- बिक्री संबंधी संदेशों को अल्पकालिक लाभ के बजाय दीर्घकालिक किरायेदारी स्थिरता पर केंद्रित करें।
- रूपांतरण सौदों में परमिट और निर्माण संबंधी जोखिमों के प्रबंधन के लिए चरणबद्ध समापन और एस्क्रो तंत्र का उपयोग करें।
गोल्डन वीजा 2025 अंडरराइटिंग चेकलिस्ट
- ज़ोन और लागू €800k/€400k न्यूनतम राशि की पुष्टि करें—या €250k रूपांतरण मार्ग के लिए पात्रता की पुष्टि करें।
- दीर्घकालिक किराये की मान्यताओं पर आधारित मॉडल नकदी प्रवाह; गोल्डन वीजा संपत्तियों के लिए अल्पकालिक किराये की अनुमति नहीं है।
- पूंजी लगाने से पहले उपयोग में किसी भी परिवर्तन के लिए आवश्यक परमिट की पुष्टि कर लें।
- हजारों इकाइयों के आगमन को देखते हुए एथेंस में लीज-अप प्रक्रिया का तनाव परीक्षण किया जाना चाहिए।
- अल्पकालिक किराये के लाइसेंस संबंधी प्रतिबंधों का मानचित्र तैयार करें—उदाहरण के लिए, मध्य एथेंस में रोक और रहने योग्य आवास पर प्रतिबंध।
- कर, होल्डिंग और निकास संरचनाओं की योजना पहले से ही बना लें; सीमा पार प्रभावों और किराये की आय पर कराधान का आकलन करें।
नीचे पंक्ति: ग्रीस का गोल्डन वीज़ा अभी भी कारगर है, लेकिन अब यह एक दीर्घकालिक किराये और रूपांतरण-आधारित रणनीति है। जो निवेशक उच्च मानदंडों के अनुरूप ढल जाते हैं, अल्पकालिक किराये पर प्रतिबंध का पालन करते हैं और €250 के रूपांतरण के विशिष्ट क्षेत्र को लक्षित करते हैं, वे नई नीतिगत लक्ष्यों के अनुरूप रहते हुए ग्रीस गोल्डन वीज़ा के माध्यम से निवास प्राप्त कर सकते हैं।
