- Քաղաքի համախառն վարձակալության եկամտաբերությունը Երևանում միջինը մոտ 7.8% է. զուտ եկամտաբերությունը սովորաբար 1.5-2%-ով ցածր է՝ ծախսերից և հարկերից հետո։
- Շրջանները տարբերվում են. Կենտրոնում (կենտրոնում) հակված է համախառն 5.7–8%-ի, իսկ Արաբկիրում հաճախ հասնում է 8–10%-ի, ինչը արտացոլում է գնման ավելի ցածր գները և կայուն պահանջարկը։
- Կարճաժամկետ (Airbnb) կարող եք նպատակադրել մոտավորապես 10-15% համախառն եկամտաբերություն, եթե պահպանեք մոտ 62% զբաղվածություն մոտ 57 ԱՄՆ դոլարի միջին օրական տոկոսադրույքի պայմաններում, սակայն շահագործման ծախսերն ավելի բարձր են։
- Զուտ եկամտաբերությունը ձևավորվում է հարկերի, սպասարկման/HOA-ի, թափուր աշխատատեղերի, կահավորման և կառավարման վճարների հիման վրա։ Այս վճարների բյուջետավորումը ճշգրիտ ապահովագրության բանալին է։
Երևանի վարձակալության շուկան 2022 թվականից հետո գրանցված աճից անցել է ավելի ընտրողական, եկամտաբերության վրա կենտրոնացած փուլի։ Ներդրողների համար հիմնական հարցը այլևս «Կարո՞ղ եմ վարձակալել այն» չէ, այլ «Ի՞նչ զուտ եկամտաբերությամբ՝ շրջան առ շրջան և երկարաժամկետ, թե՞ Airbnb-ով»։ Ահա գործնական, աղբյուրներից պատրաստված ուղեցույց՝ Հայաստանում վարձակալության եկամտաբերության վերաբերյալ, և թե ինչպես չափել, թե իրականում որքան կպահեք։
Պատրա՞ստ եք ուսումնասիրել Հայաստանում ներդրումային հնարավորությունները։ Մեր իրավաբանական թիմը մասնագիտանում է Հայաստանի անշարժ գույքի իրավունքի ոլորտում և կարող է ձեզ ուղեկցել ներդրումային ողջ գործընթացում։
Ուսումնասիրեք Հայաստանի ներդրումային տարբերակներըԲառը
- Երևանի վարձակալության շուկայի համառոտ նկարագրություն (2022–2025). գներ, քաղաքային եկամտաբերություն և պահանջարկի միտումներ
- Ինչպես ենք չափում եկամտաբերությունը Հայաստանում. համախառն vs զուտ (մեթոդաբանություն, ենթադրություններ և տիպիկ ճշգրտումներ)
- Շրջանային մակարդակի եկամտաբերությունը Երևանում. Կենտրոն, Արաբկիր և թաղամասերի համեմատություններ
- Ի՞նչն է նվազեցնում ձեր զուտ եկամտաբերությունը՝ հարկերը, սպասարկումը
2022 թվականին վարձավճարների կտրուկ աճից հետո, Երևանի վարձակալության գները նվազել և կայունացել են, քանի որ առաջարկն ու պահանջարկը նորմալացել են 2023-2024 թվականներին, ընդ որում՝ 2023 թվականի վերջից սկսած՝ վարձավճարների անկման մասին հաղորդագրություններ կան, քանի որ շուկան սառչել է գագաթնակետային մակարդակներից։ 2025 թվական մտնելով՝ դիտորդները դեռևս նկարագրում են անկայուն միջավայր, որը ձևավորվել է նախկին ներհոսքերի և աստիճանական վերաբալանսավորման հետևանքով. լավ անշարժ գույքը արագ վարձակալվում է, բայց գերարժեքը պատժվում է ավելի արագ, քան նախկինում։
Ներդրումային առումով քաղաքը շարունակում է կողմնորոշված լինել եկամտաբերությամբ. կենտրոնում գնման ավելի բարձր գները նվազեցնում են եկամտաբերությունը, մինչդեռ մեկ քմ-ի համար ավելի հասանելի գին ունեցող տարածքները, ինչպիսին է Արաբկիրը, հաճախ ապահովում են ավելի բարձր եկամտաբերություն՝ կապիտալ ծախսերի համեմատ։
Վերջին վերլուծությունների համաձայն՝ ամբողջ Երևանում վարձակալության միջին համախառն եկամտաբերությունը մոտ 7.8% է, ինչը համապատասխանում է քաղաքի անկախ չափանիշներին: Զուտ եկամտաբերությունը, որպես կանոն, նվազում է, երբ հաշվի եք առնում հարկերը և շահագործման ծախսերը (տե՛ս ստորև մեթոդաբանությունը):
Կարճաժամկետ պահանջարկը շարունակում է մնալ զբոսաշրջության և գործուղումների շնորհիվ։ 2025 թվականի կեսերի դրությամբ, Երևանի Airbnb շուկան ցույց է տալիս մոտավորապես 62% զբաղվածություն և մոտ 57 դոլար միջին օրական գին (ADR), ինչը ապահովում է եկամտի բազա, որը կարող է ապահովել երկնիշ համախառն եկամտաբերություն, եթե պատշաճ կերպով կառավարվի։ Լավ իրականացման դեպքում, կարճաժամկետ վարձակալությունները կարող են նպատակային լինել մոտավորապես 10-15% համախառն եկամտաբերության հասնելու համար Երևանում, չնայած արդյունքները կախված են գտնվելու վայրից, սեզոնայնությունից և գործառնություններից։
Հայաստանում վարձակալության եկամտաբերության ըմբռնումը Երևանում սկսվում է հստակ սահմանումներից.
Ընդհանուր վարձակալության եկամտաբերություն = Տարեկան վարձավճարի հավաքագրում ÷ Գնման գին։ Այն անտեսում է ծախսերը։
Զուտ վարձակալության եկամտաբերություն = (Տարեկան վարձավճար՝ հանած բոլոր ծախսերն ու հարկերը) ÷ Գնման գինը։ Այն արտացոլում է ներդրողի կողմից ստացված շահույթը։
Գործնականում, Հայաստանում համախառն և զուտ եկամտաբերության միջև եղած տարբերությունը սովորաբար կազմում է մոտ 1.5-2 տոկոսային կետ, երբ հաշվի եք առնում հարկերը, սպասարկման, թափուր աշխատատեղերի և կառավարման վերադիր ծախսերը: Այս տարբերությունը տարբերվում է բիզնես մոդելից (երկարաժամկետ ընդդեմ Airbnb-ի), շենքի վիճակից և այն բանից, թե արդյոք դուք ինքնակառավարում եք այն:
Երևանի վարձակալության պայմանագիր կնքելիս կազմեք պրոֆորմա, որը ներառում է.
- Եկամուտը, Երկարաժամկետ հեռանկարում օգտագործեք համեմատելի բնակարանների համար գերիշխող ամսական գները: Airbnb-ի համար ձեր մոդելը հիմնեք Երևանի ներկայիս զբաղվածության (~62%) և միջին օրական տոկոսադրույքի (~$57) վրա, այնուհետև սթրես-թեստ անցկացրեք երկու թվերի վրա՝ սեզոնայնության և մրցակցության համար:
- Հարկեր ` Ներառեք վարձակալության եկամտի եկամտային հարկը և անշարժ գույքի հետ կապված տեղական տուրքերը. սրանք Հայաստանում հաճախ դիտվող համախառն և զուտ եկամտի տարբերության հիմնական շարժիչ ուժն են։
- Գործառնական ծախսեր. Սպասարկում/վերանորոգում, տանտիրոջ կողմից վճարվող բնակարանային կամ շինարարական վճարներ, ապահովագրություն (եթե կա), կոմունալ ծառայություններ (եթե վճարվում է տանտիրոջ կողմից), մաքրում/սպիտակեղեն (Airbnb), սպառվող նյութեր:
- Աշխատատեղերի թափուր տեղեր և շրջանառություն. Վարձակալությունների միջև ընկած ժամանակահատվածը. Airbnb-ի դեպքում՝ ոչ սեզոնային անկումներ կամ ամրագրումների միջև ընկած ժամանակահատվածներ։
- Management: Գործակալի/մենեջերի վարձատրություն կամ ձեր ժամանակի ծախսը. կարճաժամկետ վարձակալության դինամիկ գնագոյացման գործիքներ:
- Կապիտալի ծախսեր՝ Կահույքի փաթեթներ (Airbnb), կենցաղային տեխնիկայի փոխարինում, պարբերական վերանորոգումներ։
| Սցենար | Հիմնական մուտքագրումներ | Պատկերազարդ տարեկան համախառն եկամուտ | Ցուցանիշային համախառն եկամտաբերություն |
|---|---|---|---|
| Airbnb (կարճաժամկետ) | 62% զբաղվածություն; 57 ԱՄՆ դոլար | ~$12,900 (365 × 0.62 × $57) | ~10–15% ներուժ Երևանում (կախված տեղանքից/գործունեությունից) |
| Երկարաժամկետ վարձակալություն | Շուկայական ամսական վարձավճար × 12 | 100,000 դոլար արժողությամբ միավորի համար՝ տարեկան մոտ 7,800 դոլար՝ քաղաքային համախառն 7.8%-ի չափով։ | ~7.8% քաղաքային համախառն եկամուտ (շրջանները տարբեր են) |
Նշում. Նկարները պատկերազարդ են՝ մեխանիզմը ցույց տալու համար: Միշտ մոդելավորեք ձեր կոնկրետ հատկությունը:
Օգնություն է պե՞տք ձեր հայկական վարձակալության ներդրումը կառուցելու հարցում։ Մեր փաստաբանները կարող են օգնել իրավաբանական անձի ստեղծման, հարկային օպտիմալացման և համապատասխանության պահանջների հետ կապված հարցերում։
Ստացեք իրավաբանական աջակցությունԿենտրոնը (պատմական կենտրոնը) Երևանի ամենաթանկ միկրոշուկան է։ Մուտքի բարձր գները և սեփականատեր-բնակիչների ուժեղ պահանջարկը ճնշում են եկամտաբերությունը. տիպիկ համախառն եկամտաբերությունը տատանվում է մոտավորապես 5.7%-ից մինչև 8%՝ կախված շենքի որակից, վերանորոգման մակարդակից և միկրոտեղակայումից։ Իրացվելիությունը և վարձակալների պահանջարկը մնում են բարձր, բայց ներդրողները պետք է բյուջեում ներառեն HOA-ի վճարների և պարբերական կապիտալ ծախսերի համար՝ հին գույքի համար, որոնք երկուսն էլ ճնշում են գործադրում զուտ եկամտաբերության վրա։
Արաբկիրը հաճախ ապահովում է ավելի ուժեղ եկամտաբերության և գնի հարաբերակցության դինամիկա: Կենտրոնի համեմատ մեկ քմ-ի համար ավելի մատչելի գների և վարձակալների (ընտանիքներ, ուսանողներ, մասնագետներ) դիվերսիֆիկացված պահանջարկի շնորհիվ Արաբկիրում համախառն եկամտաբերությունը հաճախ նշվում է 8-10% միջակայքում: Այդ աճը արտացոլում է եկամտաբերության դասական փոխզիջումը՝ մի փոքր ավելի քիչ կենտրոնական դիրք, բայց ավելի բարձր կանխիկի ներուժ:
Այլ արտաքին կամ միջին օղակաձև շրջանները կարող են նմանատիպ միտումներ ցուցաբերել. ձեռքբերման ցածր ծախսերը՝ հասանելի վարձավճարների համեմատ, հանգեցնում են ավելի բարձր համախառն եկամտաբերության, քան հիմնական շրջանը, սակայն կատարողականը խիստ կախված է գույքից։ Որպես ելակետային ցուցանիշ, Երևանի քաղաքային միջին ցուցանիշը կազմում է մոտ 7.8% համախառն, իսկ շրջանային մակարդակի ցրվածությունը՝ մոտ այդ միջին ցուցանիշին։
Հարկերը համախառն և զուտ եկամտաբերության տարբերության հիմնական շարժիչ ուժն են։ Կախված նրանից, թե ինչպես է կառուցված ձեր վարձակալության գործունեությունը և ով է վարձակալը, ակնկալեք, որ վարձակալության եկամուտների և տեղական վճարների եկամտահարկը կնվազեցնի ձեր հիմնական եկամտաբերությունը. սա է հիմնական պատճառը, որ Հայաստանում զուտ եկամտաբերությունը սովորաբար 1.5-2 տոկոսային կետով ցածր է համախառնից։ Կառուցվածքային և համապատասխանության ընտրությունները (օրինակ՝ սեփական սեփականություն ընդդեմ հատուկ մասնավոր սեփականության, գործունեության շրջանակ) նույնպես կարող են ազդել ձեր արդյունավետ բեռի վրա։ Ներդրումային քայլերի պլանավորման և համակարգման համար տե՛ս մեր ուղեցույցը։ Հայաստանի հարկերը և ներդրումները.
Գործառնական և կապիտալ ծախսերը զուտ եկամտաբերության պատմության մյուս կեսն են.
- Տեխնիկական սպասարկում և վերանորոգում. Պարբերական նորոգումներ, կենցաղային տեխնիկայի փոխարինում և պարբերական արդիականացումներ: Կենտրոնի հին շենքերը կարող են ավելի հաճախակի կապիտալ ծախսեր պահանջել:
- HOA/շինարարության վճարներ՝ Ժամանակակից շենքերում վճարները սովորական են, որոշ կենտրոնական հասցեներում՝ ավելի բարձր։
- Աշխատատեղերի թափուր տեղեր և շրջանառություն. Բյուջեի պարապուրդի ժամանակը, արդյունավետ վարձակալության և գնագոյացման ռազմավարությունը կարևորագույն նշանակություն ունեն շուկայի կարգավորմանը զուգընթաց։
- Management: Գործակալի կամ գույքի կառավարչի վարձատրություն։ Airbnb-ի դեպքում ավելացրեք մաքրության, սպիտակեղենի, սպառվող նյութերի և հարթակի միջնորդավճարները։
- Կահավորում: Հատկապես արդիական է Airbnb-ի համար. արժեզրկեք կահույքի փաթեթները դրանց օգտակար ծառայության ընթացքում։
Միասին վերցրած, այս գործոններն են պատճառը, որ Հայաստանում իրականացված զուտ եկամտաբերությունը հաճախ 1.5-2 տոկոսային կետով հետ է մնում համախառն եկամտաբերությունից։
Հավաքումը. ձեր հաջորդ քայլերը
- Կենտրոնացեք շրջանի համապատասխանության վրա. Արաբկիրում ավելի բարձր համախառն եկամտաբերություն՝ համեմատած Կենտրոնում իրացվելիության և պրեմիում վարձավճարների հետ։
- Մոդելավորեք ինչպես երկարաժամկետ, այնպես էլ Airbnb ուղիները օգտագործելով Երևանի ընթացիկ տվյալները (բնակեցվածությունը և STR-ի ADR-ը) և սթրես-թեստավորեք ձեր ենթադրությունները։
- Ապահովագրեք ամբողջական զուտ եկամտաբերություն, ոչ միայն համախառն. ենթադրենք հարկերից և OPEX-ից զգալի տարբերություն։
- Համապատասխանեցրեք ձեր ներդրումները բնակության կամ բիզնեսի նպատակներով, որտեղ դա համապատասխան է. ուսումնասիրել Հայաստանում բնակության տարբերակներ, բիզնեսի գրանցում և անշարժ գույքի աջակցություն.
Պատրա՞ստ եք ներդրում կատարել հայկական անշարժ գույքի մեջ։
Հայաստանում վարձակալության եկամտաբերությունը Երևանում մնում է գրավիչ տարածաշրջանային չափանիշներով՝ քաղաքային համախառն եկամուտը մոտ 7.8% է, Արաբկիրում՝ ավելի բարձր թվեր, իսկ Կենտրոնում՝ բարձր, բայց ավելի ցածր եկամտաբերություն։ Կարճաժամկետ վարձակալությունները կարող են գերազանցել համախառն եկամտի ցուցանիշը, եթե պահպանեք զբաղվածությունը և կառավարեք ծախսերը, սակայն զուտ արդյունքը կախված է հարկերից, գործառնական ծախսերից և կատարողականից։
Ձեր եկամտաբերությունը պաշտպանող գույքի ընտրության, ապահովագրության և իրավական կառուցվածքի համար մեր լիցենզավորված փաստաբանները այստեղ են՝ ձեզ օգնելու համար։
Սկսեք ձեր ներդրումային ճանապարհորդությունը ՀայաստանումՀաճախակի տրվող հարցեր
Վերջին վերլուծությունները ցույց են տալիս, որ Երևանի միջին համախառն վարձակալության եկամտաբերությունը մոտ 7.8% է, իսկ զուտ եկամտաբերությունը հարկերից և շահագործման ծախսերից հետո սովորաբար մոտ 1.5-2 տոկոսային կետով ցածր է։
Արաբկիրը սովորաբար ապահովում է մոտ 8-10% համախառն եկամտաբերություն, մինչդեռ Կենտրոնը (կենտրոնում) սովորաբար կազմում է մոտ 5.7-8%՝ բարձր գնման գների պատճառով:
Դրանք կարող են լինել համախառն հիմունքներով. Airbnb-ն Երևանում ցույց է տալիս մոտ 62% զբաղվածություն և մոտ 57 ԱՄՆ դոլար միջին օրական տոկոսադրույք, ինչը լավ գործառնությունների դեպքում ապահովում է մոտ 10–15% համախառն եկամտաբերության նպատակներ։ Սակայն ավելի բարձր ծախսերը (մաքրում, կառավարում, շրջանառություն) նշանակում են, որ զուտ առավելությունը կախված է իրականացումից։
2022 թվականի կտրուկ աճից հետո, 2023-2024 թվականների ընթացքում շուկայի վերահավասարակշռմանը զուգընթաց, Երևանի վարձավճարները կայունացել կամ նվազել են։ 2025 թվականը բնութագրվում է որպես անկայուն, բայց ավելի զգայուն գների նկատմամբ, քան գագաթնակետային մակարդակները։
Հարկեր, սպասարկման/վերանորոգման, բնակարանային սեփականության/շինարարության վճարներ, թափուր աշխատատեղ և շրջանառություն, կահավորման և կառավարման ծախսեր: Սրանք սովորաբար Հայաստանում համախառն եկամտաբերությունը նվազեցնում են մոտ 1.5-2 տոկոսային կետով:
