TL. DR
- Արտասահմանյան գնորդները բախվում են սեփականության սահմանափակումների, հատկապես գյուղատնտեսական հողերի դեպքում. հայկական ընկերության օգտագործումը կամ երկարաժամկետ վարձակալությունը հողային ակտիվների վերահսկողության համար տարածված շրջանցիկ միջոց է։ Հողային օրենսգիրք իրավական ուղեցույց.
- Դուք պետք է ստանաք ՀՀ հարկային նույնականացման համար (ՀՀՀ) նախքան հողամասի գործարքը ստորագրելը և գրանցելը. նոտարները և կադաստրը չեն գործի առանց դրա։ ՀԴՄ ուղեցույց Կադաստրի ծառայություն.
- Սեփականության իրավունքի ամբողջականացման համար անհրաժեշտ են պատշաճ կերպով կազմված վաճառքի պայմանագիր, կադաստրային փաստաթղթեր և Պետական կադաստրին ժամանակին ներկայացում. սեփականության իրավունքը գոյություն ունի միայն գրանցումից հետո։ «Սեփականության իրավունքների պետական կարգավորման մասին» օրենք իրավական ուղեցույց.
- Պատշաճ ուսումնասիրությունը պետք է հաստատի գոտիավորումը/հողամասի նպատակը, վաճառողի սեփականության իրավունքը և սահմանափակումները կադաստրի գրառումների միջոցով (սեփականության վկայական և միասնական հղման վկայական): Կադաստրի ծառայություն.
- Արտասահմանյան կողմից գլխավորված գործարքները նշանակալի շուկայական հատված են՝ 2023 թվականի առաջին կիսամյակում գրանցվել է 2,223 գործարք (ընդհանուրի 9.4%-ը), ներառյալ հողերի գնումները։ Ֆինպորտ.
Օտարերկրացու կարգավիճակով Հայաստանում հող գնելը հնարավոր է՝ եթե հետևեք կանոններին։ Հիմնականը՝ գործարքը կնքելուց առաջ ձեռք բերեք ՀՎՀՀ, ստուգեք գոտիավորումը, ստորագրեք համապատասխան վաճառքի պայմանագիր, վճարեք պետական տուրքերը և գրանցվեք Պետական կադաստրում՝ սեփականության իրավունքը կատարելագործելու համար։ Այս ուղեցույցը բացատրում է Հայաստանում օտարերկրացու կողմից հող գնելու գործընթացը՝ ՀՎՀՀ-ից մինչև Կադաստր, կարգավորող կանոնների հղումներով։
Օտարերկրյա սեփականության սահմանափակումները և թույլատրված հողատեսակները Հայաստանում
Հայաստանի հողային ռեժիմը հստակ սահման է գծում օտարերկրյա անհատների և լիովին տեղական սեփականատերերի միջև: Հողային օրենսգիրքը սահմանափակումներ է սահմանում հողի օտարերկրյա սեփականության վրա, որոնք ձևավորում են, թե ինչպես են ոչ բնակիչները կառուցում ձեռքբերումները: Հողային օրենսգիրքՄասնավորապես, գյուղատնտեսական հողերը արգելված են օտարերկրյա գնորդների համար. սա ազդում է գյուղական հողամասերի և գյուղատնտեսական հողերի վրա։ իրավական ուղեցույց.
Ոչ գյուղատնտեսական հողամասերի դեպքում պրակտիկան տարբեր է. օտարերկրացիները հաճախ բնակելի կամ առևտրային հողեր են ձեռք բերում համապատասխան կառույցների միջոցով՝ օրինական սեփականության իրավունքը և գրանցումն ապահովելու համար, հաշվի առնելով օրենսգրքի սահմանափակումները և պետական կադաստրում սեփականության իրավունքի ստուգումը կատարելագործելու անհրաժեշտությունը։ Հողային օրենսգիրք «Սեփականության իրավունքների պետական կարգավորման մասին» օրենքՓաստաբանը կգնահատի, թե արդյոք որոշակի հողամասի համար հասանելի է ուղղակի սեփականության իրավունք, թե՞ պետք է վարձել հայկական ընկերություն, թե՞ երկարաժամկետ վարձակալություն։
Արտասահմանյան մասնակցությունը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում էական է. 2023 թվականի առաջին կիսամյակում գրանցվել է 2,223 արտասահմանյան գլխավորությամբ անշարժ գույքի գործարք (ընդհանուրի 9.4%-ը), որոնցից հողատարածքը կազմել է արտասահմանյան գնումների 21.4%-ը, ինչը վկայում է զարգացման և ներդրումների համար հողամասերի նկատմամբ կայուն հետաքրքրության մասին։ Ֆինպորտ.
Հակիրճ համեմատություն. հողը վերահսկելու ուղիներ
| Ճանապարհ | Ինչը կարող է ծածկել | Հիմնական կետերը |
|---|---|---|
| Օտարերկրյա անհատ (ուղղակի) | Ոչ գյուղատնտեսական հողերը կարող են սահմանափակված լինել, գյուղատնտեսական հողերը՝ արգելված։ | Հողային օրենսգրքի սահմանափակումներին ենթակա՝ պայմանագրերը կազմելուց առաջ հաստատեք թույլատրելիությունը Հողային օրենսգիրք իրավական ուղեցույց |
| Հայկական ընկերություն | Հաճախ օգտագործվում է բնակելի/առևտրային նախագծերի համար | Օտարերկրացիները կարող են տիրապետել հայկական ընկերության։ Ընկերությունը ձեռք է բերում և գրանցում է սեփականության իրավունքը, որտեղ դա թույլատրվում է, այնուհետև կատարում է հարկային և հարկային պարտավորությունները։ իրավական ուղեցույց |
| Երկարաժամկետ վարձակալություն | Վերահսկողության և օգտագործման իրավունքներ՝ առանց սեփականության իրավունքի | Օգտակար է, երբ ուղղակի սեփականության իրավունքը սահմանափակված է. դեռևս պահանջվում է վարձակալության կադաստրային գրանցում՝ կիրառելիության համար։ իրավական ուղեցույց Պետական կարգավորման մասին օրենք |
Եթե պլանավորում եք հողատարածքը պահել տեղական կազմակերպության միջոցով, տեսեք, թե որքան արագ կարող եք դա անել։ գրանցել բիզնեսը Հայաստանում և ինչպես է կառուցվածքը փոխազդում Հայկական հարկեր.
«Օտարերկրացիների համար օրինական ուղիներ՝ հայկական ընկերություններ», «երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրեր», և բացառություններ»
Գործնականում, օտարերկրյա անձինք սովորաբար ապավինում են երկու համապատասխան ճանապարհի՝ հող գնելու կամ վերահսկելու համար՝ միաժամանակ բավարարելով կադաստրի պահանջները.
- Հայկական ընկերության սեփականություն։ Օտարերկրացիները կարող են լիովին տիրապետել հայկական իրավաբանական անձի, որը այնուհետև ձեռք է բերում հողը և գրանցում է սեփականության իրավունքը իր անունով Պետական կադաստրում՝ եթե հողամասի կատեգորիան թույլ է տալիս նման սեփականություն։ Այս ուղին հաճախ օգտագործվում է բնակելի և առևտրային հողամասերի, ինչպես նաև կառուցապատման տարածքների համար։ իրավական ուղեցույց.
- Հողի երկարաժամկետ վարձակալություն։ Երբ ուղղակի սեփականության իրավունքը սահմանափակ է կամ առևտրային առումով անհրաժեշտ չէ, երկարաժամկետ վարձակալությունը տրամադրում է վերահսկողություն և անվտանգ օգտագործում, և կարող է գրանցվել վարձակալի իրավունքները երրորդ կողմերից պաշտպանելու համար։ իրավական ուղեցույց Պետական կարգավորման մասին օրենք.
Նշում. Գյուղատնտեսական հողերը շարունակում են արգելված լինել օտարերկրյա անձանց համար։ Կառուցապատման այլընտրանքները պետք է ուշադիր գնահատվեն յուրաքանչյուր դեպքի համար՝ գրանցման ժամանակ կադաստրի կողմից մերժումից խուսափելու համար։ իրավական ուղեցույց.
Եթե ձեր ռազմավարությունը ներառում է բնակության, քաղաքացիության կամ ներդրումային պլանավորում՝ հողի գնման հետ մեկտեղ, ուսումնասիրեք Հայաստանի կացության թույլտվություններ, քաղաքացիության տարբերակներ, և ավելի լայն ներդրումային շրջանակ.
Ստանալ ՀՀ հարկային համարանիշ (ՀՎՀՀ) — պահանջներ», «ժամանակացույց», «և փաստաթղթեր»
Մինչև որևէ վաճառքի պայմանագիր ստորագրելը կամ գրանցման փորձ կատարելը, ձեռք բերեք ձեր ՀՀ ՀՎՀՀ-ն։ Նոտարները և Պետական կադաստրը չեն մշակի գործարքը այն գնորդի համար, ով չունի ՀՎՀՀ, քանի որ Միասնական հղման վկայականը կապում է կողմերին հարկային նույնականացուցիչների հետ գրանցամատյանում։ ՀԴՄ ուղեցույց Կադաստրի ծառայություն.
Ինչ է հարկավոր:
- Անձնագիր. Արտասահմանյան գնորդները կարող են ստանալ ՀՎՀՀ՝ օգտագործելով միայն իրենց անձնագրի տվյալները. դիմումը ներկայացրեք գործարքի ավարտից առաջ, որպեսզի ձեր հարկային համարը հայտնվի գործարքի փաստաթղթերում ՀԴՄ ուղեցույց.
- Միասնական հղման վկայական. Տրվում է գործարքի համար կադաստրում, այն արտացոլում է կողմերի ՀՎՀՀ-ները և ներկայացվում է վաճառքի պայմանագրի և սեփականության վկայականի փաստաթղթերի հետ միասին։ Կադաստրի ծառայություն.
Խորհուրդ. Եթե գնորդը լինելու է հայկական ընկերություն, ստորագրումը պլանավորելուց առաջ համոզվեք, որ ընկերության հարկային տվյալները և ներկայացուցչի լիազորությունները կարգին են: Ձեր խորհրդատուն կարող է զուգահեռաբար համակարգել հարկային գրանցման և կադաստրի փաստաթղթերը: ՀԴՄ ուղեցույց.
Նախնական գնումների ուսումնասիրություն՝ գոտիավորում
Հայաստանի կադաստրը գրանցում է հողամասի կատեգորիան, նպատակը (գոտիավորում/հողօգտագործում), սահմանները, սեփականության իրավունքը և խոչընդոտները: Նախքան գնման պայմանագիր կազմելը կամ ստորագրելը, համոզվեք, որ հողամասի նպատակը համապատասխանում է ձեր նախատեսված օգտագործմանը, և որ վաճառողի սեփականության իրավունքը մաքուր է: Այս ստուգումները հիմնված են կադաստրի պաշտոնական փաստաթղթերի և գրանցման կանոնների վրա: Կադաստրի ծառայություն Պետական կարգավորման մասին օրենք.
Հիմնական ուսումնասիրության կետեր
- Սեփականության վկայական. Հաստատում է վաճառողի ներկայիս սեփականության իրավունքը, հողամասի սահմանները և կադաստրային նույնականացուցիչները։ Կադաստրի ծառայություն.
- Միասնական հղման վկայական. ցույց է տալիս կողմերի տվյալները, այդ թվում՝ ՀՎՀՀ-ն, օգտագործվում է ստորագրման/գրանցման ժամանակ և օգտակար է գործարքի հետ պաշտոնական գրառումների համապատասխանությունը ստուգելու համար։ Կադաստրի ծառայություն.
- Գոտիավորում/հողամասի նպատակ. Ստուգեք, թե արդյոք հողը գյուղատնտեսական, բնակելի, առևտրային և այլն է, քանի որ սա որոշում է օտարերկրյա սեփականության իրավունքը և փակումից հետո օգտագործումը։ իրավական ուղեցույց.
- Արգելքներ. նոտարական վավերացումից և դիմումի ներկայացումից առաջ ստուգեք կադաստրի գրառումներում գրավադրված գույքի, սերվիտուտների, կալանքների կամ պահանջների առկայությունը: Պետական կարգավորման մասին օրենք.
Ինչպես դիմել. հող գնել Հայաստանում՝ քայլ առ քայլ
- Ստացեք ձեր ՀՎՀՀ-ն։ Դիմեք ստորագրելուց առաջ. գրանցամատյանը չի մշակի վաճառքը առանց գործարքի մեջ գնորդի ՀՎՀՀ-ի։ ՀԴՄ ուղեցույց.
- Հավաքեք կադաստրի փաստաթղթերը: Ստացեք վաճառողի սեփականության վկայականը և գործարքի միասնական հղման վկայականը. համապատասխանեցրեք հողամասի նույնականացուցիչները և սեփականատիրոջ տվյալները: Կադաստրի ծառայություն.
- Ստուգեք գոտիավորումը և սահմանափակումները: Հաստատեք հողի կատեգորիան և օտարերկրյա սեփականության ցանկացած սահմանափակում. համապատասխանաբար ճշգրտեք կառուցվածքը (անհատական, ընկերության կամ վարձակալության): Հողային օրենսգիրք իրավական ուղեցույց.
- Կազմեք վաճառքի պայմանագիրը։ Համոզվեք, որ այն արտացոլում է ճիշտ կողմերը (ՀՎՀՀ-ներով), իրավունակությունը, հողամասի նկարագրությունը (կադաստրային տվյալներ), գինը և փոխանցման պայմանները։ Անհրաժեշտության դեպքում պատրաստեք երկլեզու տարբերակներ՝ ներկայացնելու համար։ Պետական կարգավորման մասին օրենք.
- Նոտարական վավերացում և ստորագրում կադաստրում։ Գնորդը և վաճառողը ներկայացնում են անձնագրեր/անձնագրեր, կադաստրի սեփականության վկայականը և միասնական հղման վկայականը։ Պայմանագիրը ստորագրվում է կրկնօրինակով և մշակվում։ Կադաստրի ծառայություն.
- Վճարեք պետական տուրքերը։ Պետական տուրքերը կիրառվում են գրանցման և դրան առնչվող գործողությունների համար՝ համաձայն ՀՀ օրենսդրության։ Վճարումը պահանջվում է հայտի լրացման համար։ «Պետական տուրքի մասին» օրենք.
- Գրանցեք փոխանցումը։ Սեփականության իրավունքը ձևավորվում է միայն կադաստրի գրանցման պահից. ստացեք Պետական գրանցամատյանում գրանցված նոր սեփականատիրոջը հաստատող վկայականը/քաղվածքը։ Պետական կարգավորման մասին օրենք իրավական ուղեցույց.
Նոտարական վավերացում, գրանցում և սեփականության իրավունքի կատարելագործում
Հայաստանը գրանցման վրա հիմնված համակարգ է. վաճառքի պայմանագիրը պետք է նոտարականացվի և ներկայացվի, իսկ սեփականության իրավունքը ուժի մեջ է մտնում միայն այն ժամանակ, երբ կադաստրը գրանցում է նոր սեփականատիրոջը: Առանց կադաստրային գրանցման գնորդը չունի հարկադիր կատարման ենթակա սեփականության իրավունք երրորդ կողմերի նկատմամբ: Պետական կարգավորման մասին օրենք իրավական ուղեցույցԱպահովել կադաստրային հղումների ներկայացման ժամանակին և ճշգրտությունը:
Ծախսեր, տուրքեր և հարկեր
- Պետական տուրքեր. գանձվում են գրանցման և դրան կից գործողությունների համար, վճարվում են «Պետական տուրքի մասին» օրենքի համաձայն՝ կադաստր ներկայացնելիս։ «Պետական տուրքի մասին» օրենք.
- Գործարքի հարկեր և շարունակական պարտավորություններ. Կառուցվածքը (անհատական ընդդեմ ընկերության) կարող է փոխել ԱԱՀ-ի, շահութահարկի և գույքահարկի արդյունքները: Համակարգեք խորհրդատուի հետ օպտիմալ կառուցվածքի և համապատասխանության վերաբերյալ: Հայաստանի հարկերը.
Ավելի լայն անշարժ գույքի համատեքստի համար տե՛ս մեր Հայաստանի անշարժ գույք ռեսուրսներ, ներառյալ գործարքների մեխանիզմները և շուկայի վերլուծությունը։
Եզրափակում
Հայաստանում հողերի գնման սահուն գործընթացի համար սկսեք ձեր ՀՎՀՀ-ից, վավերացրեք գոտիավորումը և սեփականության վկայականը, և կառուցեք գործարքը՝ համապատասխանեցնելով այն օտարերկրյա սեփականության սահմաններին: Ստորագրեք և նոտարականացրեք պայմանագիրը, վճարեք պետական տուրքերը և գրանցվեք Կադաստրում. միայն այդ դեպքում ձեր հողի սեփականությունը կատարելագործվում է: Եթե ձեզ անհրաժեշտ է ամբողջական աջակցություն օտարերկրացիների համար ՀՎՀՀ-ի, Հայաստանում հողերի կադաստրային գրանցման կամ հայկական ընկերության միջոցով կառուցվածքավորման հարցում, կապվեք մեր թիմի հետ այսօր:
ՀՏՀ
Կարո՞ղ է օտարերկրացին հող գնել Հայաստանում։
Օտարերկրյա սեփականության իրավունքը սահմանափակված է Հողային օրենսգրքով, իսկ գյուղատնտեսական հողերի վաճառքն արգելված է օտարերկրյա անձանց համար։ Շատ գնորդներ օգտագործում են հայկական ընկերություն կամ երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագիր՝ ոչ գյուղատնտեսական հողամասերը վերահսկելու համար, որոնք ենթակա են կադաստրի գրանցման։ Հողային օրենսգիրք իրավական ուղեցույց.
Արդյո՞ք օտարերկրացիներին անհրաժեշտ է ՀՎՀՀ՝ Հայաստանում անշարժ գույք գնելու համար։
Այո։ Գնորդի հայկական ՀՎՀ-ն պահանջվում է անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը ստորագրելուց և գրանցելուց առաջ։ Նոտարները և պետական կադաստրը գործարքը չեն մշակի առանց ՀՎՀ-ի միասնական հղման վկայականում հայտնվելու։ ՀԴՄ ուղեցույց Կադաստրի ծառայություն.
Ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ հողամասի վաճառքի պայմանագիր կնքելու համար։
Սովորաբար՝ գնորդի/վաճառողի անձնագրեր, գույքի կադաստրի սեփականության վկայական և միասնական հղումային վկայական (որը ցույց է տալիս ՀՎՀՀ-ները): Վաճառքի պայմանագիրը ստորագրվում է կրկնօրինակով և մշակվում է կադաստրի կողմից: Կադաստրի ծառայություն.
Ե՞րբ է սեփականության իրավունքը օրինականորեն փոխանցվում Հայաստանում։
Սեփականության իրավունքը ձևավորվում է պետական կադաստրի գրանցման պահից։ Միայն նոտարական վավերացմամբ պայմանագիրը բավարար չէ. երրորդ անձանց նկատմամբ սեփականության իրավունքը գոյություն ունի միայն գրանցումից և կադաստրի վկայականի/քաղվածքի տրամադրումից հետո։ Պետական կարգավորման մասին օրենք իրավական ուղեցույց.
Կա՞ն պետական տուրքեր կամ վճարներ հողերի գրանցման համար։
Այո։ Գրանցումը և դրան կից գործողությունները ենթակա են պետական տուրքի, որը վճարվում է ՀՀ օրենսդրությամբ սահմանված կարգով՝ Կադաստրում գրանցվելիս։ «Պետական տուրքի մասին» օրենք.
