- Հայաստանում բարձր արժեք ունեցող անշարժ գույքի վճարումները պետք է լինեն անկանխիկ. 50,000,000 ՀՀ դրամից (մոտ 125,000 ԱՄՆ դոլար) ավելի արժողությամբ անշարժ գույքի գործարքները կատարվում են բանկային փոխանցմամբ, այլ ոչ թե կանխիկ։
- Պայմանագրերը և վճարումները պետք է լինեն հայկական դրամով (AMD): Արտարժույթով վճարելիս կարող են գանձվել տուգանքներ՝ մինչև գործարքի արժեքը։
- Օգտագործեք էսքրոու/դեպոզիտային հաշիվներ, որպեսզի միջոցները դուրս բերվեն միայն նոտարական վավերացումից և կադաստրի գրանցումից հետո։
- Համապատասխանեցրեք ձեր վճարման ժամանակացույցը նոտարի և կադաստրի ժամանակացույցին և պահպանեք բանկային փոխանցման անդորրագրերը գործի համար։
- Վաղուց համակարգեք ձեր բանկի հետ (KYC/ֆինանսավորման աղբյուր) և խնդրեք փաստաբանի մշակել համապատասխան վճարման կետեր:
Հայաստանում տան կամ ներդրումային անշարժ գույքի գործարք կնքե՞լ եք: Հայաստանի անկանխիկ վճարման կանոնը և դրա ազդեցությունը անշարժ գույքի վճարումների վրա հասկանալը կօգնի ձեզ խուսափել փոխանցումների կասեցումից, նոտարական ուշացումներից և հարկային ռիսկերից: Այս ուղեցույցը բացատրում է, թե երբ է կիրառվում անկանխիկ վճարումը, ինչու պետք է վճարումները լինեն ՀՀ դրամով, ինչպես անվտանգ կերպով օգտագործել էսքրոու գումարը և գործնական քայլեր՝ ձեր գործարքը կառուցելու համար:
Ինչպես է Հայաստանի ոչ կանխիկ շեմը կիրառվում անշարժ գույքի գործարքների դեպքում (ով, երբ և ինչու է այն կարևոր)
Հայաստանի անկանխիկ վճարման կանոնը հատկապես արդիական է անշարժ գույքի համար. 50,000,000 ՀՀ դրամից (մոտ 125,000 ԱՄՆ դոլար) ավելի գործարքների դեպքում գնման գինը պետք է վճարվի բանկային փոխանցմամբ, այլ ոչ թե կանխիկով: Անշարժ գույքի գործարքների մեծ մասը գերազանցում է այս շեմը, ուստի նախապես պլանավորեք անկանխիկ վճարումները՝ տուգանքներից և գրանցման ուշացումներից խուսափելու համար: (armenian-lawyer.com).
Ո՞վ է տուժում. թե՛ անհատները, թե՛ ընկերությունները, որոնք գնում կամ վաճառում են անշարժ գույք Հայաստանում: Երբ դա կիրառելի է. նոտարական կարգով վավերացված վաճառքի պայմանագրում փաստաթղթավորված վճարման փուլում՝ լինի դա կնքման պահին, գրանցումից հետո մնացորդի միջոցով, թե փուլային վճարումների միջոցով: Ինչու է դա կարևոր. չկատարված վճարումները կարող են հանգեցնել նոտարական մերժումների և հարկային հետևանքների. ամենաապահով ուղին վճարումները կատարելն է հայկական բանկերի միջոցով և փոխանցման կտրոնները համապատասխանեցնել պայմանագրին: (armenian-lawyer.com).
Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան ակտիվ է՝ 2023 թվականին գրանցվել է անշարժ գույքի 220,000 գործարք, ուստի բանկերը, նոտարները և կադաստրը լավ փորձ ունեն համապատասխան անկանխիկ վճարումները մշակելու հարցում, երբ գնորդները նախապես համաձայնեցվում են։ (Առավոտ).
Արժույթի և պայմանագրերի համապատասխանություն. ինչու՞ պետք է վաճառքի պայմանագրերը և վճարումները լինեն հայկական դրամով (AMD):
Օրենքի և նոտարական պրակտիկայի համաձայն, պայմանագրում վաճառքի գինը և համապատասխան վճարումը պետք է լինեն ՀՀ դրամով (AMD): Նույնիսկ եթե կողմերը բանակցում են ԱՄՆ դոլարով կամ եվրոյով, գինը սահմանվում է ՀՀ դրամով, և միջոցները փոխարկվում են ՀՀ բանկի միջոցով՝ վաճառողին փոխանցելուց առաջ: Գործարքում անմիջապես արտարժույթի օգտագործումը կարող է հանգեցնել զգալի տուգանքների՝ հնարավոր է՝ մինչև գործարքի արժեքը, և կարող է վտանգել գրանցումը: (armenian-lawyer.com).
Գործնական հետևանքներ.
- Նոտարական կարգով վավերացված վաճառքի պայմանագրում նշեք գինը ՀՀ դրամով։
- Եթե դուք ունեք USD/EUR, փոխարկեք այն հայկական բանկի միջոցով և փոխանցեք դրամը վաճառողի դրամային հաշվին։
- Համոզվեք, որ բանկային փոխանցման հրահանգում նշված է պայմանագրի ճշգրիտ համարը/ամսաթիվը՝ նոտարի և Կադաստրի համար հստակ աուդիտի հետք ստեղծելու համար։ (armenian-lawyer.com).
Արգելված մարտավարություններ և շրջանցման դեմ պայքարի կանոններ. ինչու չեք կարող բաժանել վճարումները՝ անկանխիկ վճարման պահանջից խուսափելու համար
Անկանխիկ վճարումների կանոնները շրջանցելու փորձը՝ վճարումները մասնատելով կամ պայմանագրից դուրս կողմնակի կանխիկ միջոցներով աշխատելով, լուրջ խնդիրներ է առաջացնում: Նոտարները սովորաբար պահանջում են, որ վճարման մեխանիզմները (ցանկացած կանխավճար և վերջնական մնացորդ) գրանցվեն նոտարական վավերացված պայմանագրում, և որ վճարման ապացույցները համապատասխանեն այս պայմաններին: Գնորդները հաճախ կանխավճար են վճարում նախապես, իսկ մնացորդը՝ սեփականության գրանցումից հետո. երկու հոսքերն էլ պետք է պատշաճ կերպով փաստաթղթավորված լինեն և հիմնավորված լինեն բանկային կտրոններով: (armenian-lawyer.com).
Լավագույն պրակտիկան:
- Ապահովագրեք նոտարական վավերացմամբ պայմանագրում նշված ցանկացած վճարման ժամանակացույց։ Խուսափեք պայմանագրից դուրս կատարվող կողմնակի վճարումներից։
- Ավանդի և մնացորդի համար օգտագործեք բանկային փոխանցումներ, պահեք կտրոնները նոտարի կողմից ստուգման համար։
- Եթե ընդհանուր գինը գերազանցում է անկանխիկ շեմը, ամբողջ գործարքը համարեք բանկային գործընթաց և համապատասխանաբար համաձայնեցրեք ձեր բանկի հետ։ (armenian-lawyer.com).
Էսքրոու և դեպոզիտային հաշիվների օգտագործումը գնորդներին և վաճառողներին պաշտպանելու համար (բանկային ազատման պայմաններ և երաշխիքներ)
Հայկական բանկերը անշարժ գույքի գործարքների համար առաջարկում են էսքրոու ոճի ավանդային կարգավորումներ: Գնորդը կատարում է գնման գումարը, և բանկը այն վերադարձնում է վաճառողին միայն նոտարական կարգով վավերացված վաճառքի պայմանագիրը կնքելուց և սեփականության իրավունքի փոխանցումը կադաստրի կողմից հաստատվելուց հետո: Այս կառուցվածքը նվազեցնում է խարդախության ռիսկը և համապատասխանեցնում վճարումը սեփականության իրական փոխանցմանը: (armenian-lawyer.com).
Ինչպես է այն աշխատում:
- Գնորդը բացում է նվիրված ավանդային/էսքրո հաշիվ և այն համալրում է ՀՀ դրամով։
- Ազատման պայմանները համաձայնեցվում են գրավոր. սովորաբար նոտարական կարգով վավերացված վաճառքի պայմանագրի և կադաստրային գրանցման ապացույցի ներկայացում:
- Բանկը միջոցները տրամադրում է վաճառողին միայն այն դեպքում, երբ պայմանները բավարարվում են, հակառակ դեպքում դրանք վերադարձնում է գնորդին համաձայնեցված պահեստային ամսաթվից հետո։ (armenian-lawyer.com).
Անվտանգության նշում. Հայաստանում բանկային ավանդները պաշտպանված են ավանդների երաշխիքի ծրագրով մինչև 16,000,000 ՀՀ դրամ՝ ՀՀ դրամով ավանդների համար։ Ծանոթացեք այն ապահովագրությանը, որը կիրառվում է, երբ միջոցները պահվում են ձեր անունով։ («Բանկային ավանդների փոխհատուցման երաշխավորման մասին» օրենք).
| Մեթոդ | Երբ դա օգտակար է | Հիմնական պաշտպանություն |
|---|---|---|
| Ուղղակի բանկային փոխանցում | Պարզ գործարքներ վստահելի գործընկերների հետ, անհապաղ ավարտ | Հղում կատարեք պայմանագրին և պահեք փոխանցման կտրոնները նոտարի համար |
| Էսքրոու/դեպոզիտային հաշիվ | Երբ ցանկանում եք, որ միջոցները տրամադրվեն միայն նոտարական վավերացումից և կադաստրի հաստատումից հետո | Բանկը միջոցները տրամադրում է խստորեն համաձայնեցված փաստաթղթերի/պայմանների համաձայն |
Բանկային փոխանցումների պատրաստում՝ KYC, հաշվի բացում
Հայկական բանկերը բարձր արժեք ունեցող անշարժ գույքի վճարումները մշակելուց առաջ կանցկացնեն KYC/AML ստանդարտ ստուգումներ: Նախատեսեք հաշիվներ բացելու, արտարժույթը դրամի փոխարկելու և միջոցների աղբյուրների հստակ վերանայման համար նախատեսված ժամանակահատված: Նոտարները սովորաբար ակնկալում են տեսնել բանկային կտրոններ ստորագրման պահին կամ կադաստրային հաշվետվությունը ներկայացնելուց առաջ, ուստի վճարման ժամկետները համաձայնեցրեք և՛ բանկի, և՛ ձեր նոտարի հետ: (armenian-lawyer.com).
Գործնական ստուգաթերթիկ՝
- Նախապես բացեք դրամային հաշիվ հայկական բանկում։
- Պատրաստեք նույնականացման և միջոցների աղբյուրի փաստաթղթերը՝ համապատասխան բանկի դրամական միջոցների դեմ պայքարի քաղաքականությանը։
- Նախապես հաստատեք միջազգային փոխանցման ուղիները, դրամի փոխարկումը և բանկի հետ ցանկացած էսքրոու պայմանավորվածություն։
- Բանկային վճարման հաջորդականությանը համապատասխանող պայմանագրի նախագծեր (դեպոզիտ, էսքրո ֆինանսավորում, մնացորդի ազատում):
- Փոխանցման կտրոնները կիսվեք ձեր նոտարի հետ՝ կատարման կամ գրանցման ուշացումներից խուսափելու համար (armenian-lawyer.com).
Դիմելու կարգը. քայլ առ քայլ՝ համապատասխան գույքի վճարման համար
- Վարձել խորհրդատուի՝ վաճառքի պայմանագիրը ՀՀ դրամով կազմելու համար՝ հստակ վճարման մեխանիզմներով (դեպոզիտ, էսքրոու, մնացորդ) և ճշգրիտ փուլերով (նոտարական վավերացում և կադաստրային գրանցում): (armenian-lawyer.com).
- Բացեք հայկական բանկային հաշիվ, համաձայնեցրեք փոխանցման ուղիները, արտարժույթի փոխարկումը դրամի և, եթե օգտագործեք, էսքրո/դեպոզիտային հաշիվ՝ հատուկ պայմաններով։ (armenian-lawyer.com).
- Գումարեք ավանդը (բանկային փոխանցմամբ) և ստացեք կտրոններ, կամ համալրեք էսքրոու հաշիվը՝ համաձայն պայմանագրի ժամանակացույցի։ (armenian-lawyer.com).
- Ստորագրեք նոտարական կարգով վավերացված վաճառքի պայմանագիրը. ձեր նոտարը կարող է ստուգել վճարման ապացույցները այս փուլում: Համոզվեք, որ պայմանագրում հղումներ կան համաձայնեցված վճարման ձևաթղթին և բանկային տվյալներին: (armenian-lawyer.com).
- Գործարքը ներկայացրեք Կադաստր։ Գրանցումը հաստատվելուց հետո բանկը կազատի էսքրոու միջոցները, կամ դուք կփոխանցեք մնացորդը պայմանագրի համաձայն։ (armenian-lawyer.com).
- Պահպանեք ամբողջական գործը՝ նոտարական վավերացված պայմանագիրը, բանկային փոխանցման անդորրագրերը, էսքրոուի ազատման ծանուցումը և կադաստրի վկայականը՝ աուդիտից պաշտպանության և ապագա վերավաճառքի համար։ (armenian-lawyer.com).
Վճարների և ժամանակացույցի ամփոփում
Ներառեք այս կետերը ձեր բյուջեի և փակման օրացույցի մեջ.
- Բանկային փոխանցման ծախսեր. խոշոր գործարքների դեպքում քարտի/փոխանցման մշակումը սովորաբար կազմում է 1.5-3%՝ կախված բանկից և ալիքից։ (Eurasianet).
- Ավանդի/էսքրոու վճարներ՝ բանկին հատուկ (ֆիքսված կամ տոկոսային) և համաձայնեցված հաշիվը բացելիս (armenian-lawyer.com).
- Վճարման ապացույցի ժամկետը. նոտարները սովորաբար ցանկանում են տեսնել փոխանցման անդորրագրերը ստորագրման պահին կամ գրանցումից առաջ, իսկ գնորդները հաճախ վճարում են մնացորդը միայն սեփականության իրավունքի գրանցումից հետո. համապատասխանաբար պլանավորեք փոխանցման ժամկետները։ (armenian-lawyer.com).
- Պայմանագիրը կնքված է ՀՀ դրամով՝ վճարման ժամանակացույցով և բանկային տվյալներով։
- Անկանխիկ ալիքը հաստատվել է ձեր բանկի կողմից (փոխանցման սահմանաչափեր, արտարժույթից դրամ, էսքրոու տարբերակ):
- Դրամական միջոցների հաստատումը և KYC փաստաթղթերը պատրաստ են բանկի համար։
- Փոխանցման հղումները պետք է ներառեն պայմանագրի համարը/ամսաթիվը. ստացեք դրոշմանիշավորված կտրոններ։
- Վճարման փուլերը համաժամեցված են նոտարական վավերացման և կադաստրային ներկայացման հետ։
Անկախ նրանից՝ դուք գնում եք տուն, թե ներդրումային միավոր, անշարժ գույքի վճարումները Հայաստանում անկանխիկ վճարման կանոնի, դրամով պայմանագրերի և անվտանգ բանկային մեխանիզմների շուրջ կառուցապատելը կապահովի ձեր գործարքի համապատասխանությունը և սահուն ընթացքը: Ամբողջական աջակցության համար՝ նախագծում, էսքրոու համակարգում, նոտարի/կադաստրի համաձայնեցում և հարկային ստուգում՝ խոսեք մեր թիմի հետ: Իմացեք ավելին Հայաստանում անշարժ գույքի գործարքների մասին, ուսումնասիրել ներդրումային ուղիներև վերանայում հարկային նկատառումներՊատրա՞ստ եք շարունակել։ Հետադարձ կապ.
Որքա՞ն է անկանխիկ վճարման շեմը Հայաստանում անշարժ գույք գնելու համար։
50,000,000 ՀՀ դրամից (մոտ 125,000 ԱՄՆ դոլար) ավելի արժողությամբ անշարժ գույքի գործարքների դեպքում վճարումները պետք է կատարվեն բանկային փոխանցմամբ, այլ ոչ թե կանխիկով։ (armenian-lawyer.com).
Կարո՞ղ եմ վճարել կամ պայմանագիր կնքել ԱՄՆ դոլարով կամ Եվրոյով։
Ոչ։ Վաճառքի պայմանագիրը և վճարումները պետք է լինեն հայկական դրամով (AMD): Եթե դուք ունեք արտարժույթ, փոխարկեք այն հայկական բանկի միջոցով և փոխանցեք դրամը վաճառողին: Ոչ դրամային վճարումները կարող են հանգեցնել տուգանքների՝ մինչև գործարքի արժեքը: (armenian-lawyer.com).
Նոտարները պահանջո՞ւմ են վճարման ապացույց։
Այո։ Նոտարները սովորաբար պահանջում են պայմանագրին համապատասխան բանկային փոխանցման կտրոններ։ Հաճախակի կառուցվածքը նախ կանխավճարն է, իսկ մնացորդի վճարումը կադաստրի գրանցումը հաստատվելուց հետո։ (armenian-lawyer.com).
Հնարավո՞ր է էսքրոու անել Հայաստանում անշարժ գույքի գործարքների համար։
Այո։ Բանկերը առաջարկում են էսքրոու/դեպոզիտային հաշիվներ, որոնցում գնորդը ներդնում է միջոցներ, և բանկը դրանք վաճառողին է տրամադրում միայն նոտարական վավերացումից և սեփականության իրավունքի փոխանցումից հետո՝ համաձայնեցված ազատման պայմանների համաձայն։ (armenian-lawyer.com).
Որքա՞ն են արժենում բանկային փոխանցումները։
Խոշոր գործարքների մշակման ծախսերը սովորաբար կազմում են 1.5-3%՝ կախված բանկից և ալիքից: Նախապես ճշտեք վճարները և վերջնաժամկետները ձեր բանկի հետ: (Eurasianet).
