Completamento di una nuova casa privata in Armenia: atto di completamento, agibilità e prima registrazione catastale

In Armenia, una casa privata di nuova costruzione diventa legalmente agibile e registrabile una volta ottenuto il certificato di agibilità e il permesso di esercizio. La prima registrazione del titolo di proprietà nel Catasto costa quindi 26,000 AMD (dollari armeni) con la procedura standard. La procedura per ottenere il certificato di agibilità dipende dalle dimensioni e dalla tipologia dell'abitazione: dal 1° giugno 2026, le case di piccole dimensioni costruite dal proprietario possono usufruire di una procedura online semplificata, mentre per tutte le altre abitazioni è ancora necessario passare attraverso una commissione di collaudo.

Quale percorso di completamento si applica alla tua casa?

La procedura semplificata è descritta nell'allegato 4.1 della Decisione governativa 596-N, aggiunta dalla Decisione governativa 1969-N del 25 dicembre 2025 ed entrata in vigore il 1° giugno 2026. Un'abitazione è idonea solo se soddisfa tutte le seguenti condizioni:

• L'edificio è classificato come immobile di categoria II a rischio medio;
• lo sviluppatore è una persona fisica: un cittadino armeno, un cittadino straniero o un apolide (le società sono escluse da questa possibilità);
• Lo sviluppatore possiede il terreno o detiene un diritto di edificazione su di esso;
• Il lotto è un terreno edificabile con destinazione d'uso residenziale, con una superficie di almeno 400 m² (non è previsto un limite massimo);
• la casa ha una superficie totale non superiore a 300 m², misurata come superficie totale calpestabile, con un massimo di due piani fuori terra e un piano interrato (seminterrato o seminterrato);
• Gli edifici accessori, nel loro complesso, non devono superare i 50 m²;
• La costruzione non è destinata a scopi commerciali.

Sono escluse due categorie di progetti, anche se rispettano i limiti dimensionali: le abitazioni costruite nell'ambito di programmi statali, comunali o di beneficenza, e le costruzioni all'interno di una zona di tutela di un monumento storico o culturale o di una zona di sviluppo urbano a regime speciale legalmente designata. Il rispetto dei limiti non prevale sulle norme urbanistiche: l'allegato consente il rifiuto qualora i parametri proposti siano in contrasto con i documenti di pianificazione territoriale o con le norme urbanistiche, ambientali, sanitarie o di sicurezza antincendio.

Se il tuo permesso è stato rilasciato dalla comunità prima del lancio della piattaforma online, puoi comunque utilizzare la procedura semplificata: la Decisione 1969-N la estende espressamente anche ai permessi più vecchi, nonché a quelli rilasciati tramite la piattaforma. Il permesso più vecchio non esonera dai requisiti di ammissibilità sopra indicati.

La Decisione del Governo n. 1057-N del 16 luglio 2026 (in vigore dal 23 luglio 2026 secondo ARLIS) ha sostituito tre moduli della procedura semplificata di progettazione: l'incarico semplificato di progettazione architettonica, l'incarico rilasciato e il permesso di costruire semplificato. Le sue condizioni di progettazione consentono un'altezza di 10 m con tetto a falde o 8 m con tetto piano, limitano la superficie edificabile impermeabile al 40% del lotto, richiedono almeno il 60% di aree verdi e concedono al permesso di costruire un periodo di tre anni. Sono rimasti invariati i requisiti di ammissibilità, le esclusioni e la forma di completamento. Non è stato possibile reperire la comunicazione ufficiale delle modifiche alla piattaforma introdotte dalla Decisione n. 1057-N.

Il percorso semplificato passo dopo passo: Modulo Պ-ԱՇ

Il modulo Պ-ԱՇ (a volte traslitterato P-ASh) è l'atto di completamento del percorso semplificato e l'autorizzazione all'esercizio in un unico documento. La piattaforma lo genera una volta che il proprietario ha inserito tre elementi:

1. un esito positivo dell'indagine tecnica che conferma il completamento della costruzione e l'idoneità all'uso dell'abitazione;
2. Il parere professionale di un architetto abilitato, basato su misurazioni effettuate da un geometra qualificato, che copra le deviazioni non essenziali consentite dalla procedura;
3. Prova del pagamento del contributo locale stabilito dal comune, oppure l'ordine di pagamento emesso dal sistema di pagamenti elettronici statale, o il relativo codice a 20 cifre.

L'allegato riporta le conclusioni dell'architetto senza alcuna precisazione, limitandole alle case con difformità; pertanto, è consigliabile commissionare il progetto anche se si ritiene che la casa corrisponda esattamente al progetto originale. Una volta inseriti tutti e tre i documenti, l'atto di completamento viene generato automaticamente e reca l'annotazione che si considera rilasciato dall'autorità competente. Tale documento costituisce l'atto di completamento e il permesso di agibilità combinati per l'abitazione.

La Decisione 1969-N indica urban.e-gov.am come piattaforma. Tale sito indirizza ora gli utenti che cercano servizi relativi ai permessi di costruzione a urban-permits.e-gov.am, che utilizza le credenziali di accesso dell'e-ID nazionale armeno (Ես եմ). L'attuale sequenza di compilazione, schermata per schermata, non è stata verificata in una pratica effettiva.

Per le fasi precedenti di progettazione e autorizzazione dello stesso percorso, consultare la nostra guida al processo di autorizzazione edilizia in Armenia.

La procedura di accettazione generale quando la casa non è idonea

Un'abitazione che non soddisfa uno qualsiasi dei requisiti per la procedura semplificata (un'abitazione di dimensioni maggiori, una società come costruttore, un lotto inferiore a 400 m², un terzo piano fuori terra) viene completata ai sensi dell'Allegato 1 della Decisione 596-N, come modificata dalla Decisione del Governo 535-N del 18 aprile 2026 (in vigore dal 22 aprile 2026). Il documento finale è nuovamente un unico atto amministrativo: per un'abitazione indipendente, l'atto di completamento e il permesso di agibilità vengono rilasciati congiuntamente dal responsabile della comunità. L'atto della commissione di collaudo è a supporto di tale decisione e non autorizza l'uso dell'abitazione di per sé.

1. Candidature. Dopo che l'appaltatore dichiara il completamento dei lavori, il committente chiede a ciascun organo che deve far parte della commissione di collaudo di nominare un rappresentante. Ciascuno deve farlo entro cinque giorni dal ricevimento della richiesta.
2. La commissione. Il committente costituisce e presiede la commissione e ne finanzia l'attività. Per le abitazioni di categoria II e III, la commissione comprende il progettista, il responsabile tecnico, l'impresa edile, un rappresentante della comunità e, ove richiesto dalla documentazione relativa alle utenze, i rappresentanti delle aziende fornitrici di servizi. L'ispettorato non partecipa nel caso in cui l'abitazione sia stata costruita da una persona fisica per uso non commerciale.
3. Misure effettive dello stato di fatto. È obbligatorio un rilievo metrico che registri le dimensioni effettive dell'abitazione, i piani, le altezze, le superfici e la posizione sul lotto, e il verbale della commissione deve indicare il codice del pacchetto di rilievo generato su e-cadastre.am.
4. Posizione del progettista. Il responsabile della progettazione comunica la propria posizione su eventuali difformità, la loro entità e se siano essenziali, entro e non oltre il quarto giorno lavorativo successivo alla costituzione dell'incarico.
5. Valutazione della Commissione. I membri valutano la conformità entro 5 giorni lavorativi per la Categoria II, 10 per la Categoria III e 20 per le Categorie IV e V. Il mancato invio della valutazione entro i termini previsti non comporta automaticamente l'interruzione del processo.
6. Approvazioni. L'ispettorato e gli altri organismi interessati, ove coinvolti, emettono le loro conclusioni entro tre giorni per le categorie II e III e entro cinque giorni per le categorie IV e V.
7. Applicazione. Entro 10 giorni dalla firma dell'atto di commissione, il costruttore presenta la domanda per via telematica utilizzando il modulo 3-3-1, allegando l'atto di commissione, l'elenco dei documenti di progetto (o un esito positivo dell'indagine tecnica laddove le norme lo consentano) e le ricevute per gli oneri di completamento e gestione a carico del condominio.
8. Decisione. Il responsabile della comunità rilascia l'atto combinato di completamento e di esercizio entro tre giorni dalla presentazione della domanda per le categorie II e III e entro cinque giorni per le categorie IV e V.

Alcuni di questi periodi sono espressi in giorni lavorativi e altri in giorni di calendario; la decisione utilizza la qualifica di giorno lavorativo solo per la posizione del progettista e le valutazioni della commissione. Poiché la legge HO-402-N è entrata in vigore il 30 agosto 2026, un comune che non rispetta il termine per la decisione su una questione immobiliare è considerato come se avesse rifiutato, quindi un comune che non si pronuncia non ha autorizzato nulla.

La nostra guida ai progetti di costruzione immobiliare in Armenia illustra le fasi precedenti al completamento.

Prima iscrizione al Catasto: documenti, costi, tempistiche

L'atto di completamento costituisce la base per la registrazione del titolo di proprietà dell'immobile. La legge sulla registrazione statale dei diritti di proprietà elenca quattro documenti necessari per la registrazione di un edificio completato, oltre alla domanda generale e all'identificazione:

• il progetto edilizio debitamente approvato;
• la legge sul completamento dei lavori di costruzione;
• la decisione del comune in merito all'assegnazione degli indirizzi;
• i documenti di misurazione.

L'incarico di progettazione architettonica non è più presente in quell'elenco e il permesso di costruire non viene più elencato separatamente per un edificio completato. Il vostro diritto sul terreno su cui sorge l'abitazione deve essere già stato accertato. Qualora il comune trasmetta elettronicamente al Catasto il progetto, l'atto di completamento e i relativi documenti, la legge li considera presentati, pertanto non è necessario caricare personalmente nuove copie cartacee. La registrazione dell'indirizzo sulla base della decisione del comune è gratuita.

La legge consente anche di registrare la proprietà solo sull'atto di completamento, con una restrizione d'uso annotata contestualmente e revocata al momento della presentazione del permesso di agibilità. Per una casa indipendente, questo raramente rappresenta un problema, poiché entrambi i documenti vengono normalmente rilasciati insieme in un unico atto.

Le cifre in USD si basano sul tasso di cambio di 361.36 AMD per USD, tasso CBA del 19 ottobre 2026. L'imposta statale è pari all'imposta base di 1,000 AMD, poiché la registrazione di una nuova casa costruita dal proprietario è una registrazione di proprietà e non si basa su una vendita o un atto giudiziario. Dopo l'acquisto, l'imposta per una casa sale a 20,000 AMD, da cui deriva il totale di 45,000 AMD (circa 125 USD) indicato per le normali registrazioni di case. Il servizio di due ore è riservato ai diritti derivanti da transazioni su proprietà già registrate come unità separate, quindi la prima registrazione di una casa di nuova costruzione non può usufruirne, anche se il terreno sottostante è già registrato. Le tariffe coprono solo la registrazione; i rilievi topografici, le perizie professionali e gli oneri condominiali sono a parte.

Il sito web del Catasto afferma che la prima registrazione dei diritti è gratuita. Tale affermazione non crea un'esenzione generale per le nuove costruzioni. L'esenzione prevista dalla legge si applica agli immobili residenziali e ai terreni agricoli dei cittadini acquisiti prima del 1° marzo 1998 e mai registrati successivamente, ed esclude la registrazione accelerata. Gli immobili situati negli insediamenti inclusi negli elenchi governativi di confine e di alta montagna beneficiano di una riduzione del 50% sulla tariffa del servizio. La nostra guida alla prima registrazione di un immobile e al Catasto elettronico illustra l'esenzione per gli immobili acquisiti prima del 1998.

L'autorizzazione al pagamento dell'imposta sulla proprietà non si applica alla prima registrazione di un individuo

La legge HO-407-N, in vigore dal 30 agosto 2026, impone ai privati ​​di saldare l'imposta sugli immobili prima della maggior parte delle registrazioni, ma esclude espressamente la prima registrazione statale di proprietà. Un costruttore privato che registra la nuova casa a proprio nome non necessita quindi di alcun certificato di regolarità. Una società che registra un immobile non gode di tale eccezione: deve saldare l'imposta su tutti i suoi immobili imponibili nella comunità. La normativa più ampia è spiegata nel documento " Come l'imposta sugli immobili ora blocca le registrazioni in Armenia".

Violazioni dei permessi e costruzioni abusive: cosa prevede e cosa non prevede una sanzione.

Una casa che differisce dal progetto approvato rientra in una di due categorie. Le deviazioni non essenziali, entro i limiti stabiliti dalla Decisione 596-N, vengono valutate dal responsabile della progettazione o dall'architetto abilitato e gestite nell'ambito della procedura di completamento. Qualsiasi deviazione al di fuori di tali limiti è considerata essenziale. Una deviazione essenziale impedisce l'approvazione definitiva fino a quando non viene corretta; il costruttore ha quindi un periodo di tempo per risolvere il problema e ripresentare la domanda. Se tale periodo scade senza che l'approvazione definitiva venga concessa, il responsabile della comunità chiede al Catasto di registrare la costruzione come abusiva.

Il possesso di un permesso di costruzione non protegge quindi un'abitazione dall'essere classificata come costruzione abusiva: costruire con violazioni sostanziali delle condizioni del permesso o delle norme urbanistiche costituisce una costruzione abusiva ai sensi del Codice Civile e del Codice delle Controversie Amministrative.

Il pagamento della multa non regolarizza l'immobile. Il Codice dei reati amministrativi prevede che una sanzione amministrativa non esoneri il trasgressore dall'obbligo la cui violazione ha determinato la sanzione stessa. La Corte di Cassazione ha applicato la stessa logica nel caso Feliks Mekhakyan contro il Comune di Yerevan (causa n. ՎԴ/1961/05/15, 7 aprile 2018), stabilendo che la responsabilità per la continuazione di costruzioni abusive non dipende dal pagamento della precedente multa.

Le misure di controllo sono state inasprite il 30 agosto 2026:

• La legge HO-405-N consente di inviare richieste scritte per la demolizione o il ripristino di strutture e aggiunte abusive o non legali su terreni privati, di norma con un mese di tempo per ottemperare;
• La legge HO-398-N ha eliminato la sospensione automatica che un ricorso prevedeva per specifiche decisioni di sospensione dei lavori, di rifiuto di regolarizzazione e di richiesta scritta;
• La legge HO-406-N ha introdotto reati per chi ignora una richiesta di demolizione o ripristino di un terreno privato e per chi continua i lavori dopo una sospensione disposta dal comune.

Separatamente, la legge HO-331-N (in vigore dal 18 luglio 2026) ha creato un meccanismo eccezionale, gestito dal governo, per la regolarizzazione di alcune strutture abusive su terreni privati, con scadenza per la presentazione delle domande il 30 dicembre 2027 e risposta da parte del governo entro il 20 febbraio 2028. Si tratta di un canale di regolarizzazione straordinario con proprie condizioni e non sostituisce la normale procedura di completamento; lo stato operativo delle relative misure attuative non è ancora stato definito. Le norme in materia di demolizione sono trattate in dettaglio nel nostro articolo sulle costruzioni abusive e sulla regola del termine di un mese per la demolizione.

Se non siete certi che la vostra casa soddisfi i criteri per la procedura semplificata o se sia necessaria una deroga, fate controllare il permesso, il progetto approvato e le misurazioni del geometra prima di presentare la domanda; il nostro team immobiliare si occupa del completamento della pratica e della prima registrazione per i proprietari in Armenia e all'estero.

Domande frequenti

Ultimo aggiornamento: 28 ottobre 2026