La legge armena sulla regolarizzazione degli edifici abusivi: il percorso HO-331-N e i suoi costi.

La regolarizzazione di un edificio costruito su un terreno privato in Armenia senza permesso di costruzione comporta ora una tassa locale pari a tre volte la tassa per il permesso di progettazione, tre volte la tassa per il permesso di costruzione e una somma fissa di 100,000,000 AMD (circa 275,000 USD al tasso di cambio ufficiale della Banca Centrale dell'Armenia di 364.19 del 3 settembre 2026) a Yerevan e nelle quattro marze adiacenti, oppure 50,000,000 AMD (circa 137,000 USD) altrove. La procedura stessa, l'articolo 2(3.2) della legge HO-397-N, è stata inserita dall'articolo 1(7) della legge HO-331-N del 3 luglio 2026 ed è in vigore dal 18 luglio 2026. I proprietari hanno tempo fino al 30 dicembre 2027 per far entrare una struttura in tale area, e la scadenza riguarda la presentazione di una documentazione al ministero competente, non il pagamento al comune.

Due percorsi, due scadenze, due fascicoli di prove

La legge armena ha previsto due meccanismi transitori distinti a partire dal 18 luglio 2026, che vengono spesso considerati come un unico meccanismo. L'articolo 2(3.1) della legge HO-397-N è un'estensione del precedente regime di contabilità catastale. Si applica quando le informazioni e i documenti richiesti entro i termini precedenti di cui all'articolo 2(3)(1) a (4) non sono mai stati presentati. Per le proprietà private, la struttura deve di norma essere visibile nel materiale ortofoto del 2021; le strutture su terreni statali e comunitari godono di un'eccezione più ampia.

Il pacchetto di cui all'articolo 2(3.1) comprende fotografie, dati provenienti da fonti accessibili al pubblico, una conclusione di una persona qualificata, la dichiarazione scritta del proprietario sull'anno di costruzione e qualsiasi altro documento contabile prescritto dal Governo. Tale documentazione deve essere trasmessa al Comitato del Catasto entro il 31 dicembre 2026 , e il Comitato può confermare o rifiutare la documentazione.

L'articolo 2(3.2) è la nuova disposizione. Si applica alle strutture interamente abusive su terreni di proprietà di persone fisiche o giuridiche e si estende espressamente alle strutture erette dopo il precedente termine legale. La sua scadenza del 30 dicembre 2027 riguarda due aspetti: la contabilità catastale da parte del Comitato del Catasto e la presentazione del pacchetto di inclusione nell'elenco al Ministero dell'Amministrazione Territoriale e delle Infrastrutture.

La copertura mediatica generale armena del pacchetto di luglio 2026 ha riportato un'unica scadenza del 31 dicembre 2026, con la demolizione di qualsiasi immobile non registrato dopo tale data. Tale data è reale e si riferisce all'articolo 2(3.1). Un proprietario la cui struttura non ha alcun permesso sta valutando la possibilità di ricorrere alla scadenza del 2027, e l'elenco di prove fotografiche e dichiarative riportato dalla stampa è quello di cui all'articolo 2(3.1), non a quello di cui all'articolo 2(3.2).

Cosa bisogna presentare e a chi

Primo passo: la contabilità catastale

La contabilità passa attraverso il Comitato del Catasto e produce un codice di misurazione, che è il documento su cui si basano tutte le fasi successive. Ai sensi del Decreto del Governo n. 14-N del 5 gennaio 2022, il geometra deve essere in possesso di un certificato di qualifica per l'attività di rilevamento geodetico e minerario, oppure per l'attività cartografica, di gestione del territorio, di misurazione e di contabilità, ai sensi della Legge sull'attività geodetica e cartografica. Si tratta di uno specialista catastale e geodetico, mentre l'esperto di condizioni tecniche descritto di seguito è un professionista abilitato distinto.

Secondo la norma N 14-N nella sua formulazione attuale, il geometra effettua il rilievo del terreno e la misurazione della struttura, documenta i risultati secondo la Decisione governativa N 1028-N, allega da quattro a sei fotografie a colori che mostrano tutti i lati della struttura e il numero di piani, concorda il pacchetto completo con il cliente e lo carica tramite l'ufficio di misurazione online. Il modulo di accordo riporta anche l'anno in cui il proprietario dichiara che la struttura è stata costruita. La Decisione governativa N 14-N è in programma per essere modificata nell'ottobre 2026, pertanto i requisiti contabili specifici per la procedura di cui all'articolo 2(3.2) non sono ancora definitivi.

Passaggio due: il pacchetto di inclusione della lista

L'articolo 2(3.2) richiede che le persone che hanno effettuato la costruzione non autorizzata presentino quattro documenti al Ministero dell'amministrazione territoriale e delle infrastrutture:

• Il codice di misurazione che conferma la contabilità catastale.
• Un parere positivo sullo stato tecnico di conservazione, rilasciato da una persona o organizzazione titolare della licenza per l'attività di pianificazione urbanistica, con l'allegato relativo all'esame tecnico e al rilascio del passaporto per edifici e strutture. Il parere deve riguardare lo stato tecnico della struttura, l'affidabilità e la resistenza dei suoi elementi portanti, la sua sicurezza sismica e la possibilità di un funzionamento sicuro.
• Parere positivo in materia di sicurezza antincendio da parte dell'Ispettorato per lo Sviluppo Urbano, la Tecnica e la Sicurezza Antincendio, che conferma la conformità ai requisiti di prevenzione incendi.
• Una valutazione preliminare scritta da parte dell'autorità competente in materia di regolarizzazione, che confermi l'assenza di violazioni sostanziali in materia di pianificazione urbanistica, di violazioni o pericoli per i diritti e gli interessi legalmente tutelati di terzi, dello Stato o della collettività, e dei motivi di rifiuto previsti dalla procedura governativa di regolarizzazione e alienazione.

La valutazione strutturale e sismica è un prerequisito di legge per l'inserimento nell'elenco, così come la valutazione della sicurezza antincendio. Entrambe devono essere disponibili prima che il Ministero prenda in considerazione la pratica, il che significa commissionare due perizie autorizzate entro il 2027.

Dopo che il Ministero ha ricevuto i pacchetti, il Governo approva l'elenco delle strutture ammissibili entro e non oltre il 20 febbraio 2028. Solo una struttura presente nell'elenco può quindi essere regolarizzata secondo la procedura governativa, previo pagamento della tassa locale. La vigente Decisione del Governo n. 912-N del 18 maggio 2006 impone al proprietario del terreno di presentare domanda al responsabile della comunità competente, il quale decide in merito alla regolarizzazione o al rifiuto.

Quanto costa il dazio

La legge HO-332-N ha aggiunto il punto 24 all'articolo 12(1) della legge sulle imposte e tasse locali e ha aggiunto l'articolo 9(1)(2.1), che rende l'imposta dovuta solo per le strutture che sono state contabilizzate secondo la procedura governativa e incluse nell'elenco approvato dal governo. La formula ha tre componenti: la tassa locale in vigore al momento del pagamento per la preparazione del permesso di progettazione o dell'incarico architettonico-urbanistico, l'imposta locale per il permesso di costruzione calcolata secondo la decisione applicabile del consiglio comunale e una somma fissa. Le cifre in USD riportate di seguito utilizzano il tasso di cambio ufficiale della Banca Centrale dell'Armenia di 364.19 al 3 settembre 2026.

Esistono esenzioni e riduzioni

L'articolo 2(3.2) contiene un'esenzione espressa per le strutture non autorizzate elencate costruite con finanziamenti o cofinanziamenti del bilancio statale. Tali strutture non sono soggette ad alcun obbligo ai sensi del paragrafo.

L'articolo 16 della Legge sulle imposte e tasse locali consente al consiglio comunale, su richiesta del capo del comune e sulla base della documentazione prescritta, di concedere una riduzione percentuale dell'aliquota, un'aliquota zero o l'esenzione totale dall'imposta locale calcolata. Nulla nell'articolo 16 esclude il nuovo punto 24. L'agevolazione è discrezionale: il consiglio deve aver adottato il meccanismo e deve decidere di applicarlo.

Perché nessuno può ancora comunicarti una cifra definitiva

L'articolo 12(2) consente ai consigli comunali di applicare coefficienti di riduzione alle tariffe indicate nell'articolo 12 per gli insediamenti rurali e urbani, e l'articolo 12(3) consente tariffe più elevate negli insediamenti urbani e a Yerevan. Il punto 24 non rientra tra i punti espressamente esclusi da nessuna delle due disposizioni. Non è stato chiarito da alcun chiarimento attuativo emanato se tali coefficienti riguardino l'intero aggregato, compresa la componente fissa di 100,000,000 AMD o di 50,000,000 AMD, solo le componenti variabili del permesso, o nulla. Dati gli importi, l'importo dovuto per una specifica struttura deve essere calcolato in base alla decisione del consiglio comunale applicabile e a qualsiasi successiva direttiva ufficiale.

Per quanto riguarda le tempistiche di pagamento, l'articolo 15 prevede che il tributo locale sia riscosso prima che l'azione in questione venga eseguita o convalidata e prima del rilascio del permesso. Né la circolare HO-332-N né gli articoli 15 e 16 individuano un diritto legale al pagamento rateale. Non è ancora chiaro se un comune possa autorizzare un piano di pagamento rateale in virtù di altri poteri di bilancio.

Cosa impedisce a una struttura di essere inclusa nella lista?

La decisione governativa N 912-N attualmente esclude dalla regolarizzazione qualsiasi struttura la cui conservazione violi i diritti o gli interessi legalmente protetti di altre persone o minacci la vita o la salute; qualsiasi struttura su terreni descritti nell'articolo 60 del Codice fondiario; qualsiasi struttura all'interno di zone di esclusione o di sicurezza per opere di ingegneria o trasporti; qualsiasi struttura eretta con violazioni sostanziali delle norme urbanistiche che diano luogo al diritto di richiedere la servitù obbligatoria; e qualsiasi struttura non contabilizzata entro i termini di legge.

L'articolo 60 del Codice Fondiario ha una portata più ristretta rispetto a un riferimento generico alle violazioni delle norme sull'uso del suolo. Esso identifica i terreni statali o comunitari che non possono essere trasferiti alla proprietà privata e le sue categorie includono beni storici e culturali, territori naturali particolarmente protetti, foreste statali, terreni destinati a fondi idrici specifici, strade e parchi pubblici e corridoi di trasporto o di pubblica utilità.

Per una struttura che segue la procedura di cui all'articolo 2(3.2), gli ostacoli pratici sono una valutazione tecnica, portante o sismica non superata, una valutazione di sicurezza antincendio non superata, una minaccia per la vita o la salute, violazioni sostanziali della pianificazione urbanistica, distinte da quelle tecniche minori, e interferenze con i diritti di terzi, dello Stato o della comunità. La decisione governativa N 912-N è a sua volta programmata per essere modificata nel dicembre 2026, pertanto i motivi di rifiuto finali per questa procedura potrebbero differire dall'elenco di cui sopra.

I poteri di demolizione operano in parallelo

La legge HO-405-N ha modificato l'articolo 188(3) del Codice civile con effetto dal 30 agosto 2026. Per le strutture non autorizzate e non legalizzate su terreni di proprietà privata, e per le parti non autorizzate e non legalizzate annesse a strutture legali, il capo della comunità o un funzionario autorizzato può emettere un'ingiunzione scritta che impone al proprietario di demolire la struttura e ripristinare lo stato precedente a spese del proprietario entro un mese dal ricevimento, a meno che l'ingiunzione non preveda un periodo più lungo.

La legge HO-406-N ha aggiunto l'articolo 154.6 al Codice delle violazioni amministrative nella stessa data. La mancata ottemperanza a tale richiesta comporta una sanzione pecuniaria da 2,000 a 2,500 volte l'unità di salario minimo legale. La continuazione della violazione dopo la prima sanzione comporta una sanzione da 2,500 a 3,000 unità.

La legge HO-398-N ha modificato due volte la posizione processuale. Le contestazioni al rifiuto del capo di una comunità di regolarizzare una costruzione su un terreno di proprietà privata e le contestazioni alle richieste scritte previste dalla legge rientrano ora nelle eccezioni di cui all'articolo 83(1) del Codice di procedura amministrativa, pertanto la presentazione di un ricorso amministrativo non ha il normale effetto sospensivo automatico. Il nuovo articolo 91(6) vieta ai tribunali di concedere un provvedimento cautelare che impedisca la demolizione, e tale divieto è limitato, per sua stessa natura, alle costruzioni su terreni demaniali o comunitari. Non si applica alle costruzioni di cui all'articolo 2(3.2), che per definizione si trovano su terreni privati. La legge HO-397-N del 3 luglio 2026 ha apportato una modifica analoga all'articolo 129(4) del Codice di procedura civile, anch'essa in vigore dal 30 agosto 2026.

Il mancato rispetto di una scadenza non comporta di per sé la demolizione di alcunché. La scadenza può lasciare una struttura al di fuori del percorso disponibile o fornire un motivo di rifiuto, e non costituisce la richiesta scritta richiesta dall'articolo 188(3) del Codice Civile. La demolizione su terreni privati ​​richiede comunque la procedura separata di richiesta scritta introdotta dalla HO-405-N.

La questione ancora aperta riguarda la protezione di una struttura offerta da una pratica in corso di valutazione. Nessuna disposizione delle normative HO-331-N, HO-405-N, HO-398-N o HO-406-N stabilisce che la contabilità catastale, la presentazione della documentazione al Ministero, l'inserimento in lista delle pratiche in sospeso o una domanda di legalizzazione in corso di valutazione sospendano o blocchino un ordine di demolizione già emesso. Interpretando letteralmente la normativa, una struttura con una pratica in corso di valutazione rimane non autorizzata e non legalizzata ai fini della HO-405-N. I requisiti in questo ambito potrebbero essere definiti dai prossimi emendamenti alle Decisioni governative N 14-N e N 912-N o dalla prassi amministrativa e giudiziaria, e la situazione specifica di una determinata struttura dovrebbe essere verificata prima di fare affidamento su una pratica in corso di valutazione come forma di protezione.

La procedura non è ancora terminata.

Il Decreto del Primo Ministro n. 852-A del 2 settembre 2026, in vigore dal 3 settembre 2026, fissa a ottobre 2026 la data di attuazione della modifica al Decreto del Governo n. 14-N in materia contabile e a dicembre 2026 la data di attuazione della modifica al Decreto del Governo n. 912-N in materia di legalizzazione. L'elenco del Governo deve essere presentato entro il 20 febbraio 2028.

Tre cose ne conseguono. La documentazione contabile specifica di cui all'articolo 2(3.2) non è ancora stata prescritta. La sequenza successiva all'elenco, compreso il modulo di presentazione, il periodo decisionale e le modalità di pagamento, non è ancora stata definita. Inoltre, l'HO-331-N non prevede una scadenza separata per il proprietario per la domanda al comune o per il pagamento dell'imposta, quindi l'unica data vincolante per il proprietario è il 30 dicembre 2027.

In che modo ciò differisce dalla legge di rettifica catastale?

La legge HO-319-N aggiunge gli articoli 34.1 e 34.2 alla legge sulla registrazione statale dei diritti di proprietà ed entrerà in vigore il 18 ottobre 2026. Essa disciplina i casi di unità immobiliari mancanti nella mappa catastale, ubicazione errata, dimensioni, superficie o geometria errate, destinazione d'uso o funzione errata e informazioni errate sul proprietario o sul titolare del diritto. Inoltre, prevede una revisione del quadrante catastale laddove i confini effettivi non corrispondano ai documenti di registrazione. La legge corregge i dati e non può rilasciare retroattivamente un permesso di costruzione.

I provvedimenti HO-331-N e HO-332-N affrontano la questione dell'assenza di autorizzazione edilizia. I provvedimenti HO-405-N, HO-398-N e HO-406-N regolano le richieste di demolizione, gli effetti sospensivi e le sanzioni, e non prevedono alcuna via alternativa per la regolarizzazione. Una riforma correlata, contenuta nello stesso pacchetto di provvedimenti del luglio 2026, relativa al silenzio amministrativo nel diritto immobiliare armeno , modifica il modo in cui viene trattata la mancata risposta da parte di un comune.

Cosa dovrebbero verificare acquirenti e finanziatori

Una struttura non registrata su un terreno altrimenti integro ora comporta un rischio quantificabile: un termine di un mese per richiedere la demolizione, che il responsabile della comunità può richiedere, una multa da 2,000 a 2,500 unità di salario minimo in caso di inadempienza e un costo di bonifica che parte da 50,000,000 AMD prima dell'aggiunta delle tasse di permesso triplicate. Tutto ciò deve essere incluso nel prezzo e nella valutazione delle garanzie da parte dell'istituto di credito.

• Confronta le strutture fisicamente presenti sul lotto con quelle mostrate nell'estratto catastale. A verifica del titolo e degli oneri nel catasto è lì che si manifesta quel divario.
• Chiedi al venditore il codice di misurazione per ogni struttura. L'assenza di un codice significa che non è possibile effettuare la contabilizzazione, il che significa che si applica l'orologio di cui all'articolo 2(3.2).
• Stabilire a quale percorso può accedere una struttura. Una struttura che ha semplicemente mancato una precedente scadenza contabile può comunque rientrare nell'ambito dell'articolo 2(3.1) e della relativa data di deposito del 31 dicembre 2026, che rappresenta un risultato significativamente più economico.
• Verifica la delibera del consiglio comunale che stabilisce l'imposta sul permesso di costruzione nel comune di riferimento, poiché due delle tre componenti dell'imposta di regolarizzazione sono calcolate in base alle tariffe locali.
• Per una struttura senza alcuna storia di registrazione, il procedura di prima registrazione della proprietà Descrive la procedura di apertura del registro catastale.

Domande frequenti

Sequenza per la scadenza del 2027

1. Scarica l'estratto catastale e individua le strutture presenti sulla particella catastale che non hanno alcuna annotazione.
2. Incaricare un geometra certificato di misurare e contabilizzare la struttura in conformità alla Decisione governativa N 14-N e di ottenere il codice di misurazione.
3. Richiedere la relazione tecnica di conformità al titolare della licenza urbanistica, corredata dell'allegato relativo all'esame e al rilascio del passaporto.
4. Richiedere il certificato di conformità antincendio all'Ispettorato per lo sviluppo urbano, la sicurezza tecnica e antincendio.
5. Richiedere la valutazione preliminare scritta al capo della comunità in qualità di autorità di legalizzazione.
6. Presentare tutti e quattro i documenti al Ministero dell'Amministrazione Territoriale e delle Infrastrutture entro il 30 dicembre 2027.
7. Ottenere la decisione del consiglio comunale che stabilisce l'imposta sul permesso di costruzione, in modo da poter modellare l'importo da pagare prima che l'elenco governativo venga approvato nel febbraio 2028.

Ultimo aggiornamento: 4 settembre 2026