Ultimo aggiornamento: 6 settembre 2026. Le conversioni di valuta utilizzano il tasso di cambio ufficiale della Banca Centrale dell'Armenia, pari a 363.85 AMD per 1 USD, in data 4 settembre 2026.
Ogni acconto versato per un immobile in costruzione in Armenia deve essere depositato su un conto speciale del costruttore, e tale somma è protetta dagli altri creditori del costruttore solo se si sottoscrive un apposito contratto di pegno. La maggior parte dei costruttori non lo prevede, quindi è necessario richiederlo prima di firmare qualsiasi altro contratto.
Il resto della protezione che si ottiene su un appartamento non ancora costruito deriva dal contratto che si negozia e dalle pratiche di registrazione della proprietà che si effettuano preventivamente. In Armenia non esiste una fideiussione per il completamento dei lavori, né un'assicurazione obbligatoria per il costruttore, né alcuna garanzia che l'edificio venga effettivamente terminato.
L'essenziale
| Dove devono essere versati gli anticipi | Conto speciale del costruttore. Obbligatorio ai sensi del Codice Civile. |
| Cosa protegge effettivamente il denaro? | Un accordo di pegno sul saldo, firmato con il costruttore. Subordinato a determinate condizioni e oggetto di negoziazione. |
| Metodo di pagamento | Bonifico bancario in dram armeni. Pagamenti in contanti superiori a 300,000 AMD (circa 825 USD) annullano la transazione. |
| Registrazione del diritto di acquisto | Commissione di servizio di 50,000 AMD più dazi statali di 3,000 AMD (circa 146 USD in totale), quattro giorni lavorativi. |
| Registrazione del titolo al completamento | AMD 45,000 per il servizio standard (circa 124 USD), AMD 170,000 per il servizio in due ore (circa 467 USD). |
| Termine ultimo per la presentazione dopo l'autenticazione notarile | 30 giorni lavorativi. Se non si rispetta tale termine, la transazione sarà generalmente nulla. |
| Imposta annuale sulla proprietà | Aliquote marginali a partire dallo 0.05%, sul valore catastale, con attuazione graduale al 100% a partire dall'anno fiscale 2026. |
| Residenza di proprietà | No. L'acquisto di un appartamento non conferisce alcun diritto di residenza. |
Dove si trovano i tuoi soldi prima che l'edificio esista
Gli anticipi previsti da un contratto per il diritto di acquisto di un immobile in costruzione devono essere versati su un conto speciale del costruttore. Questa è l'unica parte dell'accordo che avviene automaticamente. Il conto può essere presso il Tesoro, presso una banca commerciale operante in Armenia o come sottoconto di un conto di deposito notarile.
Il saldo a vostro favore viene vincolato solo se voi e il costruttore stipulate un accordo di pegno sui fondi. La protezione contro il pignoramento e l'esecuzione forzata da parte degli altri creditori del costruttore si estende esclusivamente ai fondi vincolati. In assenza di tale accordo, il conto speciale è un conto designato dal quale il costruttore può attingere a sua discrezione e, in pratica, i costruttori premono per ottenere un accesso illimitato. L'accordo di pegno rappresenta la protezione e deve essere negoziato nell'ambito dell'accordo.
Gli interessi maturati sul saldo vengono accreditati sui conti correnti ordinari del costruttore e sono liberamente utilizzabili. In caso di riorganizzazione societaria del costruttore o di decesso del costruttore, i fondi vincolati vengono trasferiti esclusivamente al successore che ha assunto gli obblighi del costruttore ai sensi del contratto di acquisto.
Come vengono erogati i fondi allo sviluppatore
Per un edificio plurifamiliare o comunque suddiviso, la sequenza di rilascio è la seguente:
- Dal 1° luglio 2024, fino al 70% cedibile indipendentemente dall'atto di trasferimento o dallo stato di avanzamento dei lavori;
- Dal 1° gennaio 2025, fino al 50% alle stesse condizioni incondizionate;
- Oltre il 50%, il rilascio tiene traccia del grado di costruzione ed è limitato al 95%;
- Il restante 5% viene rilasciato solo dopo che la proprietà è stata registrata e il certificato o l'atto di trasferimento consegnato, entro un anno, e solo se non si sono verificati difetti durante il funzionamento o se il costruttore ha posto rimedio a quelli esistenti.
Per gli edifici che non rientrano in tale categoria, è possibile concordare un rilascio parziale fino al completamento, all'atto di trasferimento o al rilascio del permesso di agibilità. Il denaro rilasciato tramite una qualsiasi di queste modalità confluisce nei conti ordinari del costruttore ed è liberamente disponibile da quel momento in poi.
Ciò che la legge non ti dà
Nessuna disposizione di legge generalmente applicabile impone a un costruttore di fornire una garanzia bancaria per il completamento dei lavori, una fideiussione per il completamento o un'assicurazione contro il mancato completamento. Una bozza di legge sullo sviluppo edilizio gravato da un diritto di acquisto, presentata come progetto 9999 sulla piattaforma e-draft, introdurrebbe requisiti specifici per i costruttori specializzati, obblighi di divulgazione e audit. Le ricerche effettuate nelle fonti ARLIS e dell'Assemblea Nazionale il 2 settembre 2026 non hanno rilevato alcuna legge promulgata corrispondente, pertanto nessuna delle sue tutele è attualmente disponibile. Si consiglia di trattare con cautela qualsiasi costruttore o agente che la descriva come legge vigente.
Quanto vale realmente un contratto di prenotazione
In Armenia, un'offerta verbale non ha valore legale. Una prenotazione scritta o un accordo preliminare non sono vincolanti a meno che non siano autenticati da un notaio, e i moduli di prenotazione distribuiti da costruttori e agenzie immobiliari di solito non sono autenticati. Firmarne uno non obbliga nessuno a vendervi nulla.
Non versate la caparra al momento della proposta d'acquisto. Una clausola di decadenza presente nel modulo di prenotazione dell'agenzia non vi vincola a meno che la caparra non sia depositata direttamente sul modulo di deposito del notaio. Se desiderate che la prenotazione sia valida, fate autenticare l'accordo preliminare da un notaio e valutate la possibilità di registrarlo al Catasto, il che impedisce la rivendita dello stesso immobile a terzi.
Pagamento: bonifico bancario, in dram
In Armenia, i pagamenti superiori a 300,000 AMD (circa 825 USD) tra un'organizzazione e una persona fisica devono essere effettuati senza contanti, secondo la legge sulle transazioni senza contanti. La stessa soglia si applica ai pagamenti tra due persone fisiche dal 1° luglio 2023. Un normale acquisto di un immobile sulla carta da un costruttore armeno rientra pienamente in questa norma.
Il mancato rispetto di tali requisiti rende la transazione invalida. La legge definisce tale transazione nulla e priva di effetto fin dall'inizio, il che rappresenta un esito decisamente peggiore di una semplice multa. Suddividere un pagamento in più rate per rimanere al di sotto della soglia non serve a nulla: la legge considera le singole rate come un'unica transazione.
In Armenia, i prezzi indicati e i pagamenti effettuati devono generalmente essere in dram armeni, in base alla legislazione sul controllo valutario. È possibile finanziare l'acquisto dall'estero in valuta estera e lasciare che la banca armena ricevente effettui la conversione al momento della ricezione. Prima di inviare un bonifico internazionale, è necessario ottenere due conferme scritte: che la banca ricevente effettuerà la conversione in dram al ricevimento e che il notaio accetterà il bonifico come prova di pagamento. Entrambe le procedure sono di routine, ma richiederne la verifica in un secondo momento può risultare costoso.
Secondo il Codice Civile, la proprietà rimane vincolata a favore del venditore fino al pagamento del prezzo. Tale vincolo si estingue con una ricevuta notarile al momento del pagamento, un passaggio che gli acquirenti tendono a dimenticare fino al momento della vendita.
Due iscrizioni, in due fasi diverse
L'acquisto di un immobile su progetto genera due eventi distinti che devono essere registrati. Il primo è il diritto di acquistare l'appartamento mentre l'edificio è in costruzione. Il secondo è il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare completata. Questi due eventi comportano costi e tempi di elaborazione differenti, e le cifre indicate per uno vengono spesso erroneamente applicate all'altro.
Registrazione del diritto di acquisto
Il contratto che crea il diritto deve essere autenticato da un notaio. Il servizio del Catasto per la registrazione del diritto di acquisto di un appartamento in costruzione prevede attualmente una tariffa di servizio di 50,000 AMD e un'imposta statale di 3,000 AMD, per un totale di circa 146 USD, con tempi di elaborazione ordinari di quattro giorni lavorativi. Sono disponibili anche opzioni di procedura accelerata a 100,000, 150,000 e 300,000 AMD (circa 275, 412 e 825 USD), quest'ultima con servizio in due ore. Una volta registrato, il diritto può essere dato in pegno a una banca, venduto o ereditato.
Registrazione della proprietà al termine dei lavori di costruzione.
La registrazione del titolo di proprietà a seguito di un'alienazione di un immobile ha un costo di servizio di 25,000 AMD più un'imposta statale di 20,000 AMD, per un totale di 45,000 AMD, circa 124 USD. I coefficienti per la procedura accelerata si applicano solo al costo di servizio e non modificano l'imposta statale: il terzo giorno lavorativo la raddoppia, il secondo giorno lavorativo la triplica e la registrazione entro due ore lavorative la moltiplica per sei, arrivando a 170,000 AMD, circa 467 USD. La procedura accelerata non è disponibile per tutti gli atti catastali e l'immobile deve essere già registrato come unità immobiliare separata.
Il termine di 30 giorni lavorativi
La domanda di registrazione statale dei diritti derivanti da un atto notarile deve essere presentata entro 30 giorni lavorativi dalla data di autenticazione. In caso contrario, l'atto è generalmente nullo. I 30 giorni lavorativi decorrono dalla data di presentazione; i tempi di elaborazione successivi presso il Catasto non vengono conteggiati. Sono previste limitate eccezioni per legge, quali forza maggiore, malattia, servizio militare, incapacità, decesso e successione, con la presentazione della domanda di ripristino della registrazione normalmente entro 15 giorni lavorativi dalla cessazione dell'impedimento.
Per una due diligence completa prima di impegnarsi, il certificato informativo unificato su un immobile costa 10,000 AMD di serie (circa 27 USD), 20,000 AMD entro due giorni lavorativi (circa 55 USD) e 60,000 AMD in giornata (circa 165 USD). È la voce più economica dell'intera transazione ed è la prima cosa da richiedere.
Quali sono i costi della transazione
| Articolo | Quantità | Circa USD |
|---|---|---|
| Servizio notarile, contratto di alienazione ordinario | AMD 5,000 | 14 |
| Tariffa per i servizi notarili | AMD da 10,000 a 15,000 | 27 a 41 |
| Spese notarili per il deposito telematico della domanda di registrazione | AMD 3,000 | 8 |
| Registrazione del diritto di acquisto | AMD 53,000 | 146 |
| Registrazione del titolo al completamento | AMD 45,000 | 124 |
| Certificato di informazioni unificate | AMD 10,000 | 27 |
| Commissione dell'agente dell'acquirente, addebitata in aggiunta al prezzo | 2% del prezzo | varia |
| IVA sulla vendita di un nuovo immobile da parte di un costruttore, già inclusa nel prezzo quotato | 20% | varia |
Il venditore paga una commissione di agenzia separata del 2% qualora sia coinvolta un'agenzia. In Armenia non sono previste imposte di bollo, imposte sulle donazioni né imposte di successione sugli immobili. Le spese di traduzione, le procure, le spese bancarie e i documenti tecnici non sono inclusi in questa tabella e variano a seconda della transazione.
La classificazione notarile di un contratto specializzato o misto per la compravendita di un immobile in costruzione, in particolare quello che combina il diritto di acquisto con un mutuo bancario, può differire da quella di un normale contratto di alienazione, e l'imposta e la tariffa applicabili devono essere confermate con il notaio per lo specifico documento che si sta firmando.
Finanziamento di un appartamento non ancora costruito
Le banche armene concedono prestiti garantiti da unità immobiliari in costruzione. La garanzia consiste in un pegno sul diritto di acquisto registrato, solitamente documentato come un accordo tripartito tra l'acquirente, la banca e il costruttore, con il prestito versato su un conto speciale del costruttore. La legge statale sulla registrazione riconosce espressamente un accordo misto che combina l'acquisizione del diritto di acquisto con un'ipoteca su tale diritto a favore di una banca o di un istituto di credito, e la garanzia si trasferisce al titolo di proprietà definitivo una volta che la proprietà è stata registrata.
| Termine | Posizione disponibile nell'agosto 2026 |
|---|---|
| Prestiti AMD a tasso nominale | circa l'11.5% al 13.5% |
| Prestiti in USD a tasso nominale | circa l'9.5% al 12.5% |
| Prestiti in EUR a tasso nominale | circa l'8.0% al 10.5% |
| Acconto, non residente | 30% minimo, contro il 10%-20% per i residenti |
| Termine massimo | 20 a 25 anni |
| Per ottenere il prestito è necessario il permesso di soggiorno. | Nodo |
Un'alternativa sono i piani di pagamento rateale offerti dai costruttori. In genere, richiedono un acconto iniziale dal 10% al 30%. Un piano di pagamento rateale senza interessi è già incluso nel prezzo di listino: chi paga in contanti, di solito paga dal 5% al 15% in meno per la stessa unità, che rappresenta il costo reale del credito. Le penali per inadempimento nei contratti con i costruttori ammontano in genere al 5%-10% del valore dell'immobile, quindi è importante leggere attentamente la clausola di inadempimento prima di sottoscrivere il piano di pagamento.
Il rimborso dell'imposta sugli interessi ipotecari sta per essere eliminato e non deve essere incluso nei calcoli. Ha cessato di essere applicato agli acquisti a Yerevan il 1° gennaio 2025. Kotayk, Ararat, Armavir e Aragatsotn lo perderanno il 1° gennaio 2027, e le restanti regioni entro il 1° gennaio 2029. Per un acquirente straniero, il rimborso si applicava solo ai redditi da lavoro dipendente armeni, quindi i guadagni da lavoro a distanza e da freelance non ne hanno mai beneficiato.
Tassazione durante il periodo di proprietà
L'imposta annuale sugli immobili residenziali viene calcolata sul valore catastale, che dal 2021, anno della riforma, si avvicina al valore di mercato. La fase transitoria è terminata: a partire dall'anno fiscale 2026 si applica l'imposta piena, pari al 100% dell'importo calcolato, pertanto una bolletta basata su un anno precedente sottostima l'importo dovuto.
Le aliquote sono marginali. Ciascuna si applica alla porzione di valore all'interno della propria fascia, con un importo fisso cumulativo riportato dalla fascia inferiore, quindi nessuna percentuale singola viene mai addebitata sull'intero valore.
- fino a 10 milioni di AMD (circa 27,500 USD): 0.05%
- AMD da 10 a 25 milioni (circa 68,700 USD): 0.1% sull'eccedenza
- AMD da 25 a 47 milioni (circa 129,200 USD): 0.2% sull'eccedenza
- AMD da 47 a 75 milioni (circa 206,100 USD): 0.4% sull'eccedenza
- AMD da 75 a 100 milioni (circa 274,800 USD): 0.6% sull'eccedenza
Oltre i 100 milioni di AMD, il tasso marginale aumenta ulteriormente; il valore massimo non ha potuto essere confermato da una fonte primaria per questo aggiornamento, e chi possiede un processore in quella fascia dovrebbe verificarlo prima di pianificare il budget.
Se si affitta un appartamento, il reddito da locazione percepito da una persona fisica è tassato al 10%, con un'ulteriore aliquota del 10% sulla parte del reddito annuo da locazione superiore a 60 milioni di AMD (circa 164,900 USD). La ripartizione spesso citata del 5% per i residenti e del 10% per i non residenti non rispecchia l'attuale struttura delle aliquote. Una società che percepisce un reddito da locazione è invece tassata secondo il regime societario. La nostra guida alle imposte in Armenia illustra le modalità di presentazione delle dichiarazioni.
Imposta al momento della vendita
Il prezzo dipende da chi acquista da te e da cosa offri.
| Venditore e acquirente | Trattamento |
|---|---|
| Vendita da privato a privato che non è un imprenditore o un notaio | Esente, quindi non è dovuto nulla |
| Vendita da parte di un privato a un agente fiscale armeno, ovvero un'organizzazione, un imprenditore individuale o un notaio. | Ritenuta d'acconto del 10% sul reddito derivante dalla cessione, non sull'utile netto del costo di acquisizione. |
| Persona fisica rientrante nella categoria degli sviluppatori ai sensi del Codice Tributario. | 20% |
| Società residente armena | Imposta sul reddito societario del 18% sull'utile netto imponibile. |
| Società non residente senza stabile organizzazione in Armenia | 10% sull'apprezzamento del capitale documentato |
| Società non residente che opera tramite una stabile organizzazione armena | 18% sull'utile netto imponibile ad esso attribuibile |
L'interpretazione semplicistica secondo cui l'aliquota del 10% si applica ogni volta che l'acquirente è una società è meno rigorosa di quanto previsto dalla legge. Ciò che conta è se il pagatore si qualifica come agente fiscale armeno. Una società straniera senza registrazione fiscale o stabile organizzazione in Armenia potrebbe non rientrare in tale definizione, nel qual caso si applicano le disposizioni relative al pagamento diretto.
Per una società non residente, l'incremento imponibile viene calcolato rispetto al valore di acquisizione documentato. In assenza dei documenti di acquisizione, l'intero corrispettivo della cessione può essere considerato a tutti gli effetti un incremento di valore; ecco perché è importante conservare la documentazione di acquisto per tutto il tempo in cui si detiene l'unità.
In Armenia, gli immobili non beneficiano di agevolazioni fiscali relative al periodo di detenzione; l'agevolazione biennale si applica invece alle azioni e ai titoli societari. Un trattato contro la doppia imposizione non limita il diritto dell'Armenia di tassare la plusvalenza alla fonte. L'agevolazione viene erogata sotto forma di credito d'imposta nel paese di residenza, comprovato da un certificato del Comitato per le Entrate Statali.
Cosa possono e non possono possedere gli stranieri
Edifici e appartamenti sono accessibili agli acquirenti stranieri senza restrizioni. La proprietà terriera è soggetta a restrizioni: i cittadini stranieri e gli apolidi non possono godere della proprietà terriera in Armenia, salvo nei casi previsti dalla legge. La Costituzione stabilisce tale principio generale, mentre il Codice Fondiario ne definisce le eccezioni; la norma si basa quindi congiuntamente su entrambi i documenti.
Gli usi del terreno che un individuo straniero può possedere includono:
- uso domestico;
- giardinaggio;
- costruzione e manutenzione di una singola abitazione residenziale;
- Costruzioni e servizi pubblici;
- costruzioni e servizi industriali;
- Costruzione e manutenzione di un edificio plurifamiliare.
L'acquisto di un appartamento sulla carta non solleva alcuna questione relativa al terreno, poiché si acquista un'unità in un edificio plurifamiliare. La restrizione si applica invece all'acquisto di una casa, di un terreno edificabile o di un'area destinata allo sviluppo immobiliare.
I terreni agricoli ordinari rimangono preclusi ai cittadini stranieri, sebbene la definizione generica non sia del tutto esaustiva: sono espressamente consentiti appezzamenti adibiti a residenza principale e orti, e la questione è determinata dalla categoria di terreno registrata e dall'uso consentito nell'atto di proprietà. Una società costituita in Armenia non viene considerata una persona fisica straniera solo perché i suoi soci sono stranieri, pertanto la possibilità di possedere terreni soggetti a restrizioni tramite una società armena rimane percorribile, nel rispetto delle norme sulla categoria di terreno applicabili a tutti.
A partire dal 1° novembre 2026, la legge HO-13-N restringe l'eccezione relativa al diritto fondiario precedentemente associata allo status di residenza speciale. Tale eccezione si applicherà solo agli stranieri titolari di un permesso di soggiorno permanente concesso specificamente per servizi eccezionali resi all'Armenia. Gli attuali titolari di status speciale mantengono la loro posizione fondiaria fino alla scadenza di tale status. A partire dalla stessa data, entrerà in vigore una riforma separata e coordinata della Legge sugli Stranieri, che abolirà le concessioni future di permessi di soggiorno speciali e passaporti speciali e ristrutturerà il permesso di soggiorno permanente in uno status quinquennale che include, tra i motivi, l'origine armena. L'ottenimento del permesso di soggiorno permanente per motivi di origine armena non comporta il diritto fondiario per servizi eccezionali.
L'acquisto di un immobile non ti dà la residenza
La proprietà immobiliare non costituisce di per sé un motivo valido per ottenere un permesso di soggiorno temporaneo, permanente o speciale in Armenia. L'acquisto di un appartamento non conferisce alcun permesso di soggiorno, alcun passaporto speciale, alcun diritto illimitato di permanenza e nessuna possibilità di ottenere la cittadinanza. Qualsiasi agente che venda l'immobile su tali basi sta vendendo qualcosa che la legge non prevede.
È necessario soddisfare autonomamente uno dei requisiti di residenza previsti dalla legge. Tali requisiti includono lavoro, studio, legami familiari qualificati, origine armena e attività imprenditoriale. La conversione dell'immobile in un'attività commerciale registrata e generatrice di reddito è una soluzione praticabile per un investitore senza altri legami con l'Armenia, ed è una delle diverse opzioni disponibili. La nostra pagina sui permessi di soggiorno illustra ciascun requisito e i relativi requisiti.
A partire dal 1° novembre 2026, il sistema ristrutturato di residenza permanente introduce l'investimento come requisito, oltre all'imprenditorialità qualificata, all'origine armena e a servizi eccezionali. La possibilità che l'acquisto passivo di un singolo appartamento residenziale rientri tra i requisiti dipende dai criteri di attuazione, e al 2 settembre 2026 non era ancora stata adottata alcuna decisione attuativa in merito.
Se lo sviluppatore fallisce
Il titolare di un diritto di acquisto registrato è un creditore riconosciuto nella procedura fallimentare del costruttore. I fondi vincolati nel conto speciale sono al di fuori della portata degli altri creditori del costruttore; i fondi non vincolati nello stesso conto non lo sono, ed è questo il motivo pratico per cui l'accordo di pegno è importante. La decisione se si riceverà un rimborso o il trasferimento del progetto a un costruttore sostitutivo spetta al tribunale fallimentare e al comitato dei creditori.
Per questo aggiornamento non è stata individuata alcuna sentenza della Corte di Cassazione relativa ai rimedi a disposizione degli acquirenti nei confronti di un costruttore armeno insolvente, pertanto l'esito di un caso specifico non può essere previsto sulla base di precedenti giurisprudenziali.
Cosa riduce l'esposizione prima di trovarsi in quella situazione?
- Richiedi il certificato informativo unificato e conferma la titolarità del terreno da parte del costruttore e il permesso di costruzione prima di effettuare qualsiasi pagamento;
- Negozia l'accordo di pegno sul saldo del tuo conto speciale contestualmente al contratto di acquisto, finché hai ancora potere contrattuale;
- Collega ogni rata a una tappa fondamentale della costruzione che tu o un geometra possiate verificare in modo indipendente, poiché un programma basato su date fisse prevede il pagamento del tempo trascorso indipendentemente dall'avanzamento dei lavori;
- Verifica i documenti societari dello sviluppatore, la sua storia di contenziosi e i progetti completati;
- Autenticare l'accordo preliminare e depositarlo presso il Catasto in modo che l'immobile non possa essere venduto a terzi;
- Conservate tutta la documentazione relativa al pagamento, poiché la mancanza di una registrazione dell'acquisto può comportare costi aggiuntivi in caso di rivendita.
Se siete ancora indecisi tra un immobile in costruzione e uno già ultimato, il nostro confronto tra unità immobiliari in fase di progettazione e unità già completate mette a confronto le due opzioni, e la guida per gli acquisti in fase di progettazione illustra la posizione e la scelta dell'unità.
Il mercato in cifre
In Armenia, nel 2024 sono state registrate 247,926 transazioni immobiliari, con un incremento del 12.88% rispetto all'anno precedente. Gli acquisti da parte di investitori stranieri sono diminuiti del 15.6% nel 2023, attestandosi a 1,645 immobili, per poi riprendersi: le transazioni estere sono aumentate del 13.4% nel corso del 2025 e del 32.3% su base annua nel primo trimestre del 2026, portando la quota di mercato detenuta da investitori stranieri dal 6.7% al 7.4%.
Yerevan e le aree circostanti ospitano la maggior parte delle nuove costruzioni, e la concentrazione dell'offerta rende la scelta del costruttore la variabile dominante nell'acquisto di un immobile sulla carta. La nostra pagina dedicata alle attività immobiliari illustra come gestiamo le pratiche di proprietà e la revisione dei contratti in queste transazioni.
