Sei comproprietario di un appartamento in Armenia, ma un parente ne ha il controllo? I tuoi diritti e le opzioni a tua disposizione dall'estero.

Se siete comproprietari di un appartamento in Armenia e un parente lo occupa, lo affitta o ne detiene i documenti, la legge armena vi offre quattro strumenti: il diritto di veto sull'utilizzo dell'appartamento, il diritto alla vostra quota proporzionale di qualsiasi affitto effettivamente riscosso, il diritto di prelazione di un mese per l'acquisto nel caso in cui un altro comproprietario venda, e il diritto di chiedere a un tribunale la separazione della vostra quota. Potete esercitare ciascuno di questi strumenti dall'estero tramite una procura notarile.

Passaggio 1: Verifica cosa dice effettivamente il registro

Iniziate con un estratto del catasto relativo all'appartamento. Un rappresentante in Armenia può richiederlo per voi. Questo estratto mostra chi è registrato come proprietario, la quota di proprietà di ciascuna unità, eventuali ipoteche, pignoramenti o altri vincoli, e le transazioni registrate. La nostra guida su come verificare ipoteche e vincoli su un appartamento in Armenia spiega come interpretarlo.

Innanzitutto, esaminiamo come viene registrata la proprietà. Il diritto armeno prevede due forme comuni di proprietà:

• Proprietà condivisaLa quota di ciascun proprietario è fissa, ad esempio la metà o un terzo. Questa è la forma predefinita quando la legge o un accordo non prevedono diversamente.
• ComproprietàLe quote non sono ancora state determinate. Prima di poter dividere l'appartamento, è necessario stabilire le quote.

La differenza ha effetti pratici. Il diritto di prelazione descritto al punto 3 si applica solo alla comproprietà. La Corte di Cassazione ha stabilito nel 2009 che non si applica alla vendita di un immobile di proprietà congiunta.

L'estratto non mostra tutto. Un certificato catastale è valido per 15 giorni lavorativi e potrebbe non rivelare i diritti degli eredi, le modifiche non autorizzate o se un comproprietario che ha venduto una quota abbia notificato il diritto di prelazione. Un erede che ha accettato un'eredità ne diventa proprietario a partire dal giorno in cui l'eredità si è aperta, anche se il diritto non è mai stato registrato. Quindi, se il registro riporta solo il vostro parente, il vostro diritto potrebbe comunque sussistere; consultate la nostra guida sul termine di sei mesi per accettare un'eredità e registrare i vostri diritti.

I diritti registrati hanno valore legale per chiunque, e si presume che tutti conoscano il contenuto del registro. Le iscrizioni nel registro si presumono corrette fino a quando un tribunale o il conservatore dei registri non le modificano; per questo motivo, un'iscrizione errata dovrebbe essere contestata tempestivamente.

Passaggio 2: Quando un parente detiene le chiavi, l'affitto o i documenti

L'utilizzo dell'appartamento richiede il consenso di tutti.

Secondo il Codice Civile, la proprietà in comproprietà è posseduta e utilizzata con il consenso di tutti i comproprietari. La quota di maggioranza non conferisce il diritto di decidere autonomamente. Qualora i comproprietari non riescano a raggiungere un accordo, sarà un tribunale a stabilire come debba essere utilizzato l'immobile.

Ciascun comproprietario può richiedere una parte dell'immobile proporzionale alla propria quota per uso personale. Qualora ciò non sia possibile, il comproprietario può richiedere un risarcimento ai comproprietari che utilizzano l'immobile. Per ottenerlo, è necessario dimostrare la perdita subita; non si applica una formula fissa, come ad esempio una percentuale del canone di locazione di mercato. Se si richiede un risarcimento per la perdita di reddito da locazione, è necessario dimostrare che l'appartamento sarebbe stato affittato e a quale canone.

Il proprietario può anche richiedere la rimozione di qualsiasi interferenza con i suoi diritti, anche qualora non sia stato espropriato.

La tua quota dell'affitto

Il reddito derivante da un immobile in comproprietà, compreso l'affitto, fa parte del patrimonio comune e viene distribuito in proporzione alle quote di proprietà, a meno che i comproprietari non abbiano concordato diversamente. Se un vostro parente percepisce l'affitto per l'intero appartamento, un comproprietario ha diritto alla metà di tale reddito. Le fonti che abbiamo consultato non specificano come le spese, come ad esempio le riparazioni e le utenze, vengano detratte dall'affitto.

Se un inquilino o una società collegata a un vostro parente occupa l'appartamento senza il vostro consenso, un singolo comproprietario può intentare causa per rientrare in possesso dell'immobile occupato abusivamente. In una sentenza del 2015, la Corte di Cassazione ha ripristinato un'ordinanza di sfratto nei confronti di tale società. La validità di un contratto di locazione dipende dai suoi termini e dalle modalità di stipula.

Limiti di tempo

Il termine di prescrizione generale è di tre anni, a decorrere dal momento in cui si è venuti a conoscenza o si sarebbe dovuto venire a conoscenza della violazione del proprio diritto. Un tribunale lo applica solo se la controparte lo fa presente. Le azioni volte a porre fine a un'interferenza in cui non si è stati sfrattati sono esenti da prescrizione. Le azioni per il recupero di denaro, per il recupero del possesso o contro una registrazione non sono esenti. La giurisprudenza che abbiamo consultato non ha ancora definito come il termine si applichi a ciascun mese di affitto non pagato, pertanto il rischio per gli affitti arretrati aumenta con ogni mese di ritardo.

Cosa raccogliere prima di agire

• L'estratto del catasto e il documento di proprietà (certificato di proprietà, certificato di successione, contratto di donazione o di vendita).
• Qualsiasi contratto di locazione dell'appartamento, annunci pubblicitari e prove del pagamento dell'affitto da parte degli inquilini.
• Messaggi in cui hai richiesto chiavi, accesso, documenti o la tua quota di affitto, e le relative risposte.
• Bollette delle utenze e della manutenzione, e chi le ha pagate.

Una richiesta scritta, inviata tramite il vostro rappresentante, specifica la vostra quota, ciò che desiderate (accesso, rendiconto dell'affitto, accordo sull'utilizzo o indennizzo) e una data entro cui rispondere. Essa fissa la data a partire dalla quale il vostro parente è venuto a conoscenza della richiesta.

Fase 3: Acquistare o vendere la propria quota

La via d'uscita più rapida è solitamente un acquisto concordato: il tuo parente acquista la tua quota, o tu acquisti la sua, a un prezzo pattuito. La cessione dell'intero appartamento richiede il consenso di tutti i comproprietari, ma ciascun comproprietario può vendere la propria quota.

Il diritto di prelazione

Quando un comproprietario vende una quota a un estraneo, gli altri comproprietari hanno la priorità nell'acquisto allo stesso prezzo e alle stesse condizioni. Fanno eccezione le vendite all'asta pubblica. Il venditore deve comunicare per iscritto a tutti gli altri comproprietari l'intenzione di vendere, indicando il prezzo e le altre condizioni.

Per un appartamento, il periodo è di un mese a partire dal giorno di ricezione della comunicazione . Se gli altri comproprietari rifiutano o non acquistano la quota entro tale mese, il venditore può vendere a chiunque. Il mese è dedicato all'acquisto della quota; una semplice risposta potrebbe non essere sufficiente a mantenere vivo il diritto, quindi è necessario essere pronti a perfezionare l'acquisto. Le modalità di notifica richieste e l'eventuale necessità di autenticazione notarile non sono state confermate da fonti ufficiali.

Se un tuo parente ha venduto una quota senza avvisarti, la vendita non è automaticamente nulla. Puoi chiedere al tribunale di trasferire a te i diritti e gli obblighi dell'acquirente, il che significa che ti assumerai anche l'obbligo di pagare il prezzo. La richiesta deve essere presentata entro tre mesi. La legge non specifica quando iniziano a decorrere questi tre mesi, quindi considera il periodo a partire dalla data più remota in cui avresti potuto venire a conoscenza della vendita.

La registrazione di una vendita non dimostra che sia stata data comunicazione e non sana un'eventuale mancata comunicazione. Non è stato possibile stabilire se il Catasto verifichi l'esistenza di un avviso di prelazione prima di registrare la vendita di azioni.

Fase 4: Opzioni di divisione e tribunale

I comproprietari possono dividere la proprietà mediante accordo e ciascun comproprietario può richiedere la separazione della propria quota. Un comproprietario di minoranza non ha bisogno del permesso di nessuno per intentare causa. In assenza di accordo, il tribunale può separare la quota in natura.

Il criterio che il tribunale deve applicare è se le parti risultanti possano essere utilizzate in modo indipendente. In una sentenza del 2016, la Corte di Cassazione ha stabilito che lasciare alcune aree ad uso comune non impedisce di per sé la separazione e che una parte non deve corrispondere esattamente alla quota spettante: la differenza può essere compensata con un risarcimento in denaro. La fattibilità è una questione tecnica, quindi è lecito aspettarsi una valutazione specialistica sulla planimetria.

Quando l'appartamento non può essere diviso

• Ricevere un compenso per la propria quota. Qualora la divisione sia vietata dalla legge o impossibile senza un danno sproporzionato, un comproprietario può richiedere il valore della propria quota. Dal 2011 la Corte di Cassazione richiede il consenso dei comproprietari che effettuano il pagamento: il fatto che l'appartamento non possa essere diviso non autorizza un tribunale a obbligare un parente ad acquistare la vostra quota.
• Essere liquidati contro la propria volontà. Gli altri comproprietari possono essere autorizzati a liquidarti senza il tuo consenso solo se la tua quota è insignificante, non può essere divisa in natura e tu non hai un interesse sostanziale nell'utilizzo dell'immobile. Tutte e tre le condizioni devono essere soddisfatte. Nel 2022 la Corte di Cassazione si è rifiutata di considerare insignificante una quota di un quarto solo perché gli altri tre comproprietari si erano coalizzati contro di essa.
• Quando la tua proprietà termina. La quota di un comproprietario si trasferisce solo al momento del ricevimento del relativo compenso.
• Vendita dell'intero appartamento. Qualora la divisione o la separazione risulti manifestamente inappropriata, il tribunale può ordinare la vendita dell'appartamento all'asta pubblica o tramite gara d'appalto e la ripartizione del ricavato tra le parti. Si tratta di un rimedio discrezionale.

Una sentenza vincola solo le persone che hanno partecipato al procedimento, quindi ogni comproprietario la cui posizione è interessata dalla controversia deve essere citato in giudizio. La sentenza stessa costituisce un documento di proprietà sul quale il Catasto registra la modifica.

Agire dall'estero: la procura

Non è necessario viaggiare. Un rappresentante in Armenia può richiedere l'estratto, inviare la richiesta, negoziare, firmare un contratto di vendita e presentare un reclamo, a condizione che la procura copra ciascuno di questi atti. Per le questioni relative alla proprietà, la procura deve essere autenticata da un notaio. È possibile firmarla in uno dei due modi seguenti:

1. Presso un'ambasciata o un consolato armeno, che certifica le procure valide in Armenia.
2. Davanti a un notaio nel tuo paese di residenza. Se tale paese aderisce alla Convenzione dell'Aia sull'apostille (in vigore per l'Armenia dal 14 agosto 1994), il documento necessita di apostille; altrimenti è necessaria la legalizzazione consolare.

Un documento firmato all'estero deve essere tradotto in armeno e la traduzione deve essere autenticata da un notaio. I poteri conferiti devono essere indicati in modo chiaro e specifico, specificando l'indirizzo dell'appartamento ed elencando ogni atto che il rappresentante può compiere. Le formalità da adempiere dipendono dal Paese in cui si firma. La nostra guida sull'utilizzo di una procura per l'acquisto o la vendita di immobili in Armenia dall'estero illustra dettagliatamente tutti i passaggi.

Se in seguito decidete di acquistare la quota del vostro parente o un altro appartamento, consultate la nostra guida per i non residenti che acquistano immobili a Yerevan e i nostri servizi immobiliari.

Domande frequenti

Ultimo aggiornamento: 11 ottobre 2026