- Il percorso del Golden Visa in Spagna basato sul settore immobiliare si è concluso il 3 aprile 2025, eliminando un importante canale di migrazione immobiliare nell'UE e limitando una serie di 22,430 Golden Visa rilasciati tra il 2014 e il 2023.
- La Grecia ha raddoppiato il suo importo minimo per l'acquisto di una proprietà, portandolo a 500,000 € nel 2023; il Portogallo ha eliminato l'idoneità diretta per gli immobili nel 2023; Malta ha aumentato l'importo minimo e le tasse per l'acquisto di una proprietà nel 2025.
- Ci si aspetta requisiti di capitale più elevati, tempi di consegna più lunghi e una due diligence più rigorosa per i percorsi di residenza degli investitori nell'UE.
- Gli studi legali dovrebbero valutare le pipeline esistenti, orientarsi verso opzioni non immobiliari (fondi, creazione di attività/posti di lavoro) e ricalibrare le partnership con gli sviluppatori e i messaggi ai clienti.
- Si consiglia di diversificare i piani dei clienti con alternative stabili e orientate al valore, tra cui residenza, investimenti e pianificazione fiscale in Armenia.
La fine del Golden Visa spagnolo basato sul mercato immobiliare chiude uno dei canali di migrazione immobiliare più popolari dell'UE. Con Grecia, Portogallo e Malta che inaspriscono le normative o i prezzi, le strategie ancorate al mercato immobiliare si trovano ad affrontare un riassetto strutturale e gli investitori devono orientarsi verso opzioni non immobiliari per assicurarsi la residenza nell'UE o come investitori alternativi.
Sommario
- La Spagna pone fine al suo Golden Visa immobiliare (in vigore dal 3 aprile): portata e chi è stato colpito
- Inasprimento delle misure UE: Grecia, Portogallo e Malta aumentano le soglie, reindirizzano le rotte e aumentano le tariffe
- Perché i governi si sono mossi: pressioni abitative, costi sociali e deboli rendimenti macroeconomici
- Impatti immediati sul mercato: canale perso
- Lista di controllo delle azioni per studi legali e investitori
- Modi pratici per la pianificazione del 2026
- Dove si colloca l'Armenia
- Conclusione
- FAQ
La Spagna pone fine al visto d'oro per gli immobili (in vigore dal 3 aprile)
Il governo spagnolo ha abolito la residenza tramite investimenti immobiliari a partire dal 3 aprile 2025, ponendo fine al percorso di acquisto di immobili per un valore di 500,000 euro per ottenere la residenza. Nel periodo 2014-2023, la Spagna ha rilasciato 22,430 Golden Visa, a dimostrazione dell'importanza del programma prima della chiusura.
Scala e chi ha colpito
Secondo quanto riportato dalla stampa spagnola, il percorso immobiliare ha attirato una domanda sostenuta, concentrata nei mercati urbani ad alta domanda, con una partecipazione significativa da parte di investitori extra-UE, tra cui cittadini cinesi e russi, tra gli altri. La chiusura elimina quindi un'importante rampa d'accesso per la residenza degli investitori immobiliari nell'UE e riduce le opzioni per gli acquirenti che pianificano una strategia di migrazione basata sull'acquisto di immobili.
Inasprimento delle misure UE: Grecia, Portogallo e Malta alzano le soglie, reindirizzano le rotte e aumentano le tariffe
La Grecia
La Grecia ha aumentato il suo importo minimo per il Golden Visa immobiliare a 500,000 € nell'agosto 2023, raddoppiando di fatto il precedente limite di 250,000 € in settori chiave e rendendo l'idoneità basata sulla proprietà sostanzialmente più costosa.
Portogallo e Malta alzano le soglie
La riforma portoghese del 2023 ha eliminato gli investimenti immobiliari diretti dal Golden Visa, reindirizzando i richiedenti verso alternative come la sottoscrizione di fondi e inasprendo i criteri di creazione di imprese e posti di lavoro. Nello specifico, la Legge 56/2023 ha eliminato l'opzione immobiliare a partire dal 7 ottobre 2023 e ha aumentato la soglia di mantenimento dell'occupazione a 10 posizioni (da 5) per i percorsi pertinenti.
Malta ha aumentato i costi per la residenza permanente: a partire da gennaio 2025, il requisito minimo per l'acquisto di una proprietà è di 375,000 € e le spese principali per la domanda sono di 50,000 €, aumentando l'esborso totale di capitale per le domande ancorate alla proprietà.
Reindirizzare i percorsi e aumentare le tariffe
In tutta l'UE, i percorsi di residenza degli investitori si stanno spostando dagli acquisti passivi di immobili a strumenti con un impatto economico più chiaro – fondi di private equity/venture capital, creazione di imprese e sostegno all'occupazione – mentre commissioni e requisiti minimi aumentano. La legge portoghese ha esplicitamente riorientato i requisiti di ammissibilità allontanandoli dal settore immobiliare, e Malta ha reso più costoso il suo percorso legato agli immobili attraverso soglie e commissioni più elevate.
Panoramica della rotta degli investitori dell'UE (2025-2026)
| Giurisdizione | Idoneità basata sulla proprietà | Minimo/note | Data di entrata in vigore/fonte |
|---|---|---|---|
| Spagna | Terminato (percorso di proprietà chiuso) | Percorso da 500,000 € interrotto | Aprile 3 2025 |
| La Grecia | Disponibile, soglia più alta | 500,000 € in aree designate | agosto 2023 |
| Portogallo | eliminata | Immobili non ammissibili; rimangono i percorsi di finanziamento/commerciali; il mantenimento del posto di lavoro è aumentato a 10 | Ott 2023 |
| Malta | Disponibile, più costoso | Immobile minimo € 375,000; quota principale € 50,000 | Gen 2025 |
Perché i governi si sono mossi: pressioni sul mercato immobiliare, costi sociali e deboli rendimenti macroeconomici
Pressioni abitative
La Spagna ha inquadrato la fine del suo Golden Visa immobiliare nell'ambito della sua agenda politica abitativa, segnalando la priorità di proteggere l'accesso agli alloggi in un contesto di pressioni sull'accessibilità economica. Preoccupazioni simili hanno animato le riforme in altre parti dell'UE, dove i responsabili politici hanno concluso che la residenza degli investitori immobiliari contribuiva poco all'offerta o alla produttività a lungo termine, amplificando al contempo le tensioni nei mercati locali.
Costi sociali e deboli rendimenti macroeconomici
Analisi indipendenti suggeriscono che gli afflussi di Golden Visa generano rendimenti modesti a livello nazionale – nell'ordine di meno dello 0.1% del PIL per la Spagna e circa lo 0.4% per il Portogallo – compromettendo la validità economica di programmi che rischiano di generare contraccolpi sociali e politici. Questo quadro macroeconomico, unito alle preoccupazioni relative all'accessibilità economica degli alloggi, ha accentuato il passaggio da politiche immobiliari a criteri di investimento più mirati e orientati alla performance.
Impatti immediati sul mercato: canale perso
L'eliminazione del percorso immobiliare spagnolo, unita all'aumento della soglia di interesse in Grecia, all'eliminazione del mercato immobiliare in Portogallo e agli aumenti di prezzi e commissioni a Malta, riduce la disponibilità di residenza per gli investitori vincolati al mercato immobiliare nell'UE. Per aziende e investitori, ciò significa requisiti di capitale più elevati, maggiore documentazione e cicli di due diligence più lunghi per i percorsi rimanenti.
Lista di controllo delle azioni per studi legali e investitori
- Triage della pipeline: Identificare i clienti i cui piani UE dipendevano dal percorso immobiliare della Spagna e valutare la fattibilità della Grecia (minimo più elevato), del Portogallo (mantenimento di fondi/posti di lavoro) o di Malta (più costosa) con ipotesi aggiornate.
- Passare a opzioni non immobiliari: Dare priorità alle sottoscrizioni di fondi regolamentati, alla creazione di imprese o ai percorsi di sostegno all'occupazione, ove disponibili, in linea con le recenti intenzioni legislative.
- Ricalibrare le partnership con gli sviluppatori: Rivedere la condivisione dei ricavi e il marketing legati alla migrazione guidata dalla proprietà; passare a fornitori di prodotti istituzionali e a veicoli per la creazione di posti di lavoro.
- Revisionare la messaggistica del cliente: Stabilire aspettative per controlli più elevati e tempi più lunghi; enfatizzare la resilienza alla conformità e la diversificazione del portafoglio.
- Diversificare la geografia: Includere alternative extra-UE per soddisfare le esigenze di mobilità, protezione patrimoniale e stile di vita. L'Armenia offre percorsi interessanti per la residenza, investimenti strategici, registrazione aziendale semplificata, tasse competitive e settore immobiliare.
Spunti pratici per la pianificazione del 2026
- Sottoscrivere budget di capitale più elevati: Modello da 500 euro in su per la Grecia, fondi minimi per il Portogallo e spese elevate per Malta.
- Flussi di lavoro della documentazione dei turni: Rafforzare i pacchetti AML/KYC e di identificazione delle fonti di finanziamento per agevolare una due diligence più rigorosa in tutti i paesi in cui risiedono gli investitori dell'UE.
- Ampliare la pianificazione della mobilità: Combinare rotte UE con residenze alternative o seconde basi, come l'Armenia per la residenza degli investitori e l'accesso regionale.
Dove si inserisce l'Armenia
Nonostante la restrizione dei permessi di soggiorno per gli investitori UE, l'Armenia rimane un paese conveniente per stabilire una base regionale, con permessi di soggiorno flessibili, percorsi per ottenere la cittadinanza, una semplice costituzione di società e una pianificazione diversificata degli investimenti e delle imposte. Per i clienti esclusi dalla migrazione immobiliare UE, l'Armenia può ancorare una strategia resiliente e non immobiliare, affiancandola a opzioni di portafoglio UE.
Conclusione
La chiusura del percorso immobiliare del Golden Visa in Spagna segna una svolta strutturale nella migrazione immobiliare nell'UE. Con l'aumento delle soglie, il reindirizzamento dei percorsi verso opzioni non immobiliari e l'aumento delle commissioni, la pianificazione della residenza degli investitori per il 2026 dovrebbe dare priorità a strumenti finanziari, aziendali e di creazione di posti di lavoro, integrati da basi alternative economicamente vantaggiose come l'Armenia.
Per un piano personalizzato in linea con le nuove regole e i tuoi obiettivi di mobilità, contatta il nostro team.
Ottieni una guida espertaFAQ
A colpo d'occhio
- Spain’s property-based Golden Visa ended 3 April 2025 via Organic Law 1/2025, closing all investor-residence routes under Law 14/2013. Existing holders retain renewal rights. Over the programme’s run, 22,430 Golden Visas were issued between 2014 and 2023.
- Greece moved to zone-based thresholds: EUR 800,000 in Attica, Thessaloniki, and popular islands; EUR 400,000 elsewhere; niche options from EUR 250,000 for qualifying conversions.
- Portugal’s fund-subscription routes remain active at EUR 500,000 (venture capital/PE and R&D) and EUR 250,000 (cultural heritage). The citizenship pathway was extended from 5 to 10 years.
- Malta’s permanent-residence costs rose in January 2025 (EUR 375,000 property minimum, EUR 80,000 government fees). Its citizenship-by-investment programme was struck down by the EU Court of Justice in April 2025.
- Hungary and Cyprus offer active investor-residence programmes from EUR 250,000 and EUR 300,000 respectively.
- Armenia remains a cost-effective base with flexible permessi di soggiorno, veloce registrazione delle imprese, e competitivo aliquote fiscali.
The end of Spain’s property-based Golden Visa closes one of the EU’s most popular real-estate migration channels. With Greece restructuring thresholds, Portugal redirecting to fund-based routes, and Malta raising costs, property-anchored strategies face a structural reset. Investors and advisors must shift toward non-property instruments to secure EU residence — or consider cost-effective alternatives outside the bloc.
Contenuti
- Spain ends its property Golden Visa — what changed and who is affected
- EU tightening: Greece, Portugal, Malta and beyond
- Why governments moved: housing pressures and weak returns
- Immediate market impacts
- Lista di controllo delle azioni per studi legali e investitori
- Modi pratici per la pianificazione del 2026
- Dove si colloca l'Armenia
- Domande frequenti
Spain Ends Its Property Golden Visa (Effective 3 April 2025)
Spain terminated all investor-residence routes under Law 14/2013 through Organic Law 1/2025, published in the Official State Gazette (BOE) on 3 January 2025 and effective from 3 April 2025. The EUR 500,000 property purchase pathway — along with shares, bonds, and bank deposit routes — is no longer available for new applicants.
Over the 2014–2023 period, Spain issued 22,430 Golden Visas according to the Ministry of Inclusion, Social Security and Migration, underscoring the programme’s scale before the closure. The property route drew sustained demand concentrated in high-demand urban markets, with significant participation from non-EU investors.
Disposizioni transitorie
Applications submitted before 3 April 2025 are processed under the original rules. Existing Golden Visa holders retain their right to renew — the repeal is not retroactive. The three-month transition window from publication to effective date gave investors time to finalize pending applications.
Post-repeal, Spain still offers non-investor residence routes: the entrepreneur/startup visa for innovative business projects and the digital nomad visa for non-EU remote workers.
EU Tightening: Greece, Portugal, Malta and Beyond
Across the EU, investor-residence pathways are shifting away from passive property purchases toward instruments with clearer economic impact — private equity and venture funds, business creation, and job support — while minimum investments and fees continue to rise.
Greece — zone-based thresholds replace flat minimum
Greece initially raised its Golden Visa minimum from EUR 250,000 to EUR 500,000 in select municipalities in August 2023. Subsequent reforms in 2024 and 2026 introduced a zone-based system under Law 5038/2023 (as amended by Law 5100/2024):
- Tier 1 (Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, and islands with more than 3,100 residents): EUR 800,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Tier 2 (rest of Greece): EUR 400,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Categoria di nicchia: EUR 250,000 for commercial-to-residential conversions and listed building restorations (exempt from the 120 square metre requirement).
Portugal — fund and job-creation routes replace real estate
Law 56/2023 (“Mais Habitação”) removed direct real-estate eligibility from Portugal’s Golden Visa effective 7 October 2023. The remaining investment routes include:
- Venture capital / private equity fund subscription: EUR 500,000 (CMVM-regulated, 5+ year maturity, 60% Portugal allocation, no real-estate exposure)
- R&D institution investment: EUR 500,000
- Cultural and arts heritage: EUR 250,000 (EUR 200,000 in low-density areas)
- Creazione di impresa: job-sustainment threshold raised to 10 full-time positions (8 in low-density areas)
Portugal also extended its citizenship pathway from 5 to 10 years for most Golden Visa holders — affecting the timeline to naturalisation but not residency rights or investment requirements.
Malta — higher costs and CBI struck down
Effective January 2025, Malta’s Permanent Residence Programme (MPRP) requires:
- Property purchase minimum: EUR 375,000 (5-year holding period)
- Government fees (purchase route): EUR 80,000 total (EUR 50,000 administrative + EUR 30,000 government contribution)
- Government fees (rental route): EUR 110,000 total
- NGO donation: EUR 2,000
- Asset requirement: EUR 500,000 total, of which EUR 150,000 must be financial
Separately, the EU Court of Justice struck down Malta’s citizenship-by-investment (CBI) scheme in April 2025, finding that the commercialisation of EU citizenship breached treaty obligations. Malta’s residency programme remains available.
Hungary, Cyprus and other active programmes
Beyond the four main markets, other EU investor-residence programmes remain active in 2026:
- Ungheria (Guest Investor Programme): EUR 250,000 invested in a government-accredited real-estate investment fund (registered with the Hungarian National Bank) or a EUR 1,000,000 non-refundable donation to a public trust. Direct property purchase was removed in January 2025. The permit is renewable for 10 years.
- Cyprus: EUR 300,000 in new residential property, commercial real estate, Cypriot company shares, or licensed investment funds, plus EUR 50,000 in annual income from abroad. Grants permanent residency.
- Italia (Investor Visa): EUR 250,000 for innovative startups, EUR 500,000 for Italian company shares, EUR 1,000,000 for philanthropic purposes, or EUR 2,000,000 for government bonds.
EU investor-route snapshot (2025–2026)
| Giurisdizione | Percorso di proprietà | Minimum / notes | Stato |
|---|---|---|---|
| Spagna | Conclusa | All investor routes closed (property, shares, bonds, deposits) | Aprile 3 2025 |
| La Grecia | Available (tiered) | EUR 800,000 (Tier 1) / EUR 400,000 (Tier 2) / EUR 250,000 (niche); 120 m² min | Riforme 2024-2026 |
| Portogallo | eliminata | Fund routes: EUR 500,000 (VC/PE, R&D); EUR 250,000 (cultural). Jobs: 10 positions | Ott 2023 |
| Malta | Available (MPRP) | EUR 375,000 property; EUR 80,000 govt fees (purchase); CBI struck down Apr 2025 | Gen 2025 |
| Ungheria | Removed (Jan 2025) | EUR 250,000 (govt fund) or EUR 1,000,000 (donation). 10-year renewable | 2025-2026 |
| Cyprus | Disponibile | EUR 300,000 + EUR 50,000/yr foreign income. Permanent residency | Active |
| Italia | No (investor visa) | EUR 250,000 (startup) to EUR 2,000,000 (govt bonds) | Active |
Why Governments Moved: Housing Pressures and Weak Returns
Spain framed the termination within its housing policy agenda, signalling a priority to protect affordability amid sustained price increases in cities such as Madrid, Barcelona, and Málaga. Similar concerns drove reforms in Greece, Portugal, and Malta, where policymakers concluded that property-led investor residence inflated local markets without contributing meaningfully to long-term productivity or housing supply.
Macroeconomic assessments support this view. Portugal’s Golden Visa programme generated approximately EUR 7.3 billion in gross investment, with its actual impact on national GDP estimated at around 0.4%. For Spain, some analyses suggest the figure may have been below 0.1% of GDP, although no official government or central bank report has confirmed a specific percentage. These modest returns, combined with housing affordability pressures, sharpened the shift toward performance-linked investment criteria across the bloc.
Impatti immediati sul mercato
The removal of Spain’s property route, combined with Greece’s sharply higher tiered thresholds, Portugal’s elimination of real estate, and Malta’s cost increases, compresses the EU pipeline for property-anchored investor residence. For investors and advisors, this means higher capital requirements, more complex documentation, longer due-diligence cycles, and a structural shift toward fund-based and job-creation instruments across remaining routes.
Lista di controllo delle azioni per studi legali e investitori
- Triage della pipeline: Identify clients whose EU plans depended on Spain’s property route and reassess viability under Greece’s tiered system (EUR 800,000 or EUR 400,000), Portugal’s fund routes (EUR 500,000), or Malta’s MPRP (EUR 375,000+).
- Passare a opzioni non immobiliari: Prioritise regulated fund subscriptions, business creation, or job-support pathways that align with current legislative intent across the EU.
- Ricalibrare le partnership con gli sviluppatori: Reassess revenue-sharing tied to property-led migration and shift toward institutional product providers and job-creation vehicles.
- Revisionare la messaggistica del cliente: Set expectations for higher costs, longer timelines, and portfolio diversification across multiple jurisdictions.
- Diversificare la geografia: Include non-EU alternatives for mobility, asset protection, and lifestyle objectives. Armenia offers pathways for residenza, formazione aziendale, competitivo pianificazione fiscalee beni immobili.
Spunti pratici per la pianificazione del 2026
- Model higher capital budgets: EUR 800,000 for Greece Tier 1, EUR 500,000 for Portugal funds, EUR 375,000+ for Malta, or EUR 250,000 for Hungary’s fund route.
- Strengthen documentation workflows: Enhanced AML/KYC and source-of-funds packages are now standard across EU investor-residence applications.
- Ampliare la pianificazione della mobilità: Combine EU routes with alternative residency bases. Armenia provides cost-effective permessi di soggiorno, veloce formazione aziendale, and a regional hub for clients managing cross-border interests.
Dove si inserisce l'Armenia
While EU investor residence is tightening and costs are rising, Armenia remains a cost-effective option for establishing a regional base. Key advantages include:
- Flessibile permessi di soggiorno with a straightforward application process
- Residence-by-investment pathways for qualifying investors
- Connessione registrazione delle imprese — typically 1–3 business days for most structures
- Competitivo aliquote fiscali, including a flat 20% personal income tax for residents
- Un percorso chiaro verso cittadinanza through sustained residency
- Crescita immobiliare opportunities in a developing market
For clients priced out of EU property-led migration or seeking to diversify their residency portfolio, Armenia can anchor a resilient, non-property strategy alongside EU fund or business-creation options.
The Spain Golden Visa closure marks a structural turn in EU property-based migration. With thresholds rising, routes redirecting to fund and job-creation instruments, and fees increasing, investor-residence planning for 2026 requires a broader and more flexible approach — supplemented by cost-effective alternative bases such as Armenia.
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