Programmi europei Golden Visa 2026: afflusso di investitori statunitensi, chiusure e cosa resta

La domanda americana per il Golden Visa europeo e i percorsi di residenza tramite investimento ha raggiunto livelli senza precedenti, ridefinendo le modalità di valutazione, elaborazione e controllo di questi programmi. Per i consulenti legali, i pianificatori patrimoniali e gli stessi investitori statunitensi, questo nuovo predominio solleva interrogativi urgenti in merito a quote, documentazione, obblighi fiscali e al crescente livello di controllo a livello UE. Questa guida fornisce una panoramica aggiornata al 2026 di tutti i principali programmi europei, illustrando i cambiamenti intervenuti e fornendo informazioni utili a consulenti e richiedenti.

Sommario

• Entità e prove dell'ondata statunitense
• Spagna: Golden Visa chiuso: cosa è successo e cosa resta
• Grecia: la nuova favorita
• Portogallo: la strada per il mercato immobiliare è chiusa, restano delle alternative.
• Italia: visto per investitori e regime forfettario
• Domanda inversa e alternative emergenti
• Risposte politiche nazionali in tutta Europa
• Repressione a livello UE: norme antiriciclaggio, sentenze e rischi istituzionali
• FATCA e implicazioni fiscali per gli investitori statunitensi
• Implicazioni legali e di conformità per i consulenti
• L'Armenia come strategia complementare di residenza
• Domande frequenti

Portata e prove dell'ondata statunitense nei programmi di residenza tramite investimento in Europa

Numerosi consulenti di programmi segnalano che gli americani rappresentano ora il gruppo di richiedenti più numeroso per diverse offerte di Golden Visa e RBI europee. Una delle principali società ha osservato di "gestire più richieste di cittadini americani rispetto alle successive quattro nazionalità messe insieme", sottolineando la portata e la rapidità del cambiamento. Secondo i dati di Henley & Partners, i cittadini statunitensi rappresentavano oltre il 30% delle domande globali di migrazione per investimenti nel 2025, rispetto al 23% del 2024, una tendenza che si è confermata anche nel 2026.

Ciò pone i clienti statunitensi al centro della pianificazione della capacità dei programmi, dei flussi di lavoro relativi alle fonti di finanziamento e della programmazione degli appuntamenti nei mercati chiave. L'impennata è trainata da una combinazione di fattori: l'incertezza politica negli Stati Uniti, il desiderio di diversificazione geografica, la flessibilità del lavoro a distanza e l'attrattiva dei diritti di residenza nell'UE, incluso l'accesso all'area Schengen.

Spagna: Golden Visa chiuso: cosa è successo e cosa resta

Il programma Golden Visa spagnolo è stato definitivamente e completamente abolito. Il programma è stato abolito dalla Legge Organica 1/2025, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato spagnola (BOE) il 3 gennaio 2025. La legge è entrata in vigore tre mesi dopo la pubblicazione, rendendola 3 Aprile 2025 la data di chiusura definitiva per le nuove domande.

A differenza del Portogallo, che aveva limitato solo il percorso relativo agli investimenti immobiliari, la Spagna ha abolito l'intero programma di residenza per investitori, eliminando tutte le categorie di investimento, inclusi gli immobili (fino a 500,000 euro), i titoli di Stato e i percorsi per le imprese. La Legge Organica 1/2025 ha abrogato gli articoli da 63 a 67 della Legge 14/2013, la normativa originaria che aveva istituito il Golden Visa spagnolo.

Come gli acquirenti statunitensi hanno rimodellato il mercato spagnolo

Gli acquisti immobiliari da parte di cittadini americani in Spagna sono quadruplicati nell'arco di cinque anni e, entro il 2024, rappresentavano il 2.0% degli acquisti di case da parte di stranieri, con un costo al metro quadro superiore di circa il 30% rispetto al secondo gruppo di acquirenti stranieri per importanza. Questa combinazione di maggiore spesa e aumento dei volumi ha amplificato le preoccupazioni relative all'accessibilità economica degli alloggi e ha contribuito alla decisione politica di porre fine al programma.

Con l'avvicinarsi della data di chiusura, Madrid ha registrato un aumento di circa il 200% delle domande provenienti dagli Stati Uniti nel periodo compreso tra la fine del 2024 e l'inizio del 2025: una corsa dell'ultimo minuto per assicurarsi la residenza prima della scadenza.

Le disposizioni transitorie restano in vigore

La Legge Organica 1/2025 include tre disposizioni transitorie che rimangono in vigore anche nel 2026. Gli investitori che hanno presentato una domanda completa prima del 3 aprile 2025 possono ancora ottenere il visto secondo le norme originarie. I permessi già in possesso mantengono la validità per il periodo originariamente rilasciato. Le domande di rinnovo vengono elaborate secondo le normative in vigore al momento dell'autorizzazione iniziale. Non esistono nuove procedure di richiesta ai sensi delle disposizioni transitorie.

Grecia: la nuova favorita

Il programma Golden Visa greco rimane pienamente operativo nel 2026 ed è ora classificato al primo posto tra i programmi di residenza a livello globale secondo l'indice 2025 di Henley & Partners. Le soglie di investimento introdotte dalla legge 5038/2023, in vigore da aprile 2024, restano valide.

Soglie di investimento attuali

Nel 2024, le richieste di visto d'oro per la Grecia da parte di cittadini statunitensi sono aumentate da 388 a 578, con un incremento del 49% rispetto all'anno precedente, come confermato dalle statistiche del ministero. Il numero totale di domande presentate ha raggiunto quota 9,289 nel 2024 e circa 6,978 nel 2025. La Grecia ha inoltre introdotto un programma di visto d'oro per startup con una soglia di reddito di 250,000 euro.

Un'importante restrizione: gli immobili acquisiti tramite il programma Golden Visa sono soggetti al divieto di affitto a breve termine, con una multa di 50,000 euro per le violazioni. Il divieto si applica agli immobili acquisiti tramite il programma di permessi.

Presenza fisica e percorso verso la cittadinanza

Il Golden Visa greco non prevede alcun requisito di presenza fisica minima per mantenere la residenza, un vantaggio significativo per gli investitori che desiderano accedere all'area Schengen senza obblighi di trasferimento. Tuttavia, la cittadinanza greca richiede sette anni di residenza legale continuativa con presenza effettiva nel paese, il che significa che il Golden Visa da solo non garantisce un accesso rapido al passaporto europeo.

Portogallo: la strada per il mercato immobiliare è chiusa, restano delle alternative.

Il programma portoghese "Golden Visa", basato sul settore immobiliare, è stato formalmente chiuso il 6 ottobre 2023, come pubblicato nella Gazzetta Ufficiale (Diário da República). Si è trattato di una delle chiusure più significative nel panorama europeo della migrazione per investimenti, poiché il programma portoghese era tra i più popolari a livello globale, in particolare tra gli americani attratti dalla possibilità di ottenere la cittadinanza europea dopo cinque anni.

Rimangono attive due modalità: la sottoscrizione di fondi di investimento qualificati (minimo 500,000 euro) e gli investimenti nella produzione culturale o nella conservazione del patrimonio. Queste modalità si rivolgono principalmente a investitori con un patrimonio elevato, disposti a impegnare capitali senza la tangibilità della proprietà immobiliare.

Italia: visto per investitori e regime forfettario

Il programma italiano per i visti per investitori rimane invariato nel 2026. Il programma offre la residenza tramite investimenti in aziende italiane (minimo 250,000 euro per le startup; 500,000 euro per le imprese consolidate), titoli di Stato (2 milioni di euro) o donazioni filantropiche (1 milione di euro). I tempi di elaborazione sono relativamente brevi, sebbene il programma non abbia mai raggiunto i volumi di Spagna, Grecia o Portogallo.

Il regime fiscale forfettario italiano per i nuovi residenti rappresenta un ulteriore vantaggio. I contribuenti con un elevato patrimonio netto che trasferiscono la residenza fiscale in Italia possono optare per il pagamento di un'imposta annuale forfettaria di 100,000 euro su tutti i redditi di fonte estera, indipendentemente dall'importo. Ciò rende l'Italia particolarmente attraente per gli investitori statunitensi con portafogli offshore consistenti, sebbene rimangano validi gli obblighi di segnalazione previsti dal FATCA.

Domanda inversa e alternative emergenti

Quando un importante programma viene chiuso, la domanda negli Stati Uniti si sposta rapidamente. In seguito alla chiusura del programma spagnolo, l'interesse degli americani per il Golden Visa greco su Google è aumentato di circa il 50% alla fine del 2024, segnalando una rapida riallocazione dell'attenzione e delle domande verso le restanti giurisdizioni dell'UE. Questo effetto a catena può far aumentare i prezzi in determinate zone e mettere a dura prova la capacità dei programmi, soprattutto laddove il bene immobile costituisce il requisito di ammissibilità.

Al di fuori dell'UE, gli stati del Golfo, in particolare gli Emirati Arabi Uniti, competono per la stessa clientela statunitense con i propri programmi di "visto d'oro" che offrono un ambiente esente da tasse e requisiti di conformità semplificati. Anche i programmi caraibici di cittadinanza per investimento continuano ad attrarre cittadini americani in cerca di diversificazione del passaporto, sebbene questi programmi siano in fase di armonizzazione regionale con l'innalzamento delle soglie minime.

Risposte politiche nazionali: chiusure, innalzamento delle soglie e misure fiscali.

Il panorama europeo del Golden Visa nel 2026 è caratterizzato da contrazione e ricalibrazione. La Spagna ha interrotto completamente il suo programma. Il Portogallo ha chiuso il suo percorso per investitori immobiliari. La Grecia ha quasi triplicato la soglia di reddito per la fascia più alta, portandola da 250,000 a 800,000 euro nelle aree ad alta domanda. In tutta Europa, i responsabili politici stanno esaminando attentamente gli effetti della migrazione degli investitori sui mercati immobiliari e sull'integrità finanziaria, con la disponibilità del programma che ora è una variabile politica in continua evoluzione, non più un dato di fatto.

Oltre alle chiusure definitive, i funzionari hanno discusso di misure fiscali e criteri di ammissibilità più rigorosi in risposta alle pressioni sui prezzi e alle preoccupazioni dell'opinione pubblica. In Spagna, la crescente disponibilità a pagare degli americani – circa il 30% in più al metro quadro rispetto ad altri importanti gruppi di acquirenti stranieri – ha avuto un ruolo di primo piano nelle discussioni politiche più ampie sull'accessibilità economica degli alloggi. I consulenti dovrebbero aspettarsi minimi dinamici, adeguamenti delle tariffe e potenziali misure fiscali nei paesi in cui il capitale straniero influenza in modo significativo l'offerta e i prezzi degli alloggi locali.

Confronto dei programmi in sintesi

Repressione a livello UE: nuove norme antiriciclaggio, sentenze e rischi istituzionali

Le istituzioni dell'UE continuano a inasprire gli standard antiriciclaggio (AML) e di contrasto al finanziamento del terrorismo (CTF) nell'ambito dei programmi di residenza degli investitori. In una comunicazione ufficiale del 2025, la Commissione europea ha ribadito le proprie preoccupazioni e la necessità di una rigorosa due diligence nei programmi di residenza tramite investimento, riflettendo la più ampia architettura antiriciclaggio dell'UE e l'impegno di vigilanza attraverso la nuova Autorità antiriciclaggio (AMLA). Per gli operatori del settore, ciò si traduce in maggiori aspettative in materia di tracciabilità della titolarità effettiva, comprova dell'origine dei fondi e verifica del cliente basata sul rischio.

La sentenza di Malta: causa C-181/23

Nella causa C-181/23, la Corte di giustizia dell'UE si è pronunciata contro il programma maltese di cittadinanza per investimento ("passaporto d'oro"). La Corte ha stabilito che la vendita della cittadinanza senza un effettivo legame con lo Stato membro è incompatibile con il diritto dell'UE. Sebbene il caso di Malta riguardasse la cittadinanza e non la residenza, la sentenza illustra la tendenza in atto: un maggiore controllo sovranazionale, una supervisione più rigorosa e la concreta possibilità che eventi legali o normativi possano modificare improvvisamente le opzioni e le tempistiche per i clienti. Di conseguenza, Malta è stata costretta ad adeguare il proprio quadro legislativo.

FATCA e implicazioni fiscali per gli investitori statunitensi

I cittadini statunitensi e i residenti permanenti sono soggetti a obblighi fiscali specifici che la maggior parte delle guide al Golden Visa trascura. Gli Stati Uniti tassano i propri cittadini sul reddito percepito in tutto il mondo, indipendentemente dal luogo di residenza, il che significa che ottenere la residenza europea non crea un'esenzione fiscale. Tra i fattori chiave da considerare vi sono:

Segnalazione FATCA. Il Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) impone agli istituti finanziari esteri di segnalare all'IRS (Internal Revenue Service) i conti detenuti da persone statunitensi. Qualsiasi investimento immobiliare, conto bancario o sottoscrizione di fondi utilizzato per ottenere un Golden Visa comporta obblighi di segnalazione FATCA. La mancata conformità comporta sanzioni severe.

Requisiti FBAR. I cittadini statunitensi che possiedono conti finanziari esteri per un importo complessivo superiore a 10,000 dollari in qualsiasi momento dell'anno sono tenuti a presentare il modulo FinCEN 114 (FBAR). Gli investimenti Golden Visa fanno quasi sempre superare questa soglia.

Doppia esposizione fiscale. Gli investitori che stabiliscono la propria residenza fiscale in un Paese dell'UE potrebbero essere soggetti a obblighi fiscali in entrambe le giurisdizioni. Sebbene la maggior parte dei Paesi dell'UE abbia stipulato trattati contro la doppia imposizione con gli Stati Uniti, l'interazione tra la tassazione globale statunitense, i crediti d'imposta esteri e gli obblighi fiscali locali richiede un'attenta pianificazione. Il regime di aliquota fissa italiano, ad esempio, può semplificare tale processo per gli investitori che soddisfano i requisiti.

Implicazioni legali e di conformità per i consulenti

Ora che gli investitori statunitensi sono al centro del panorama europeo del Golden Visa, i consulenti legali dovrebbero aggiornare le proprie strategie per gestire l'esposizione alle quote, la sincronizzazione con le transazioni immobiliari e la rigorosa documentazione.

Strategia di capacità e tempistica

• Mappare le interruzioni dei programmi e i colli di bottiglia locali (biometria, notaio, arretrati del registro) nei mercati che stanno registrando picchi di domanda.
• Sequenziare le prenotazioni immobiliari con scadenze di archiviazione per evitare interruzioni se le soglie o le regole cambiano a metà transazione.

Prove relative alla provenienza dei fondi e al patrimonio

• Per i clienti statunitensi, preassemblare le trascrizioni IRS, i bilanci certificati, le dichiarazioni di intermediazione, i documenti di vendita immobiliare e i flussi bancari che coprono il percorso di acquisizione.
• Traccia i fondi end-to-end con chiari tracciamenti bancari e allinea le rimesse ai requisiti del paese ospitante.

Due diligence rafforzata

• Verificare l'eventuale esposizione a persone politicamente esposte (PEP), sanzioni e notizie negative sui media, in linea con l'enfasi posta dall'UE in materia di antiriciclaggio sugli schemi di investimento fraudolenti.
• Documentare le strutture del proprietario beneficiario effettivo (UBO) per partecipazioni complesse e SPV.

Pianificazione dello scenario

• Prevedere misure di emergenza per i cambiamenti del programma (chiusure, variazioni di tariffe/imposte) e predisporre giurisdizioni alternative per evitare la perdita di slancio per i clienti con esigenze urgenti.
• Informate preventivamente i clienti su due o tre giurisdizioni alternative prima di avviare qualsiasi procedura di richiesta principale.

Lista di controllo per la preparazione del consulente

L'Armenia come strategia complementare di residenza

I clienti che valutano i programmi RBI europei spesso traggono vantaggio da un approccio diversificato che includa giurisdizioni al di fuori dell'UE. L'Armenia rappresenta un complemento interessante alle strategie europee del Golden Visa, in particolare per gli investitori statunitensi alla ricerca di un ambiente favorevole agli affari, con una bassa tassazione e percorsi di residenza semplificati.

L'Armenia fornisce permessi di soggiorno temporanei e permanenti attraverso diverse vie, tra cui l'occupazione, la proprietà di un'impresa e i legami familiari. Il paese programma di residenza tramite investimento offre un percorso aggiuntivo. Per coloro che cercano una pianificazione completa della mobilità, Cittadinanza armena è disponibile attraverso diverse vie, tra cui la discendenza e la naturalizzazione.

Armenia quadro fiscale è particolarmente favorevole agli imprenditori internazionali, con aliquote competitive per l'imposta sul reddito delle società e delle persone fisiche. In combinazione con procedure semplificate bancario accesso e un ecosistema in crescita per i lavoratori remoti attraverso visto nomade digitaleL'Armenia può fungere da base pratica durante l'iter di richiesta di residenza europea, oppure come complemento a lungo termine alla residenza nell'UE.

Conclusione. Il mercato europeo del Golden Visa e, più in generale, quello della residenza tramite investimento, viene ridefinito dagli investitori statunitensi, con ripercussioni a catena dalla chiusura del programma spagnolo sui programmi rimanenti, mentre le aspettative antiriciclaggio a livello UE e la storica sentenza di Malta innalzano gli standard di conformità. Con la chiusura dei programmi, l'innalzamento delle soglie e l'intensificarsi del controllo normativo, i consulenti che rafforzano il KYC, effettuano la pre-autorizzazione SOF, pianificano gli obblighi FATCA e mantengono strategie di giurisdizione di riserva proteggeranno le tempistiche e i risultati dei clienti. Per discutere un piano di mobilità conforme e diversificato, personalizzato in base alle vostre esigenze, contatta il nostro team.

Domande frequenti