Il visto d'oro degli Emirati Arabi Uniti richiede ancora un immobile del valore di 2 milioni di AED, ma l'acconto minimo di 1 milione di AED è stato eliminato per il 2025, ampliando l'idoneità al mutuo.
Gli immobili su carta e ipotecati ora sono ammissibili se la valutazione del Dubai Land Department (DLD) raggiunge 2 milioni di AED o più.
Le domande per il Golden Visa si basano sui certificati di valutazione DLD attuali anziché sui valori degli atti, pertanto la valutazione e la documentazione sono fondamentali.
Le transazioni immobiliari a Dubai hanno raggiunto circa 761 miliardi di AED nel 2024, con una forte partecipazione straniera e un mix di acquirenti in continua evoluzione.
Punti d'azione: allineare i termini del prestatore con le pratiche di immigrazione, approvare preventivamente la sponsorizzazione familiare e pianificare attentamente il rifinanziamento/uscita per proteggere lo status.
Il finanziamento del Golden Visa degli Emirati Arabi Uniti nel 2025 è importante per gli investitori che desiderano ottenere la residenza tramite immobili a Dubai senza immobilizzare ingenti somme di denaro. Con l'eliminazione del requisito di acconto di 1 milione di AED e l'invariata soglia di 2 milioni di AED, l'idoneità al mutuo è stata ampliata, ma le regole di valutazione e il coordinamento tra istituti di credito ora determinano il successo o il fallimento delle domande.
Sommario
- Cosa è cambiato nel 2025: la soglia di 2 milioni di AED rimane
- Acconto di 1 milione di AED rimosso
- Chi ora si qualifica: inclusione degli acquisti fuori piano e ipotecati
- Mutuo
- Coordinamento LTV e finanziatori: finanziamento dell'investimento Golden Visa
- Valorizzazione
- Requisiti di titolo e documentazione (Valutazioni e attestazioni del Dipartimento del Territorio di Dubai)
- Contesto del mercato di Dubai: volumi delle transazioni
Cosa è cambiato nel 2025: la soglia di 2 milioni di AED rimane
Gli Emirati Arabi Uniti hanno mantenuto il minimo per gli investitori immobiliari a 2 milioni di AED. Fondamentalmente, le domande dipendono da una valutazione attuale del Dubai Land Department (DLD) pari o superiore a tale livello, anziché basarsi solo sul prezzo dell'atto o del contratto di acquisto. Le domande vengono presentate tramite il portale per gli investitori del DLD, che centralizza l'idoneità e l'elaborazione dei documenti.
Percorso immobiliare Golden Visa: punti chiave prima e dopo il 2025
| Criterio | Prima di 2025 | Dal 2025 in poi |
|---|---|---|
| Valore minimo della proprietà | AED 2 milioni | 2 milioni di AED (invariato) |
| Richiesta di acconto | Spesso letto come AED 1m o 50% pagato | Rimosso: nessun acconto minimo |
| Immobili finanziati (ipotecati) | Più restrittivo | Idoneo soggetto a valutazione di 2 milioni di AED |
| Immobili fuori piano | Più restrittivo | Idoneo soggetto a regole/prove di valutazione |
| Base di valore | Contratto/atto spesso citato | Certificato di valutazione DLD attuale evidenziato |
Acconto di 1 milione di AED rimosso
Nel 2025, le autorità hanno eliminato il requisito minimo di acconto, precedentemente interpretato, di 1 milione di AED (o 50%) per gli investitori immobiliari Golden Visa. Questa modifica riduce sostanzialmente le barriere di liquidità, consentendo un ruolo più importante per i finanziamenti bancari, a condizione che la soglia di 2 milioni di AED sia soddisfatta tramite prove di valutazione.
Chi ora si qualifica: inclusione degli acquisti fuori piano e ipotecati
Gli investitori che utilizzano mutui ipotecari e coloro che acquistano su carta possono qualificarsi, a condizione che l'immobile raggiunga o superi i 2 milioni di AED riconosciuti dal DLD. La politica amplia espressamente i requisiti di ammissibilità oltre le unità completamente pagate e pronte all'uso, allineando i criteri per il visto al numero di investitori che effettivamente acquistano a Dubai. È possibile presentare domanda tramite il canale di investimento DLD, che specifica i formati dei documenti e le fasi di verifica.
Mutuo
Con l'eliminazione della barriera dell'acconto, le strutture ipotecarie svolgono un ruolo centrale nell'idoneità al Golden Visa. Mentre le banche stabiliscono le proprie regole di loan-to-value e di sottoscrizione, lo standard di immigrazione è separato: la pratica deve dimostrare un valore immobiliare idoneo di 2 milioni di AED tramite processi DLD e deve mostrare un titolo di proprietà pulito e eventuali gravami correttamente registrati e dichiarati.
Consigli pratici per i richiedenti di mutui ipotecari:
- Assicurarsi che la banca sia pronta a rilasciare una lettera di nulla osta e una dichiarazione del saldo residuo ai fini dell'immigrazione, che corrisponda ai registri del DLD.
- Verificare che il titolo rifletta correttamente il mutuo (pegno); eventuali discrepanze possono rallentare o ostacolare le pratiche.
- Sottoporre a stress test la valutazione: se le condizioni di mercato cambiano, essere pronti a integrare con un certificato di valutazione DLD aggiornato per mantenere la cifra a ≥ 2 milioni di AED.
Coordinamento LTV e finanziatori: finanziamento dell'investimento Golden Visa
Per i fascicoli del 2025, l'avvocato dovrebbe sincronizzare la struttura del mutuo con la documentazione sull'immigrazione fin dal primo giorno:
- Allineamento prestito/valore: assicurarsi che l'importo finale del prestito, il capitale proprio e il piano di rimborso non complichino l'emissione delle lettere di immigrazione della banca o l'esito della valutazione DLD.
- Cuscinetti di valutazione: pianificare la variazione della valutazione; creare un margine di manovra superiore a 2 milioni di AED nel caso in cui sia necessaria una rivalutazione.
- Adozioni familiari: pre-clear persone a carico e documentazione in modo che la proprietà del richiedente principale e le prove finanziarie siano sufficienti quando si aggiungono coniugi/figli.
- Pianificazione del rifinanziamento/uscita: strutturare il rifinanziamento, i rilasci parziali o le vendite in modo che la posizione di residenza rimanga sicura attraverso i rinnovi: sequenziare eventuali modifiche dopo le tappe fondamentali del visto.
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Valorizzazione
Con il nuovo approccio, l'importo ammissibile è comprovato da un certificato di valutazione DLD aggiornato, non semplicemente da un prezzo contrattuale. Questo rende la metodologia e la tempistica del DLD di fondamentale importanza per il successo di una richiesta di Golden Visa.
Come presentare domanda (percorso per investitori immobiliari)
- Verificare l'idoneità e la tipologia di immobile (pronto all'uso o su progetto) e assicurarsi che le prove supportino una valutazione di 2 milioni di AED. Consultare la pagina dedicata agli investitori del DLD per conoscere i requisiti attuali.
- Ottenere il certificato di valutazione DLD e raccogliere i documenti relativi al titolo/contratto, oltre a eventuali lettere della banca se l'immobile è ipotecato.
- Inviare la domanda tramite il portale per gli investitori DLD con le attestazioni richieste e pagare le tasse governative applicabili come indicato da DLD.
- Completare i passaggi biometrici/di identificazione come indicato e attendere il rilascio della residenza.
Gli investitori che vogliono confrontare le opzioni di residenza a livello globale possono anche consultare le nostre guide sulla pianificazione della residenza e della cittadinanza.
Requisiti di titolo e documentazione (Valutazioni e attestazioni del Dipartimento del Territorio di Dubai)
Aspettatevi una documentazione che consenta al DLD di verificare il valore, la proprietà e gli oneri. Sebbene i formati possano evolversi, i richiedenti in genere preparano:
- Atto di proprietà o contratto di vendita del costruttore (su planimetria) allineato con i registri DLD.
- Certificato di valutazione DLD che conferma ≥ 2 milioni di AED.
- Lettere bancarie: lettera di non obiezione e dichiarazione di ipoteca/vincolo, se finanziato.
- Documenti di identificazione personale richiesti dal portale DLD al momento dell'invio.
Per la pianificazione del portafoglio transfrontaliero, inclusi finanziamenti, esposizione fiscale e strutture di holding, consulta le nostre panoramiche sulle imposte e sulle considerazioni relative alla costituzione di un'impresa.
Contesto del mercato di Dubai: volumi delle transazioni
Dubai ha registrato circa 761 miliardi di AED in transazioni immobiliari nel 2024, a dimostrazione della portata e della liquidità del mercato. Il mix di acquirenti è in evoluzione: gli acquisti nel Regno Unito sono aumentati del 62% su base annua nel secondo trimestre del 2025, grazie alle dinamiche valutarie che hanno favorito la domanda in entrata.
Allo stesso tempo, Fitch ha segnalato possibili correzioni di prezzo dopo anni di guadagni, sottolineando la necessità di una disciplina valutativa nelle richieste Golden Visa. L'ampliamento dei requisiti di ammissibilità per gli asset fuori piano e ipotecati, abbinato a soglie basate sulla valutazione, sembra mirato a continuare ad attrarre capitali internazionali, preservando al contempo il livello di sicurezza regolamentare in merito alla qualità degli asset.
Conclusione
Per il 2025, il visto d'oro degli Emirati Arabi Uniti mantiene il limite di proprietà di 2 milioni di AED, ma rimuove l'acconto di 1 milione di AED, rendendo fondamentale l'idoneità al mutuo. Il successo ora dipende da certificati di valutazione DLD, da una documentazione completa di titoli/gravi e da uno stretto coordinamento con i finanziatori. Che siate nuovi nel settore immobiliare di Dubai o acquirenti esperti (inclusi investitori indiani che pianificano la sponsorizzazione familiare), strutturate il finanziamento e la tempistica in base alle tappe dell'immigrazione per proteggere lo status. Per una consulenza personalizzata e supporto per la presentazione delle pratiche, contattateci.
